Глава ведомства Михаил Мень напомнил, что соответствующее требование к детским зонам предусмотрено строительными нормами и правилами. По мнению экспертов, системную проблему с помощью очередной инструкции не решить.

Фото: www.muravejnik.com

«Детские комнаты в торговых центрах должны размещаться не выше второго этажа и не дальше 20 метров от аварийного входа, — сказал министр журналистам в кулуарах итоговой коллегии ведомства, когда речь зашла о трагедии в кемеровском ТРЦ «Зимняя вишня». — Все остальное — это нарушение, и за этим должны пристально следить контролирующие органы в субъектах», — резюмировал он.

Фото: www.misanec.ru

Чиновник напомнил, что соответствующее требование к детским зонам предусмотрено строительными нормами и правилами. В то же время, по его словам, при согласовании проектов ТРЦ зачастую применяются специальные технические условия (СТУ) для конкретного объекта капитального строительства, которые согласуются регионами в индивидуальном порядке.

Однако требования к детским комнатам не относятся к тем параметрам, которые могут меняться при применении СТУ, пояснил Михаил Мень (на фото). «Незнание не освобождает от ответственности. Ни одно СТУ без согласования с пожарной службой не применяется», — подчеркнул глава ведомства.

Фото: www.konkovomedia.ru

Тем временем заместитель председателя Комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный (на фото) заявил о необходимости размещать кинозалы исключительно на нижних этажах торговых центров. Парламентарий сообщил, что сейчас «обсуждается вопрос о переформатировании деятельности торговых центров таким образом, чтобы кинозалы и детские площадки были только на первых этажах». Депутат признал, что в таком случае все торговые центры придется перестраивать. «Да, придется работать в этом направлении, но безопасность превыше всего», — заключил Выборный.

Портал ЕРЗ попросил прокомментировать эту тему признанных экспертов в сфере строительства и архитектуры. Вот какое мнение высказал президент Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС), заслуженный строитель РФ Шота ГОРДЕЗИАНИ (на фото).

«В последнем воскресном выпуске программы «Время» были приведены красноречивые цифры по количеству погибших на пожарах в расчете на 100 тыс. населения: в РФ это 5 человек, в США, где в год фиксируется миллион пожаров, — всего 1 человек, а в Германии и того меньше: 1 человек — не на 100 тыс., а на 200 тыс. населения. По этому показателю мы находимся на уровне африканских стран, — сетует эксперт. — Так что дело не в том, где мы разместим кинотеатры и детские зоны. Их можно и на первом этаже, прямо на земле разместить, и все равно там люди могут погибнуть, если двери запереть или другие требования не соблюдать.

Похоже, опять у нас все уходит в какие-то мелочи, детали: этаж, выход и пр. У нас нет системы ответственности и контроля в целом, вот в чем беда! Ну, перенесем мы кинотеатры и детские зоны на первый этаж, в подвал, и что? Точно так же закроют двери, точно так же пожарный придет раз в три года, а за вопросами пожарной безопасности будет следить «своя» фирма. Местные уколы, как говорится, смертельно больного не спасут. 

Хорошо или плохо — кинотеатр на первом этаже? Наверное, хорошо. Например, детские сады не разрешают строить выше второго этажа, за исключением крупных городов, где на третьем этаже могут размещаться только службы, но не дети. А хорошо или плохо — кинотеатр на четвертом этаже? Я не знаю. Если там все нормально организовано — например, предусмотрен свободный выход на улицу по пандусу, то почему бы и нет?  При пожаре открываются двери, зрители спускаются по широкому пандусу на улицу, и все целы.

У нас есть СП «Здания многоквартирные многоэтажные», при этом отдельного свода правил «Здания многофункциональные» нет. А ведь это совершенно самостоятельный вид зданий, со своими требованиями и нормативами. По такому документу и нужно проектировать подобные объекты! Я сторонник кардинального решения проблем. Создайте такой СНиП, и запишите там все в одном своде — все, что нужно в таких зданиях, все требования. А отступления от этих норм будут считаться отступлениями от закона. Вот как надо сделать!     

А так… Сегодня записали где-то один этаж, завтра — второй. А где все это проектировщик будет искать? Есть вопрос — вот и решите его один раз, но так, чтобы всем было понятно», — заключил эксперт.

Своим видением проблем с порталом ЕРЗ поделился народный архитектор РФ, доктор архитектуры, академик РААСН, президент Союза архитекторов России (2008—2016) Андрей БОКОВ (на фото):

Фото: www.bel.ru

«Сводить все к этажности, мягко говоря, неправильно, — подчеркнул специалист. — Дело не в этажах. Мы должны сделать так, чтобы таких трагедий больше не было, чтобы не погибали наши дети, чтобы мы не теряли на пожарах на порядок больше, чем в развитых странах. А пока у нас на МЧС тратятся огромные средства, целая армия людей там работает, а результаты — крайне скромные.

И подход к этой проблеме руководства Минстроя, честно скажу, лично меня удручает. Не дай Бог, все опять сведется к выдаче очередной инструкции — на сей раз о размещении детских комнат на первом этаже. Надо систему менять, а не детские комнаты по этажам двигать. Сегодня это сделаем — завтра опять закроют двери… Если ничего не делать, эти системные вещи будут всплывать дальше и дальше. Это гонка за ускользающей тенью. Следующую аварию предсказать невозможно. Но она произойдет — в другом месте, но по тем же, базовым, причинам.

Фото: www.trade-help.com

Открою «страшную тайну»: такие центры во всем мире уже не строят, а кое-где построенные закрывают, например, в Корее и Китае. Почему? Потому, что этот тип общественного здания, сооружения себя уже исчерпал. И он в принципе нехарактерен для большого города. Напомню, что данный тип сооружения возник в свое время в США на вылетных магистралях, которые обслуживают гигантские американские пригороды. Куда съезжаются люди на машинах, где огромные паркинги и все дела — в одном месте. Где детей можно оставить в кинотеатре или в детской комнате, пока их родители шопингом занимаются. А для центра города это — абсолютно противоестественно.

Полгода назад, будучи в Сеуле, я слушал, как местный мэр по этому поводу выступал. Он рассказывал, что главной задачей городских властей сейчас является диверсификация жилого фонда, переход от больших домов к меньшим. А параллельно с этим будут ликвидироваться все эти гигантские торгово-развлекательные комплексы, которые будут перепрофилироваться в некие места приложения труда и т.д.

Понимаете, это уже прошлая жизнь, а мы опять плетемся в хвосте. Это вопрос политики, прежде всего градостроительной. Той политики, которой должен заниматься Минстрой, но он ею не занимается в силу целого ряда объективных и субъективных причин. И вот эти гигантские комплексы, которым в городах вообще не место, продолжают возводить, часто прямо в центре. Например, в Курске возвели целых три гигантских ТРЦ, причем практически рядом с центром города.

А что в итоге? Удушение малого бизнеса и исчезновение жизни с улиц российских городов, уход так называемого стритритейла — основы городской жизни», — констатировал специалист.

Полностью интервью Андрея Бокова порталу ЕРЗ читайте в ближайшие дни

Другие публикации по теме:

ТЦ «Зимняя вишня» возвели без разрешения на строительство и согласовали по методу семейного подряда

Андрей Белоусов: Крупному бизнесу следует законодательно запретить маскироваться под малый

Трагедия в Кемерове как следствие системных ошибок в отрасли: мнение эксперта

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, начавший действовать с 1 января 2025 года, поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. Основная его цель — минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

С 1 января 2025 года российские банки должны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с ЦБ, распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты.

Стандарт нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они не используются по целевому назначению и не защищены системой страхования вкладов.

В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за счет собственных средств во избежание риска переоценки своих сил, что в свою очередь грозит лишением и денег, и квартиры.

Кроме того, с 1 января 2025 года банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Рекомендовано также заключение договоров ИЖК на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Фото: cbr.ru

По оценкам экспертов, при таких схемах цена завышается в среднем на 20% и более, что несет риски для сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.

«Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», — предупреждала глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото).

Эксперты считают, что с введением ипотечного стандарта вышеперечисленные схемы станут недоступны для заемщиков, что приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку. Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов.

Фото: raexpert.ru

Младший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Мария Волик (на фото) полагает, что уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков наряду с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам повлияют на уже просевший после отмены массовой льготной ипотеки спрос.

«Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах», — подчеркнула специалист.

По словам Марии Волик, новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков.

Регулятор, считает эксперт, сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышение требований к их резервам.

Фото: q.etagi.com

По мнению замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой (на фото), самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта — период адаптации застройщиков и банков под новые ограничения.

«Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше, — подчеркнула топ-менеджер компании и добавила: — А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций».

Кроме того, полагает эксперт, сократится одобряемость заявок по ипотеке, что, вероятно, приведет к снижению спроса на рынке новостроек на 20% — 30% в первые месяцы действия стандарта.

«Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков, и его объекты не будут кредитоваться», — не исключила Татьяна Решетникова.

Фото: Key Capital

Глава компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) также ожидает падения спроса на жилье.

«Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными», — пояснила специалист.

«Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка», — допустила Гусева.

Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне, добавила эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что банки и застройщики тем не менее будут искать обходы ограничений.

«Некоторые банки и девелоперы найдут лазейки и в этом документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений, — полагает эксперт и поясняет: — Например, уже сейчас ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита. По сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса».

Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. «На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками», — предупреждает Сырцов.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Эксперты единодушны во мнении, что на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые будут адаптированы под ипотечный стандарт.

В частности, они допускают появление новых продуктов, снижение цен на квадратные метры для поддержания объемов продаж, использование бонусных программ, не связанных напрямую с кредитами, или комбинированных программ, включающих такие инструменты, как скидка на первоначальный взнос, рассрочка платежа или trade-in и т. д.

Как в декабре информировал портал ЕРЗ.РФ, замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин (на фото) сообщил, что Минстрой совместно с коллегами из Правительства и ЦБ прорабатывают вопрос компромисса по ипотечному стандарту.

«Здесь должны быть гарантии, — подчеркнул чиновник, — что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после передачи объекта».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

«ЕРЗ-тренды» 19 декабря в 10.00: ЦБ, ДОМ.РФ, банки и застройщики разберут новый ипотечный стандарт

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья