Минстрой России письмом от 31.07.2017 №27045-Т6/02 уточнил разъяснение, содержащееся в письме от 08.02.2017 №3762/02, по вопросу необходимости вступления в СРО застройщика, выполняющего функции технического заказчика самостоятельно. 

С 1 июля вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которые изменили правовое регулирование деятельности технического заказчика. В определении понятия «технический заказчик» появилось указание на то, что технический заказчик обязан быть членом СРО соответствующего вида. Т.е. теперь технический заказчик должен быть членом изыскательской СРО — если он от имени застройщика взаимодействует с изыскательской организацией, а также членом проектной СРО — если он взаимодействует с проектной организацией, и членом строительной СРО — если взаимодействует с подрядчиком.

Кроме того, Минстрой России письмом от 08.02.2017 №3762/02 разъяснил, что членами СРО соответствующих видов должны быть и застройщики, которые самостоятельно осуществляют функции технического заказчика. Указанное разъяснение Минстрой России обосновал совокупным прочтением норм пп. 16 и 22 ст. 1 Градостроительного кодекса. Более подробно об этом мы писали ранее. Отметим, что письмо Минстроя России от 08.02.2017 №3762/02 не предусматривало никаких изъятий в требовании членства в СРО для застройщиков  разных видов (граждан и юридических лиц; строящих многоквартирные или индивидуальные дома и т.п.). В связи с этим возник вопрос: должны ли вступать в СРО застройщики-граждане, которые строят для себя индивидуальные жилые дома?

Новым письмом от 31.07.2017 №27045-Т6/02 Минстрой России уточнил, что для физических лиц, которые осуществляют строительство индивидуального жилого дома, членство в саморегулируемой организации в области строительства не требуется. Уточнение позиции ведомство объяснило необходимостью к совокупному прочтению норм пп. 16 и 22 ст. 1 Градостроительного кодекса добавлять также п. 5 ч. 2.2 ст. 52 кодекса. 

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла ХОЛОПИКА (на фото):

П. 5 ч. 2.2 ст. 52 кодекса действительно определяет, что для физических лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилого дома, членство в СРО не требуется. Но кто это — «лицо, осуществляющее строительство»? Из ч. 3 этой же статьи следует, что таким лицом является застройщик (если он самостоятельно выполняет строительные работы), либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда с застройщиком (техническим заказчиком, действующим от имени застройщика). Т.е. норма п. 5 ч. 2.2 ст. 52 не относится к застройщикам (техническим заказчикам), которые заказывают у подрядчика выполнение строительных работ. Значит, Минстрой России применил не только прием совокупного прочтения норм, но и аналогию права, распространив исключение, установленное для подрядчика  строительства индивидуального жилого дома, на заказчика его работ (застройщика, технического заказчика). 

Представляется, что для выработки позиции по вопросу членства в СРО застройщиков необходимо руководствоваться в первую очередь положениями п. 17 ст. 1 Градостроительного кодекса, в которой исчерпывающе определено, кто может быть членом СРО. Это исключительно индивидуальные предприниматели и (или) юридические лица, выполняющие строительство, проектирование, изыскания по договорам, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, либо со специализированной некоммерческой организацией, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Т.е. члены СРО — это контрагенты застройщиков, но никак не сами застройщики. Технический заказчик — это тоже контрагент застройщика. Поэтому членство в СРО технического заказчика укладывается в общую концепцию законодательства о саморегулировании. 

Следует отметить, что КоАП (ч. 1 ст. 9.5.1) предусматривает ответственность исключительно за выполнение работ по строительству, проектированию, изысканиям лицом, не являющимся членом СРО, если для выполнения таких работ членство в СРО является обязательным.  Очевидно, что застройщик, заключивший договор с подрядчиком, соответствующие работы сам не выполняет. Значит, он не может быть субъектом административной ответственности за нарушение требования о членстве в СРО.

Таким образом, напрашивается итоговый вывод, что застройщикам членство в СРО не требуется. Никакого наказания для застройщиков в случае не вступления в СРО закон не предусматривает. 

Другие публикации по теме:

Минстрой России: никто, кроме специалистов, внесенных в Национальный реестр, не вправе подписывать акт приемки объекта капитального строительства

Минстрой России: застройщик, самостоятельно нанимающий изыскателей, проектировщиков и подрядчиков, должен вступить сразу в 3 СРО

Подрядчики, участвующие в генподрядных торгах, должны уведомлять СРО о размере обязательств по договорам

С 1 июля текущего года вступает в силу Приказ Минстроя России от 10.04.2017 №700-пр, утверждающий порядок уведомления СРО своими членами о фактическом совокупном размере обязательств по договорам подряда, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров.

В этом документе описывается один из ключевых элементов реформы саморегулирования в части ответственности СРО за результаты подрядной деятельности организаций. Теперь организациям, которые сохранят членство в СРО, в случае их участия в договорах подряда, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров, потребуется ежегодно до 1 марта отчитываться о совокупном размере своих договорных обязательств. В 2018 году сведения будут запрашиваться по договорам, заключенным с 1 июля по 31 декабря 2017 года, в дальнейшем — по полному году.

Также Порядком установлено приложение копий самих договоров и актов выполненных работ (КС-2) на уже сделанные и принятые объемы. Кроме того, организациям предстоит отражать в уведомлении и так называемые переходящие контракты, сроки выполнения которых выходят за пределы отчетного периода.

Ответственность за неполную, недостоверную или несвоевременно поданную информацию закрепляется внутренними документами СРО и грозит для члена СРО дисциплинарными мерами.

В практической плоскости механизм контроля соблюдения совокупного размера обязательств по подрядным договорам влечет потребность исполнительных органов СРО в перепрофилировании деятельности: контроль достоверности сведений в поступающих уведомлениях потребует постоянного мониторинга тендерных площадок. Только в этом случае анализ сведений по уведомлениям будет иметь практическую пользу.

Саморегулируемым организациям полностью охватить мониторингом подрядный рынок своих членов будет сложно. Однако, добросовестные саморегулируемые организации, которые наладят такую работу, получат более высокое доверие в части обеспечения сохранности компенсационного фонда. Тем самым они защитят своих членов от необходимости постоянно восполнять потери компенсационного фонда.