Чтобы повысить интерес застройщиков к КРТ, столичные власти обещают рассмотреть вопрос о предоставлении девелоперам льгот, в частности по аренде земли. А вот в Новосибирске пока нет желающих поучаствовать в этой программе. О причинах нам рассказал глава ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Всего в Москве под комплексное развитие отводится 47 территорий в границах 20 промышленных зон, общая площадь зон, определенных для КРТ, превышает 500 га. Как отмечалось на рабочей группе в Москомстройинвесте с участием представителей исполнительных органов и организаций столичных инвесторов, границы всех территорий определены. В соответствии с ПЗЗ, порядка 50% площадей предлагается отдать под промышленную застройку, 25% — под жилую и 25% — под общественно-деловую.         

Напомним, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы №215-ПП, вступившем в силу с 24.04.2017, комплексное развитие территорий может осуществляться как по инициативе города, так и по инициативе правообладателя участка.

Если инициатором развития территории выступает инвестор (собственник имущественных комплексов в границах соответствующей территории), то он может представить в Правительство Москвы утвержденные проект планировки территории и проектный план межевания, а также соглашение с теми собственниками, которые находятся на смежных участках и готовы участвовать в развитии территории. При этом срок действия права аренды на земельный участок должен составлять не менее 5 лет на дату заключения договора о КРТ.

Также инициатором комплексного развития территории может стать город, даже если сам собственник не планировал проводить редевелопмент. Однако в данном случае выбранная городом территория должна соответствовать определенным параметрам. В частности, не менее 50% этой территории должно быть занято участками, на которых размещаются аварийные и подлежащие сносу или включенные в адресные программы сноса и реконструкции объекты капитального строительства, самовольные постройки, а также здания, которые эксплуатируются не по назначению. После того как город объявил о своем намерении, и информация была размещена в СМИ, у правообладателей участков, которые входят в данную зону, есть 6 месяцев, чтобы разработать необходимую документацию. Если это не происходит, город объявляет торги на комплексное развитие территории.

Горячее обсуждение вызвал вопрос о том, каким способам определять первоначальную сумму торгов. В случае если инициатором КРТ выступает город и территория выставлена на торги, их участники должны внести первоначальный взнос в сумме 2% от цены торгов. Как пояснил представитель ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы», в настоящее время органы власти разрабатывают методику определения начальной цены договора.

Начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова в целях повышения интереса застройщиков к торгам пообещала рассмотреть вопрос о предоставлении участвующим в КРТ девелоперам льгот, например, по аренде земли.

Как видим, программа КРТ в Белокаменной худо-бедно, но движется поступательно. А как обстоят дела в других городах-миллионниках, например, в Новосибирске? Ведь Новосибирск считается в России лидером по внедрению схожего института — развития застроенных территорий.

По словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, в столице Западной Сибири вопрос внедрения программ КРТ пока «стоит на паузе». Никто из застройщиков не видел ни одного документа, который можно считать стартовым для проекта, отсутствует и утвержденный список территорий, предлагаемых под комплексное развитие.

генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский

На вопрос, пытаются ли местные застройщики как-то сами инициировать движение в сторону КРТ, девелопер ответил, что это весьма непросто. Дело в том, что процедура изъятия собственности, находящейся на этих территориях, очень неоднозначна и противоречива. В городе уже есть отрицательный опыт, когда при строительстве Бугринского моста было изъято довольно много собственности на муниципальные нужды, что вылилось для муниципалитета и его подрядчика в колоссальные издержки (финансовые, репутационные и др.), напомнил руководитель «Стрижей». И если такой негативный опыт получен в процессе изъятия собственности для муниципальных нужд (при том, что это достаточно проработанная норма в РФ), то, по мнению девелопера, процедура изъятия в рамках КРТ имеет гораздо более серьезные бреши. Постановление Правительства №577 от 17.052017, которое расшифровывает процедуру изъятия, на его взгляд, весьма спорно. И действия муниципального органа по признанию объектов капстроительства подлежащими сносу, в соответствии с этим документом, стопроцентно оспариваемы в суде.

— Наша компания любит и умеет участвовать в разного рода экспериментах, — подчеркнул Игорь Белокобыльский. — Но в данном случае мы решили, что пока нам лучше дождаться более глубокой проработки механизмов изъятия.        

При этом руководитель ГК «Стрижи» на 100% уверен, что тот, кто пойдет первым, нарвется на огромное количество судебных разбирательств, и далеко не факт, что суды встанут на его сторону.

— В данном случае быть Александром Матросовым, увы, никому не хочется. Нам, застройщикам, пока есть чем заниматься: РЗТ, КОТ и пр. Так что, посмотрим, что получится у того, кто первым выйдет на эту арену.

— В Москве власти обещают предоставить участникам КРТ льготы, в частности по аренде земли. Актуально ли это для Новосибирска?

— Однозначно! В городе есть конкретный опыт работы в рамках развития застроенных территорий. Так вот, из 23 РЗТ, объявленных за полтора года, отторговано девять, а остальные оказались не востребованы в силу отсутствия экономической целесообразности. Кроме того, не по всем договорам застройщики осуществляют расселение аварийных домов. Если проанализировать, то за последние три года только 23% от объявленных аукционов заканчиваются реальным расселением аварийных домов. Это связано с неэффективными предложениями в условиях аукционов и сложностями, с которыми сталкивается застройщик при расселении.

Чтобы заинтересовать инвесторов и застройщиков участвовать в программе КРТ, государству обязательно нужно продумать вопрос о льготах. Например, в РФ уже давно звучат требования обязать естественные монополии в рамках своих инвестиционных программ создавать точки подключения хотя бы на границах участков, напомнил Игорь Белокобыльский. По его оценке, все территории, которые в Новосибирске потенциально могут попасть под КРТ, крайне сложные. Из них не более 20% имеют явную коммерческую ценность, а все остальные территории должны быть дотируемы, чтобы стать коммерчески привлекательными.

    — Так что закон о КРТ интересный, но пока явных перспектив, увы, не имеет, — резюмирует застройщик. — Впрочем, как только найдется тот, кто решиться пройти весь этот путь до конца, это сразу станет рыночным механизмом. А поскольку в Новосибирске давно уже острый дефицит площадок и строить негде, может быть, кого-нибудь и «пробьет на отвагу».

 ___________________________________________________

Другие публикации на тему комплексного развития территорий:

Порядок сноса строений, мешающих редевелопменту, предельно упрощен

Комплексное развитие территорий получило подзаконную базу (видео)

Одна из крупнейших федеральных корпораций в сфере proptech и девелопмента объявила финансовые результаты по МСФО за 2023 год и операционные результаты на основе управленческой отчетности за I квартал 2024 года.

Фото: samolet.ru

За 2023 год ключевые финансовые показатели ГК Самолет (1-е место в ТОП застройщиков РФ), по данным МСФО, достигли следующих значений:

• выручка компании выросла на 49% по сравнению с предыдущим годом, до 256,1 млрд руб.;

• валовая прибыль прибавила 71%, до 88,9 млрд руб.;

• рост EBITDA по отношению к 2022-му году составил 76%, до 72,1 млрд руб. при рентабельности по EBITDA 28,2% (23,7% годом ранее);

• скорректированная EBITDA увеличилась на 90%, до 91,5 млрд руб.;

• чистая прибыль стала выше на 71%, до 26,1 млрд руб.;

• рентабельность по чистой прибыли по итогам 2023 года составила 10,2% (8,9% годом ранее);

• чистый корпоративный долг на 31.12.2023 равен 75,9 млрд руб.(-2,4% по сравнению с 77,8 млрд руб. на 31.12.2022);

• соотношение чистого корпоративного долга к скорректированной EBITDA на 31.12.2023 составило 0,83х по сравнению с 1,61х годом ранее.

За I квартал 2024 года ГК Самолет объявила следующие ключевые операционные показатели:

• рост объема продаж первичной недвижимости составил 75%, до 75,2 млрд руб. (348,8 тыс. кв. м) по сравнению с 42,9 млрд руб. (242,0 тыс. кв. м) за 1 кв. 2023 года;

• общее количество заключенных контрактов увеличилось на 43%, до 10,1 тыс., при этом доля контрактов с участием ипотечных средств — 70%;

• средняя цена за 1 кв. м в I квартале текущего года прибавила 25% (215,6 тыс. руб.) против 172,0 тыс. руб. в тот же период прошлого года.

Фото: samolet.ru

Заместитель генерального директора ГК Самолет по экономике и финансам Наталья Грознова (на фото) рассказала о достижениях группы в 2023 году. По ее словам, компания вышла на первое место по объему текущего строительства не только в Московском регионе, но и во всей стране, в том числе благодаря приобретению крупного девелопера ГК МИЦ, значительно усилила региональное присутствие, развивала новые вертикали — «Самолет Финтех», «Самолет Фонды» и «Самолет Образование», «Самолет Плюс».

«Ключевым фактором роста и основой для роста в будущем стало расширение земельного банка, как благодаря приобретению отдельных земельных участков, так и через покупку ГК МИЦ, — отметила топ-менеджер группы компаний и уточнила: — В 2023 году мы инвестировали в развитие бизнеса около 140 млрд руб.».

По ее словам, Группа модифицировала стратегию и стремится увеличивать земельный банк не только с помощью создания партнерств с владельцами земельных участков, но и через покупку участков за денежные средства, финансируя сделки через бридж-кредиты, которые после начала реализации девелоперских проектов оформляются как проектное финансирование. Это позволяет в среднесрочной перспективе увеличить маржинальность проектов, повысить рентабельность бизнеса по чистой прибыли и максимизировать акционерную стоимость.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В I квартале 2024 года Группа не сбавила темп роста, отметила Грознова, и показала впечатляющий рост продаж: 75% год к году до 75,2 млрд руб. (348,8 тыс. кв. м) путем увеличения масштаба бизнеса и роста средней цены реализации.

Наиболее востребованной программой среди клиентов, по данным компании, является «Семейная ипотека» (около 50% продаж); популярны программы с дополнительным субсидированием ставки от ГК Самолет: финансовые сервисы, позволяющие накопить на первоначальный взнос («Целепорт») и объединить арендные и ипотечные платежи («И живи-ка»).

Специалисты компании видят возможности, которые предоставляет отложенный спрос за счет сберегательных тенденций у населения, и прогнозируют, что сформировавшийся навес спроса на рынке станет ключевым драйвером высоких продаж в IV квартале 2024 года и в 2025 году.

«Поэтому мы планируем запустить 48 проектов до конца 2025 года в 12 регионах страны, а также значительно увеличить долю в одном из самых маржинальных рынков страны — в Москве», — резюмировала Наталья Грознова.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

По итогам 2023 года выручка ГК Самолет выросла на 53% — до 297,4 млрд руб.

ГК Самолет заняла первое место в ТОП застройщиков России по текущему строительству на 1 января 2024 года

В ГК Самолет ожидают, что выручка Группы по итогам 2023 года увеличится в полтора раза — до 300 млрд руб.

ГК Самолет увеличил продажи жилья до 79 млрд руб., а выручку — на 52%

ГК Самолет в первом полугодии достигла рекордного уровня рентабельности

Крупнейшая сделка в истории российского рынка жилого девелопмента: ГК Самолет покупает ГК МИЦ. Цена — от 40 млрд руб. до 60 млрд руб.

ГК Самолет запустила токены на недвижимость для инвестирования в цифровые квадратные метры: подробности

ГК Самолет обнародовал предварительные итоги 2022 года. Они впечатляют