Такое мнение президент Фонда «Институт экономики города» высказала в интервью порталу ЕРЗ.

Фото: www.kvobzor.ru

— Надежда Борисовна, на недавнем совещании с членами Правительства Президент России Владимир Путин поручил Кабмину и Банку России проработать вопрос об отказе от действующей системы долевого строительства жилья и плавному переходу к проектному финансированию строек при участии кредитных организаций. Насколько известно, Вы всегда выступали за банковское проектное кредитование строительства, использование эскроу счетов и пр. То есть Вы поддерживаете это предложение?

— Да, я считаю это шагом в правильном направлении. Напомню, что практика привлечения прямых инвестиций граждан в строительство во всем мире распространена вовсе не так широко, как у нас. Это используется либо в странах со слабо развитым банковским финансированием, либо, наоборот, в развитых странах — но как некая форма предоплаты при строительстве очень дорогой, элитной недвижимости, которая не имеет спроса на широком рынке. Когда застройщик строит такую элитную недвижимость, он хочет заранее знать своих покупателей и привлекает средства в строительство. А использование инвестиций граждан в строительстве в таком массовом порядке и таких масштабах, как это сложилось и практикуется у нас, в других странах, повторяю, мало где можно встретить.

Поэтому, в конечном итоге, переход на систему банковского проектного финансирования — абсолютно правильный шаг, о чем я, собственно, всегда и говорила. Другое дело, сложились ли у нас для этого условия.

— С этим связан мой следующий вопрос. Откуда же при отказе от долевого строительства возьмутся деньги для финансирования стройки в таких объемах, какие давала «долёвка», — порядка 4 трлн руб.?

— Как раз здесь я особых проблем не вижу, поскольку если люди вкладывают свои деньги в строительство сегодня, значит у них эти деньги есть. И если им надо будет приобретать готовое жилье, они же не будут под подушкой держать свои деньги — все равно разместят их в банках. Сегодня банковская система не испытывает таких проблем с ликвидностью, как раньше, а тут будет поступать еще и дополнительная ликвидность. Так что в этом плане я особых рисков вижу.

Надежда Косарева: При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики. Да и в банках нет соответствующих специалистов

А вот готова ли наша банковская система и наши застройщики работать на принципах проектного финансирования — это большой вопрос. При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики.

С другой стороны, и практика проектного банковского финансирования сегодня у нас очень ограничена. А раз такое финансирование в России не развито, в банках нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности. Нет проектного финансирования — нет и специалистов.

Чтобы застройщики смогли соответствовать банковским требованиям, а банки, в свою очередь, нарастили необходимые компетенции, требуется время. Здесь нужно, образно говоря, чтобы срослось сразу с двух сторон.

— Но, кроме компетенций, надо еще и активность проявлять. А  почему банки не активны в этом вопросе, как Вы думаете?

— Тут все просто: слишком высоки риски. Вообще в строительстве риски самые высокие. И если непрофессионалы в лице граждан берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся. Это первое.

Второе: чтобы снизить эти риски, банк должен полностью контролировать строительную деятельность девелопера. А сегодня у него нет такой возможности. Во-первых, сама деятельность застройщика не очень прозрачна — как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения всех сопутствующих стройке процедур. А во-вторых, компетенции банка, как я уже говорила, просто  не хватает.

— Но под лежачий камень, как известно, вода не течет. И эта проблема никогда не будет решена, если сама ситуация не заставит приступить наконец к ее решению, Вы согласны?

— Абсолютно! Конечно если, как сегодня, без всякого особого контроля брать деньги у людей, то зачем тогда шевелиться? Вот обе стороны и не шевелятся… А если будут созданы условия, тогда совсем другое дело. Ведь во всем мире строительство кредитуется банками. И Россия ничем не хуже других стран, просто мы еще не развили эту практику, вот в чем причина.

Но в один момент, конечно, все не разовьется. Для этого нужен какой-то переходный период. На мой взгляд, достаточно длительный.

— Сколько?

— По крайней мере, не менее пяти лет. Нужно придумать какие-то промежуточные механизмы и постепенно переходить к проектному финансированию.

Вот недавно ввели механизм эскроу счетов, когда есть ДДУ, но средства подлежат размещению в банках и блокируются до завершения строительства. Это и есть некий промежуточный механизм, но заставить всех вступить даже в эту стадию невозможно.

— Что же Вы предлагаете?

— Думаю, надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать их работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем. Вот и надо будет отрегулировать такой договор купли-продажи жилого помещения и установить по нему максимальный размер задатка. Во многих странах так делают, и задаток там составляет, например, 10—15%. И на второй переходный период уже на этих эскроу счетах размещать не полную стоимость жилья, а 10—15% задатка от договора купли-продажи.

Н. Косарева: Надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем

А вот потом, когда закончатся обе стадии этого переходного этапа, можно будет уже сказать: «Все поучились, потренировались, и на этом всё! Теперь просто работаем по договорам купли-продажи с максимальным задатком, установленным законом». Например, те же 10—15%. И размещать их на эскроу счете. Думаю, имеет смысл такое требование внести, чтобы даже эти 10—15% для человека были гарантированы, и он их не потерял. А все остальные формы — запретить.

При этом чрезвычайно важно проследить и отрегулировать законодательство так, чтобы застройщики, двигаясь к проектному финансированию, не  ушли в другие механизмы. Скажем, мы видим, что с нынешним ужесточением норм 214-ФЗ начинается движение в сторону ПИФов. И мы все знаем про СУ-155 и про схемы ЖСК, когда застройщики не всегда законно подтягивали под себя жилищно-строительные кооперативы.

Надо сказать, наши застройщики вообще чрезвычайно изобретательны, и по дороге, так сказать, к светлому будущему они вполне могут изобрести еще какие-нибудь формы и придумать, как взять деньги у народа на стадии строительства. Уйдут из 214-ФЗ в другие, еще менее отрегулированные формы и т.д.

Поэтому здесь предстоит изменить само институциональное устройство рынка. А это очень сложная задача.

Фото: www.sk-ed.ru

— Банкиры свою выгоду никогда не упустят, но при этом, как Вы отметили, банки не любят рисковать. А какие меры, стимулирующие граждан пользоваться счетами эскроу, Вы бы предложили?

— Еще при обсуждении прошлогоднего пакета поправок в 214-ФЗ я предлагала повысить размер страхового возмещения вкладов граждан на счетах эскроу. То есть сделать не 1,4 млн руб., как сегодня возмещается по обычному депозиту для банков, входящих в систему страхования вкладов, а на величину всех средств, которые размещены на эскроу счете.

Ведь не надо забывать, что на самом деле эскроу счет в банке — это тоже не нулевой риск. Как мы видим, и у самих банков проблемы бывают: и банкротства, и санация, и пр. И хотя сейчас установлено, что такие эскроу счета могут открывать только самые крупные, надежные банки, которые работают с федеральным бюджетом и пр., к сожалению, у нас ни один банк, кроме двух-трех системообразующих, не застрахован от проблем.

Поэтому, если уж внедрять какие-то стимулирующие меры на переходном этапе к проектному финансированию, то я бы повысила это страховое возмещение. При такой гарантии сохранности вложенных денег подобный механизм стал бы гражданам гораздо интереснее.

— …а пока этот механизм не работает еще и потому, что у застройщика отсутствуют источники для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства, а выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещают нормативы Банка России, разве не так?

— Понятно, что финансового потока у застройщика нет, но при проектном финансировании его вообще не будет — никакого внешнего финансового потока.

В этой системе должны хорошо себя чувствовать только те застройщики, которые имеют возможности для собственных инвестиций. Доля собственных средств девелопера должна быть не меньше 30—40% от объема, необходимого для строительства того или иного объекта. Это будет стимулировать его снижать сроки реализации проекта.

Сегодня есть технологии, в первую очередь организационные, которые позволяют построить многоквартирный дом буквально за два-три месяца. И если застройщики без потери качества смогут снизить срок реализации проекта с года до этих двух-трех месяцев, то деньги для уплаты процентов им понадобятся только в течение этого срока. И чем эффективнее и короче будет сам процесс строительства, тем меньшими могут стать платежи по процентам по кредиту.

Все это, повторяю, будет стимулировать застройщиков внедрять современные технологии.

— Звучит убедительно. Теперь позвольте о неприятном — о ценах  на жилье, которые в связи с переходом на проектное финансирование, по мнению ряда экспертов, могут подняться на 10—15%. И об объемах строительства, которые, наоборот, могут существенно упасть, что явно не вяжется с провозглашенными целями, предусматривающими ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м  и выход на показатель 120 млн кв. м к 2025 году.  Получаются разнонаправленные прямые…

— Согласна. Действительно, когда меняется институциональное устройство рынка, его участники должны к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться: не катастрофически, а на 10—20%.

Фото: www.cms.law

— Это очень много: миллионы квадратных метров жилья, которых не досчитаются как рядовые граждане, так и разработчики госпрограмм. А еще есть смежные отрасли, например производители стройматериалов.

— Вот это и называется «политический выбор». Что важнее: сохранить большие объемы строительства или исключить ситуацию, при которой появляются обманутые дольщики? Поэтому-то и нужен переходный период, чтобы все смогли адаптироваться. Конечно, нельзя с ходу такие вещи внедрять.

Н. Косарева: Когда меняется институциональное устройство рынка, он должен к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться на 10—20%

Что касается цен, то скажу так. Чтобы цены были рыночными, нужно развивать конкуренцию среди застройщиков. Подчеркну: не среди подрядных организаций, а именно среди девелоперов. Потому что из-за увеличения затрат строителя цена растет в основном на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и затраты здесь не причем. Просто снижается маржа застройщика, то есть его прибыль.

А то, что у нас рынок слабо конкурентный, это не новость.

— Как отмечалось на недавней конференции в НИУ ВШЭ, в Москве 80% сделок на рынке контролируют 5—8 застройщиков. А что уж говорить о менее конкурентных региональных рынках…

— Такие крупные институциональные изменения рынка жилищного строительства должны быть рассмотрены со всех сторон, в том числе условия, которые необходимы для повышения конкуренции, чтобы цены не выросли и т.д.

Повторяю, это очень сложная социально-экономическая и политическая задача. И решать ее нужно аккуратно и продуманно. Не наломать дров, не нарубить с плеча, а предусмотреть все риски и возможные последствия. То есть загодя везде соломку подложить...

— Надежда Борисовна, огромное спасибо за как всегда блестящий комментарий! Остается надеяться, что к Вашим словам прислушаются не только банкиры и застройщики, но и власти.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Новая госпрограмма предусматривает ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м — до 120 млн в 2025 году

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут

Для застройщиков, которые привлекают средства дольщиков, могут ввести лицензирование

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года

Глава АИЖК рассказал о переходе от долевого строительства к проектному финансированию, работе фонда защиты прав дольщиков. 

Генеральный директор АИЖК, Александр Плутник, 25 октября дал очень актуальное и содержательное интервью телеканалу «Россия 24». Портал ЕРЗ представляет читателям возможность ознакомится с расшифровкой стенограммы этого интересного интервью. 

— Александр Альбертович, здравствуйте.

— Здравствуйте.

— Сегодня состоялось совещание президента с правительством и прозвучало поручение президента постепенно переходить или продумать возможность перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Значит ли это, что в будущем само понятие «дольщики» может уйти в прошлое?

— Один из вопросов, который был поднят, – это отход от той системы, которая в России уже сформировалась и действует более 10 лет. То, что принято называть «долевое участие граждан в строительстве». Поставлена задача формирования со временем, на горизонте 3-х лет, иной системы финансирования жилищного строительства. Системы, при которой риски взаимодействия с застройщиками будут нести профессиональные институты. Которые могут обеспечить соответствующую защиту вкладываемых средств. Прежде всего, речь идет об увеличении объемов банковского кредитования данного сегмента. Для этого нужны новые подходы к прозрачности участников строительного рынка. Застройщики должны открывать больше информации для банков. Чтобы приносить меньше рисков в финансовую систему и таким образом получать более доступные кредиты от профессиональных участников финансового рынка.

