Об этом и о многом другом говорили участники конференции MREF (Moscow Real Estate Forum), организованной газетой «Ведомости».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По итогам года впервые в истории России будет введено более 50 млн кв. м многоквартирного жилья, заявил на конференции Никита Стасишин (на фото ниже). Он пояснил, что рекордный показатель обусловлен мерами государственной поддержки, и в первую очередь — льготной ипотекой, стартовавшей в 2020 году.

Напомним, что текущая версия программы со ставкой до 8% и первоначальным взносом 20% действует до 1 июля 2024 года. «Дальнейшее решение по ней пока не принято. Сейчас параметры будущих мер поддержки обсуждаются», — уточнил замминистра.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Застройщики, безусловно, поддерживают продление льготной ипотеки как одного из главных драйверов спроса. При этом они признают, что она же «разогрела» цены на жилье.

По данным СберИндекса, цена жилой площади в новостройке в среднем по России в июне 2020 года составляла 77,7 тыс. руб. за 1 кв. м, а на конец октября нынешнего — 142,7 тыс. руб. «Минстрой поднимет вопрос о стоимости квадратного метра и принципах ее формирования», — пообещал чиновник.

Фото: cbr.ru 

Директор Департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова (на фото) выразила обеспокоенность дисбалансом между первичным и вторичным сегментами на рынке жилья. На 1 октября, по ее словам, средний уровень цен в новостройках был на 42% выше, чем на готовое жилье.

Она назвала две причины сложившейся ситуации: воздействие госпрограмм и маркетинговые предложения банков и застройщиков с околонулевыми ставками. «В результате сложилась ситуация, когда граждане России покупают квартиры в новостройках по завышенной цене», — резюмировала Елизавета Данилова.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото) отметил, что повышение ключевой ставки до 15% отрицательно влияет на маржинальность бизнеса.

Его поддержал руководитель департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев (на фото ниже). Застройщики, заметил он, вынуждены искать способы оптимизации и проводить «серьезную работу по формату наполнения проектов». Она «позволяет им впоследствии частично нивелировать те риски, которые невозможно предусмотреть на самом начале и заложить в финансовую модель».

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Чтобы сократить сроки строительства, девелоперы используют новые технологии. Например, вице-президент по инновациям Группы Эталон Виктор Васенев (на фото ниже) рассказал об успешном опыте применения готовых объемно-модульных конструкций на основе стального каркаса.

«Меняется бизнес-модель: компания становится не просто "проектировщиком-строителем", а скорее "производителем-сборщиком"», — пояснил девелопер.

Фото: etalongoup.ru

Заместитель гендиректора ГК Садовое кольцо Илья Колунов также положительно оценил эффект от применения систем TIM (3D-моделирование).

Участники форума признали значимость программ комплексного развития территория (КРТ), которая предполагает возведение в том числе нежилой составляющей в рамках проекта. По оценке руководителя дирекции коммерческой недвижимости группы ПИК Антона Валявина (на фото ниже), соотношение жилой и нежилой частей в некоторых проектах достигает 60% к 40%.

Фото: ok.ru

Руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова привела такие данные: по итогам девяти месяцев объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил 489 млрд руб.

Доля торгово-развлекательных центров в нем составила 49% (242 млрд руб.), офисных и складских комплексов — по 19% (94 млрд руб. и 92 млрд руб. соответственно), гостиниц — 4% (20 млрд руб.), перечислила эксперт.

Девелоперов на участие в программах КРТ стимулирует еще возможность получения льготы по смене вида разрешенного использования участков, добавил в ходе дискуссии директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: объем многоквартирного строительства в России по итогам десяти месяцев вырос на 7,6%

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь — октябрь 2023 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Максимальные объемы ввода жилья за январь — октябрь 2023 года показали Московская область, Краснодарский край и Москва

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — октябрь 2023 года вырос на 7,4% (графики)

Минстрой пообещал Президенту новый рекорд по вводу жилья

ДОМ.РФ: по итогам года объем запуска нового жилья может превысить 45 млн кв. м

Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам января — октября 2023 года

Минстрой: показатели ввода жилья в 2023 году будут не ниже прошлогодних

Эксперты: более половины всего жилья в России строится в десяти регионах

Москва досрочно выполнила годовой план по вводу жилья

С 11 июня ВТБ изменил условия выдачи ипотеки с господдержкой. Среди нововведений — повышение размера первоначального взноса, а также ограничение срока выхода на сделку по заявкам на прежних условиях, сообщил ряд СМИ со ссылкой на пресс-службу банка.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Сообщается, что первоначальный взнос по программе «Господдержка–2020» увеличится с 30,1% до 60,1% независимо от подтверждения дохода. Прежний размер первоначального взноса (30,1%) сохранится в отношении объектов, застройщики которых находятся на проектном финансировании ВТБ.

По «IT-ипотеке», «Дальневосточной и арктической ипотеке» взнос составит 30,1% вместо 20,1%, если только заемщик не пожелает строить свой дом.

В банке такое решение объяснили адаптацией продуктовой линейки к меняющейся конъюнктуре рынка при сохранении ключевой ставки на высоком уровне и стремлении Банка России «охладить» рынок, а также в ожидании прекращения действии льготной программы «Господдержка–2020».

Таким образом, решение об изменении не затрагивает программы по ИЖС и объекты на проектном финансировании. В банке отметили, что заявки, одобренные до 11 июня, будут действительны для заемщиков по старым условиям. Но срок выхода на сделку будет ограничен 1 июля в рамках программы господдержки на новостройки (у нее заканчивается срок действия). По остальным — до 11 июля, или придется платить уже повышенный первоначальный взнос.

В ВТБ не исключают, что подобное решение в том или ином виде примут и другие игроки.

Фото: rusipoteka.ru

Главный эксперт Русипотеки Сергей Гордейко (на фото) напомнил про очередное уменьшение компенсаций, получаемых банками за выдачу кредитов по низким ставкам, в декабре 2023 года.

«Маржинальность таких кредитов для банков уменьшилась. Практику своих собственных ограничений на кредитование по госпрограммам банки уже применяли», — рассказал он и пояснил, что целью банков является сокращение формирования кредитного портфеля с невыгодной доходностью. «В преддверии завершения и изменения госпрограмм банк стремится выдавать только те кредиты, за которые получит компенсации», — добавил эксперт.

Фото: er.ru

Никаких нормативов ВТБ не нарушил. «Условия программ устанавливают минимальный первоначальный взнос, банки сами определяют дополнительные параметры», — так прокомментировали новшество в ДОМ.РФ, который является оператором ипотечных госпрограмм.

Тем не менее руководитель проекта Народного фронта «За права заемщиков» Евгения Лазарева (на фото выше) уверена, что действия банка нарушают баланс интересов банка и клиента. «Формально вразрез с законом действия банка не идут, — признает правозащитница. — Но фактически это, конечно, можно считать нарушением баланса интересов.<…> Когда в последний момент условия меняются, вся сделка может оказаться под вопросом».

С ее точки зрения, действуя подобным образом, банки ведут себя непорядочно и серьезно рискуют потерей лояльности клиентов.

Фото: invoice.cafe

Президент инвестплатформы ИнвойсКафе Геннадий Фофанов (на фото) согласен с тем, что увеличение взноса является значительным ограничителем для тех, кто собирался оформлять ипотеку в ближайшее время.

Больше всего, по его мнению, это касается тех, кто хотел успеть взять ипотеку по программе «Господдержка–2020»: увеличение размера взноса сразу вдвое фактически делает это невозможным.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото ниже) полагает, что такой подход будет способствовать большему снижению ипотечных выдач, которое ожидается в июле.

Фото: t.me/acraratingagency

«Сейчас на долю ВТБ приходится точно больше трети всех ипотечных выдач в РФ», — уточнил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото).

Он предположил, что новые условия окажут влияние на общий объем выдач в России.

Фото предоставлено пресс-службой А101

По мнению доцента базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления Москвы Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Юлии Коваленко (на фото ниже), которое приводит «Российская газета», процент увеличивается, в первую очередь, «чтобы обезопасить граждан от необдуманных поступков, таких как потребительский кредит для первоначального взноса».

«Банки увеличивают первоначальный взнос, чтобы обезопасить граждан, а также избежать просроченной задолженности, которая имеет место быть», — пояснила эксперт, добавив, что процент первоначального взноса влияет на инфляционные процессы, которые также возможно будет сдержать за счет увеличения первоначального взноса по ипотечным продуктам.

Фото: vk.com

Снижения первоначальных взносов, по словам Коваленко, можно ожидать в зависимости от ключевой ставки ЦБ РФ и показателей инфляции. «Это произойдет, когда данные показатели вернутся к более низким значениям, а также покажут свое устойчивое снижение», — предположила она.

В настоящее время, уверена аналитик, банки будут детально смотреть на доходы конкретных домохозяйств, а также их подтверждение. Важным аспектом, по ее мнению, будет кредитная нагрузка, которая уже имеется у граждан. «Идеальный вариант — когда суммарная кредитная нагрузка составляет не более 40% от дохода конкретного домохозяйства», — резюмировала Коваленко.

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко (на фото ниже) не советует ориентироваться на цифру в 60%, поскольку такой размер первого взноса теперь банк предлагает по ипотеке под 8%, которая заканчивается 1 июля.

Фото: IRN.RU

«Фактически этими действиями ВТБ сворачивает ее раньше», — сказал эксперт. С его точки зрения, гораздо более показательно увеличение первоначальных взносов до 30% по остальным программам.

«С одной стороны, с точки зрения отдельных заемщиков, может показаться, что это ухудшение условий, — считает Репченко. — Но с другой стороны, глобально, это хорошо для стабилизации рынка и исключения банковского кризиса».

По его словам, в мировой практике распространен первоначальный взнос по ипотеке на уровне 30%. «Такой размер взноса позволяет банкам снизить риски на случай, если заемщик не сможет выплачивать кредит, — пояснил эксперт, — потому что редко бывает, что цены на недвижимость падают больше, чем на треть».

ВТБ просто первый крупный игрок на рынке, по словам Репченко, который вернулся к такому классическому низкорискованному значению начального взноса, то есть ушел от высокорискованных игр последних лет, когда первоначальный взнос пытались снижать, чтобы увеличивать спрос.

Эксперт также не исключил того, что резкий рост первоначального взноса — это реакция на общую политику Правительства РФ и Банка России по охлаждению экономики в целом и рынка жилья в частности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Поддержку многодетным семьям в погашении ипотечных кредитов продлили до конца 2030 года

Минфин: расходы по льготным ипотечным программам планируется увеличить на 25%

Эксперты: по итогам мая выдачи ипотеки выросли на 17,7%

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперты: спрос на «Семейную ипотеку» удвоился

Эксперты: с начала 2024 года доступность покупки жилья в ипотеку снизилась

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики