31,3% застройщиков, опрошенных порталом ЕРЗ.РФ, считают, что льготная ипотека спасла отрасль.

    

Фото: www.in-news.ru

      

Проведенный порталом ЕРЗ.РФ web-опрос девелоперов показал, что благодаря программе льготной ипотеки у 53,1% застройщиков продажи новостроек выросли на 25—50%.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

     

40,6% опрошенных застройщиков считают, что за счет этой программы отрасль смогла восстановиться после кризиса. Еще 31,3% полагают, что льготная ипотека спасла отрасль.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

   

У 28,1% опрошенных застройщиков доля продаж с льготной ипотекой составила 60—80% от общего количества продаж новостроек. Еще у 31,3% застройщиков доля таких продаж составила 40—60%.

   

Источник: ЕРЗ.РФ

       

87,6% застройщиков отметили, что их доходы от продажи новостроек за 9 месяцев 2020 года вышли на плановые показатели или даже превысили их.

      

Источник: ЕРЗ.РФ

      

А вот как прокомментировали значение и итоги работы программы льготной ипотеки представители компаний-застройщиков.

Мы задали топ-менеджерам девелоперских компаний следующие вопросы:

1. Насколько, по Вашему мнению, программа льготной ипотеки повысила продажи новостроек у застройщиков (по сравнению с гипотетическим предположением отсутствия такой программы)?

2. Оцените влияние программы льготной ипотеки на отрасль жилищного строительства?

3. Какова доля ваших продаж новостроек с льготной ипотекой по итогам сентября 2020 года?

4. Удалось ли по итогам 9 месяцев 2020 года вывести доходы от продаж новостроек на плановый уровень?

 

      

Леонид КАЗИНЕЦ, председатель Правления Корпорации Баркли (Москва), Заслуженный строитель России

1. По итогам весны-лета текущего года в Корпорации Баркли отмечается рост числа ипотечных сделок. И совершенно очевидно, что это — результат реализации программы льготной ипотеки.

2. Программа льготной ипотеки фактически обеспечила спасительный эффект для жилищного строительства в целом, ряда смежных отраслей, а главное — для населения. Беспрецедентно выгодные условия позволили широкому кругу колеблющихся россиян улучшить свои жилищные условия.

Нет сомнений, что этому способствовала принципиальная позиция властей, прежде всего заместителя Председателя Правительства РФ Марата Хуснуллина, а также своевременные действия Минстроя России и оператора программы в лице ДОМ.РФ.  

3. По результатам сентября доля сделок по льготой ипотеке в Баркли достигла порядка 70%.

4. По итогам 9 месяцев благодаря программе льготной ипотеки нам удалось достичь плановых показателей.

      

    

Юрий ИЛЬИН, вице-президент Группы ПИК (Москва):

1—2. Безусловно, введение субсидированной ставки способствовало снижению финансовой нагрузки на покупателя и оказало влияние на темпы продаж. Однако такой рост был бы невозможен без перевода ипотеки в онлайн. ПИК первым провел полностью ипотечную онлайн-сделку, тем самым совершив настоящую революцию в ипотечном кредитовании и продаже жилья. Все эти факторы вкупе с качественным продуктом, который предлагает ПИК во всех регионах присутствия, содействовали достижению рекордных показателей.

3—4. В частности, объемы реализации недвижимости в денежном выражении в III квартале 2020 года у ПИК выросли на 52% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а доля ипотеки в общем количестве сделок составила почти 80%.

Продление программы льготной ипотеки позволит приобрести новое жилье и улучшить качество жизни еще большему количеству семей. Как компания, одним из принципов которой является строительство современного, доступного и комфортного жилья, ПИК поддерживает эту инициативу.

   

Фото: www.e1.ru

    

Пресс-служба Группы ЛСР (Санкт-Петербург):

1. Программа с субсидированной ставкой, безусловно, стала мощным драйвером продаж, потому что, благодаря самым низким в истории России процентам по ипотечным кредитам, покупку нового жилья стали рассматривать даже те, кто раньше об этом и не мечтал. Но нельзя упускать из виду и того, что этот новый спрос законным образом распределился именно по тем надежным девелоперам, которые имели в своем портфеле качественный продукт — квартиры по справедливым ценам с грамотными планировками в интересных локациях.

2. Конечно, программа льготной ипотеки позволила довольно быстро восстановить спрос на жилье. А поскольку строительство традиционно является мотором для развития многих смежных отраслей, то, можно сказать, что субсидированная государством ипотека вообще вдохнула жизнь в экономику страны. Ведь в выгоде остались не только граждане, которые получили возможность приобрести жилье на великолепных условиях, но и, например, банки и производители строительных материалов, получившие соответственно новых клиентов и новые объемы заказов (ведь, скажем, на строительный сектор, по оценкам экспертов, сейчас в РФ приходится около 66% спроса на сталь).

3. Доля продаж новостроек с льготной ипотекой показала значительный рост еще в летние месяцы — особенно на региональном уровне. Например, в августе в Екатеринбурге доля сделок по субсидированной ипотеке составила у Группы ЛСР уже более 75% от общего числа ипотечных контрактов.

4. Итоги деятельности Группа ЛСР, как публичного акционерного общества, будут раскрыты в плановом порядке. При этом компания не отменяла ранее озвученные цели по продажам в текущем году.

  

     

Кирилл ХРАПОВ, директор по продажам группы «Самолет» (Москва):

1. Программа льготной ипотеки стала одним из основных драйверов продаж весной и летом 2020 года и остается им до сих пор. Более 90% предложения Группы «Самолет» подходит под условия программы, и с момента ее старта около 80% ипотечных сделок заключается по программе с субсидированной ставкой. В 2020 году не наблюдалось сезонности продаж, спрос на квартиры с мая остается стабильным.

2. Программа государственной поддержки ипотеки через спрос поддержала девелопмент как системообразующую отрасль, а через нее и все смежные отрасли. Субсидирование ставки позволило поддержать спрос на уровне даже выше докризисных показателей год к году. С точки зрения потребителей, многие клиенты, благодаря льготной ипотеке, впервые смогли позволить себе купить квартиру или при том же ежемесячном платеже приобрести квартиры большего метража.

3. По итогам III квартала 2020 года доля сделок с привлечением ипотеки достигла 76% от общего объема наших продаж. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель увеличился на 6 п.п.

4. За 9 месяцев 2020 года объем реализации недвижимости вырос на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года — с 34 млрд до 41 млрд руб. При этом продажи в Москве выросли на 125%, составив 101,5 тыс. кв. м.

  

 

  

Константин ТЮЛЕНЕВ, директор по продажам ГК ИНГРАД (Москва):

1—2. Программа льготной ипотеки серьезно поддержала отрасль. Уже в июне, то есть чуть больше, чем через месяц после запуска программы госсубсидирования, мы вышли на плановые показатели по продажам. За первый месяц лета провели более 400 сделок, а уже в августе и сентябре дважды побили исторические рекорды своих продаж. В августе было продано 975 квартир стоимостью 8,8 млрд руб., а в сентябре наши клиенты заключили более 1000 сделок на общую сумму 9,6 млрд руб. Рост объема продаж к аналогичному периоду прошлого года составил 93%.

3. Доля со льготной ипотекой превышает 57% от всего объема наших продаж. В сентябре мы заключили порядка 568 сделок по льготной ставке 6,5%. При этом общая доля всех ипотечных сделок достигла рекордных 74%. 

4. По итогам 9 месяцев мы вышли на плановый объем продаж. Сейчас мы входим в тройку лидеров отрасли по объему выручки. Ожидаем, что в 2020 году нам удастся достичь запланированного увеличения выручки на 15% к прошлому году.

     

  

Артем ТАБОЛИН, директор по инвестициям и экономике СК «ЮгСтройИмпериал» (Краснодар):

1. В целом за сопоставимый период (9 месяцев 2020 года к 9 месяцам 2019 года) доля ипотеки в объеме продаж выросла на 15%. Если смотреть динамику ипотечных сделок этого года, то хорошо видно, как введение государственной программы льготной ипотеки в конце апреля привело к скачку уже в мае, когда доля продаж по ипотеке достигла 67,6%. Таким образом, можно сделать однозначный вывод об эффективности данной меры поддержки, обеспечившей стабильный спрос на недвижимость в новостройках.

2. В среднем прирост к плановым объемам продаж составил не менее 25%. Часть этого "ажиотажа" обусловлена инвестиционным интересом граждан (в условиях нестабильности недвижимость является относительно безрисковым и выгодным объектом вложений). Но львиную долю, бесспорно, обеспечил эффект от повышения доступности жилья за счет программ господдержки.

3. Практически вся.

4. Рынок продолжает идти выше наших ожиданий. С закрытием программы льготной ипотеки мы обоснованно ждали определенного спада, однако решение нашего Президента о продлении программы позволяет нам рассчитывать на сохранение относительно стабильного спроса как минимум до середины 2021 г.

      

    

Алексей АРТОШИН, коммерческий директор «Главстрой-Регионы» (входит в ГК Главстрой, Москва):

1. На 20—25%.

2. Безусловно, ипотека с государственной поддержкой оказалась самым эффективным инструментом стимулирования спроса на рынке новостроек. Многие потенциальные покупатели, планировавшие приобрести жилье, но откладывавшие решение этого вопроса по каким-либо причинам на более поздний срок, приняли решение о покупке квартир в новостройках. Связано это и с беспрецедентными условиями по кредитованию в рамках ипотечной программы, и с дополнительным субсидированием ипотечной ставки, которое использовало подавляющее количество застройщиков в IV квартале, а также с нестабильностью рубля и низкими ставками по депозитам.

3. На ипотечную программу с государственной поддержкой в сентябре в наших проектах ЖК «Героев» и «Столичный» пришлось свыше 90% от общего объема ипотечных сделок. Это порядка 70% от общего объема продаж.

4. В своих подмосковных проектах мы вышли на плановые цифры реализованного спроса еще по итогам июля текущего года.

    

    

Петр ИСАЕВ, коммерческий директор Capital Group (Москва):

1-4. Программа ипотеки с господдержкой уже повлияла на рост продаж на первичном рынке, что в свою очередь поддержало отрасль. Продление действия программы — возможность для покупателя приобрести недвижимость на комфортных для себя условиях, в понятный срок, причем не только в сегменте массового жилья, но и в бизнес-классе. По своим проектам в этом классе мы фиксируем, что 50% сделок с использованием ипотеки приходятся именно на льготную программу.

Нельзя забывать, что эффективность ипотечного инструмента во многом зависит от разумной оценки всех сторон сделки. Банки предъявляют финансовые критерии к заемщикам, проводят тщательные проверки, но персональная ответственность заемщика и адекватность оценки своих возможностей значат не меньше. Важно, чтобы в отрасли соблюдался баланс, и растущий сегмент ипотеки не сказался на возможности людей обеспечивать платежи по иным личным займам.

  

 

  

Антон ВАССЕРМАН, исполнительный директор «Ак Барс Дом» (Республика Татарстан):

1—2. Безусловно, сентябрь можно назвать рекордным месяцем 2020 года по количеству сделок с использованием ипотеки в силу того, что о продлении программы «Господдержка 2020» стало известно только к середине октября. Многие потенциальные покупатели ускорили принятие решения о покупке квартиры, поскольку переживали о завершении ипотечной программы.

3. В Казани у некоторых застройщиков доля ипотечных сделок в сентябре 2020 достигла 85%. В портфеле «Ак Барс Дом» высокая доля ипотечных сделок приходилась на июль, после расширения условий ипотечной программы. В целом, с момента выхода программы «Господдержка 2020» рост ипотечных сделок в компании в разные месяцы составил от 15% до 20%.

4. С начала года многие застройщики строили рабочие планы, опираясь на другие экономические рыночные условия. Были внесены коррективы на перспективу снижения темпов продаж, но «Господдержка 2020» позволила вернуться к докризисным показателям и стимулировала застройщиков презентовать новые проекты в этом году. Следует отметить, что крупным девелоперам удалось достаточно быстро перестроиться под новые рыночные условия. Новые реалии отвечают запросам рынка, что позволяет держать продажи на высоком уровне.

   

   

Алексей ЛУХТАН, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development (Москва):

1. Действительно, после того как карантинные меры, принятые властями города, стали смягчаться, спрос на рынке недвижимости начал существенно расти. В основном это связано с несколькими факторами. Первое — сыграл отложенный спрос, то есть на рынок пришла та группа покупателей, которая за время карантина не решалась совершить сделки дистанционно. Вторая и самая веская причина — это запуск льготной ипотечной ставки с господдержкой в размере 6,5%. Кроме того, нестабильность курсов валют, и отсюда все вытекающие последствия с удорожанием себестоимости строительства и повышением цен на жилье, а также низкие депозитные ставки, подтолкнули многих покупателей сделать ускоренный выбор в пользу инвестирования в недвижимость.

2. Поскольку цены на новостройки в столице существенно разняться, если сравнивать «старую» и Новую Москву по проектам в едином классе, многие покупатели сделали выбор именно в пользу Троицкого и Новомосковского округов. Если в пределах МКАД средняя цена 1 кв. м составляет порядка 250 тыс. руб., то в Новой Москве она находится пока еще на уровне 160 тыс. за кв. метр. Покупатели прекрасно понимают, что это далеко не предел и с развитием Новой Москвы, строительством дорог, метро, социальных и досуговых комплексов, цены на новостройки будут только расти. Вслед за очень высоким спросом на новостройки локации начала расти и цена предложения.

3. В жилом комплексе «Румянцево-Парк» от компании, который строится на территории Новой Москвы около станции метро Саларьево, количество сделок, совершенных во II и III кварталах года побило все рекорды. В комплексе в среднем продавалось от 130 в месяц. А на пиковый месяц — сентябрь пришлось почти 300 сделок. Для информации: в сентябре 2019 года было продано 189 квартир. Таким образом, спрос вырос на 52%. И это несмотря на то, что по итогам III квартала 2020 года стоимость 1 кв. м в комплексе выросла на 15%. Примечательно, что порядка 70% сделок пришлось именно на программу льготной ипотечной ставки в размере 6,5%.

4. Как уже было сказано выше, спрос на квартиры в нашем жилом комплексе «Румянцево-Парк» с начала года находится на крайне высоком уровне. Комплекс вошел в тройку самых продаваемых проектов Новой Москвы по итогам прошедших двух кварталов года. Связано это, конечно, это не только с доступностью ипотеки, но и с качественными характеристиками, которые заложены в проект.

    

 

   

Роман ЛЯБИХОВ, генеральный директор ГК Атлант (Москва):

1. Я считаю, что льготная программа не повысила продажи, но удержала рынок от снижения продаж. Все-таки в большей степени низкая ставка по ипотеке — это помощь тем, кто морально и материально готов к покупке квартиры. Если же у людей нет денег даже на первый взнос, то вряд ли снижение кредитной ставки сможет решить эту проблему.

При этом мы можем говорить о том, что льготная ипотека способствовала повышению среднего чека покупки. Те, кто изначально планировал покупку в кредит и ориентировался на определенный платеж в месяц, смогли в рамках этого же платежа рассматривать более крупную покупку. А это значит, что льготная ипотека дала возможность улучшить жилищные условия.

2. Это очень хорошая поддержка отрасли. Программа смогла удержать рынок от падения спроса и стагнации. В итоге, даже несмотря на временную остановку строек и закрытие офисов продаж, первичный рынок жилья все это время находился в активном «рабочем» режиме.

3. В проектах нашей компании доля продаж с льготной ипотекой в сентябре составила около 60%.

4. Количество продаж в проектах нашей компании по итогам 9 месяцев оказалось выше аналогичного периода прошлого года.

     

 

Дмитрий СОФРОНОВ, коммерческий директор компании «DARS Development» (Ульяновская область):

1. Программа льготной ипотеки помогла в целом строительной отрасли не попасть в глубокий кризис, а кому-то даже и нарастить продажи. В регионах нашего присутствия (Волгоград и Ульяновск) всплеска в продажах не наблюдалось, но мы выполнили плановые показатели текущего года.

2. В целом данная программа, безусловно, оказывает положительное влияние на строительную отрасль, ипотека для многих потребителей перестала быть непосильной, ежемесячный платёж сократился на 30% и стал ниже стоимости ежемесячного платежа по аренде, данный фактор вдвойне стимулирует покупателей обзаводиться собственным жильем.

3. По итогам сентября доля ипотеки с господдержкой составляет 95% от общего объема продаж, ранее средняя доля ипотеки составляла около 70%. Оставшаяся часть приходилась на рассрочку и наличную оплату.

4. По итогам 9 месяцев мы полностью вышли на плановый уровень по продажам. Если программа льготной ипотеки будет продлена, то мы с уверенностью можем сказать, что план будет выполнен на 100%, а по некоторым проектам возможно небольшое перевыполнение.

   

     

  

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» (Москва):

1. Чтобы оценить влияние программы льготной ипотеки на рынок столичных новостроек, достаточно сравнить количество проданных квартир в прошлом году с показателями продаж этого года, в период, когда работала программа. Месяцы самоизоляции лучше не брать в расчет, так как, не имея возможности посетить офис, люди неохотно выходили на сделки. Отставание в июле объясняется тем, что этот месяц частично отражает сделки июня, когда действовали ограниченные лимиты по программе. Начиная с августа, когда было заключено на 36% больше ДДУ по сравнению с 2019 годом, мы отмечаем тренд на уверенный рост. Сентябрь побил все возможные рекорды: в Москве было заключено более 7 тыс. ДДУ, что на 73% больше, чем в сентябре 2019 года.

     

	Июль 2019	Июль 2020	Август 2019	Август 2020	Сентябрь 2019	Сентябрь 2020
Количество ДДУ в Москве	4389	3127 (-29%)	3971	5414 (+36%)	4197	7254 (+73%)

   

2. Программа льготной ипотеки оказалась наиболее эффективной мерой господдержки и позволила застройщикам компенсировать экономические последствия периода самоизоляции. Благодаря этой программе девелоперы ощутили уверенность в завтрашнем дне и стали выводить на рынок новые проекты. Так, в III квартале рынок столичных новостроек пополнился 14 новыми объектами (против 5 жилых комплексов, которые вышли на рынок в течение всего первого полугодия). Таким образом субсидирование не только поддержало покупательский спрос и дало возможность продолжить реализацию текущих проектов, но и привело к увеличению девелоперской активности.

3. В нашем проекте «Кварталы 21/19» на долю сделок с ипотекой приходится до 80% от общего объема продаж. Абсолютно все ипотечные сделки заключаются по программе льготной ипотеки.

4. Программа льготной ипотеки позволила девелоперам заметно увеличить число сделок в III квартале и компенсировать падение продаж в период карантина. Однако по итогам 9 месяцев мы наблюдаем небольшое отставание от показателей прошлого года. Так, в 2020 году с января по сентябрь в Москве было заключено 38 472 ДДУ, что на 2% меньше, чем в 2019 году (39 264 ДДУ). В итоге мы довольны такими показателями: принимая во внимание макроэкономическую ситуацию, итоги трех кварталов могли быть гораздо хуже.

   

  

Ольга ШАКАЛОВА, управляющий партнер «Акваспорт» (Московская область):

1. Программа льготной ипотеки на фоне осознания покупателями ограниченности её действия до 01.11.2020 (как первоначально предполагалось) выступила значимым драйвером ажиотажного спроса на рынке жилья за последние три месяца. Благодаря этому, на фоне накопившегося за период самоизоляции отложенного спроса, реальные продажи в качественных жилых комплексах Москвы и Московской области, действительно, превысили планы продаж на эти месяцы в среднем на 30—50%. Это позволило компенсировать снижение продаж в период самоизоляции и ограничительных мер. В целом ряд застройщиков уже отмечает, что выполнили планы продаж на 2020 год, но нельзя сказать, что это характерно для всех. Часть из проектов, к сожалению, по ряду причин (в том числе по причине неэффективности взаимосвязанных систем маркетинга и продаж) не смогли поймать эту «восходящую» волну спроса, и для них льготная ипотека не сыграла роль спасательного круга. В отсутствие действия льготной ипотеки годовые результаты продаж в качественных жилых комплексах Москвы и Московской области, с учетом провала в продажах в период самоизоляции составили бы примерно 70—80% от первоначальных планов застройщиков.

2. Говоря о позитивном, поддерживающем рынок недвижимости эффекте государственной программы льготной ипотеки, важно объективно оценивать и понимать, что такой масштабный эффект стал возможен лишь при совокупности факторов. В их числе накопившийся за период самоизоляции отложенный спрос и, что особенно значимо, крайняя ограниченность альтернативных источников вложения средств частных инвесторов с прогнозируемой доходностью выше инфляции и сохранностью вложений. Нужна ли и важна ли льготная ипотека на ближайшие 9 месяцев? Безусловно, да. Но это симптоматическая поддерживающая мера, эффект которой проявляется сейчас так явно только благодаря тому, что в целом на уровне макроэкономики ведущую роль сохраняет фактор неопределенности. И именно он по-прежнему будет стимулировать покупателей не откладывать решение о насущной покупке, а частных инвесторов — устойчиво ориентировать в сторону не депозитов и других финансовых активов, а недвижимости как наиболее понятного объекта инвестиций.

3. В нашем проекте — жилом комплексе «Новое Бисерово 2» доля продаж с использованием льготной ипотеки составила в целом за последние три месяца 70%.

4. Ажиотажный спрос не только гарантировал застройщикам рост количества сделок в последние три месяца, но и стимулировал ежемесячный рост цен. В этой ситуации застройщики качественных жилых проектов при условии эффективно работающей внутренней системы маркетинга и продаж смогли обеспечить достижение плановых годовых финансовых показателей уже по итогам сентября-октября.

   

  

Владимир ЩЕКИН, совладелец Группы Родина (Москва):

1. Льготная ипотека стала основным фактором восстановления спроса на первичном рынке жилья. Весной во время режима самоизоляции отмечался существенный спад продаж, однако затем активность покупателей начала возрастать. К концу лета спрос восстановился: например, в массовом сегменте в августе было заключено на 6% больше сделок, чем в 2019 году, в сентябре — на 58%. Безусловно, льготная ипотека стала основным отличием между аналогичными периодами этого и предыдущего года.

2. Программа субсидирования ипотечных ставок позволила застройщикам быстрее оправиться от весеннего кризиса. Во время карантина, во-первых, упали продажи, а во-вторых, было заморожено строительство. Затем после завершения режима самоизоляции спрос стал возрастать стремительными темпами. Благодаря высокой активности покупателей на рынке недвижимости вновь начался рост цен. Например, в массовом сегменте за третий квартал средняя цена 1 кв. м увеличилась на 4,5%. В результате за счет программы льготной ипотеки удалось нивелировать негативное воздействие карантина на застройщиков. Несмотря на весеннее затишье, совокупная выручка девелоперов за 2020 год находится примерно на том же уровне, что и за первые 9 месяцев 2019 года.

3. Доля ипотечных сделок при продаже лотов в нашем культурно-образовательном кластере Russian Design District составляет порядка 70%. Банки предлагают различные условия, в том числе по обычной ипотеке, но значительная часть сделок приходится именно на программу субсидирования ставок до 6,5%.

4. Бронирование в культурно-образовательном кластере Russian Design District началось в апреле, осенью мы перешли к заключению договоров долевого участия. С момента запуска проекта продажи шли в плановом режиме, который поддерживается до сих пор. Безусловно, льготная ипотека стала одним из факторов, стимулирующим активность покупателей на рынке недвижимости.

   

    

Надежда КОРККА, управляющий директор компании «Метриум» (Москва):

1. Очевидно, что программа субсидирования ипотеки позитивно сказалась на продажах застройщиков, учитывая провал по числу сделок в апреле-мае и ухудшение экономической обстановки. Точно можно сказать, что без субсидирования было бы хуже, но формализовать в конкретных цифрах этот вывод едва ли возможно, потому что мы не знаем, в какой степени коронакризис (как совокупность режима самоизоляции и ухудшения экономической обстановки) ударил по потенциальным покупателям и изменил (бы) их планы. В III квартале в Москве застройщики реализовали 924 тыс. кв. м жилья, во II — 459 тыс., а в I квартале — 747 тыс. Но давайте посмотрим на динамику продаж новостроек бизнес-класса, которые заметно дороже массовых, и средняя квартира в этом сегменте по своей стоимости (около 19 млн руб. за «двушку») «не проходит» в лимит льготной ипотеки, если только заемщик не делает большой первый взнос (почти 40% стоимости). В этом сегменте динамика спроса в целом похожа на общую по рынку. В III квартале реализовали 425 тыс. кв. м, во втором — 182 тыс., в первом — 276 тыс. Похожая динамика и в премиум-классе, где в третьем квартале спрос превысил показатели первого. На вторичном рынке жилья, на который льготная ставка не распространяется, также наблюдался рост спроса. Иными словами, программа субсидирования, по-видимому, запустила мультипликативный рост спроса на жилье: ускорила продажу и оборот вторичного жилья, стимулировала вложения в недвижимость. Поэтому можно предположить, что даже без льготной ипотеки рынок начал бы восстанавливаться, но, конечно, не столь быстрыми темпами как сейчас.

2. Безусловно, программа была нужна рынку, и в целом она позитивно повлияла на ситуацию. Впервые за год в стране перестали сокращаться объемы текущего жилищного строительства, то есть застройщики увидели перспективу в повышении спроса. С другой стороны, нельзя не отметить интенсивный рост цен, который во многом нивелирует позитивный эффект от сниженных ставок по кредитам. В какой-то момент из-за этого спрос может начать снижаться.

3. В нашей компании доля продаж с привлечением ипотеки по госпрограммам составляет 85%. По стандартным ставкам привлекают ипотечные кредиты либо клиенты-нерезиденты, покупатели апартаментов, а также те, кто приобретает дорогостоящие квартиры, и им требуется в кредит сумма, превышающая лимит 12 млн руб.

4. В целом последние месяцы были одними из самых успешных за всю историю компании по активности покупателей. Субсидированная ипотека действительно спровоцировала бум на рынке новостроек в Москве. Поскольку программу, скорее всего, продлят, по итогам года, возможно, удастся выйти в годовой плюс и нивелировать потери двух весенних месяцев.

     

Фото: www.rferl.org

      

Напомним, что госпрограмма субсидирования ставок ИЖК до 6,5% годовых, запущенная в конце апреля по инициативе Президента Владимира Путина с целью поддержать отрасль в условиях кризиса, подстегнула спрос на рынке жилья, быстро вернув его к докарантинному уровню. Изначально срок действия программы был официально ограничен 1 ноября 2020 года. 14 октября на онлайн-совещании с членами Правительства Владимир Путин порекомендовал продлить госпрограмму субсидирования ставок по ипотеке для новостроек под 6,5% как минимум до 1 июля 2021 года.

А несколькими днями ранее Минфин России представил проект Постановления Правительства, в соответствии с которым данную госпрограмму следует продлить до конца 2021 года, что позволит выдать по ней более 877 тыс. кредитов на сумму в 2,8 трлн руб.

   

Фото: www.molodeznoe.tv

   

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина (на фото), если госпрограмма льготной ипотеки будет продлена, то до середины следующего года в строительную отрасль можно будет дополнительно привлечь 500—600 млрд руб., цитируют профильного вице-премьера Вести.ру.

«Самое главное, мы не только даем возможность выгодно приобрести жилье, но и выгодно финансируем стройку, так как в 40—45% новостроек квартиры уже проданы, — заметил вице-премьер.

  

Фото: www.rus.kiziltan.ru

   

«Благодаря в том числе этой программе ставки по ипотеке упали до исторического минимума и до конца года будут составлять около 7,5% годовых, а на первичном рынке жилья — около 6%», — уточнил Хуснуллин.

На своей странице в фейсбуке он написал: «Будем и дальше прорабатывать механизмы программы, поскольку она оказалась очень востребованной среди россиян и позволила улучшить жилищных условия более 220 тыс. семей. За счет продления программы еще больше граждан смогут приобрести квартиры на выгодных условиях».

        

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Продление госпрограммы льготной ипотеки позволит дополнительно привлечь в строительную отрасль 500—600 млрд руб.

Виталий Мутко: Продление госпрограммы льготной ипотеки позволит дополнительно возвести 45 млн кв. м жилья

Владимир Путин: Предлагаю продлить госпрограмму льготной ипотеки до 1 июля 2021 года

Эксперты: возможность брать кредиты на жилье по льготной ставке до конца следующего года — разумная мера

Эксперты: продление госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года может привести к подорожанию жилья в новостройках

По итогам сентября на льготную ипотеку с господдержкой пришлось более 90% объема ИЖК на рынке новостроек

Срок действия госпрограммы льготной ипотеки продлят до конца 2021 года, а лимиты на нее увеличат до 2,8 трлн руб.

Эксперт: продление госпрограммы льготной ипотеки грозит рынку перегревом

Владимир Якушев: После окончания госпрограммы льготной ипотеки ставки составят порядка 8%

Марат Хуснуллин Владимиру Путину: Самой серьезной поддержкой для строительства стала льготная ипотека

В настоящее время в профессиональном сообществе обсуждается разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ о поддержке низкомаржинальных застройщиков. По просьбе портала ЕРЗ.РФ к обсуждению этой темы подключились представители девелоперских компаний и отраслевые эксперты.

       

Фото: www.pbs.twimg.com

     

Как отмечалось на недавнем онлайн-совещании на площадке «Единой России» по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан, новая схема фондирования, базирующаяся на банковском кредитовании, часто недоступна застройщикам на местах.

«Есть много небольших региональных застройщиков, которые не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности своих проектов», — пояснил на совещании депутат Госдумы РФ Александр Якубовский. Он предложил доработать госпрограмму поддержки малых застройщиков, у которых доходность проектов не превышает 15%.

     

Фото: www.news.sarbc.ru

      

Портал ЕРЗ.РФ попросил застройщиков и экспертов высказаться на эту тему. В частности, ответить на вопрос, увеличится ли активность жилищного строительства после вступления в силу правительственного решения о субсидировании процентной ставки по кредитованию низкомаржинальных проектов (рентабельностью до 15%).

Кроме того, интересовало, какая мера господдержки низкомаржинальных проектов застройщиков, по мнению экспертов, наиболее эффективна: субсидирование процентной ставки по кредитованию до уровня ключевой ставки ЦБ; госгарантии по кредиту; гарантированный выкуп по фиксированной цене строящегося жилья (если застройщик сам не продаст) и др.

    

   

Антон ВАССЕРМАН, исполнительный директор ООО «Ак Барс Дом» (Республика Татарстан):

Даже у крупных застройщиков внутри жилого комплекса есть низкомаржинальные проекты. К таким можно отнести строительство многоуровневых паркингов. Для застройщика паркинг сегодня — это «заморозка» денежных средств, поскольку о парковочном месте покупатель начинает задумываться спустя 6—12 месяцев (пока идет переезд, ремонт) после сдачи дома. Все это время паркинг пустует, а застройщики сегодня обязаны обеспечивать жилую застройку достаточным количеством машино-мест, чтобы сдать дом по нормативам. И в этом вопросе было бы интересно разработать продуманный механизм гарантированного выкупа по фиксированной цене строящегося объекта.

Еще одной действительно эффективной формой поддержки застройщиков может стать разработка механизма передачи общественных мест, созданных застройщиком, на баланс муниципалитетов в целях дальнейшего обслуживания и эксплуатации. В Татарстане очень много делается и планируется по благоустройству общественных пространств. Каждый казанец и гости столицы знают, как должно выглядеть современное благоустройство, и жители хотят видеть такое благоустройство не только в знаковых и публичных местах города, но и во дворах, на территории жилых комплексов.

Это становится, своего рода, стандартом комфортной среды проживания. На существующем конкурентном рынке дополнительные элементы благоустройства, такие как парки, скверы, бульвары и аллеи на территории застройки жилого комплекса стали одним из ведущих критериев при выборе будущего жилья. Подобные общественные пространства являются местом притяжения не только для жителей нового жилого массива, но и всего района, а иногда и города. При создании подобных пространств на территории застройки встает вопрос обслуживания таких территорий. Если эта территория создана, в том числе, для жителей города и его гостей, то правильно будет передавать такие территории муниципалитету.

   

   

    

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ВекторСтройФинанс (Москва):

Региональные застройщики с низкомаржинальными проектами, не сумевшие получить проектное финансирование, безусловно, нуждаются в помощи, и государству следовало давно обратить на них внимание, ведь с момента вступления в силу поправок в законодательство в сфере долевого строительства прошло больше года. За это время девелоперы не только лишились единственного доступного источника финансирования в виде средств участников долевого строительства, но и столкнулись с падением покупательского спроса, из-за чего не могут снизить ставку по проектному финансированию за счет накопления средств на эскроу-счетах. Завершив текущие проекты, многие девелоперы просто не смогли запустить новые.

Если предложение субсидировать процентные ставки по кредитам таким компаниям заставит банки пересмотреть свое отношение к ним, в перспективе количество проектов с эскроу-счетами в регионах может увеличиться, что в свою очередь отразится на темпах жилищного строительства в масштабах всей страны.

    

   

Валентин ТАРАСОВ, руководитель Службы заказчика Группы компаний Гарант (Брянская область):

Группа компаний Гарант работает в регионе с относительно низкой рентабельностью строительства жилья, но со стабильным текущим спросом, поддержанным программой льготной ипотеки. Мелким застройщикам в районных центрах намного тяжелее. В настоящее время мы находимся в стадии оформления заявок на проектное финансирование. И по своему опыту можем сказать, что банки идут навстречу, даже для низкорентабельных проектов.

Однако в ходе согласований финансовой модели и бизнес-плана проекта высвечиваются те моменты, в которых участие государства являлась бы серьезной поддержкой таких проектов. В первую очередь это госгарантии по кредиту, что позволяет снизить требования к заемщику по обеспечению кредита, если финансовая модель не отвечает требованиям банка при расчетном дисконтировании стоимости жилья, минимальной доходности проекта или наступлении иных рисков. А также государственные и региональные гарантии приобретения жилья по социальным программам, что будет являться положительным фактором при расчете планируемого гарантированного финансового потока, особенно для застройщиков, ведущих строительство в районах.

Субсидирование ставки по кредиту низкомаржинальных проектов, на наш взгляд, не оказывает существенного влияния на финансовую модель и не является конкурентной мерой поддержки: ведь ставка в успешном проекте при условии опережающего размещения средств дольщиков на эскроу падает до почти нулевых значений, примеры в нашем регионе уже есть.

Меры поддержки за счет средств бюджета должны стимулировать в первую очередь качественные и интересные проекты, развивающие городскую среду, отвечающие современным требованиям и запросам, то есть те, за которые потребитель голосует рублем.

    

 

  

Антон КАРГАНОВ, генеральный директор ООО «Строительная компания Жупиков» (Тамбовская область):

Субсидирование процентной ставки по кредитованию низкомаржинальных проектов могло бы оказать кардинальное влияние на рынок и сдвинуть его в сторону положительной динамики, активизировать жилищное строительство. Но при этом главный вопрос — не просто сама ставка, а возможность банковской сферы содействовать строителям.

На примере Тамбовской области можно сказать, что большинство застройщиков не смогли принять участие в проектном финансировании по счетам эскроу из-за того, что банки не выдают им кредиты. Из всех участников строительного рынка нашего региона только несколько компаний, которые имеют запас прочности, смогли получить кредитование. Получается, что не вся отрасль, а только эти несколько компаний будут увеличивать свою активность. А это лишь часть от общего объема вводимого жилья.

Поэтому предлагаемые в проекте постановления меры существенно поддержать строительный рынок и кардинально поменять ситуацию не смогут. Определяющим вариантом способны стать госгарантии по кредиту. Это то, что действительно сможет поменять ситуацию.

Если говорить про выкуп жилья со стороны государства в отсутствие покупательской способности физлиц, то такая мера могла бы принести положительный результат только при условии выкупа по цене, сопоставимой с рыночной. Предлагаемые условия выкупа для низкомаржинальных объектов на 15% ниже рыночной стоимости полностью лишают таких застройщиков рентабельности.

   

   

Владимир ЩЕКИН, совладелец Группы Родина (г. Москва):

На мой взгляд, с точки зрения поддержки девелопмента наибольший потенциал — у субсидирования ставок по проектному финансированию до уровня ключевой ставки. Примерно треть жилья в стране уже строится с использованием эскроу-счетов, и в перспективе вся отрасль перейдет на новую схему. Разумеется, проектное финансирование усложнило доступ на рынок для небольших и неопытных девелоперов: себестоимость строительства выросла, поскольку застройщикам приходится выплачивать проценты по кредитам. Однако субсидирование ставки до уровня ключевой позволит сформировать более комфортные условия для игроков рынка: ЦБ последовательно проводит курс на снижение ключевой ставки, которая уже достигла рекордно низкого уровня, и вероятно, эта динамика сохранится.

Отдельно отмечу, что мера по выкупу жилья у застройщиков не стала востребованной даже в условиях кризиса. С одной стороны, она невыгодна девелоперам (скидка за квадратный метр составляет от 15% и выше), с другой стороны, далеко не все новостройки попадают под критерии стандартного жилья (среди требований фигурирует наличие готовой отделки, включающей элементы меблировки, в частности тумбу под мойку и плиту).

    

    

   

Антон ДЕТУШЕВ, генеральный директор IKON Development (г. Москва):

Механизм проектного финансирования в условиях регионов, действительно, работает не так, как в столице или городах- миллионниках. В связи с низкой маржинальностью проектов малые застройщики не могут выдержать все требования для получения финансирования для строительства по новой схеме. А это в свою очередь может повлечь за собой увеличение конкуренции, снижение количества рабочих мест и рост цен на жилье. Именно поэтому так важно отладить механизмы для решения данного вопроса и сделать  проектное финансирование доступным​ и для низкомаржинальных проектов.

Принятие решения о субсидировании процентной ставки для региональных застройщиков, несомненно, позволит стабилизировать ситуацию в отрасли, однако необходимо отметить, что согласно законопроекту, попадающие под действие программы компании, должны соответствовать большому количеству критериев и требований, чему стоит уделить особое внимание.

К сожалению, программа выкупа нереализованных площадей, проводимая ДОМ.РФ, не показала себя достаточно эффективной (многие застройщики просто не готовы на предложенный минимальный дисконт), хотя данный механизм казался наиболее предпочтительным в условиях низкого спроса.

Субсидирование процентной ставки и уменьшение количества барьеров для доступа к источникам банковского финансирования выглядят значительно более эффективными мерами, однако многое зависит от их реализации на практике. 

    

 

  

Александр СЕЛИВАНОВ, генеральный директор ООО Специализированный Застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» (Белогородская область):

В проекте постановления есть условие, что господдержкой будут пользоваться те регионы, у которых среднедушевой доход населения на 25% ниже, чем среднедушевой доход в среднем по России. Это слишком большой разрыв, и многие застройщики в регионах не смогут воспользоваться такой помощью. Субсидирование процентной ставки — полезная мера, но тогда нужно брать не 25% отклонения, а 10—15% между среднедушевыми доходами по стране и в отдельно взятых регионах. Или же нужны какие-то внутриобластные, региональные нормативы. Сравнивать города-миллионники с регионами неправильно.

В качестве поддержки от государства было бы существенной помощью взять на себя строительство инфраструктуры при комплексном освоении территории. Это снимет нагрузку с застройщиков. Сейчас строительные компании возводят такие объекты за счет собственных средств, а собственные средства – это средства дольщиков.

Что касается государственного выкупа жилья, то он должен идти по среднерыночной цене, а не на 15% ниже рынка, как предлагается. При маржинальности в 5%, предлагаемая стоимость выкупа дает 10% убытка. Это сложно называть помощью.

На наш взгляд, в качестве мер господдержки застройщиков могли бы помочь каникулы по налогам и страховым взносам на период строительства до раскрытия счетов эскроу; снижение размера госпошлины на оформление недвижимости; освобождение от уплаты налога на имущество; отмена или снижение подоходного налога и страховых взносов, выплачиваемых с сотрудников компании.

Но самое главное — это поэтапное раскрытие счетов эскроу в процессе строительства, по мере выполнения тех или иных этапов работ. И, конечно, необходимо сохранить все уже созданные программы поддержки покупателей жилья.

      

 

    

Надежда КОРККА, управляющий директор компании «Метриум»:

Полагаю, к заметному росту объемов строительства субсидирование кредитов для низкомаржинальных проектов не приведёт, во всяком случае, в нынешней конфигурации программы. Условия предоставления субсидии весьма ограничивают её позитивный потенциал. Прежде всего, нельзя не отметить небольшой объем средств, направляемый на субсидии — всего 1 млрд рублей. Скорее всего, эта сумма будет быстро исчерпана. Помимо этого, есть серьезный временной ограничитель: на субсидии могут рассчитывать заемщики, начавшие реализовывать проект до начала 2021 года.

Довольно странно выглядит учёт авторами программы «региональной специфики». Субсидию будут предоставлять только в регионах, где среднедушевой доход ниже среднероссийского на 25% и более. Сейчас в РФ примерно 30 таких субъектов, то есть большая часть застройщиков из других регионов исключается из программы. Причем из-за такой методики регионы с весьма похожими условиями жилищного строительства могут не удовлетворять требованием программы. Скажем, в Смоленской области доходы на 21% ниже среднероссийского (местные застройщики не получают субсидию), а в соседней Псковской области доходы на 27% ниже, и псковские застройщики получить субсидию могут.

При этом у Росстата есть данные как по средней себестоимости строительства, так и по рыночным ценам в региональном разрезе, то есть методика могла быть более точной и дифференцированной. Поскольку в программу включаются автоматически только самые бедные регионы, значимого эффекта от возможного увеличения объемов строительства в них мы не увидим, так как в этих субъектах РФ вообще строят мало жилья (северокавказские регионы, Южная Сибирь, некоторые регионы Центра и Северо-Запада России).

Что касается эффективности мер господдержки низкомаржинальных проектов, то для таких проектов более предпочтительны либо госгарантия по кредиту, либо гарантированный выкуп квартир по фиксированной цене в случае низких темпов продаж. Субсидирование ставок принципиально проблему не решает, ведь дело не только в стоимости банковского продукта для застройщика, но и в готовности банка вообще этот продукт предоставить. Гарантированный выкуп был бы более эффективной мерой, не предполагающей, как сейчас, посредничество банка.

     

   

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Минстрой: региональные застройщики с низкорентабельными проектами получат кредиты, субсидированные государством

Опрос: больше половины застройщиков готовы свернуть свои планы по инвестициям и вводу объектов

Почему надо покупать новостройку: итоги опроса застройщиков и покупателей

В помощь низкорентабельным застройщикам регионам выделят 1 млрд руб.

Минстрой поможет застройщикам с низкой прибылью

Застройщики: самой эффективной мерой поддержки отрасли стала программа льготной ипотеки

Опрос ЕРЗ.РФ: что будет с ценами на новостройки

Опрос застройщиков: несмотря на кризис, у девелоперов выросла уверенность в завтрашнем дне

Минстрой обещает рассмотреть меры поддержки жилых проектов с низкой рентабельностью. В ДОМ.РФ утверждают, что таковых не более 1% от общего числа

Марат Хуснуллин Минстрою: До 15 марта представить меры господдержки низкорентабельных жилых проектов!