Чтобы повысить интерес застройщиков к КРТ, столичные власти обещают рассмотреть вопрос о предоставлении девелоперам льгот, в частности по аренде земли. А вот в Новосибирске пока нет желающих поучаствовать в этой программе. О причинах нам рассказал глава ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Всего в Москве под комплексное развитие отводится 47 территорий в границах 20 промышленных зон, общая площадь зон, определенных для КРТ, превышает 500 га. Как отмечалось на рабочей группе в Москомстройинвесте с участием представителей исполнительных органов и организаций столичных инвесторов, границы всех территорий определены. В соответствии с ПЗЗ, порядка 50% площадей предлагается отдать под промышленную застройку, 25% — под жилую и 25% — под общественно-деловую.         

Напомним, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы №215-ПП, вступившем в силу с 24.04.2017, комплексное развитие территорий может осуществляться как по инициативе города, так и по инициативе правообладателя участка.

Если инициатором развития территории выступает инвестор (собственник имущественных комплексов в границах соответствующей территории), то он может представить в Правительство Москвы утвержденные проект планировки территории и проектный план межевания, а также соглашение с теми собственниками, которые находятся на смежных участках и готовы участвовать в развитии территории. При этом срок действия права аренды на земельный участок должен составлять не менее 5 лет на дату заключения договора о КРТ.

Также инициатором комплексного развития территории может стать город, даже если сам собственник не планировал проводить редевелопмент. Однако в данном случае выбранная городом территория должна соответствовать определенным параметрам. В частности, не менее 50% этой территории должно быть занято участками, на которых размещаются аварийные и подлежащие сносу или включенные в адресные программы сноса и реконструкции объекты капитального строительства, самовольные постройки, а также здания, которые эксплуатируются не по назначению. После того как город объявил о своем намерении, и информация была размещена в СМИ, у правообладателей участков, которые входят в данную зону, есть 6 месяцев, чтобы разработать необходимую документацию. Если это не происходит, город объявляет торги на комплексное развитие территории.

Горячее обсуждение вызвал вопрос о том, каким способам определять первоначальную сумму торгов. В случае если инициатором КРТ выступает город и территория выставлена на торги, их участники должны внести первоначальный взнос в сумме 2% от цены торгов. Как пояснил представитель ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы», в настоящее время органы власти разрабатывают методику определения начальной цены договора.

Начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова в целях повышения интереса застройщиков к торгам пообещала рассмотреть вопрос о предоставлении участвующим в КРТ девелоперам льгот, например, по аренде земли.

Как видим, программа КРТ в Белокаменной худо-бедно, но движется поступательно. А как обстоят дела в других городах-миллионниках, например, в Новосибирске? Ведь Новосибирск считается в России лидером по внедрению схожего института — развития застроенных территорий.

По словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, в столице Западной Сибири вопрос внедрения программ КРТ пока «стоит на паузе». Никто из застройщиков не видел ни одного документа, который можно считать стартовым для проекта, отсутствует и утвержденный список территорий, предлагаемых под комплексное развитие.

генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский

На вопрос, пытаются ли местные застройщики как-то сами инициировать движение в сторону КРТ, девелопер ответил, что это весьма непросто. Дело в том, что процедура изъятия собственности, находящейся на этих территориях, очень неоднозначна и противоречива. В городе уже есть отрицательный опыт, когда при строительстве Бугринского моста было изъято довольно много собственности на муниципальные нужды, что вылилось для муниципалитета и его подрядчика в колоссальные издержки (финансовые, репутационные и др.), напомнил руководитель «Стрижей». И если такой негативный опыт получен в процессе изъятия собственности для муниципальных нужд (при том, что это достаточно проработанная норма в РФ), то, по мнению девелопера, процедура изъятия в рамках КРТ имеет гораздо более серьезные бреши. Постановление Правительства №577 от 17.052017, которое расшифровывает процедуру изъятия, на его взгляд, весьма спорно. И действия муниципального органа по признанию объектов капстроительства подлежащими сносу, в соответствии с этим документом, стопроцентно оспариваемы в суде.

— Наша компания любит и умеет участвовать в разного рода экспериментах, — подчеркнул Игорь Белокобыльский. — Но в данном случае мы решили, что пока нам лучше дождаться более глубокой проработки механизмов изъятия.        

При этом руководитель ГК «Стрижи» на 100% уверен, что тот, кто пойдет первым, нарвется на огромное количество судебных разбирательств, и далеко не факт, что суды встанут на его сторону.

— В данном случае быть Александром Матросовым, увы, никому не хочется. Нам, застройщикам, пока есть чем заниматься: РЗТ, КОТ и пр. Так что, посмотрим, что получится у того, кто первым выйдет на эту арену.

— В Москве власти обещают предоставить участникам КРТ льготы, в частности по аренде земли. Актуально ли это для Новосибирска?

— Однозначно! В городе есть конкретный опыт работы в рамках развития застроенных территорий. Так вот, из 23 РЗТ, объявленных за полтора года, отторговано девять, а остальные оказались не востребованы в силу отсутствия экономической целесообразности. Кроме того, не по всем договорам застройщики осуществляют расселение аварийных домов. Если проанализировать, то за последние три года только 23% от объявленных аукционов заканчиваются реальным расселением аварийных домов. Это связано с неэффективными предложениями в условиях аукционов и сложностями, с которыми сталкивается застройщик при расселении.

Чтобы заинтересовать инвесторов и застройщиков участвовать в программе КРТ, государству обязательно нужно продумать вопрос о льготах. Например, в РФ уже давно звучат требования обязать естественные монополии в рамках своих инвестиционных программ создавать точки подключения хотя бы на границах участков, напомнил Игорь Белокобыльский. По его оценке, все территории, которые в Новосибирске потенциально могут попасть под КРТ, крайне сложные. Из них не более 20% имеют явную коммерческую ценность, а все остальные территории должны быть дотируемы, чтобы стать коммерчески привлекательными.

    — Так что закон о КРТ интересный, но пока явных перспектив, увы, не имеет, — резюмирует застройщик. — Впрочем, как только найдется тот, кто решиться пройти весь этот путь до конца, это сразу станет рыночным механизмом. А поскольку в Новосибирске давно уже острый дефицит площадок и строить негде, может быть, кого-нибудь и «пробьет на отвагу».

 ___________________________________________________

Другие публикации на тему комплексного развития территорий:

Порядок сноса строений, мешающих редевелопменту, предельно упрощен

Комплексное развитие территорий получило подзаконную базу (видео)

Объем предложения за I полугодие в новостройках Новой Москвы вырос на 3,3%, при этом спрос снизился на 26%, подсчитали аналитики компании Метриум.

Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В январе — июне 2024 года в Новой Москве в реализации находилось 47 проектов, 5 проектов стартовало. В них экспонировалось 21,65 тыс. лотов, где 20,8 тыс. — квартиры и 0,8 тыс. — апартаменты, во всех новых проектах — квартиры. Объем предложения за квартал сократился на 10,2%, за I полугодие вырос на 3,3%, год к году вырос на 8,5%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 246 580 руб. (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год).

Уменьшение объема предложения к июню 2024 года эксперты объяснили его вымыванием на фоне повышенного спроса.

Наибольшая доля предложения находится на стадии монтажа этажей (60%, +0,7 п. п. за полугодие). В апреле — июне выросла доля предложения в готовых корпусах (6,2%, +2,1 п. п. за полугодие) и в корпусах на стадии отделки (12,2%, +2,8 п. п.), а на начальной стадии строительства она снизилось до 21,5% (-5,7 п. п.).

Структура предложения первичной недвижимости по стадии строительной готовности
в Новой Москве, количество лотов

Источник: Метриум

В Новой Москве наметилась тенденция к сокращению доли студий: по итогам июня 2024 года — 17,3% рынка (-3 п. п. за полугодие).

Максимальный размер кредита по льготной ипотеке не превышал 6 млн руб. при первоначальном взносе 30%. Следовательно, максимальная стоимость квартиры составляла 8,57 млн руб.

Под данный лимит попадают студии или однокомнатные квартиры в Новой Москве, на территории Белокаменной в старых границах таких вариантов значительно меньше, как и их площадь.

Структура предложения первичной недвижимости по комнатности в Новой Москве,
количество лотов

Источник: Метриум

Что касается распределения по типу отделки, то выраженные изменения отмечаются не за полугодие, а за год: доля предложения с чистовой отделкой потеряла 1,5 п. п. за полугодие и 16,3 п. п. за год, опустившись до уровня 37,9%.

Увеличилась доля лотов без отделки — до 45,1% (+0,7 п. п., +6,1 п. п.) и с предчистовой отделкой — до 17% (+0,8 п. п., +10,2 п. п.).

Структура предложения первичной недвижимости по типу отделки в Новой Москве,
количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов за рассматриваемый период достигла 246 580 руб. за 1 кв. м (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год). Причем в квартирах эта сумма равна 246 740 руб. (+0,6%, +1,8%, +9%), в апартаментах — 241 680 руб. (+2%, +3,6%, +6%).

Эксперты компании Метриум объясняют пониженный рост цены вымыванием наиболее доступных компактных форматов из предложения.

Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости Новой Москвы, руб. за кв. м

Источник: Метриум

За полугодие доля предложения стоимостью до 10 млн руб. сократилась на 7 п. п. и составила 36% (-4 п. п. за месяц, -5 п. п. за квартал).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по площадям и бюджетам

Источник: Метриум

Общее количество договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) на рынке новостроек Новой Москвы за I полугодие составило 14,2 тыс. ДДУ (-26% за полугодие). Из них 9 тыс. сделок по ДДУ (+71% за квартал) зарегистрировано за II квартал. В июне по понятным причинам было отмечено максимальное количество сделок по ДДУ за весь рассматриваемый период — 4 тыс. ДДУ (+50,2% за месяц, +139% к июню 2023 года).

При этом средняя площадь лота в ДДУ в июне сократилась до 43,07 кв. м. (-4,6% за месяц) — это минимальное значение за I полугодие в этой локации.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам, шт. 

Источник: Метриум

Доля ДДУ с использованием ипотеки в июне увеличилась до 92%, и это также максимальное значение за шесть месяцев. В июне ставка по рыночной ипотеке достигла 18,32%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Эксперт: качественно проработанные проекты будут ликвидными в любой экономической ситуации

Эксперты: в июне на рынке новостроек Петербургского региона снизилась средняя цена лота, а доля сделок с ипотекой выросла до 90%

Эксперты: в июне, перед окончанием льготной ипотеки, объем выдач вырос на 44%, а за первые две недели июля он сократился на 46,4%

Эксперт спрогнозировал формирование спроса на жилье в перспективе 1,5 лет

Эксперты: за полгода квадратный метр в столичных новостройках бизнес-класса подорожал на 13% — до 533 тыс. руб.

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью

Эксперты: объем проданных объектов в новостройках столицы вырос на 8%

Эксперты: в зависимости от этапа строительства разрыв цен на новостройки сокращается

Росреестр: 60% сделок со столичными новостройками оформлено в кредит

Эксперты: во II квартале объемы выдач ипотеки в России выросли на 73%