Правовой департамент Минстроя России письмом от 8 июня 2017 г. №20243-ТБ/02 издал разъяснение, которое расширительно толкует норму Градостроительного кодекса РФ

В письме, со ссылкой на статью 55.5-1 Градостроительного кодекса, указывается, что специалистом по организации строительства является физическое лицо:

• которое на основании трудового договора имеет право осуществлять трудовые функции по организации выполнения работ по строительству в должности главного инженера проекта, главного архитектора проекта;
• сведения о котором включены в национальный реестр специалистов.

При этом к должностным обязанностям специалиста по организации строительства относятся, в числе прочего, подписание акта приемки объекта капитального строительства.

На основании этих положений Минстрой России делает собственный вывод: иные работники строительной организации (члена саморегулируемой организации) не правомочны выполнять указанные должностные обязанности специалиста по организации строительства.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла Холопика (на фото):

Понятно, что цель концепции реформы саморегулирования — определить круг лиц, которые имеют право подписывать определенные документы. Далее требуется обеспечить внесение этих лиц в Национальный реестр. В рамках контрольных мероприятий — проверять подписи на документах. Штрафовать, не выдавать разрешений, заключений, если документы подписаны лицами, не внесенными в реестр. Лично мне не совсем ясно, чего общество добьется при успешной реализации такой концепции. Но этот вопрос не относится к разъяснениям Минстроя.

На мой взгляд, с юридической точки зрения вывод правового департамента Минстроя имеет все шансы быть оспоренным в суде заинтересованной строительной компанией, если она получит штраф или отказ в выдаче какого-либо документа, например разрешения на ввод в эксплуатацию. Да, Градостроительный кодекс определил должностные обязанности лиц, внесенных в реестр. И в число этих обязанностей входит подписание акта приемки объекта капитального строительства. Но это не означает, что иные лица не могут тоже подписывать акт приемки. Только закон может ограничить иных работников в праве выполнять те или иные функции (статья 33 Конституции РФ). В законе такого запрета нет. Для реализации задуманной концепции надо то, что содержится в разъясняющем письме, внести прямой нормой в закон.

Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 13.12.2017 дольщику отказано во взыскании неустойки, поскольку просрочка передачи квартиры произошла в связи с неподписанием им передаточного акта при отсутствии претензии по качеству.

Фото: www.oskol.city

Участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику АО «ПО «Стрела» об обязании изменить дату акта выполненных работ на текущую дату, о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

Как следует из материалов судебного дела, между дольщиком и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру в течение 30 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

АО «ПО «Стрела» своевременно приступило к своим обязательствам по передаче квартиры. В ходе приемки объекта долевого строительства дольщиком были выявлены недостатки в квартире. В частности, высота потолков по углам разная, изоляция окон и дверей нарушена, дюбеля в стенах, батарея близко к стене и т.д. О выявленных недостатках совершена запись в смотровом листе. Дольщик отказался подписывать передаточный акт до устранения застройщиком указанных замечаний.

После устранения недостатков и повторного осмотра квартиры дольщику было предложено подписать акт приема-передачи прошедшим числом. Дольщик отказался от подписания акта, направил в адрес застройщика претензию с просьбой изменить дату подписания акта на текущую дату и исключить предложение об отсутствии претензий между сторонами. В связи с уклонением дольщика от подписания акта передача квартиры состоялась в одностороннем порядке с подписанием застройщиком одностороннего передаточного акта.

После чего дольщик обратился с вышеуказанными требованиями в суд. Как установлено судом, застройщик за свой счет исправил недостатки квартиры, на которые указал дольщик, несмотря на отсутствие подтвержденного несоответствия квартиры требованиям технических регламентов, проектной документации, а также требований со стороны дольщика об их устранении либо уменьшении цены договора.

При таких обстоятельствах суд указал, что до выполнения любого из указанных требований участника долевого строительства его обязанность по приемке объекта долевого строительства приостанавливается от даты предъявления соответствующего требования к застройщику. При этом исполнение обязанности застройщика передать объект долевого строительства, соответственно, в течение срока передачи, за который установлена законная неустойка, не приостанавливаются. Застройщик своевременно приступил к исполнению обязательств по передаче квартиры истцам — 26 мая 2017 года. Срок передачи квартиры дольщику не нарушен.

Согласно условиям договора, приемка квартиры дольщиками осуществляется в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления застройщика о завершении строительства. Первичный осмотр квартиры произведен истцами – до истечения срока передачи квартиры.

Судом установлено, что дольщик в течение трех рабочих дней со дня первичного осмотра квартиры и оформления смотрового листа не обращался к АО «ПО «Стрела» для дальнейшей приемки квартиры. Следующий осмотр квартиры был произведен 20 июля 2017 года, что нарушает условия договора. В результате застройщиком составлен акт от 25.07.2017 о немотивированном отказе дольщика от подписания акта приема-передачи квартиры.

В связи с тем, что претензии по качеству квартиры у дольщика отсутствуют, дольщик, не подписав со своей стороны акт приема-передачи, нарушил договорные обязательства по принятию квартиры. Руководствуясь нормами ст. 307, 309, 310 ГК РФ, ст. 4, 6—8, 10 214-ФЗ, суд отказал в удовлетворении исковых требований об изменении даты акта выполненных работ на текущую дату, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда в связи с нарушением порядка приемки квартиры со стороны истца.

Фото: www.businessandmoney.ru

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: застройщик может взыскать с дольщика неустойку, но в размере, не противоречащем ее компенсационной функции

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры не зависит от срока погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

Верховный Суд: срок исковой давности для взыскания неустойки начинается со дня нарушения прав дольщика

Арбитражный суд: застройщик может взыскать с дольщика неустойку, но в размере, не противоречащем ее компенсационной функции