По мнению ряда авторитетных специалистов, подготовленный группой депутатов Госдумы законопроект №518816-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования деятельности федерального государственного пожарного надзора», не соответствует духу времени и принципам рыночной экономики, его принятие создаст дополнительные административные барьеры и породит различные риски коррупционных проявлений.

   

Фото: www.ru-bezh.ru

   

МЧС РФ ожидает в ближайшее время возвращения полномочий по надзору в сфере строительства, заявил журналистам первый заместитель главы министерства Александр Чуприян.

«Депутаты готовят целый пакет изменений в действующее законодательство, где нас возвращают на прежние позиции в области надзора в строительстве. Мы полагаем, что надзор будет осуществляться на стадиях выбора участка строительства, проектирования здания, ведения работ и ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Чуприян (на фото ниже).

Как отмечают СМИ, Ранее МЧС уже выступало с инициативой вернуть полномочия строительного надзора в связи со страшным пожаром в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня». Как выяснилось, министерство не согласовало специальные технические условия реконструкции бывшей фабрики в торговый центр.

    

Фото: www.ruposters-a.akamaihd.net

    

«СТУ не в полной мере учитывали требования противопожарной защищенности объекта», — объяснял такое решение директор Департамента надзорной деятельности и профилактической работы министерства Ринат Еникеев. Однако в итоге это нисколько не помешало открытию «Зимней вишни» для посетителей в ноябре 2013 года.

В апреле МЧС заявило о разработке законопроекта об обязательном участии государственного пожарного надзора в выдаче разрешений на строительство объектов с массовым пребыванием людей. Предполагалось, что документ будет внесен в правительство. Однако его дальнейшая судьба пока неизвестна.

Между тем, с инициативой вернуть МЧС полномочия по надзору в сфере строительства выступили парламентарии. Группа депутатов Госдумы РФ, в числе которых Петр Толстой, Николай Николаев, Геннадий Онищенко, Виктор Водолацкий, Антон Гетта и другие, подготовила законопроект №518816-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования деятельности федерального государственного пожарного надзора».

    

Фото: www.cdn-tn.fishki.net

  

Изменения, предлагаемые в профильный закон

Среди изменений, предлагаемых для внесения в Федеральный закон от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности», отметим следующие.

Первое предложение ч. 10 ст. 6 предлагается изложить в следующей редакции: «В случае, если при строительстве или реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, федеральный государственный пожарный надзор осуществляется должностными лицами органов государственного пожарного надзора в рамках государственного строительного надзора совместно с уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности».

Ч. 11 ст. 6 предлагается дополнить  абзацами следующего содержания:

«рассматривать и согласовывать в части соблюдения требований пожарной безопасности градостроительную и проектно-сметную документацию на строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, расширение и техническое переоснащение организаций, зданий, сооружений и других объектов; проводить в организациях, выполняющих проектные и проектно-изыскательские работы, выборочные проверки в части соответствия разрабатываемой ими проектной и проектно-сметной документации требованиям пожарной безопасности».

Согласно законопроекту, государственный мониторинг пожарной безопасности объектов с массовым пребыванием людей включает в себя:

1) регулярные наблюдения за состоянием пожарной безопасности объектов с массовым пребыванием людей, количественными и качественными показателями исполнения требований пожарной безопасности на объектах с массовым пребыванием людей;

2) сбор, обработку и хранение сведений, полученных в результате наблюдений за состоянием пожарной безопасности объектов с массовым пребыванием людей;

3) оценку и прогнозирование изменений состояния пожарной безопасности объектов с массовым пребыванием людей.

Организация и осуществление государственного мониторинга пожарной безопасности объектов с массовым пребыванием людей проводятся органами государственного пожарного надзора федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на решение задач в области пожарной безопасности, с участием уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ.

Органы государственной власти субъектов РФ предоставляют в органы государственного пожарного надзора федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на решение задач в области пожарной безопасности, информацию о наличии на их территориях объектов с массовым пребыванием людей.

Порядок осуществления государственного мониторинга пожарной безопасности объектов с массовым пребыванием людей устанавливается Правительством РФ.

   

Фото: www.economic-definition.com

   

Изменения, предлагаемые в Градостроительный кодекс

Ряд изменений предлагается внести в Градостроительный кодекс РФ. В частности в ст. 53 ГрК часть первую депутаты предложили изложить в следующей редакции:

«Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, перечня мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации».

Часть вторую предлагается изложить в следующей редакции:

«Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство с участием должностного лица органа федерального государственного пожарного надзора. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лиц, осуществлявших подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации».

В ст. 54 ГрК пункт первый ч. 2, согласно законопроекту, должен выглядеть так:

«соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, перечню мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов».

Ч. 3 ст. 54 предлагается изложить в следующей редакции:

«Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного строительного надзора с участием должностных лиц органа федерального государственного пожарного надзора, при строительстве, реконструкции всех объектов, указанных в пункте 5.1 статьи 6 настоящего Кодекса, если иное не установлено Федеральным законом о введении в действие настоящего Кодекса».

   

Фото: www.biznesstroy51.ru

   

Часть 7 ст. 54 после слов «кроме государственного строительного надзора» предлагается дополнить словами «федерального государственного пожарного надзора», а п. 9 ч. 3 ст. 55 изложить в следующей редакции:

«заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса».

По мысли авторов законопроекта №518816-7, в случае принятия данного документа соответствующий Федеральный закон вступает в силу по истечении 180 дней после дня его официального опубликования.

Первый заместитель главы МЧС Александр Чуприян не исключил, что в связи с принятием этого документа соответствующие изменения могут вступить в силу в ближайшее время.

«В свое время самое мощное лобби в России — строительное, выбило нас из списка участников надзора в области строительства, — выразил свою точку зрения чиновник МЧС, добавив: — Прошло 10 лет, и мы сейчас это возвращаем».

  

   

Контроль не повысит, а новые барьеры и риски — породит

Для портала ЕРЗ законопроект №518816-7 прокомментировала исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ (на фото).

«Я считаю эту инициативу абсолютно неправильной, — отметила эксперт. — Напомню, что чуть более 10 лет назад с большим трудом была проведена реформа по унификации всех видов надзора за строительством, коих было очень много, в том числе и относящихся к пожарной безопасности.

Все эти обязанности были возложены на единый орган государственного строительного надзора, который есть в каждом субъекте РФ. И сегодня в его компетенцию помимо прочего входит проверка процессов строительства и самого построенного объекта на соответствие требованиям всех технических регламентов, в том числе и в сфере пожарной безопасности.

Поэтому, честно говоря, непонятно чем вызваны такие предложения. Почему авторы инициативы предполагают, что органы государственного строительного надзора не в состоянии проверять эти требования, а именно МЧС в состоянии это делать?

   

Фото:www.prev.benefitsystems.pl

   

Я считаю, что это не приведет к повышению качества контроля, а, наоборот, опять создаст дополнительные административные барьеры, породит различные риски коррупционных проявлений, неформальных платежей и пр.

   

Ответственных лиц в строительстве достаточно

При этом на саму систему строительства надо смотреть гораздо шире, поскольку там есть много ответственных лиц. Напомню, что помимо надзора есть еще застройщик и его подрядчики, которые обязаны соблюдать все требования технических регламентов. Кроме того, есть органы местного самоуправления, которые выдают разрешение на ввод в эксплуатацию, и обязаны при этом точно так же проверить все заключения и подтверждать соответствие объекта проектной документации и требованиям безопасности.

Также, еще до заключения органа госстройнадзора застройщик или подрядчики обязаны осуществлять строительный контроль. То есть контроль всех процессов на соответствие требованиям технических регламентов, а значит, требованиям безопасности. Как видим, ответственных лиц здесь более чем достаточно.

Кроме того, не забудем, что у нас есть система саморегулирования, которая также должна нести ответственность за действия своих членов. И в этой системе есть в том числе и финансовые ресурсы, которыми она должны отвечать в случае чего, компенсируя вред здоровью или имуществу.

    

Фото: www.cherlock.ru

   

Недавно, совместно с Департаментом градостроительной политики города Москвы наш институт провел исследование эффективности существующих в строительстве финансовых гарантий всех участников процесса. Мы анализировали, насколько надежны объекты капитального строительства, как часто случаются ситуации, когда они оказываются опасными для эксплуатации, а главное, какова практика возмещения вреда пострадавшим.

Проведенное исследование показало, что, во-первых, никакой соответствующей государственной статистики не ведется ни на федеральном, ни на региональном уровне. До 1999 года такая статистика существовала, а потом она уже никем не велась.

Второе, что удалось выявить: если взять весь объем строительства, то подобных случаев очень мало. В этом смысле Россия, к счастью, вполне сопоставима с другими странами. Но, к сожалению, даже когда эти случаи происходят, то, несмотря на наличие системы саморегулирования, которая должна отвечать, в том числе финансово, за ущерб, наносимый в результате возникновения подобных ситуаций, этого не происходит. Что касается контролирующих органов, то известны лишь случаи административной либо уголовной ответственности должностных лиц при, например, выдаче заключения о соответствии построенного объекта, который впоследсвии разрушился, требованиям технических регламентов. О финансовых компенсациях вреда речь ни идет.

   

Статья есть, а выплат нет

Напомню, что статья 60 Градостроительного кодекса РФ регулирует условия возмещения вреда в случае разрушения, повреждения зданий, в том числе в результате ошибок, допущенных при проектировании, строительстве и т.д. Так вот, за весь период действия системы саморегулирования в строительстве, с его финансовой ответственностью, из компенсационных фондов СРО практически не было соответствующих выплат: единичные случаи составляют менее 0,1% от общей суммы компенсационных фондов.

Почему это происходит? Мы считаем, что в том числе и потому, что данная статья ГрК ориентирована на возмещение вреда только так называемым третьим лицам — т.е. не собственнику объекта, а, допустим, проходящему мимо человеку, или тому, кто находился на объекте и ему, грубо говоря, на голову крыша упала. Что же касается собственника объекта, не пригодного для эксплуатации при проявлении в будущем скрытого существенного дефекта, то возмещение ему вреда в рамках системы саморегулирования и вовсе не предусмотрено.

Но даже таким пострадавшим возместить ущерб очень трудно, поскольку возникает множество условий, когда нужно доказать причинно-следственную связь между, допустим, ошибкой проектировщика, выполнявшего свою работу много лет назад, и произошедшим сегодня событием, что весьма трудно сделать по прошествии времени. Судебная практика показала, что все подобные иски, как правило, отклоняются.

Вот и получается, что в компенсационных фондах возмещения вреда СРО накоплено порядка 40 млрд руб., а когда возникает существенный ущерб — людям, здоровью, жизни, имуществу, — строительное сообщество никак финансово не отвечает. Как, кстати, и должностные лица, которых можно привлечь к административной, уголовной, но не к финансовой ответственности.

В результате за все отвечает бюджет — федеральный или региональный. А нужно не только следить за тем, чтобы соответствующие органы правильно контролировали строительную сферу, но и — что еще важнее — создать возможность для полноценного возмещения ущерба всем пострадавшим (как собственнику объекта, так и третьим лицам).

   

У них и у нас

В условиях сложившегося в России законодательства, на наш взгляд, необходимо:

1) расширить финансовую ответственность профессиональных участников строительства за существенные скрытые дефекты, проявившиеся в течение 10 лет после ввода объекта в эксплуатацию;

2) обеспечить такую финансовую ответственность за счет компенсационных фондов возмещения вреда;

3) создать условия для свободной рыночной конкуренции со стороны страховых компаний.

Для обоснования наших предложений мы построили математическую актуарную модель, которая показала, что в текущих условиях (при сегодняшней частоте страховых случаев и объеме выплат) имеющиеся объемы компенсационных фондов возмещения вреда позволяют без увеличения взносов членов СРО увеличить объем финансовых гарантий в 50 раз. Или же, наоборот, при сохранении текущего объема финансовой ответственности взносы могут быть сокращены в 50 раз.

Отметим, что сегодня в подавляющем большинстве стран существуют либо обязательное страхование ответственности всех участников строительства (строители, проектировщики, заказчики и др.) за надежность объекта на срок 10—15 лет после ввода в эксплуатацию (Франция, Швеция, Финляндия, Тунис, Нью-Джерси (США), Италия, Испания, Британская Колумбия (Канада), Камбоджа, Дания), либо как рыночная практика (Великобритания, Бельгия, Бразилия, Марокко, Саудовская Аравия, Япония).  

Подготовленный же группой депутатов Госдумы законопроект о наделении дополнительными функциями МЧС, на мой взгляд, абсолютно не решает проблемы. Мы можем сколько угодно наплодить контролирующих органов (кроме МЧС есть много других желающих осуществлять контроль), но ситуация от этого никак не поменяется.

   

Фото: www.rusevik.ru

   

На стройке всегда будет риск того, что со зданием или его частями может произойти что-то плохое. И мы должны, во-первых, минимизировать сам этот риск, а во-вторых — в случае реализации этого риска обеспечить полные финансовые гарантии покрытия ущерба всем пострадавшим, без исключения.

Во всех цивилизованных странах строительные риски страхуют страховые компании. Но у нас в свое время сказали: «Мы не хотим страховые компании — хотим саморегулирование». И в прошлом году, напомню, из ГрК убрали возможность вместо взноса в компенсационный фонд предъявлять полис страхования, что окончательно убило все зачатки конкуренции в этой сфере.

   

От советской административной системы — к нормальной финансовой рыночной

На мой взгляд, мы должны реформировать эту систему, значительно повысить уровень ее финансовой ответственности и, наконец, заставить реально платить за оплошности, допущенные при проектировании и строительстве, в том числе и ошибки контролирующих органов, экспертных организаций. При этом возмещение вреда, разумеется, должно происходить еще до установления виновного лица, в чем и заключается суть финансовой гарантии: сначала возмещение, затем — разбирательство.

Строительство — это сложный процесс с множеством взаимосвязанных лиц, выявление виновного или виновных должно происходить между ними. Сейчас же бремя поиска виновного и доказывания его вины лежит на самой слабой стороне — собственнике объекта, который, отмечу, безвиновно возмещает вред третьим лицам, и только затем может обратить регресс к проектировщикам, строителям, экспертизе и т.д. (если кого-то из них вообще можно найти спустя 5 или 10 лет).

Таким образом, нужно двигаться от административной советской системы и размножения всевозможных органов, которые все контролируют, но ни за что не отвечают, к нормальной финансовой рыночной системе. Кстати, это вполне логично и с учетом перехода от прямого финансирования гражданами жилищного строительства к проектному финансированию. Появление в данном секторе банков, как финансовых институтов, неизбежно создаст спрос и на необходимое финансовое обеспечение всех строительных рисков.

Институтом экономики города подготовлены соответствующие законодательные предложения», — заключила Татьяна Полиди. 

   

    

Не стоит спекулировать трагедией в «Зимней вишне»

Свое мнение о данной инициативе для портала ЕРЗ высказал один из ведущих специалистов в области пожарной безопасности в строительстве, вице-президент Ассоциации «Национальный союз организаций в области обеспечения пожарной безопасности» (НСОПБ), член Общественного совета Минстроя России, эксперт РАН, к.т.н., профессор, почетный строитель России Александр ДАЙЛОВ (на фото).

«В качестве оснований для изменений действующего законодательства, предусматривающих участие МЧС России в градостроительной деятельности (земельных отношениях, проектировании, строительном контроле и надзоре) в пояснительной записке к законопроекту №518816-7 приводится пожар в ТРЦ «Зимняя вишня» в г. Кемерово, — отметил эксперт. — Однако, несмотря на глубочайшую трагедию произошедшего, данный пример не может служить аргументом в пользу предлагаемых изменений, поскольку, по имеющейся информации, причиной трагедии в «Зимней вишне» выступили факторы, не имеющие отношения к осуществлению государственного строительного надзора и экспертизы проектной документации,

Напомню, что в данном случае имел место факт незаконной эксплуатации переоборудованного объекта капитального строительства. При этом подготовка проектной документации и ее экспертиза не проводились, не оформлялось разрешение на строительство, не осуществлялся государственный строительный надзор, не выдавались заключение о соответствии ТРЦ требованиям проектной документации и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

    

Фото: пресс-служба МЧС РФ

  

Причиной массовой гибели людей явились также нарушения при эксплуатации, пожарный надзор за которой находится в исключительной компетенции МЧС России.

В пояснительной записке указано, что проведенные органами федерального государственного пожарного надзора МЧС России  проверки объектов с массовым пребыванием людей выявили тысячи объектов, эксплуатирующихся с нарушениями в работе автоматических систем противопожарной защиты, содержанием путей эвакуации в неудовлетворительном состоянии, применением пожароопасных материалов на путях эвакуации, выявлены массовые случаи недостаточного оборудования объектов первичными средствами пожаротушения.

   

Противоречивые предложения

Однако все указанные вопросы — поддержания работоспособности автоматических систем, наличия огнетушителей, содержания путей эвакуации — относятся к обеспечению должной эксплуатации. Примеров нарушений, относящихся к строительству или реконструкции, пояснительная записка не содержит. Поэтому позиция авторов предлагаемых изменений представляется необоснованной. Некорректным, на наш взгляд, является и вывод в пояснительной записке об отсутствии дополнительных бюджетных ассигнований, поскольку возвращение перечисленных функции МЧС потребует дополнительного увеличения его штатной численности.

Кроме того, предлагаемые изменения противоречат общей концепции административной реформы контрольно-надзорной деятельности, градостроительному законодательству, законодательству о техническом регулировании, а также о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора).

Так, предложение об осуществлении органами МЧС России надзора при строительстве совместно с органами государственного строительного надзора вступает в противоречие с одним из основных принципов технического регулирования, заложенных в ст. 3 Федерального закона №184-ФЗ «О техническом регулировании». А именно о недопустимости одновременного возложения одних и тех же полномочий на два и более органа государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов.

Кроме того, данная инициатива также противоречит принципам защиты прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора), подразумевающих «недопустимость проводимых в отношении одного юридического лица или одного индивидуального предпринимателя несколькими органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля проверок исполнения одних и тех же обязательных требований» (ст. 3 Федерального закона от  26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»).

Предлагаемые авторами законопроекта № 518816-7 инициативы в части наделения органов МЧС России правом согласования проектной документации при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства путем внесения соответствующих изменений в ч. 11 ст. 6 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» противоречит положениям ч. 6 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой «Не допускается проведение иных экспертиз проектной документации, за исключением экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей…».

Такие предлагаемые новеллы, как участие в осуществлении строительного контроля, а также введение понятия «перечня мероприятий по обеспечению пожарной безопасности», дополнительной документации вне рамок проектной документации, принципиально не вписываются в существующую систему законодательства.

   

Дополнительных мероприятий не требуется

Строительных контроль обеспечивается лицом, осуществляющим строительство, застройщиком и техническим заказчиком в рамках гражданско-правовых отношений и в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 №468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» и представляет собой сплошной контроль.

   

Фото: www.polotsk-portal.ru

   

Участие государственных органов в рассматриваемых отношениях, носящих договорной характер, не предусмотрено. Кроме того, ч. 2 законопроекта «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предусмотрено, что положения данного федерального закона не применяются к отношениям по организации и осуществлению строительного контроля.

В соответствии порядком, с установленным градостроительным законодательством, все решения по обеспечению пожарной безопасности содержатся в подлежащей экспертизе проектной документации, на основании и в соответствии с которой в дальнейшем осуществляется строительство. Введение дополнительных обязательных перечней мероприятий, кроме содержащихся в проектной документации, приведет к неразрешимым противоречиям, удорожанию и увеличению продолжительности строительства.

Что касается утверждения критериев отнесения объектов капитального строительства к объектам с массовым пребыванием граждан, то в соответствии с ч. 2.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ это отнесено к полномочиям Минстроя России», — подчеркнул эксперт Александр Дайлов. 

   

Фото: www.mshj.ru

    

    

    

     

   

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Хватит поворачивать то влево, то вправо Градостроительный кодекс

Архитектор Андрей Боков: В нашей сфере стало слишком много случайных людей

Контроль за региональными стройнадзорами передадут Ростехнадзору

Предприниматели Башкортостана: Предложение о переносе кинотеатров и игровых зон на первые этажи ТРЦ некомпетентно

Минстрой предлагает не размещать детские комнаты в ТРЦ выше второго этажа. Эксперты считают, что проблема не в этом

Минстрой: За системные проверки пожарной безопасности в новостройках будут отвечать застройщики

ТЦ «Зимняя вишня» возвели без разрешения на строительство и согласовали по методу семейного подряда

Трагедия в Кемерове как следствие системных ошибок в отрасли: мнение эксперта

К вопросу о реформировании государственного строительного надзора

Девелоперов могут обязать сносить объекты незавершенного в срок строительства. Пакет законопроектов с таким предложением в ближайшее время внесет в Госдуму группа депутатов «Единой России», сообщили «Известия».

 

Фото: псбр.рф 

 

Цель инициативы — разрешить ситуацию с долгостроями, вновь вовлекая в оборот земельные участки (ЗУ), на которых они расположены, а также стимулировать арендаторов к своевременному завершению возведения объекта. Предложения парламентариев поддержали в Росреестре, где считают наличие долгостроев убыточным и опасным.

Речь в пакете законопроектов идет о поправках в ст. 239.1 Гражданского кодекса (ГК РФ) и о внесении изменений в Земельный кодекс (ЗК РФ).

«Ст. 239.1 ГК дополняется положениями, устанавливающими обязанность собственника освободить земельный участок от такого объекта, привести его в первоначальное состояние и вернуть арендодателю», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

По мнению депутатов, такая мера будет стимулировать девелоперов к своевременному завершению работ и недопущению появления долгостроев.

  

Фото: vk.com

 

В ГК РФ предлагается также прописать положения, допускающие проведение повторных аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися. Сейчас они не разрешены, и это приводит к возникновению тупиковых ситуаций.

«Внесение указанных изменений необходимо для устранения пробела в отношении определения гражданского-правовой судьбы объектов незавершенного строительства, обеспечения возможности рационального использования земельных ресурсов, развития и благоустройства территорий», — цитируют «Известия» подготовленный к внесению документ.

Кроме того, предлагается внести поправки в ст. 39.6 ЗК РФ, дополнив ее положениями, устанавливающими возможность предоставления ЗУ в аренду на срок не более одного года без проведения торгов, если степень готовности объекта составляет не менее 90%. По мнению авторов, за это время застройщик должен полностью завершить строительство.

 

Фото: vk.com

 

Как отметил один из авторов законопроекта, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный (на фото), пробелы в законодательстве приводят к тому, что правовая судьба долгостроев не решается десятилетиями. По его словам, брошенные территории с ветшающими конструкциями превращаются в язвы на теле города — опасные и бесполезные. Он привел в пример недавнее обрушение недостроенного дома в Челябинске.

Ключевая задача законопроектов — улучшить качество жизни людей и не допустить появления новых долгостроев, заявил депутат.

«Необходимо убрать риски возникновения тупиковой ситуации, когда недостроенный объект не реализован через торги и не приобретен в государственную или муниципальную собственность, — подчеркнул Выборный и добавил: — Для этого нужно разрешить проведение повторных и последующих аукционов в случае признания первых торгов несостоявшимися. Новые нормы также простимулируют арендаторов к своевременному окончанию работ на затянувшихся стройках».

 

Фото: yakubovsky.ru

 

По мнению члена Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александра Якубовского (на фото), это полезная инициатива, которую необходимо проработать уже в рамках работы профильного комитета. Тем не менее депутат заметил, что законопроект никак не затрагивает долгострои, в которых у граждан, обманутых дольщиков, есть права на долю в объекте незавершенного строительства, в этой части исправно работает законодательство.

«По их дому принимается решение — если его можно достроить, технически и экономически это целесообразно, его достроят, если нет — им выплачивают компенсацию за жилье, а сам объект незавершенного строительства уходит в собственность Фонда развития территорий (ФРТ), — разъяснил действие механизма парламентарий. — Если это в компетенции региона, застройщик, например, по соглашению с правительством региона, расселяет их, предоставляя жилье в других домах».

 

Фото: er-ictra.ru

 

Коллега Якубовского по думскому комитету и его однопартиец по «Единой России» Сергей Колунов (на фото) по поводу обязанности застройщиков сносить долгострои считает, что проще искать инвестора и достраивать, поскольку здесь важна и социальная функция.

Он также указал, что долгострои — действительно актуальная проблема, которая портит архитектурный облик городов, и в том числе и для борьбы с появлением жилых долгостроев в 2019 году заработал механизм эскроу.

«Таким образом мы предотвратили появление новых "заброшек", перешли к достройке уже существующих долгостроев, — рассказал Колунов и уточнил: — В случае с нежилой недвижимостью сейчас достройка осуществляется заинтересованными инвесторами. Да, долгострой может стоять пять лет, семь, но в итоге заинтересованный инвестор находится и достраивает».

 

Фото: council.gov.ru 

 

Статс-секретарь руководителя — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий (на фото) отметил, что в ведомстве поддерживают инициативу депутатов.

«Законопроект необходим для устранения пробела в законодательстве. Содержание долгостроя может быть и убыточным и опасным, — подчеркнул чиновник и пояснил: — Убыточно, поскольку объект не приносит прибыли его владельцу ввиду того, что его невозможно эксплуатировать, а опасно в связи с тем, что стройплощадка может быть не огорожена и заброшена».

Представители бизнеса отнеслись к инициативе депутатов по-разному.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает недопустимой практикой пункт о возможном сносе объектов незавершенного строительства.

«Оптимальным выглядит положение, когда дольщики могут дождаться достройки дома силами другой организации», — считает топ-менеджер и предупреждает, что при сносе они оказываются в ущемленном положении, так как даже в случае возвращения средств теряют возможность приобрести иное жилье ввиду существенной инфляции на рынке недвижимости.

В то же время разумной выглядит идея официального продления аренды земельных участков без проведения торгов для завершения реализации долгостроев, добавил Сырцов. Такая практика, по его словам, уже давно применяется, но благодаря лазейкам в законодательстве, а де-юре не закреплена.

«Подобный порядок помогает девелоперу без лишней волокиты выполнить свои обязательства перед дольщиками», — полагает эксперт. Он уточнил, что в реестре ФРТ по всей России в списке долгостроев числится порядка 750 домов общей площадью около 5 млн кв. м, но совместными усилиями федерального центра и регионов список ежегодно сокращается на сотни объектов капстроительства за счет успешной реализации программ по восстановлению прав обманутых дольщиков.

  

Фото: urbanus.ru

 

CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото) подчеркнула болезненность восприятия проблемы с долгостроями и в социальном, и в медийном плане. Но сегодня ее актуальность гораздо меньше, чем пять-десять лет назад, полагает эксперт.

«В целом федеральные и региональные власти при поддержке крупных девелоперов научились достаточно эффективно решать эти вопросы. С начала 2023 года 30 регионов полностью избавились от объектов незавершенного строительства, а количество последних сократилось на 1 тыс. единиц, — пояснила она, добавив: — Другое дело, что предложенные поправки направлены не столько на решение проблемы с долгостроями, сколько на перераспределение активов».

Специалист привела следующие аргументы: качественных ЗУ мало, и больше их не становится, а ведущие игроки девелоперского рынка жестко конкурируют за контроль над ними. И в этом контексте неиспользуемая или неэффективно используемая земля фактически превращается в резерв для будущих проектов.

«Безусловно, девелоперские компании хотят получить доступ к этому резерву, — отметила Ольга Хасанова и резюмировала: — Очевидно, что в этом их поддержат городские и региональные власти, которые, с одной стороны, заинтересованы в росте активности, а с другой, нуждаются в понимании статуса всех земельных площадок, чтобы иметь возможность для долгосрочного градостроительного планирования».

 

Фото: vk.com

 

CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин (на фото) согласен с тем, что проблема незавершенного строительства существует и наследию прошлого мы обязаны множеством таких зданий — в основном они из последних лет советской эпохи и 1990-х годов.

«Думаю, что отчасти эта проблема сейчас становится актуальной, поскольку такие объекты часто находятся внутри проектов… КРТ и могут быть помехой для освоения столь больших площадок», — полагает топ-менеджер. При этом он ожидает, что благодаря законопроекту может появиться способ быстро и эффективно разрешить споры с собственниками недостроя: ведь это чья-то собственность, и решать вопросы с ней надо в рамках закона, — подчеркнул представитель бизнеса.

 

Фото: vk.com

 

С точки зрения финансового эксперта, автора телеграм-канала «Экономизм» Алексея Кричевского (на фото), вопрос долгостроев не так критичен сегодня в России, как проблема аварийности жилых домов.

«Вопрос по долгостроям перестал быть актуальным с 2019 года, после введения проектного финансирования», — пояснил Кричевский. Поэтому, по его мнению, важно понимать, будет ли распространено действие поправок на существующие долгострои. Будет ли обязан новый девелопер сносить здание, если он выиграет аукцион по завершении строительства.

Эксперт подчеркнул, что с каждым годом в стране становится все меньше долгостроев, поэтому проблема в течение максимум пяти лет себя изживет.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

ФРТ получил новые полномочия по оценке инфраструктурных проектов

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

В Татарстане больше нет пострадавших дольщиков

ФРТ: в 2023 году потенциально проблемных объектов стало вдвое меньше

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова: Недострои подобны коту в мешке

Марат Хуснуллин: ФРТ активно развивается, задач становится все больше, и работа идет неплохо

В России более 80 тыс. объектов незавершенного строительства на 5 трлн руб.

Арифметика ЕРПО: минус 237 домов, плюс 44, итого — 1 013

Эксперты: стремление к гигантизму в жилом строительстве неоправданно