Чтобы повысить интерес застройщиков к КРТ, столичные власти обещают рассмотреть вопрос о предоставлении девелоперам льгот, в частности по аренде земли. А вот в Новосибирске пока нет желающих поучаствовать в этой программе. О причинах нам рассказал глава ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Всего в Москве под комплексное развитие отводится 47 территорий в границах 20 промышленных зон, общая площадь зон, определенных для КРТ, превышает 500 га. Как отмечалось на рабочей группе в Москомстройинвесте с участием представителей исполнительных органов и организаций столичных инвесторов, границы всех территорий определены. В соответствии с ПЗЗ, порядка 50% площадей предлагается отдать под промышленную застройку, 25% — под жилую и 25% — под общественно-деловую.         

Напомним, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы №215-ПП, вступившем в силу с 24.04.2017, комплексное развитие территорий может осуществляться как по инициативе города, так и по инициативе правообладателя участка.

Если инициатором развития территории выступает инвестор (собственник имущественных комплексов в границах соответствующей территории), то он может представить в Правительство Москвы утвержденные проект планировки территории и проектный план межевания, а также соглашение с теми собственниками, которые находятся на смежных участках и готовы участвовать в развитии территории. При этом срок действия права аренды на земельный участок должен составлять не менее 5 лет на дату заключения договора о КРТ.

Также инициатором комплексного развития территории может стать город, даже если сам собственник не планировал проводить редевелопмент. Однако в данном случае выбранная городом территория должна соответствовать определенным параметрам. В частности, не менее 50% этой территории должно быть занято участками, на которых размещаются аварийные и подлежащие сносу или включенные в адресные программы сноса и реконструкции объекты капитального строительства, самовольные постройки, а также здания, которые эксплуатируются не по назначению. После того как город объявил о своем намерении, и информация была размещена в СМИ, у правообладателей участков, которые входят в данную зону, есть 6 месяцев, чтобы разработать необходимую документацию. Если это не происходит, город объявляет торги на комплексное развитие территории.

Горячее обсуждение вызвал вопрос о том, каким способам определять первоначальную сумму торгов. В случае если инициатором КРТ выступает город и территория выставлена на торги, их участники должны внести первоначальный взнос в сумме 2% от цены торгов. Как пояснил представитель ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы», в настоящее время органы власти разрабатывают методику определения начальной цены договора.

Начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова в целях повышения интереса застройщиков к торгам пообещала рассмотреть вопрос о предоставлении участвующим в КРТ девелоперам льгот, например, по аренде земли.

Как видим, программа КРТ в Белокаменной худо-бедно, но движется поступательно. А как обстоят дела в других городах-миллионниках, например, в Новосибирске? Ведь Новосибирск считается в России лидером по внедрению схожего института — развития застроенных территорий.

По словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, в столице Западной Сибири вопрос внедрения программ КРТ пока «стоит на паузе». Никто из застройщиков не видел ни одного документа, который можно считать стартовым для проекта, отсутствует и утвержденный список территорий, предлагаемых под комплексное развитие.

генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский

На вопрос, пытаются ли местные застройщики как-то сами инициировать движение в сторону КРТ, девелопер ответил, что это весьма непросто. Дело в том, что процедура изъятия собственности, находящейся на этих территориях, очень неоднозначна и противоречива. В городе уже есть отрицательный опыт, когда при строительстве Бугринского моста было изъято довольно много собственности на муниципальные нужды, что вылилось для муниципалитета и его подрядчика в колоссальные издержки (финансовые, репутационные и др.), напомнил руководитель «Стрижей». И если такой негативный опыт получен в процессе изъятия собственности для муниципальных нужд (при том, что это достаточно проработанная норма в РФ), то, по мнению девелопера, процедура изъятия в рамках КРТ имеет гораздо более серьезные бреши. Постановление Правительства №577 от 17.052017, которое расшифровывает процедуру изъятия, на его взгляд, весьма спорно. И действия муниципального органа по признанию объектов капстроительства подлежащими сносу, в соответствии с этим документом, стопроцентно оспариваемы в суде.

— Наша компания любит и умеет участвовать в разного рода экспериментах, — подчеркнул Игорь Белокобыльский. — Но в данном случае мы решили, что пока нам лучше дождаться более глубокой проработки механизмов изъятия.        

При этом руководитель ГК «Стрижи» на 100% уверен, что тот, кто пойдет первым, нарвется на огромное количество судебных разбирательств, и далеко не факт, что суды встанут на его сторону.

— В данном случае быть Александром Матросовым, увы, никому не хочется. Нам, застройщикам, пока есть чем заниматься: РЗТ, КОТ и пр. Так что, посмотрим, что получится у того, кто первым выйдет на эту арену.

— В Москве власти обещают предоставить участникам КРТ льготы, в частности по аренде земли. Актуально ли это для Новосибирска?

— Однозначно! В городе есть конкретный опыт работы в рамках развития застроенных территорий. Так вот, из 23 РЗТ, объявленных за полтора года, отторговано девять, а остальные оказались не востребованы в силу отсутствия экономической целесообразности. Кроме того, не по всем договорам застройщики осуществляют расселение аварийных домов. Если проанализировать, то за последние три года только 23% от объявленных аукционов заканчиваются реальным расселением аварийных домов. Это связано с неэффективными предложениями в условиях аукционов и сложностями, с которыми сталкивается застройщик при расселении.

Чтобы заинтересовать инвесторов и застройщиков участвовать в программе КРТ, государству обязательно нужно продумать вопрос о льготах. Например, в РФ уже давно звучат требования обязать естественные монополии в рамках своих инвестиционных программ создавать точки подключения хотя бы на границах участков, напомнил Игорь Белокобыльский. По его оценке, все территории, которые в Новосибирске потенциально могут попасть под КРТ, крайне сложные. Из них не более 20% имеют явную коммерческую ценность, а все остальные территории должны быть дотируемы, чтобы стать коммерчески привлекательными.

    — Так что закон о КРТ интересный, но пока явных перспектив, увы, не имеет, — резюмирует застройщик. — Впрочем, как только найдется тот, кто решиться пройти весь этот путь до конца, это сразу станет рыночным механизмом. А поскольку в Новосибирске давно уже острый дефицит площадок и строить негде, может быть, кого-нибудь и «пробьет на отвагу».

 ___________________________________________________

Другие публикации на тему комплексного развития территорий:

Порядок сноса строений, мешающих редевелопменту, предельно упрощен

Комплексное развитие территорий получило подзаконную базу (видео)

В девяти из 16 российских городов с населением более 1 млн человек новостройки по-прежнему дорожают. В Новосибирске, Екатеринбурге, Омске и Перми рост составил более 7%. Есть и тренд на снижение — в Уфе, Красноярске, Волгограде и Краснодарском крае, сообщили специалисты компании Restate.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Несмотря на высокую ключевую ставку и запредельные рыночные ипотечные ставки, осенью аналитики увидели на рынке некоторые признаки восстановления спроса.

Тем не менее цены на новостройки в большинстве крупнейших городов страны продолжили свой рост и осенью. Например, в Омске 1 кв. м строящегося жилья за неполных три месяца прибавил 13 тыс. руб. (+10%), при этом средний ценник поднимается равномерно с прошлого ноября. Местные эксперты отмечают рост интереса к трехкомнатным квартирам.

Источник: Restate

«Квадрат» в Челябинске прибавил те же 13 тыс. руб. (+9%).

Приблизительно такой же уровень прибавки в цене новостроек отмечен в Перми (+12 тыс. руб. за 1 кв. м, или 8%). Основной рост, по данным аналитиков, пришелся на февраль — май текущего года (период ажиотажного спроса перед закрытием льготной ипотеки).

В результате квартиры в строящихся домах стоят гораздо дороже, чем на «вторичке» (разница порядка 40%).

Ценник в Перми почти сравнялся с соседним Екатеринбургом. Уральские риэлторы зафиксировали существенный рост спроса на квартиры в готовых домах, на которые распространяются условия «Семейной ипотеки».

Источник: Restate

Единица жилой площади в новостройках Екатеринбурга и Казани подорожала на 7%. При этом количество сделок в сентябре и октябре в этих городах упало более чем вдвое по сравнению с прошлым годом. В Казани наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры.

В Ростове-на-Дону «квадрат» осенью прибавил 6%, в Самаре — 3%, в Новосибирске — лишь 1,5%.

В Москве бурный рост приостановился в апреле, с тех пор ценник новостроек стабильно прибавляет в неделю около 1 тыс. руб. Осенью произошло замедление темпов роста, но подорожание не прекратилось.

Источник: Restate

Аналогично ведут себя цены в Подмосковье.

В столице большой вклад в общее повышение цен внесли высокобюджетные проекты (бизнес-класс и выше). Стоимость новостроек массового сегмента, особенно в Новой Москве, по данным Restate, практически не меняется и даже снижается за счет скидок от застройщиков.

Рынок Санкт-Петербурга осенью почти замер: цены и на новостройки, и на готовое жилье стоят на месте. За неполные 11 месяцев изменение цены в городе на Неве составило 0%.

Источник: Restate

Снижение цен на новостройки зафиксировано в Нижнем Новгороде (-9 тыс. руб., или 5%), Красноярске и Волгограде (по -4%), Уфе (-3%) и Краснодаре (-2%).

Отдельно аналитики обратили внимание на Сочи, где цены потеряли сразу 58 тыс. руб./кв. м (-11%). Такое падение эксперты объясняют не только сезонным фактором, но и коррекцией цен, чрезмерно завышенных девелоперами минувшим летом.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в октябре разница цен в объявлениях и при продаже новостроек составила 11,3%, а готового жилья — 16,5%

Эксперты: быстрее всего лоты жилой недвижимости всех типов уходят с витрины в «старой» Москве

Эксперты: рост цен на жилье в новостройках ускорилсяЭксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб.

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек