Своим письмом Министерство строительства и ЖКХ России разъяснило, что заключить такой договор можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Фото: www.kmvinform.ru

Минстрой России в письме от 10.03.2019 №8127-ОО/04 разъяснил, что застройщик, который сдает многоквартирный дом (МКД) в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) о предоставлении коммунальных услуг (КУ). Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ РСО и региональные операторы ТКО предоставляют потребителям коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях. Первый — если такое решение принято на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД. Второй — если РСО или регоператор отказались от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.

При этом задолженность УО перед поставщиком КУ должна быть равна или превышать среднюю сумму, начисленную за два расчетных периода. Следовательно, чтобы заключить прямой договор с РСО в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников.

Фото: www.23kvartiri.ru

Напомним, что закон 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с РСО, вступил в силу 3 апреля 2018 года. Он был принят, чтобы сократить задолженность УО и ТСЖ перед РСО.

После принятия этого закона МКД стали автоматически переводить на прямые договоры, если у УО или ТСЖ накапливался долг, превышающий среднюю сумму за два расчетных периода.

Активно переходить на прямые отношения с РСО стали и сами собственники. Например, по данным портала РосКвартал, к декабрю 2018 года в Белгородской области платить напрямую поставщикам ресурсов решили 100% получателей коммунальных услуг.

Фото: www.urbaneconomics.ru

По просьбе портала ЕРЗ разъяснительное письмо Минстроя прокомментировал признанный эксперт в сфере ЖКХ, заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», руководитель направления «Управление жилой недвижимостью» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Своим письмом Минстрой РФ подчеркивает, что застройщик не может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, — отмечает эксперт. — И это правильно! Устоявшееся понятие «прямые договоры» означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и РСО.

Договоры между РСО и УО или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми. Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит УО, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления МКД.

Фото: www.expert.ru

А договоры ресурсоснабжения, заключенные между застройщиком и РСО, это «непрямые» договоры. Но здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать с РСО договоры о приобретении ресурсов, необходимых для предоставления КУ и для содержания общего имущества в МКД? Нет! Никогда! Ведь 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

Фото: www.cdn.book24.ru

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им УО, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с РСО будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с УО, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с РСО как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке. На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.

При этом нужно пояснить, что в вопросе, на который отвечает Минстрой в своем письме от 10 марта 2019 г. №8127-ОО/04, застройщик на момент до передачи помещения в новостройке необоснованно назван «единственным собственником». До передачи застройщиком (после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию) дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик прав собственности на помещения в доме не получает. Ведь он свои права собственности на все помещения в новостройке не регистрирует!

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики.

Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с РСО в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Это мой ответ на первый вопрос, содержащийся в письме Минстроя.

Фото: www.pbs.twimg.com

Второй вопрос заключается в том, может ли застройщик после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до передачи дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту не заключать никаких договоров с РСО? Мой ответ — да.

Но не потому, что он может ждать проведения открытого конкурса. А потому, что пока, в силу вышеуказанной ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ:

1) собственниками помещений не выбран способ непосредственного управления МКД;

2) выбранный способ управления не реализован;

3) в случае отсутствия договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенных между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и УО, ТСЖ, ЖСК в силу федерального закона заключают прямые договоры (договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, договоры на оказание услуг по обращению с ТКО) между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и собственниками помещений, дольщиками.

Такие прямые договоры считаются заключенными на неопределенный срок одновременно со всеми собственниками помещений и (или) дольщиками на условиях типовых договоров, утвержденных Правительством РФ.

Фото: www.176428.selcdn.ru

А что в этой ситуации делать застройщику? Он должен не ждать «у моря погоды», а привлекать УО для управления домом-новостройкой. Однако и эта привлеченная УО также не может заключать с РСО и региональным оператором по ТКО договоры о приобретении коммунальных ресурсов и услуг по обращению с ТКО.

По понятным причинам и первый, и второй вопросы, на которые Минстрой дает свои ответы в рассматриваемом письме, не связаны с волеизъявлением собственников помещений в МКД или РСО в случаях, указанных в п.п. 1—3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ. Поэтому я бы в качестве аргументов не приводил бы ссылки на часть 1 этой статьи.

Но, безусловно, вопросы заданы сложные, и, несмотря на то, что на днях исполняется ровно год, как действуют нормы статьи 157.2 ЖК РФ о прямых договорах, в их применении еще существует много подводных камней», — резюмирует эксперт.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.gkhrazvitie.ru

Другие публикации по теме: 

Минстрой планирует упростить порядок электронного голосования собственников квартир: комментарий эксперта

Общедомовое собрание жильцов МКД получит право переводить жилые помещения в нежилые: комментарий эксперта

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В Госдуме хотят регламентировать порядок передачи застройщиком РСО объектов инфраструктуры при сдаче дома: комментарии эксперта

Госдума скорректирует законопроект, регламентирующий проведение собраний в МКД

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

На портале проектов нормативных правовых актов опубликован для общественного обсуждения проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации».

Фото: пресс-служба администрации г. Хабаровска

Минстрой России указывает, что законодательное закрепление понятия «мастер-план» в первую очередь необходимо для реализации нового национального проекта «Инфраструктура для жизни», направленного на достижение национальных целей, обозначенных Президентом России в майском Указе, согласно которому будут разработаны 200 мастер-планов городов, агломераций и населенных пунктов.

В настоящее время наряду с установленными законодательством о градостроительной деятельности документами субъекты РФ и муниципальные образования все чаще прибегают к разработке мастер-планов как к более гибким инструментам пространственного планирования города или агломерации. Востребованность мастер-планов связана с тем, что документы территориального планирования ограничены в своем составе и не учитывают, в частности, необходимость детальной проработки отдельных мероприятий, например для реконструкции центра города или его отдельных районов, развития общественных пространств.

«На общественные обсуждения вынесен законопроект по интеграции понятия "мастер-план" в градостроительное законодательство. Было много дискуссий, несколько подходов "к снаряду" с участием профессионального сообщества, представителей региональных и муниципальных органов исполнительной власти, — отметил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко (на фото ниже) и уточнил: — Законопроект видится в качестве инструмента, способного "перезагрузить " развитие населенных пунктов и исключить сценарий, когда мастер-план лишь набор красивых проектов с визуализацией, не имеющих ничего общего с реальностью и главное – реальными, финансово подкрепленными возможностями по реализации таких мероприятий».

Фото: minstroyrf.gov.ru

Мастер-план предлагается рассматривать в качестве единого документа, в котором оптимизированы состав, содержание и порядок подготовки. Требования унифицированы и облегчены для сокращения сроков и процедур его подготовки.

Таким образом, мастер-план представляет собой оптимизированный генплан, содержащий три элемента: элемент стратегического планирования, элемент территориального планирования, элемент градостроительного зонирования, отмечают в Минстрое.

Законопроектом предлагается интегрировать в градостроительное законодательство мастер-планы. Для этого ст. 28.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) предлагается изложить в новой редакции и определить, что единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования (мастер-планом) признается генеральный план (ГП) поселения, ГП муниципального округа, ГП городского округа, который содержит следующие материалы:

• положения о развитии территории;

• положение о территориальном планировании;

• карту или карты зонирования территории;

• эскизы планируемых к размещению объектов местного значения (за исключением линейных объектов, в случае если такой раздел предусмотрен заданием на подготовку мастер-плана развития территории);

• план реализации мастер-плана развития территории.

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

Законопроект устанавливает подробный перечень информации, которая указывается в указанных материалах.

Приложением к мастер-плану развития территории в текстовой форме и в виде карт являются:

• предложения об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов, в случаях, если правила землепользования и застройки (ПЗЗ) могут препятствовать размещению объектов местного значения, предусмотренных мастер-планом развития территории;

• предложения о внесении изменений в схемы территориального планирования муниципального района в случае если мастер-планом развития территории предусматривается размещение объектов местного значения муниципального района;

• предложения о внесении изменений в схему территориального планирования субъекта РФ (при необходимости).

Подготовка мастер-плана осуществляется применительно ко всей территории поселения, муниципального округа, городского округа, либо применительно к отдельным населенным пунктам или их частям.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Мастер-план развития территории подготавливается на срок не менее 6 лет и не более 15 лет. По истечении указанного срока мастер-план развития территории подлежит актуализации либо признанию утратившим свою силу.

Целями подготовки и утверждения мастер-плана развития территории являются:

• повышение эффективности использования территорий, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и приложения труда;

• обеспечение развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;

• формирование единой градостроительной политики применительно к территориям или частям двух и более муниципальных образований и (или) отдельных населенных пунктов (частей населенных пунктов), входящих в их состав;

• создание условий для достижения показателей и реализации мероприятий в соответствии с национальными проектами, государственными программами.

Законопроект устанавливает процедуру разработки, согласования и утверждения мастер-плана. Общественные обсуждения или публичные слушания по проекту мастер-плана развития территории проводятся в границах территории, в отношении которой подготовлен такой проект мастер-плана.

Законопроект устанавливает переходные положения, согласно которым подготовленные и утвержденные до 01.03.2025 документы, поименованные как мастер-планы, подлежат учету при внесении изменений в схемы территориального планирования субъекта РФ, в ГП поселения, ГП муниципального округа, ГП городского округа, либо должны быть до 31.12.2026 приведены в соответствие требованиям ст. 28.1 ГрК РФ.

Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования, решение о подготовке которого принято до 01.03.2025, подготавливается и утверждается в виде соответствующего генерального плана и ПЗЗ.

В настоящее время законопроект, опубликованный на портале проектов нормативных правовых актов, находится на этапе общественных обсуждений. Его окончательная редакция будет сформирована по результатам прохождения регламентных процедур.

Предполагается, что в случае принятия соответствующего закона изменения должны вступить в силу с 01.03.2025.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В Москве планируют изменить нормативы градостроительного проектирования в области образования

Депутаты предлагают лишить регионы возможности утверждать проекты генпланов без публичных слушаний

В России планируют сократить количество парковок около жилых домов: мнения экспертов

Утвержден порядок информационного взаимодействия в процессе цифрового мастер-планирования г. Москвы

В Москве изменят нормативы градостроительного проектирования для размещения транспортных средств, в том числе автостоянок, паркингов, гаражей

В Москве скорректирован порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности

Расширен перечень случаев, при которых не требуется подготовка документов по планировке территории

За строительство в Москве теперь будут отвечать два департамента вместо одного

Как скорректируют перечень сведений, документов, материалов, размещаемых в ГИСОГД

Минстрой планирует ускорить принятие региональными властями решений об изменении генпланов и ПЗЗ

Новые изменения московского законодательства в сфере архитектурно-градостроительных решений

Минстрой: мастер-планы развития городов будут разработаны для всей страны

Правительство РФ утвердило правила подготовки, утверждения и корректировки мастер-планов