Минстрой России разъяснил, в каком случае контролирующий орган не вправе требовать от застройщика получения заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ в отношении строительства отдельного корпуса в комплексе зданий

В разъяснении Минстроя России отмечается, что получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве требуется не всегда, даже если в отношении соответствующего объекта нет зарегистрированного первого договора участия в долевом строительстве. Минстрой России отмечает, что есть случай, когда в отношении комплекса объектов в соответствии с градостроительной документацией:

- разработан единый комплект проектной документации;

- опубликована единая проектная декларация;

- получено одно заключение экспертизы;

- получено одно разрешение на строительство.

В разъяснении указывается, что для такого случая застройщик не обязан предоставлять, а контролирующий орган не вправе требовать предоставление документов с целью выдачи заключения о соответствии, указанного в пункте 1.2 части 6 статьи 23 Федерального закона 214-ФЗ, если первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован до 1 января 2017 года в отношении любого из объектов, строящегося в рамках единого разрешения на строительство.

Разъяснение адресовано не только застройщикам, но и контролирующим органам. Так как именно Минстрой России наделен полномочиями по изданию методических документов по вопросам практики осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Вместе с тем, руководствуясь данным разъяснением, застройщик может столкнуться с проблемами в Росреестре. В соответствии с законом после 1 января 2017 года Росреестр не может зарегистрировать первый договор участия в долевом строительстве на многоквартирный дом без заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве. Фактически Росреестр на основании разъяснения Минстроя России должен признать, что в описываем выше случае многоквартирным домом является не каждый корпус комплекса зданий, а весь комплекс. А каждый корпус является лишь частью такого единого многоквартирного дома – комплекса зданий.

Следует отметить, что благие намерения по упрощению регистрации договоров участия в долевом строительстве для дольщиков, в будущем могут обернуться для этих же дольщиков проблемами при эксплуатации таких многоквартирных домов – комплексов знаний. Например, общее собрание жильцов будет единое для всех корпусов комплекса зданий, жильцы одного корпуса получат права пользования общим имуществом в других корпусах и т.п.

В конце декабря Правительство РФ вновь продлило мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Данная мера действует до 30 июня 2025 года. РБК вместе со специалистами разбирался, почему власти пошли на такой шаг.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Авторы публикации напомнили, что согласно Постановлению Правительства РФ №1916 от 26 декабря 2024 года:

• неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;

• компенсация за несдачу в срок будет начисляться без учета периода действия моратория;

• проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются;

• с застройщиков нельзя взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (если жилье было приобретено для личных нужд) и штраф от суммы, присужденной за нарушение срока исправления дефектов.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Кроме того, с 1 марта 2025 года строителям разрешено придерживаться собственных стандартов качества отделочных работ на объекте долевого строительства: Минстрой установил минимальные требования.

При этом взыскание за недостатки по отделке стен, установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования не может превышать 3% от цены ДДУ.

Фото из архива А. Поликыржа

Кроме того, указала адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа (на фото), гарантийный срок на отделочные работы сокращен с трех лет до одного года,

С отменой льготной ипотеки продажи новостроек снизились, пояснила она, в такой ситуации медленнее пополняются счета эскроу, а уход дольщиков создал бы для рынка дополнительные риски.

Поэтому и застройщику, и банку важно удержать их от бегства, считает руководитель аналитический службы юридической фирмы ИНФРАЛЕКС Ольга Плешанова (на фото ниже).

Фото из архива О. Плешановой

Расторгнуть ДДУ в случае долгостроя мораторий не запрещает, однако проценты на свои вложенные деньги дольщики не получат, а если даже и получат, то только за ограниченный период в ничтожно малом размере.

Расторгать договор, по словам юриста, не имеет смысла и для дольщиков, получивших субсидируемую ипотеку, поскольку новый льготный кредит на таких же условиях им не дадут.

По мнению отраслевых экспертов, введение моратория поможет застройщикам снизить дополнительные издержки и выполнить обязательства перед дольщиками в условиях падения продаж.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

«Чтобы к завершению работ объект был распродан в достаточном объеме и застройщик мог погасить взятый кредит, он должен регулировать сроки строительства», — пояснил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото).

Мораторий позволит девелоперу выполнить все обязательства и не дойти до банкротства, после которого дольщику хотя и вернут деньги со счета эскроу, но квартиру он не получит, специалист.

Фото: erzrf.ru

Мораторий направлен и против потребительского экстремизма, добавил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото), поскольку «вал несправедливых претензий к застройщикам достиг таких масштабов, что возникла угроза стабильности рынка».

Пока существенных изменений по сдаче новостроек эксперты не видят. По данным ЕРЗ.РФ на январь 2025 года, средний перенос планируемых сроков ввода новостроек в эксплуатацию составил четыре месяца, а с учетом тех, строительство которых остановлено, — 6,9 месяца.

По сравнению с январем 2024-го переносы снизились на 0,8 месяца, а по остановленным объектам — на 0,3 месяца.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Мораторий на неустойки для застройщиков продлен: комментарий эксперта

Застройщики страны получили новогодний подарок

Правительству продлили право устанавливать особенности взыскания неустойки по ДДУ

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

Правительство продлило мораторий на проведение проверок юрлиц на 2024 год