В ведомстве считают, что такая практика поможет решить проблему фальсификаций протоколов и решений общего собрания жильцов.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Минстрой намерен облегчить процедуру проведения общего собрания собственников (ОСС) квартир через Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Это, в частности, поможет решить проблему фальсификаций протоколов и решений общего собрания жильцов.

«Могут иметь случаи фальсификации протокола или решений общего собрания, иными словами, подделка подписей. На наш взгляд, электронная форма проведения общих собраний должна решить данную проблему, поскольку при таком голосовании будет автоматическая идентификация пользователя, — пояснили ТАСС в пресс-службе ведомства, добавив: — Минстрой России считает необходимым серьезным образом упростить процедуру проведения общих собраний в ГИС ЖКХ, поскольку невостребованность действующего порядка электронного голосования обусловлена именно сложностью существующей конструкции».

Фото: www.dom.gosuslugi.ru

Собеседник агентства напомнил, что сейчас, чтобы перевести голосование в ГИС ЖКХ требуется принять соответствующее решение большинством в ходе обычного "бумажного" собрания собственников. Выбор администратора электронного собрания также требует обычного голосования. «Мы предлагаем, чтобы администратором был сам инициатор [собрания собственников], он же и определяет форму проведения собрания, которой может быть и голосование через ГИС, — уточнили в Минстрое. — Депутатами соответствующая инициатива внесена в Думу, отдельные ее положения будут скорректированы перед первым чтением».

Фото: www.tvpodolsk.ru

В профильном ведомстве особо подчеркнули, что фиксация фактов фальсификации протоколов и решений собраний — прерогатива правоохранительных органов в рамках статьи 327 УК РФ (подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков). При этом протокол общего собрания может быть признан недействительным только по решению суда.

В свою очередь органы Госжилинспекции (ГЖИ) оценивают документы только на отсутствие признаков ничтожности сделки (если был не набран кворум общего собрания или принято решение, противоречащее основам правопорядка), отметили в Минстрое.

Фото: www.urbaneconomics.ru

О чем идет речь

По просьбе портала ЕРЗ документ прокомментировал признанный эксперт в сфере ЖКХ, заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», руководитель направления «Управление жилой недвижимостью» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Речь идет о внесенном летом 2018 года законопроекте №487583-7 «О внесении изменений в статьи 44 и 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации», редакция которого была позднее изменена, а 21 марта 2019 года его содержание и название поменялись в третий раз, — пояснил специалист. — Последний текст можно посмотреть по этой дате на странице в базе Госдумы.

Любые поправки, которые облегчают принятие решений собственниками помещений в многоквартирном доме на общих собраниях, нужно только приветствовать. Но сегодня, к сожалению, ситуация такая, что в большинстве домов, даже не очень больших (пятиэтажки) собственники не могут ни созвать, ни провести собрание, ни разместить его результаты.

В отношении проведения собраний в ГИС ЖКХ, действительно, в самом Жилищном кодексе сегодня наличествует блокировка: необходимость предварительно провести «простое» собрание для санкционирования самого нового способа в конкретном доме и для выбора администратора. Если такая необходимость упразднится законопроектом, то это позитив.

Конечно, в XXI веке многие коллективы собственников захотят проводить общие собрания и в ГИС ЖКХ, и в альтернативных негосударственных системах, которых уже много. Причем, поскольку это Интернет, то такой способ теоретически доступен и в очень отдаленных населенных пунктах. В абсолютном большинстве.

Фото: www.23kvartiri.ru

Учесть интересы всех собственников, даже «непродвинутых»

Но в каждом доме есть собственники, которые редко пользуются Интернетом, мессенджерами, и даже электронной почтой. Таким собственникам нужно предоставить возможность голосовать бюллетенями даже тогда, когда собрание объявлено инициатором «в системе». Заставить зарегистрироваться в личных кабинетах 100% собственников или большинство, наверное, не получится. И, думаю, это не нужно.

То есть речь идет о комбинированной форме проведения общего собрания. Получив бюллетени от вышеупомянутых «непродвинутых» собственников, следует отразить их голоса по вопросам голосования и в системе, и соответственно, в бумажном протоколе.

Помимо упрощения способов голосования (ну, например, почему бы не разрешить голосовать с мобильного телефона через специальное приложение, например, по электронной почте, с помощью СМС?), в первую очередь, нужно решить вопрос с контактами собственников. Ведь о том, что будет собрание, сегодня их нужно оповестить. Но контакты отнесены в разряд персональных данных, и простому собственнику инициатору они недоступны.

Фото: www.na-zapade-mos.ru

Не простая формальность

Поправка об обязанности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК вести реестр собственников проблему не решает, поскольку часть 3.1 статьи 45 ЖК РФ в состав сведений реестра контакты не предусматривает. Соответственно, собственники запросить эти сведения не смогут. А при собрании в системе тоже нужно всех оповестить, сообщив определенную информацию о собрании.

Это не просто формальная обязанность, так сказать, «прокукарекать». Просто разместить объявление на первом этаже дома, не заботясь, сколько людей его увидят (или даже сразу сфотографировать и сорвать), — такое по душе разве что тем, кто фальсифицирует результаты собрания. Инициаторы же заинтересованы в том, чтобы на собрании был кворум, а по вопросам голосования набрано требуемое количество голосов.

Но действующее законодательство пока, увы, не помогает собственникам получить контактную информацию о соседях и оповещать собственников более простыми способами, чем предусмотрены сегодня по умолчанию: заказными письмами или под роспись. Без предварительных решений на предыдущих собраниях (например, оповещение путем вывешивания объявлений или по электронной почте) это возможно только после утверждения таких способов на собрании.

Фото: www.kmvinform.ru

Получается «замкнутый круг», что сильно мешает созыву собраний. Законопроект эти проблемы пока не решает. Но он направлен на упрощение процедур принятия решений, его предмет про это. И этот законопроект будет еще дорабатываться ко второму и третьему чтению. Поэтому я приветствую данную законодательную инициативу.

Поможет ли это бороться с подделками протоколов

Но смогут ли предложенные поправки прекратить волну подделок протоколов управляющими организациями? Пока ГЖИ и правоохранительные органы этого сделать не смогли. Законопроект ускорения им не придает. Он рассчитан на то, что собственники самостоятельными действиями по проведению собраний в системе пресекут фальсификации. В какой-то мере, да. Но поправки пока не мешают управляющим организациям (я не люблю огульных обвинений, но объективно чаще подделывают протоколы именно УО) созывать «простые» собрания.

Фото: www.168.ru

А ГЖИ, даже получив заявления о подделках подписей конкретных собственников, не моргнув глазом, говорит: «Мы не имеем права констатировать подделки в протоколах и бюллетенях и признавать решение собрания неправомерным». А некоторые даже допускают: «Мы имеем право проверять правомерность принятия решений собранием, но не обязаны». Я считаю, что это ни что иное как самоустранение, в основе которого лежит некомпетентность или банальная коррупция.

Понятно, что признать подписи поддельными, а решение собрания непринятым, что само по себе является уголовно наказуемым преступлением, может только суд. Но ведь ГЖИ не должны игнорировать заявления собственников о подделках, посылая людей в суд. 

Фото: www.cdn.book24.ru

У ГЖИ достаточно полномочий

В соответствии со статьей 20 ЖК РФ у ГЖИ есть полномочия «проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю». Получив заявление о подделке Госжилинспекция должна провести свое расследование, при необходимости привлечь эксперта (графолога, почерковеда) и выявить признаки (!) подделки, не вынося вердикта вместо суда. Это указано в пункте 2 части 5 статьи 20 ЖК РФ.

Часть 6 статьи 20 ЖК РФ предоставляет ГЖИ право обратиться в суд с заявлениями: «…о признании недействительным решения, принятого общим собранием  …с нарушением требований настоящего Кодекса» (пункт 1), «в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме …по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований».

Часть 5 статьи 20 ЖК РФ дает ГЖИ право «направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений». То, что подделка подписей преступление, все понимают.

Фото: www.cherlock.ru

Но для обращения ГЖИ в суд или для передачи материалов в Следственный комитет или МВД, конечно, Госжилинспекции нужно сначала эти признаки нарушений выявить. А если не выявлять — то и в суд идите сами, и в правоохранительные органы тоже. Удобная позиция…

Но почему ГЖИ не выполняют свои функции в отношении такой важной обязанности, как обеспечение волеизъявления собственников без искажения? Ведь все необходимые полномочия у них есть!

И почему ни ГЖИ, ни Следственный комитет, ни органы внутренних дел не положили конец подделкам протоколов собраний?

Видимо нужно, действительно, принимать поправки, которые помогут собственникам самим «спасать утопающих», — резюмирует Дмитрий Гордеев.

Другие публикации по теме:

Общедомовое собрание жильцов МКД получит право переводить жилые помещения в нежилые: комментарий эксперта

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

Госдума скорректирует законопроект, регламентирующий проведение собраний в МКД

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

В мае 2022 года Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, рассмотрела дело по иску о защите прав потребителя, соразмерном уменьшении цены за устранение выявленных в объекте недвижимости недостатков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

Согласно материалам дела, гражданин (истец) приобрел по договору купли-продажи у АО «АРЕМЗ-1» (ответчик) объект недвижимости. Ответчик обязался передать истцу трехкомнатную квартиру с выполненной в соответствии с условиями договора отделкой, а истец обязался оплатить ее стоимость. Истец свои обязательства по оплате договора выполнил своевременно и в полном объеме.

Объект был передан истцу. Однако, поскольку фактическое состояние квартиры не соответствовало нормам, действующим в области строительства, и условиям подписанного договора, гражданин обратился с иском в суд.

Фото: www.anspb.ru

Решением Измайловского районного суда г. Москвы, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, исковые требования гражданина были удовлетворены частично.

При этом суды исходили из заключений судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения дела.

Фото: www.polinov.ru

Согласно заключению экспертизы, стоимость устранения выявленных недостатков составляет 613 966 руб. При этом судами не были приняты во внимание доводы истца на содержащиеся в экспертном заключении неточности и описки.

Суды указали, что неточности и описки не свидетельствуют о том, что экспертом неправильно выявлены недостатки строительно-монтажных и отделочных работ и определена стоимость их устранения.

Фото: www.architecture-and-design.ru

Гражданин не согласился с судебной экспертизой и заказал экспертизу в ином экспертном учреждении, в соответствии с заключением которого стоимость устранения некачественно выполненных строительных работ в квартире составляет 1 013 810,56 руб.

С данным заключением гражданин обратился с жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам. Она не согласилась с мнением нижестоящих судов, указав, что:

Фото: www.spb-sovetnik.ru

• подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ дана экспертом не перед началом экспертного исследования, что может свидетельствовать о нарушении требований ст. 8 и ст. 14 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;

• доводы гражданина о наличии в заключении экспертизы противоречий (таких как указание в нем на то, что квартира сдана без отделки, а также отсутствие приложений к заключению) также заслуживают внимания.

Фото: www.mds.yandex.net

На основании этого Судебная коллегия по гражданским делам сделала вывод, что при таких данных суд первой инстанции необоснованно отказал представителю ответчика в назначении по делу повторной судебной экспертизы, ограничившись лишь формальной ссылкой на то, что оснований для назначения подобной экспертизы не имеется.

При данных обстоятельствах Судебная коллегия отменила вынесенные судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Конституционный Суд: регистрация машино-мест возможна при отсутствии согласия на выдел долей всех сособственников

Арбитражный суд: госзаказчик обязан оплатить работы, выполненные по гарантийному письму, даже если процедуры в рамках 44-ФЗ не проводились

Верховный Суд: списание неустоек (штрафов, пеней) является обязанностью госзаказчика

Верховный Суд: в пределах гарантийного срока именно застройщик обязан доказать, что недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД 

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом