С 1 июля вступают в силу поправки в Градостроительный кодекс, которыми изменяется правовое регулирование деятельности технического заказчика. Минстрой России разъяснил, что эти нововведения касаются и застройщиков, которые самостоятельно (без технического заказчика) нанимают изыскателей, проектировщиков и подрядчиков.

Основные нововведения следующие:

1) техническим заказчиком может быть только юридическое лицо. Физическое лицо с 1 июля эти функции выполнять не имеет право;

2) до 1 июля для организаций, выполняющий функцию технического заказчика, требовалось членство только в строительной СРО, т.к. необходимо было свидетельство о допуске к видам работ группы № 32 по строительному контролю. Членства в проектных и изыскательских СРО не требовалось. С 1 июля согласно новому определению пункта 22 статьи 1 Градостроительного кодекса, технический заказчик должен быть членом изыскательской СРО, если он от имени застройщика взаимодействует с изыскательской организацией, а также членом проектной СРО, если он взаимодействует с проектной организацией, и строительной СРО, если взаимодействует с подрядчиком.

Минстрой России письмом от 8 февраля 2017 г. N 3762-АЕ/02 разъяснил, что «при осуществлении застройщиком функций технического заказчика самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида».

Подробнее о нововведениях в отношении технического заказчика, в том числе застройщика, выполняющего функции технического заказчика самостоятельно, в публикации генерального директора общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николая Малышева (на фото).

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла Холопика (на фото).

Судебная практика показывает, что в части возникновения тех или иных обязанностей у предпринимателей суд, как правило, руководствуется буквальным толкованием закона. Примененный в разъяснении Минстроя России метод толкования по совокупности норм в данном случае неприменим. Закон содержит требование, что технический заказчик должен быть членом СРО. Норма о том, что застройщик «вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику», не говорит о том, что в случае не передачи таких функций техническому заказчику, застройщик сам становится техническим заказчиком во взаимодействии с контрагентами.

Здесь хорошо подходит аналогия с адвокатами. Чтобы осуществлять защиту в суде гражданин может нанять профессионального адвоката, но может и сам действовать без представителя. Если гражданин осуществляет в суде свою защиту сам, то это ведь не означает, что ему требуется вступать в адвокатскую палату.  Думаю, что Минюст России никогда не даст разъяснение, из которого по совокупности норм будет сделан вывод о необходимости членства в адвокатской палате всех, кто защищает себя самостоятельно.

Законопроект, вносящий ряд поправок в Градостроительный, Земельный кодексы РФ и в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», принят Госдумой в третьем чтении.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Новации направлены на сокращение количества зданий и помещений, используемых без регистрации в ЕГРН.

В частности, законопроект обязывает застройщиков оформлять права на помещения в многоквартирных домах (МКД) в течение 30 дней с момента передачи объекта дольщику.

Если объект строился без привлечения участников долевого строительства, зарегистрировать права на входящие в состав МКД помещения и машино-места нужно будет в течение шести месяцев с даты кадастрового учета.

При этом заявить о регистрации прав на помещения в МКД можно будет только в электронной форме.

Кроме того, законопроект предполагает дополнение новой частью ст. 52 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Она предусматривает, что строительство или реконструкция здания или сооружения будут считаться завершенными со дня:

• получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВ) здания или сооружения в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство (РС);

• получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если строительство таких объектов осуществлялось без получения уведомлений.

В случае, если для строительства или реконструкции здания или сооружения не требуются получение РС и (или) подготовка проектной документации (ПД), строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в них) считаются завершенными со дня их постановки на государственный кадастровый учет.

Обязательство по направлению в орган регистрации прав документов, необходимых для кадастрового учета и регистрации прав, возлагается на застройщика или иное лицо, имеющее законные основания для приобретения прав на такую недвижимость.

Кроме того, законопроект предусматривает изменения, согласно которым:

• земельные участки (ЗУ) могут использоваться только в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Нарушение этого требования служит основанием для прекращения права пользования или наследования участка;

• здания, сооружения должны эксплуатироваться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования ЗУ, на которых они расположены;

• если в результате реконструкции здания, сооружения не созданы новые или не прекратили существование учтенные ранее помещения и (или) машино-места, проводится государственный кадастровый учет в связи с изменением характеристик здания, сооружения в результате их реконструкции, а также в связи с изменением характеристик помещений, машино-мест в таких постройках;

• изменение протяженности линейного объекта не может служить основанием для отказа в выдаче РВ, а также его корректировки;

• застройщик вправе по собственной инициативе подготовить ПД помимо ИЖС и садовых домов также на гаражи и хозяйственные постройки;

• сотрудники государственного органов земельного надзора смогут выдать предписание об устранении нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений при выявлении таких нарушений в ходе соответствующего наблюдения. Сейчас это возможно только после оформления акта проведения контрольного мероприятия.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Правительству продлили право устанавливать особенности взыскания неустойки по ДДУ

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме»

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке 

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья