Минстрой России: застройщику, техническому заказчику, осуществляющему строительство индивидуального жилого дома, членство в СРО не требуется
Минстрой России письмом от 31.07.2017 №27045-Т6/02 уточнил разъяснение, содержащееся в письме от 08.02.2017 №3762/02, по вопросу необходимости вступления в СРО застройщика, выполняющего функции технического заказчика самостоятельно.
С 1 июля вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которые изменили правовое регулирование деятельности технического заказчика. В определении понятия «технический заказчик» появилось указание на то, что технический заказчик обязан быть членом СРО соответствующего вида. Т.е. теперь технический заказчик должен быть членом изыскательской СРО — если он от имени застройщика взаимодействует с изыскательской организацией, а также членом проектной СРО — если он взаимодействует с проектной организацией, и членом строительной СРО — если взаимодействует с подрядчиком.
Кроме того, Минстрой России письмом от 08.02.2017 №3762/02 разъяснил, что членами СРО соответствующих видов должны быть и застройщики, которые самостоятельно осуществляют функции технического заказчика. Указанное разъяснение Минстрой России обосновал совокупным прочтением норм пп. 16 и 22 ст. 1 Градостроительного кодекса. Более подробно об этом мы писали ранее. Отметим, что письмо Минстроя России от 08.02.2017 №3762/02 не предусматривало никаких изъятий в требовании членства в СРО для застройщиков разных видов (граждан и юридических лиц; строящих многоквартирные или индивидуальные дома и т.п.). В связи с этим возник вопрос: должны ли вступать в СРО застройщики-граждане, которые строят для себя индивидуальные жилые дома?
Новым письмом от 31.07.2017 №27045-Т6/02 Минстрой России уточнил, что для физических лиц, которые осуществляют строительство индивидуального жилого дома, членство в саморегулируемой организации в области строительства не требуется. Уточнение позиции ведомство объяснило необходимостью к совокупному прочтению норм пп. 16 и 22 ст. 1 Градостроительного кодекса добавлять также п. 5 ч. 2.2 ст. 52 кодекса.
Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла ХОЛОПИКА (на фото):
П. 5 ч. 2.2 ст. 52 кодекса действительно определяет, что для физических лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилого дома, членство в СРО не требуется. Но кто это — «лицо, осуществляющее строительство»? Из ч. 3 этой же статьи следует, что таким лицом является застройщик (если он самостоятельно выполняет строительные работы), либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда с застройщиком (техническим заказчиком, действующим от имени застройщика). Т.е. норма п. 5 ч. 2.2 ст. 52 не относится к застройщикам (техническим заказчикам), которые заказывают у подрядчика выполнение строительных работ. Значит, Минстрой России применил не только прием совокупного прочтения норм, но и аналогию права, распространив исключение, установленное для подрядчика строительства индивидуального жилого дома, на заказчика его работ (застройщика, технического заказчика).
Представляется, что для выработки позиции по вопросу членства в СРО застройщиков необходимо руководствоваться в первую очередь положениями п. 17 ст. 1 Градостроительного кодекса, в которой исчерпывающе определено, кто может быть членом СРО. Это исключительно индивидуальные предприниматели и (или) юридические лица, выполняющие строительство, проектирование, изыскания по договорам, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, либо со специализированной некоммерческой организацией, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Т.е. члены СРО — это контрагенты застройщиков, но никак не сами застройщики. Технический заказчик — это тоже контрагент застройщика. Поэтому членство в СРО технического заказчика укладывается в общую концепцию законодательства о саморегулировании.
Следует отметить, что КоАП (ч. 1 ст. 9.5.1) предусматривает ответственность исключительно за выполнение работ по строительству, проектированию, изысканиям лицом, не являющимся членом СРО, если для выполнения таких работ членство в СРО является обязательным. Очевидно, что застройщик, заключивший договор с подрядчиком, соответствующие работы сам не выполняет. Значит, он не может быть субъектом административной ответственности за нарушение требования о членстве в СРО.
Таким образом, напрашивается итоговый вывод, что застройщикам членство в СРО не требуется. Никакого наказания для застройщиков в случае не вступления в СРО закон не предусматривает.
Митинги обманутых дольщиков: первая половина сентября 2017 г.
Портал ЕРЗ продолжает освещать акции протеста членов инициативных групп проблемных ЖК. В первой половине сентября митинги обманутых дольщиков прошли в Уфе, Краснодаре, Волгограде, Москве и Томске. В общей сложности в акциях протеста приняло участие около 2 тыс. человек.
Дольщики жилого комплекса, собравшиеся в парке «Волна» микрорайона Затон, рассказали о своих проблемах. По словам активистов, застройщик собрал с участников долевого строительства деньги по договорам ДДУ, однако потратил их не на возведение объекта, а на личные цели.
Возведение объекта (несколько кварталов «социальных» таунхаусов и многоквартирных домов) «Килстройинвест» начал еще в III квартале 2013 года. Земли арендовали у Фонда содействия развитию жилищного строительства по госпрограмме «Жилье для российской семьи». У дольщиков была возможность приобрести часть квартир по ценам ниже рыночных (по 35 тыс. руб. за 1 кв. м). Однако сроки завершения строительства неоднократно переносились. В республиканском Госкомстрое затраты на завершение строительства оценили в 1 млрд руб.
По словам дольщиков, акция проводилась, прежде всего, для того, чтобы привлечь внимание властей и общественности к проблемам данного ЖК и не допустить банкротства застройщика: дольщики все же надеются, что девелопер достроит комплекс.
Фото: www.s0.rbk.ru
Один из участников инициативной группы Владимир Гуськов сообщил о намерении дольщиков поддержать инвестора, если «Килстройинвест» останется на плаву. «Если же компания обанкротится, мы планируем наши дальнейшие действия: митинги и обращения во все инстанции», — резюмировал Гуськов.
Из инвесторов, рассматривающих перспективу взять «под свое крыло» финансирование ЖК «Миловский парк», на сегодня известен один: «Амнист-групп». Однако окончательного решения пока не принято.
Дольщики этого ЖК объявили голодовку: уже неделю 15 человек отказывают себе в пище, принимая только воду. Член инициативной группы участников долевого строительства ЖК «Территория счастья» Алина Горлова рассказала порталу ЕРЗ, что одному из участников акции протеста, 60-летнему дольщику, на четвертый день голодовки стало плохо, поэтому для оказания помощи пришлось вызывать скорую.
Дольщикам не разрешили разбивать палатки, поэтому люди обходятся самым необходимым: сидят на стульях, спят на подстилках, укрываются пледом. Из рациона на завтрак обед и ужин — только вода, и никакой еды.
К названию жилого комплекса на баннере офиса стройки дольщики приписали частицу «не», как бы переименовав ЖК в «Территорию несчастья». Цель акции протеста — привлечь внимание властей. «Мы закончим голодать, когда к нам приедет губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев», — пояснила Алина корреспонденту ЕРЗ.
В свое время многие дольщики узнали о ЖК «Территория счастья» от главы города Краснодара Владимира Евланова, который, по словам активистов, активно рекламировал застройщика «Кубань Строй Стандарт», что вызвало доверие людей к этому девелоперу.
Продажи квартир были организованы как через застройщика, так и через агентства. Страхование проводилось через компанию «Стинко» (ныне банкрот) и РИНКО (срок действия страховых полисов истек).
Ключи от квартир люди должны были получить еще в марте 2016 года.
А сейчас денег на строительство объекта нет. «Деньги, — рассказывает Алина, — были выведены с нашего объекта для строительства других объектов застройщика. Мы обращались в Департамент по надзору в сфере строительства, прокуратуру, Следственный комитет и МВД — нас везде слушают, мы везде «на особом контроле». Однако в чем он проявляется, до сих пор остается загадкой».
Фото: www.krd.ru
Уголовное дело в отношении руководителя компании-застройщика Давида Купрадзе (на фото), заведенное по ст. 165 (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием), сейчас находится в Главном следственном управлении Краснодарского края.
Пушкинский сквер объединил более ста человек митингующих томских участников долевого строительства. Среди них были и обманутые дольщики долгостроя ЖСК «Нижний, 49». Ирина Крайсман, участница инициативной группы дольщиков, рассказала порталу ЕРЗ, как прошла томская акция протеста: «Наш митинг назывался «Бездомный полк Томска». Мы требовали от губернатора завершения строительства нашего долгостроя и реального финансового вложения в объект».
Видео Ирины Крайсман
Продажи квартир в переулке Нижнем в свое время были организованы напрямую через застройщика. Деньги собирались через оформление и регистрацию ДДУ. В то время (2009—2010 годы) никаких страховок предусмотрено не было. По словам дольщиков, решающим фактором для приобретения квартир у застройщика стала фамилия застройщика Алексея Мальцева, генерального директора ООО «Демос». Ведь отец Алексея Борис Мальцев в тот момент являлся председателем Томской областной думы.
Строительство объектов по пер. Нижнему в г. Томске началось еще в 2007 году. Через пять лет стройка остановилась, а застройщик объявил себя банкротом. К 2012 году из 4-х запланированных домов ввели в эксплуатацию только один, из 1-й очереди. Дом 2-й очереди был готов на 51%, 3-й очереди — на 20%, а готовность дома 4-й очереди была нулевой.
В 2015 году обманутые дольщики под влиянием властей вынуждены были создать ЖСК, которому и передали объекты незавершенного строительства. «Власть обещала, что будет помогать, — поясняет Ирина, — В том числе и финансово, поскольку понимала, что самим дольщикам завершить строительство объекта с достройкой 20% нереально».
В данный момент основная проблема, по словам участников ДДУ, заключается в объемах требуемых инвестиций. По оценке независимой строительной экспертизы, на завершение строительства требуется более 300 млн руб. Иными словами, каждому дольщику нужно еще раз заплатить за свою квартиру.
Для решения проблемы необходимы комплексные меры, включающие выделение компенсационного земельного участка для инвестора, а также субсидий со стороны регионального бюджета.
Дольщики обращались к губернатору Томской области, в департамент архитектуры и строительства, но пока ответ один, сокрушается Ирина: «Создали ЖСК — значит, взяли ответственность на себя, достраивайте сами». Помощь предусмотрена только в плане техприсоединения и благоустройства.
Фото Ирины Крайсман
Еще в 2012 году прокуратура провела проверку компании «Демос» и выявила факт мошенничества в особо крупном размере, после чего в отношении Алексея Мальцева возбудили уголовное дело по ст. 159. Следствие длилось более трех лет.
В Кировский районный суд дело поступило только в апреле 2016 года. Рассмотрение дела затягивается. Перспективы, по словам Ирины Крайсман, очень туманные. «Причина на поверхности, — добавляет дольщица и повторяет: — Все дело в том, что обвиняемый — сын депутата облдумы и президента Союза строителей Томской области Бориса Мальцева.
У забора строящегося ЖК «Парк Европейский» двухчасовую акцию протеста провели обманутые участники ДДУ: граждане вышли с плакатами «Квартстрой — это 10 000 обманутых дольщиков по всей России», «Губернатор Бочаров, повернись к проблеме обманутых дольщиков ЖК «Парк Европейский», «Мой брошенный дом зарастает мхом».
На акции протеста лидер инициативной группы Александр Назаров напомнил собравшимся, что обманутых дольщиков жилого комплекса — около 1,5 тыс. человек. Это, сообщил Назаров, половина от всех обманутых дольщиков, зарегистрированных в Волгоградской области.
Истории участников долевого строительства схожи. Например, Михаил и Ирина Желтяковы взяли для приобретения однокомнатной квартиры ипотеку в 1 млн руб. на 10 лет. «Нам не спится. Это ужасно, когда нет никаких перспектив на будущее и когда чувствуешь свое бессилие перед бездушным государством», — делится своими переживаниями Ирина. Сейчас пара платит за съемное жилье: проблемы вносят в семью дисгармонию. К тому же у супругов маленький ребенок.
Митингующие планируют обратиться в Сбербанк с просьбой уменьшить залоговую ставку для потенциального инвестора, который согласится профинансировать строительство комплекса.
Также протестующие предложили региональным чиновникам уменьшить процентную ставку по ипотеке для дольщиков ЖК «Парк Европейский» до 9% годовых.
На митинге обсудили и вопрос канализационного коллектора: участники долевого строительства призвали построить до конца нынешнего года коллектор длиной 2,5 км.
Заместитель начальника Госстройинспекции Волгоградской области Роман Касьянов заявил, что власти осведомлены о проблемах дольщиков ЖК «Парк Европейский» и администрация делает все возможное, чтобы поддержать их: «Люди находятся в очень сложной ситуации. Эмоции зашкаливают, — сказал чиновник и доблавил: — «Парк Европейский» один из первых стоит, кому мы помогаем».
Всего в комплексе 16 недостроенных домов. По сообщению Касьянова, объекты находятся в малой степени готовности: один дом построен на 60%, а готовность более десятка домов находится в диапазоне от 0 до 10%.
Напомним, что ЕРЗ уже неоднократно писал о проблемах ДК «Квартстрой». За короткое время застройщик вышел из числа лидеров и занял аутсайдерские позиции. Сейчас компания находится на 1276-м месте по объему текущего строительства в РФ.
Москва, 16 сентября
ЖК «Царицыно». Застройщик — МКХ. Количество участников — 500 человек.
Фото Елены Годлевской
Дольщики ЖК «Царицыно», о проблемах которых неоднократно писал портал ЕРЗ, продолжают вести активную борьбу за свои законно купленные квартиры. Они пришли на Площадь Революции выразить свой протест в рамках «Всероссийского митинга обманутых дольщиков». Участники долевого строительства требовали, чтобы мэр столицы Сергей Собянин принял участие в судьбе людей и организовал встречу с рабочей группой дольщиков
«Жилье не строится, дома разрушаются, банкротство — это надолго!», — с такими лозунгами митинговали участники долевого строительства этого жилого комплекса, сообщила порталу ЕРЗ участница инициативной группы Елена Годлевская.
Поддержать митингующих пришли рэпер Никита и музыкальный коллектив «Лесоповал». «Оба певца — обманутые дольщики. Мероприятие оказалось масштабным и зрелищным. Мы тоже спели: исполнили гимн обманутых дольщиков», — добавила Елена в беседе с корреспондентом ЕРЗ.
Видео Елены Годлевской
Как сообщал портал ЕРЗ, на акции протеста присутствовали руководители КПРФ Геннадий Зюганов, Валерий Рашкин, Николай Васильев и другие.
Сразу после митинга дольщики ЖК «Царицыно» провели вторую акцию протеста: разбили 8 палаток и заселились туда. Как пояснила порталу ЕРЗ Елена Годлевская, около 20 дольщиков таким образом требуют достройки объектов. Митингующие намерены жить в лагере, пока руководство города не встретится с ними. Либо — до первого снега. Члены инициативной группы комплекса поделились с порталом ЕРЗ требованиями жителей палаточного городка.
«После того как дольщики обосновались в палатках, — делится Елена, — появилась полиция и начала уговаривать прекратить протест. Но мы были настроены решительно и объявили, что никуда не уйдем пока не получим согласие первых лиц города на личную встречу».
Позже полиция сообщила: на территории лагеря может быть заложена бомба. «Оцепили всю территорию. Приехала скорая, пожарные машины. Полночи дольщиков гоняли туда-сюда, отобрали палатки, погасили уличные фонари», — буквально со слезами на глазах рассказала Елена порталу ЕРЗ.
Застройщика, согласного возобновить строительство объекта, пока не нашли.
