Своим письмом Министерство строительства и ЖКХ России разъяснило, что заключить такой договор можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Фото: www.kmvinform.ru

Минстрой России в письме от 10.03.2019 №8127-ОО/04 разъяснил, что застройщик, который сдает многоквартирный дом (МКД) в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) о предоставлении коммунальных услуг (КУ). Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ РСО и региональные операторы ТКО предоставляют потребителям коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях. Первый — если такое решение принято на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД. Второй — если РСО или регоператор отказались от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.

При этом задолженность УО перед поставщиком КУ должна быть равна или превышать среднюю сумму, начисленную за два расчетных периода. Следовательно, чтобы заключить прямой договор с РСО в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников.

Фото: www.23kvartiri.ru

Напомним, что закон 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с РСО, вступил в силу 3 апреля 2018 года. Он был принят, чтобы сократить задолженность УО и ТСЖ перед РСО.

После принятия этого закона МКД стали автоматически переводить на прямые договоры, если у УО или ТСЖ накапливался долг, превышающий среднюю сумму за два расчетных периода.

Активно переходить на прямые отношения с РСО стали и сами собственники. Например, по данным портала РосКвартал, к декабрю 2018 года в Белгородской области платить напрямую поставщикам ресурсов решили 100% получателей коммунальных услуг.

Фото: www.urbaneconomics.ru

По просьбе портала ЕРЗ разъяснительное письмо Минстроя прокомментировал признанный эксперт в сфере ЖКХ, заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», руководитель направления «Управление жилой недвижимостью» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Своим письмом Минстрой РФ подчеркивает, что застройщик не может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, — отмечает эксперт. — И это правильно! Устоявшееся понятие «прямые договоры» означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и РСО.

Договоры между РСО и УО или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми. Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит УО, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления МКД.

Фото: www.expert.ru

А договоры ресурсоснабжения, заключенные между застройщиком и РСО, это «непрямые» договоры. Но здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать с РСО договоры о приобретении ресурсов, необходимых для предоставления КУ и для содержания общего имущества в МКД? Нет! Никогда! Ведь 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

Фото: www.cdn.book24.ru

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им УО, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с РСО будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с УО, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с РСО как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке. На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.

При этом нужно пояснить, что в вопросе, на который отвечает Минстрой в своем письме от 10 марта 2019 г. №8127-ОО/04, застройщик на момент до передачи помещения в новостройке необоснованно назван «единственным собственником». До передачи застройщиком (после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию) дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик прав собственности на помещения в доме не получает. Ведь он свои права собственности на все помещения в новостройке не регистрирует!

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики.

Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с РСО в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Это мой ответ на первый вопрос, содержащийся в письме Минстроя.

Фото: www.pbs.twimg.com

Второй вопрос заключается в том, может ли застройщик после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до передачи дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту не заключать никаких договоров с РСО? Мой ответ — да.

Но не потому, что он может ждать проведения открытого конкурса. А потому, что пока, в силу вышеуказанной ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ:

1) собственниками помещений не выбран способ непосредственного управления МКД;

2) выбранный способ управления не реализован;

3) в случае отсутствия договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенных между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и УО, ТСЖ, ЖСК в силу федерального закона заключают прямые договоры (договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, договоры на оказание услуг по обращению с ТКО) между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и собственниками помещений, дольщиками.

Такие прямые договоры считаются заключенными на неопределенный срок одновременно со всеми собственниками помещений и (или) дольщиками на условиях типовых договоров, утвержденных Правительством РФ.

Фото: www.176428.selcdn.ru

А что в этой ситуации делать застройщику? Он должен не ждать «у моря погоды», а привлекать УО для управления домом-новостройкой. Однако и эта привлеченная УО также не может заключать с РСО и региональным оператором по ТКО договоры о приобретении коммунальных ресурсов и услуг по обращению с ТКО.

По понятным причинам и первый, и второй вопросы, на которые Минстрой дает свои ответы в рассматриваемом письме, не связаны с волеизъявлением собственников помещений в МКД или РСО в случаях, указанных в п.п. 1—3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ. Поэтому я бы в качестве аргументов не приводил бы ссылки на часть 1 этой статьи.

Но, безусловно, вопросы заданы сложные, и, несмотря на то, что на днях исполняется ровно год, как действуют нормы статьи 157.2 ЖК РФ о прямых договорах, в их применении еще существует много подводных камней», — резюмирует эксперт.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.gkhrazvitie.ru

Другие публикации по теме: 

Минстрой планирует упростить порядок электронного голосования собственников квартир: комментарий эксперта

Общедомовое собрание жильцов МКД получит право переводить жилые помещения в нежилые: комментарий эксперта

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В Госдуме хотят регламентировать порядок передачи застройщиком РСО объектов инфраструктуры при сдаче дома: комментарии эксперта

Госдума скорректирует законопроект, регламентирующий проведение собраний в МКД

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

28 февраля на пленарном заседании с участием руководителей отрасли открылась деловая программа Российской строительной недели. В ходе пленарки застройщики ПИК, ГК Страна Девелопмент, Концерна КРОСТ, Неометрии, ДК Прогресс поделились своим опытом и видением дальнейшего развития отрасли.

Повестку пленарного заседания определил в своем приветствии Заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин.

«В числе важных вызовов сегодняшнего дня является цифровизация отрасли и импортозамещение», сказано в его обращении к участникам РСН-2023.

По оценке градостроительного потенциала в целом по стране отрасль жилищного строительства подошла к отметке около 400 млн кв. м жилья, рассказал в своем выступлении замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото). Чтобы этот градпотенциал быстрее превращался в разрешения на строительство и проектные декларации, необходимо увеличивать объем продаваемого жилья в стране, подчеркнул он.

Чиновник также анонсировал рекордный ввод жилья в 2023 году — не менее 50 млн кв. м. Для этого, по мнению Минстроя, важно не допустить ни одного переноса сроков ввода жилья в эксплуатацию в 2023 году. Все, что строится с планируемым вводом в этом году, и все, что было перенесено на 2023 год, необходимо ввести, подчеркнул Стасишин, заявив, что у участников рынка есть все необходимые ресурсы и возможности, чтобы это сделать.

По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова (на фото), единственным способом сохранения объемов продаж является снижение ипотечных ставок для уменьшения размеров платежей. Эксперт считает, что необходимо разрабатывать адресные ипотечные программы.

«Первичный рынок сегодня не может обойтись без ипотеки: 90% сделок совершается с привлечением кредитных средств, — пояснил Глушков, добавив: — При этом размер ипотечного платежа является основным показателем, на основе которого заемщики принимают решение о получении займа».

По оценкам участников пленарного заседания, наиболее позитивное влияние на отрасль за последнее десятилетие оказали государственное субсидирование ипотеки на новостройки (57% голосов), переход отрасли на проектное финансирование (38%), сокращение и упрощение процедур в строительстве (19%), а также развитие электронной регистрации ДДУ (14%).

Никита Стасишин к числу наиболее важных событий также отнес создание Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф), которая помогает Минстрою России реагировать на все вызовы.

При этом наиболее остро, по мнению участников рынка, в совершенствовании нуждаются такие сферы регулирования жилищного строительства, как комплексное развитие территорий (40%), строительство социальной инфраструктуры при возведении новых жилых комплексов (39%), нормативы обеспечения новостроек парковочным пространством (38%), а также разрешение споров о качестве новостроек (28%) и техническое регулирование в строительстве (26%).

Опытом реализации проектов комплексного развития территорий поделился президент ГК Страна Девелопмент Александр Гайдуков (на фото). Из 38 проектов девелопера 15% реализуются по комплексной программе развития территорий. В первую очередь Страна Девелопмент расселяет ветхое и аварийное жилье.

Александр Гайдуков выдвинул ряд предложений для дальнейшего развития КРТ. В их числе возможность выхода многоквартирных домов из КРТ после объявления аукциона. Также это создание в муниципалитетах отдельных структур, которые будут прорабатывать проекты и запускать их в реализацию.

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ продолжит работать над сокращением строительных процедур в жилом девелопменте, заверил председатель комитета Сергей Пахомов (на фото).

В частности, в ближайшее время на рассмотрение нижней палаты будет внесен законопроект, который упростит взаимоотношения девелоперов и покупателей жилья на этапе приемки. Механизм должен быть максимально простым, чтобы у граждан не появлялось необходимости обращаться к различным юридическим компаниям.

«Новый документ устранит текущую тенденцию, когда все больше и больше домов вводится в эксплуатацию по решению суда», — пояснил Сергей Пахомов.

Отдельное внимание на пленарном заседании было уделено вопросу цифровизации различных государственных услуг и функций в строительстве.

Наибольшие достижения участники пленарки отметили в таких сферах, как государственная регистрация ДДУ (61%), размещение проектной декларации в ЕИСЖС и получение ЗОС органа контроля за долевым строительством (37%), кадастровый учет построенного объекта (29%), выдача ГПЗУ, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также иные местные процедуры (28%).

Директор по развитию цифровой платформы Сделка.рф Ольга Сидоренко (на фото) в числе ключевых трендов рынка недвижимости отметила увеличение скорости одобрения ипотеки банками и регистрации сделок в Росреестре.

По ее словам, банки сейчас одобряют заявки на ипотеку в течение 2-3 часов, а регистрация сделок в Росреестре в большинстве регионов страны проходит за два дня.

Рассказывая про достижения в упрощении взаимодействия застройщиков с Росреестром, замглавы регистрационного ведомства Елена Мартынова (на фото) отметила, что Росреестр занимается разработкой нескольких цифровых сервисов, которые упростят приобретение участков для строительства и ускорят возведение и покупку жилья в МКД и в сфере ИЖС.

Также Росреестр будет добиваться максимального сокращения приостановлений по работе с заявлениями, пообещала чиновник.

Генеральный директор Концерна КРОСТ Алексей Добашин (на фото) считает, что наступает 4-я промышленная революция, которая должна всерьез повлиять и на промышленно-строительную сферу. Это, прежде всего, индустриализация в строительстве, то есть переход на новые, современные промышленные технологии, которые позволяют развивать высокоскоростное индустриальное строительство.

Благодаря этим технологиям Концерн КРОСТ в 2022 году за четыре месяца построил в Московской области 8 объектов здравоохранения, возводит крупнейший в России индустриальный парк «Руднево», кроме того, такие технологии внедряются при строительстве жилых домов по программе реновации в Москве.

С другой стороны, Концерн КРОСТ разрабатывает новую идеологию и типологию заводов, которые называет «тихие заводы-парки без машин». Это производственные цеха, которые фактически внедряются в городской ландшафт и являются частью городской среды, полностью меняя представление людей о заводах.

Генеральный директор федерального девелопера Неометрия Марина Черненко (на фото) ожидает ужесточения конкуренции среди девелоперов.

«В борьбе победят только те, кто будет нацелен на рост, развитие новых проектов и продуктов, выход с региональных рынков на федеральный уровень», — подчеркнула эксперт.

Тренд на экспансию столичных застройщиков в регионы и обратный процесс — приход региональных девелоперов на рынок Московского региона, отметил президент ГК Прогресс Виктор Тарасенко (на фото).

Также он прогнозирует выравнивание маржинальности девелоперского бизнеса в российских регионах.

В целом отрасль жилищного строительства справилась со всеми трудностями, с которыми столкнулась в прошлом году, и в 2023 год входит уверенно, все планы и задачи будут выполнены.

Об этом рассказал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото). К такому выводу Институт развития в жилищной сфере пришел благодаря опросу, который ДОМ.РФ и ИРСО совместно проводят среди застройщиков, проинформировал эксперт.

В пленарном заседании также принял участие председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, председатель конкурсной комиссии ТОП ЖК, Герой Соцтруда Ефим Басин.

Модерировал мероприятие президент НОЗА, председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец. В рамках пленарного заседания состоялось награждение победителей в федеральных номинациях крупнейшего всероссийского конкурса новостроек ТОП ЖК–2023.

1—3 марта продолжается деловая программа форума. Ознакомиться с мероприятиями и зарегистрироваться на участие можно по ссылке.

Фотоотчет и презентации спикеров пленарного мероприятия можно посмотреть по ссылке.

Другие публикации по теме:

Объявлены победители по 16 окружным и 119 региональным номинациям ТОП ЖК–2023

На РСН–2023 при участии Минстроя России награждены победители премии ТОП ЖК

Марат Хуснуллин обратился к участникам Российской строительной недели–2023

Минстрой России: ставим задачу не допустить в 2023 году ни одного переноса сроков ввода жилья

В Тюмени выдано разрешение на строительство по итогам первого аукциона по проекту КРТ

28 февраля руководство Минстроя России примет участие в пленарном заседании РСН–2023

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке

Российская строительная неделя стартует 28 февраля

Никита Стасишин: Нужно закрепить успешные показатели объемов жилищного строительства и стимулировать спрос на новостройки

«Российская строительная неделя» вновь соберет профессионалов строительной отрасли

Российскую строительную неделю-2022 посетили 10,4 тыс. человек

РСН — самое популярное деловое мероприятие среди застройщиков в 2022 году

Минстрой и Минпромторг заявили об официальной поддержке проведения Российской строительной недели-2022