15—17 сентября портал ЕРЗ.РФ и НОЗА провели в Москве II Саммит застройщиков России, в котором приняли участие топ-менеджеры около 50 девелоперских компаний из 26 регионов Российской Федерации.

 

  

 

География саммита охватила все уголки нашей страны: участники представляли Москву и Санкт-Петербург, Московскую, Астраханскую, Иркутскую, Челябинскую, Новосибирскую, Нижегородскую, Калужскую, Свердловскую, Тюменскую, Смоленскую, Ленинградскую, Ульяновскую, Воронежскую и Нижегородскую области, а также Краснодарский, Хабаровский, Красноярский, Пермский края, республики Татарстан, Саха и другие субъекты.

    

Виктор Тарасенко, президент ДК Прогресс (г. Астрахань)

   

Гостями стали руководители и топ-менеджеры застройщиков ГК Садовое Кольцо, ДК Прогресс, ГК Восток Центр Иркутск, ДОМКОР, ГК ПОБЕДА, СЗ Твелл, ГК Бетотек-Застройщик, ГК ТОЧНО, ГК Новый город (Иркутск), АПРИ Флай Плэнинг, ГК Единство, Трест Магнитострой, Стрижи, ННДК, ГК Новый город (г. Обнинск), УГМК-Застройщик, Центр Девелопмент, СМОЛСТРОМ-СЕРВИС, СЗ Дом Арт, СЗ АСПЭК-Тюмень, ГК ЭНКО, ГК Капитал, ФСК Готика, СЗ Эльтаун Флэтс, Группа ЦДС, ГК ПРОЯСНИЛОСЬ, РАЗУМ, ГК Каркас Монолит, ГК Страна Девелопмент, ГК Новая Жизнь, Холдинг Setl Group, ГК Утум+, AVA Group, ИНГРУПП, ВДК, ИН-СТРОЙ, Zak development и других девелоперских компаний.

 

  

В непринужденной обстановке в загородном отеле «Империал Парк Отель & SPA 5*» первые лица девелоперских компаний получили возможность обменяться мнениями по ключевым вопросам многоквартирного строительства, наладить межрегиональные профессиональные коммуникации и заодно отдохнуть на свежем воздухе.

 

 

Открытие саммита прошло с участием депутата Госдумы, первого заместителя председателя Комитета по строительству и ЖКХ Романа Лябихова (на фото, стоит с микрофоном) и руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика.

В первый день участникам пришлось пройти проверку на знание своих коллег по девелоперскому рынку и ознакомиться с ключевыми достижениями каждого.

 

 

Кто из участников саммита становился победителем в федеральных номинациях ТОП ЖК?

Кто развивает направления торговли автомобилями и производства органических продуктов без антибиотиков, гормонов роста, ГМО, пестицидов и химических удобрений?

Чей жилой комплекс был выбран для размещения делегаций саммитов ШОС и БРИКС?

Кто в дворовом пространстве предусматривает площадки для панна-футбола?

Кто в квартирографии и МОП уделяет особое внимание интересам пожилых людей?

И это далеко не все каверзные вопросы, на которые отвечали участники!

  

 

Оживленная дискуссия состоялась в рамках деловой части саммита, модераторами которой выступили Кирилл Холопик (на фото ниже) и председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова (на фото ниже, сидит справа).

В дискуссии также принял участие председатель комиссии РСПП по жилищной политике, президент НОЗА Леонид Казинец (на фото выше, стоит).

 

 

В рамках форсайт-сессий собравшиеся разделились на три команды по наименованиям генеральных партнеров саммита — Profitbase, Ujin и Smartis.

С участием директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России Марии Синичич (на фото выше, стоит) обсудили вопросы КРТ. Девелоперы поделились своим видением задач и проблем, которые необходимо решить для активизации комплексного развития застроенных территорий по инициативе органов власти.

В ходе онлайн-голосования застройщики назвали ключевые проблемы, требующие решения (в частности, отсутствие технического задания на проектирование объектов инфраструктуры до торгов и механизма соинвестирования в инфраструктуру), а также отметили необходимость создания единой методологии расчета финансовой модели проекта КРТ перед торгами.

 

 

К обсуждению темы совершенствования управления многоквартирными домами присоединился председатель Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Участникам саммита предстояло определить пять основных направлений, требующих совершенствования отношений в сфере управления МКД (как с участием, так и без участия власти).

 

Александр Захаров, генеральный директор ООО «Капитал-Строитель жилья» (г. Рязань)

  

В пятерку приоритетных задач, по консолидированному мнению девелоперов, вошли:

• ввод цифровой процедуры голосования по решениям жителей в части смены УК с использованием портала Госуслуг;

• установление пятилетнего моратория на смену УК после заключения первичного договора;

• установление единых стандартов управления (для разных классов жилья) и регулярного внешнего аудита;

• введение квалификационных требований к персоналу УК для допуска на рынок;

• включение в ДДУ согласия дольщика на оплату дополнительных услуг сверх муниципального тарифа.

 

 

Самой горячей оказалась дискуссия третьего блока, посвященная спросу и предложению в многоквартирном строительстве, а также государственной поддержке ипотечного кредитования.

Ее гостем стал начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов (на фото выше).

 

Игорь Белокобыльский, генеральный директор компании Стрижи (г. Новосибирск)

 

Команды предлагали различные прогнозы и оценки дальнейшего развития рынка. Итогом оживленного обсуждения и голосования стал консолидированный прогноз застройщиков:

• предложение и спрос до конца 2023 года — в первой половине 2024 года сохранятся на текущем уровне;

• рост цен до конца 2023 года составит 10%;

• цены в 2024 году вырастут на 12% — 18%.

 

 

Гости саммита и представители кредитных организаций обсудили вероятные направления развития проектного финансирования. Каждая из команд представила свое видение развития данной сферы. Среди предложений были следующие:

• появление банковского финансирования расселения в рамках КРТ без привязки к действующим проектам;

• появление банковского финансирования строительства социальной инфраструктуры по договорам концессии;

• сегментация рынка: «большой-большой», «маленький-маленький»;

• повышение требований к опыту девелоперской компании и (или) персонала;

• появление у банков собственных застройщиков;

• появление реально работающего агрегатора по подаче заявок на проектное финансирование;

• цифровизация сопровождения проектного финансирования, создание цифровой экосистемы проектного финансирования;

• единая форма отчетности по проектному финансированию по всем банкам;

• внедрение случаев разрешения поэтапного раскрытия счетов эскроу;

• рост конкуренции среди банков;

• повышение качества сопутствующих услуг;

• создание «зеленого коридора» (быстрое решение) для VIP-девелоперов;

   

Фото: www.bn.ru

            

• снижение требований к собственному капиталу застройщика;

• снижение размера комиссий;

• снижение количества случаев, когда требуется поручительство бенефициаров;

• повышение доли авансирования с 15% до 30% — 50%;

• повышение полномочий филиалов;

• рост скорости принятия решений;

• облегчение ковенанты по плану продаж;

• снижение специальной и средневзвешенной ставки;

• расширение географии работы банков;

• рост скорости принятия решений по заявкам на проектное финансирование с двух-трех месяцев до двух недель;

• улучшение качества работы с ипотекой банков, развивающих проектное финансирование.

 

 

Исполнительный директор департамента развития корпоративного бизнеса Сбербанка Денис Ковриженко, управляющий директор центра по развитию бизнеса с клиентами строительной отрасли и госсектора Газпромбанка Денис Касаткин, руководитель проектного финансирования недвижимости по Сибири и Дальнему Востоку Альфа-банка Екатерина Поплыгина подробно прокомментировали все предложения застройщиков. 

 

 

После окончания деловой части дискуссия не утихала и на вечерних мероприятиях у костра под музыкальное сопровождение кавер-группы и барда.

Помимо обсуждения насущных вопросов рынка новостроек здесь девелоперам предстояло посостязаться в спортивных и развлекательных поединках.

 

 

Завершением программы саммита стал урбан-тур в ЖК Скандинавия (Коммунарка) от ГК А101 (2-е место в ТОП застройщиков Москвы по объему текущего строительства).

 

ЖК Скандинавия, ГК А101

 

Представители девелопера поделились своими подходами к формированию района, сценариям использования локации, обустройству общественных пространств, сохранению ландшафта и экосистем на территории, созданию социальной инфраструктуры, образовательных объектов.

ГК А101 показала, как создает точки притяжения в ЖК, развивает соседское сообщество.

 

 

НОЗА и портал ЕРЗ.РФ благодарят каждого гостя за активное участие в дискуссиях, создание душевной атмосферы открытого общения, генеральных партнеров — IT-компании Profitbase, Ujin, Smartis — за помощь в организации мероприятия, а также партнеров — компании «Базис Холдинг», «ВетроСтройДеталь», РПА «Компас», «Формайнд» — за поддержку саммита.

Фотоотчет саммита опубликован по ссылке.

До новых встреч на наших мероприятиях!

  

 

    

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Приглашаем застройщиков на мероприятия ЕРЗ.РФ по цифровизации в девелопменте в рамках форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге

Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков обсудить первые результаты внедрения новой процедуры согласования градостроительного облика 

В Башкортостане наградили застройщиков — призеров и победителей конкурса ТОП ЖК и лидеров по вводу жилья

В начале сентября в Уфе пройдут урбан-тур и конференция для региональных застройщиков от ЕРЗ.РФ

Санкт-Петербург в 14-й раз примет Всероссийскую конференцию по строительству

Второй саммит застройщиков России стартует в Москве 15 сентября

Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на урбан-тур и конференцию в Тюмень

Строительная отрасль назвала своих лидеров

Объявлены победители и призеры летнего конкурса ТОП ЖК–2023

Сформирована программа III конференции «Цифровизация в девелопменте жилья. Стадия "Эксплуатация". Умные новостройки» и IT-тура к А101

Сформирована программа IV федеральной конференции «Цифровизация в девелопменте. Стадия "Продажи"»

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

  

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

 

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

 

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

 

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

 

 

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

 

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

   

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев