Своим письмом Министерство строительства и ЖКХ России разъяснило, что заключить такой договор можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Фото: www.kmvinform.ru

Минстрой России в письме от 10.03.2019 №8127-ОО/04 разъяснил, что застройщик, который сдает многоквартирный дом (МКД) в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) о предоставлении коммунальных услуг (КУ). Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ РСО и региональные операторы ТКО предоставляют потребителям коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях. Первый — если такое решение принято на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД. Второй — если РСО или регоператор отказались от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.

При этом задолженность УО перед поставщиком КУ должна быть равна или превышать среднюю сумму, начисленную за два расчетных периода. Следовательно, чтобы заключить прямой договор с РСО в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников.

Фото: www.23kvartiri.ru

Напомним, что закон 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с РСО, вступил в силу 3 апреля 2018 года. Он был принят, чтобы сократить задолженность УО и ТСЖ перед РСО.

После принятия этого закона МКД стали автоматически переводить на прямые договоры, если у УО или ТСЖ накапливался долг, превышающий среднюю сумму за два расчетных периода.

Активно переходить на прямые отношения с РСО стали и сами собственники. Например, по данным портала РосКвартал, к декабрю 2018 года в Белгородской области платить напрямую поставщикам ресурсов решили 100% получателей коммунальных услуг.

Фото: www.urbaneconomics.ru

По просьбе портала ЕРЗ разъяснительное письмо Минстроя прокомментировал признанный эксперт в сфере ЖКХ, заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», руководитель направления «Управление жилой недвижимостью» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Своим письмом Минстрой РФ подчеркивает, что застройщик не может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, — отмечает эксперт. — И это правильно! Устоявшееся понятие «прямые договоры» означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и РСО.

Договоры между РСО и УО или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми. Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит УО, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления МКД.

Фото: www.expert.ru

А договоры ресурсоснабжения, заключенные между застройщиком и РСО, это «непрямые» договоры. Но здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать с РСО договоры о приобретении ресурсов, необходимых для предоставления КУ и для содержания общего имущества в МКД? Нет! Никогда! Ведь 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

Фото: www.cdn.book24.ru

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им УО, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с РСО будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с УО, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с РСО как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке. На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.

При этом нужно пояснить, что в вопросе, на который отвечает Минстрой в своем письме от 10 марта 2019 г. №8127-ОО/04, застройщик на момент до передачи помещения в новостройке необоснованно назван «единственным собственником». До передачи застройщиком (после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию) дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик прав собственности на помещения в доме не получает. Ведь он свои права собственности на все помещения в новостройке не регистрирует!

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики.

Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с РСО в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Это мой ответ на первый вопрос, содержащийся в письме Минстроя.

Фото: www.pbs.twimg.com

Второй вопрос заключается в том, может ли застройщик после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до передачи дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту не заключать никаких договоров с РСО? Мой ответ — да.

Но не потому, что он может ждать проведения открытого конкурса. А потому, что пока, в силу вышеуказанной ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ:

1) собственниками помещений не выбран способ непосредственного управления МКД;

2) выбранный способ управления не реализован;

3) в случае отсутствия договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенных между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и УО, ТСЖ, ЖСК в силу федерального закона заключают прямые договоры (договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, договоры на оказание услуг по обращению с ТКО) между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и собственниками помещений, дольщиками.

Такие прямые договоры считаются заключенными на неопределенный срок одновременно со всеми собственниками помещений и (или) дольщиками на условиях типовых договоров, утвержденных Правительством РФ.

Фото: www.176428.selcdn.ru

А что в этой ситуации делать застройщику? Он должен не ждать «у моря погоды», а привлекать УО для управления домом-новостройкой. Однако и эта привлеченная УО также не может заключать с РСО и региональным оператором по ТКО договоры о приобретении коммунальных ресурсов и услуг по обращению с ТКО.

По понятным причинам и первый, и второй вопросы, на которые Минстрой дает свои ответы в рассматриваемом письме, не связаны с волеизъявлением собственников помещений в МКД или РСО в случаях, указанных в п.п. 1—3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ. Поэтому я бы в качестве аргументов не приводил бы ссылки на часть 1 этой статьи.

Но, безусловно, вопросы заданы сложные, и, несмотря на то, что на днях исполняется ровно год, как действуют нормы статьи 157.2 ЖК РФ о прямых договорах, в их применении еще существует много подводных камней», — резюмирует эксперт.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.gkhrazvitie.ru

Другие публикации по теме: 

Минстрой планирует упростить порядок электронного голосования собственников квартир: комментарий эксперта

Общедомовое собрание жильцов МКД получит право переводить жилые помещения в нежилые: комментарий эксперта

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В Госдуме хотят регламентировать порядок передачи застройщиком РСО объектов инфраструктуры при сдаче дома: комментарии эксперта

Госдума скорректирует законопроект, регламентирующий проведение собраний в МКД

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Эксперимент по внедрению модной технологии блокчейн в долевом строительстве и ипотеке стартует осенью на древней новгородской земле, славной своими купеческими традициями

Фото: www.bel.biz

В июле портал ЕРЗ сообщал о том, что Росреестр совместно с Внешэкономбанком и АИЖК отрабатывают технологию блокчейн, которая позволит практически мгновенно регистрировать ДДУ, включая автоматизированное взаимодействие с Фондом защиты прав дольщиков.

Напомним, что минувшей весной премьер-министр России Дмитрий Медведев поручил Минэкономразвития и Минкомсвязи рассмотреть потенциал применения блокчейна для избавления от бюрократизации, что станет отдельной частью программы «Цифровая экономика», которая войдет в комплексный план действий правительства в 2017—2025 годах.

Новгородцам не привыкать быть первыми

Продолжением дискуссии «Блокчейн — рождение новой экономики», прошедшей на ПМЭФ-2017, стало заседание рабочей группы по применению технологии блокчейн в государственном и корпоративном управлении под председательством первого вице-премьера Правительства России Игоря Шувалова (на фото ниже). По его итогам принято решение реализовать нынешней осенью пилотный проект по внедрению технологии блокчейн в Великом Новгороде.

Фото: www.govermentpolit.ru

«Сейчас в лучшем случае при применении электронного взаимодействия Росреестра с банками до 15 дней занимает оформление сделки. Мы говорим о том, что сделка может в итоге совершаться одним днем, что радикально снижает временные затраты и ускоряет все процессы в экономике», — заявил министр экономического развития Максим Орешкин (на фото ниже). Он пояснил, что в настоящее время в проведении каждой сделки задействованы как минимум по четыре сотрудника Росреестра. «В перспективе это меньше одного человека, потому что будут только люди, которые обслуживают работу системы. Фактически чиновников в данном случае требоваться не будет», — пообещал глава МЭР.

По словам замминистра экономического развития РФ, руководителя Росреестра Виктории Абрамченко (на фото), пилотный проект позволит начать формирование единого стандарта применения технологии блокчейн в государственном управлении и при оказании государственных услуг. «В нашем случае преимущества для населения очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов», — пояснила Виктория Абрамченко.

Фото: www.rosreestr.ru

Внедрение технологии блокчейн — чрезвычайно актуальное направление развития системы регистрации прав на недвижимость. Однако для этого очень важно  постоянно обеспечивать высокую достоверности базы данных Росреестра.

А как с этим в мире?

Тем не менее, работа над пилотным проектом продолжается. Как рассказал на Всероссийской конференции «Блокчейн: новая нефть России» советник руководителя Росреестра Парвиз Тухтасунов, прежде чем приступить к внедрению блокчейн, ведомство глубоко изучило мировую практику в этой области. В частности, рассматривался опыт Швеции, Грузии, и других стран.

К слову, в ряде странах мира уже ведутся эксперименты по переводу государственных реестров недвижимости на блокчейн, что позволяет гарантировать надежное хранение данных и снизить сроки регистрации. В настоящее время известны проекты по переводу реестров на новый способ ведения в Швеции, Украине, Греции, ОАЭ, России, Грузии, Японии, Гане.

В последней стране произошел ставшим уже классическим пример с утратой реестра: во время землетрясения одним из первых рухнуло здание, в котором хранились архивы записей прав на недвижимость. В итоге восстановление реестра заняло несколько лет, но до конца все данные восстановить не удалось. Технология блокчейн, по мнению руководства Ганы, позволит исключить подобные случаи в принципе.

Фото: www.witget.com

А на Украине на днях впервые в мире проведена электронная трансатлантическая сделка по договору мены недвижимости с использованием смарт-контракта на блокчейне Etherеum. Квартиру в Киеве приобрел американский покупатель через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy (США), при этом продавец жилья территориально находился в Нью-Йорке. Оплата сделки проводилась в Etherеum.

По мнению экспертов, это настоящая революция на рынке мировой недвижимости. «В будущем каждый человек сможет покупать недвижимость в любой другой стране мира в электронной форме в режиме 24/7, и при этом все данные по сделке будут записаны в блокчейн, — сообщил советник главы Агентства электронного управления Украины Константин Ярмоленко. — Покупатель получит электронный сертификат права собственности, который будет надежно защищен технологией блокчейн. Весь процесс сделки будет автоматизирован смарт-контрактом».

Впрочем, учитывая, что блокчейн не позволяет отменять или изменять уже внесенные записи, по мнению экспертов, могут возникнуть сложности с применением последствий недействительности сделок, а именно: возврат всего полученного по сделке. К сожалению, общедоступная информация на предмет того, как в блокчейне планируется реализовать эти положения гражданского законодательства, отсутствует. Но есть предположение, что вместо отмены записи о сделке в реестр вносится новая запись о переходе прав прежнему владельцу.

Дорогое удовольствие

Внедрение блокчейна в сфере регистрации недвижимости в России начнется поэтапно без изменения нормативно-правовой базы, а по мере освоения технологии и отработки возникающих на практике вопросов будет совершенствоваться и методическая база применения блокчейна, пояснил советник главы Росреестра Парвиз Тухтасунов.

«Мы планируем начать внедрение технологии с цепочки АИЖК — Росреестр — Фонд защиты прав участников долевого строительства, — рассказал он и продолжил: — Потом подключим банки и застройщиков, а те, в свою очередь, своих контрагентов. То есть будем идти опытным путем, а не нырять в бездну», — заключил он.

По его мнению, здесь следует учесть все нюансы, в том числе связанные с хранением данных. «Также необходимо обеспечить надежную защиту данных, поэтому мы активно сотрудничаем с органами госбезопасности по проблемам внедрения блокчейна», — подчеркнул он.

Председатель ВЭБа (этот банк, как уже отмечалось, участвует в эксперименте наряду с Росреестром и АИЖК) Сергей Горьков добавил, что на текущий год главная задача — понимание принципов работы блокчейна. Между тем ВЭБ и Росреестр уже проводят конкурс блокчейн-решений в области учета и регистрации недвижимости.

Фото: www.iphones.ru

При этом следует напомнить что блокчейн — технология не из дешевых. Выступая на недавнем расширенном заседании совета по законодательному обеспечению развития цифровой экономики при председателе Госдумы советник президента России по вопросам развития интернета Германа Клименко (на фото) отметил, что в силу своей немалой стоимости технология блокчейн не может быть широко распространена и внедрена в различные отрасли, однако внедрение блокчейн в Росреестре возможно и приветствуется.

Максим Орешкин                Фото: www.ria.ru

В свою очередь глава Минэкономразивтия Максим Орешкин уверен, что эксперимент в Великом Новгороде позволит внедрить дорогую технологию блокчейн в работу с договорами долевого участия и оформления ипотеки. А по мнению наблюдателей, сам факт того, что в России практика применения технологии блокчейн в долевом строительстве и ипотеке начнется с одного из древнейших русских городов, славного своими демократическими и торговыми традициями, глубоко символичен.

 «Основа» основательно взялась за блокчейн

Если говорить о коммерческих российских компаниях, работающих на строительном рынке, то здесь одним из пионеров по внедрению технологии блокчейн является ГК «Основа» созданная бывшей командой ГК «Мортон». В августе компания сообщила, что президент «Основы» Александр Ручьев (на фото) станет соучредителем ICO Lab Ecosystem — мультиплатформенной системы, которая помогает перспективным блокчейн-стартапам со всего мира найти инвесторов.

Фото: www.np-npes.ru

А на днях стало известно, что экс-владелец «Мортона»  создаст платформу для инвестиций в криптовалюте. Запуск платформы для ICO (размещения и привлечения инвестиций в различные проекты с помощью криптовалюты) позволит начинающим проектам выпускать токены — цифровые аналоги акций, а инвесторы, соответственно, смогут покупать эти токены за криптовалюту, вкладывая таким образом средства в проекты.

«У нас уже есть первые блокчейн-стартапы, готовые провести ICO в кратчайшее время. На сегодняшний день у нас объем только текущих заявок составляет более 200», — сообщил Александр Ручьев.

Другие публикации по теме:

Росреестр: договор участия в долевом строительстве будет регистрироваться за 1 день