— Вы возглавили фонд защиты прав дольщиков, почему прежний механизм страхования оказался нерабочим?

— Мы посмотрели как этот сегмент работал с 2014 года, когда соответствующие поправки вступили в силу и на застройщиков легла обязанность страховать ответственность перед гражданами. За этот период по данным Банка России накопленный объем страховой премии, собранный страховщиками, превысил 39 миллиардов рублей. А суммарный объем выплат людям, пострадавшим от недобросовестных застройщиков, составил порядка 50 миллионов рублей. То есть мы видим, что это несопоставимые цифры. Реального механизма защиты интересов людей нет. Именно поэтому правительство внесло в Государственную Думу проект федерального закона о создании фонда. Совместно с депутатами мы доработали этот законопроект, он был принят в июле, вступил в силу. Сегодня фонд заработал, принимает взносы от застройщиков. Фонд несет ответственность перед людьми, которые приобретают жилье на стадии строительства.

— Семнадцать застройщиков на данный момент передали свои взносы фонду, но всего застройщиков тысячи. Есть ли для них какие-то дедлайны, чтобы сформировать нужный объем средств фонда?

— Никаких дедлайнов нет. Фонд будет постепенно набирать обороты за счет открытия новых адресов по тем стройкам, которые будут начинаться. По тем объектам, где первые квартиры на стадии строительства будут проданы после того, как фонд начал работу, а именно с 20 октября. Действительно, за два дня мы получили 17 обращений о регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве. Эта работа будет проходить постепенно. Вместе с тем пока действует и старый механизм по тем объектам, которые уже открыты ранее, разрешения на строительство по которым были выданы ранее. Где до момента, как начал работу фонд, были проданы квартиры на стадии строительства. Обязательства застройщика по таким домам будут продолжать страховаться.

— Как поступают и хранятся эти деньги от застройщиков? Часто звучат обвинения, что много бумажной волокиты, квитанции, какие-то особые переводы, как вы решаете этот вопрос?

— Практика двух дней работы подтвердила, что нам удалось создать систему электронного взаимодействия между застройщиками, фондом и Росреестром. Мы работаем по удаленным каналам. Мы не принимаем застройщиков, у нас нет представительства и офисов в субъектах. Мы ведем все взаимодействие он-лайн в электронном режиме. Рассчитываем, что эта система сохранится и дальше.

— Обеспечивает ли фонд безопасность и права дольщиков на территории всей страны или все-таки разнится ситуация по регионам?

— Это абсолютно единая для всей страны система. В любом регионе, в любом городе России, если гражданин решил приобрести жилье (если этот объект открыт после того, как фонд начал работу) и произошел какой-то форс-мажор и дом не построен, то возмещение средств, вложенных в строительство этого объекта, – теперь это ответственность фонда.

— Какой правовой статус фонда? Я слышала, что он какой-то уникальный для России.

— Фонд образован в форме так называемой публично-правовой компании. Это создает дополнительные возможности общественного контроля за фондом. В состав наблюдательного совета включены депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации. Предусмотрен контроль со стороны Счетной палаты за теми средствами, которые фонд собирает. Они будут аккумулироваться на специальном счете в банке. В любой момент времени можно проверить этот счет, как и работу публично-правовой компании.

— Насколько правомерно сравнивать фонд с агентством по страхованию вкладов в банковской сфере?

— Определенные аналогии есть. Когда АСВ гарантировало возмещение по вкладам в тех банках, которые были включены в систему страхования, люди отдали приоритет работе с этими кредитными учреждениями. Мы совместно с ВЦИОМ провели опрос граждан относительно того, повысится ли их желание приобрести квартиру на стадии строительства, если будет государственная гарантия надежности вложений. Мы видим, что здесь есть аналогия с АСВ. Люди действительно доверяют государству. И будут охотнее вкладывают в те объекты, которые защищены государством.

— Фонд может в особых случаях направить средства на достраивание дома. Нет ли здесь какой-то возможности, пробела для злоупотребления со стороны застройщика?

— Возможности для злоупотреблений есть всегда. Но необходимо помнить об ответственности за эти злоупотребления. И система будет выстроена таким образом, что входящие застройщики будут тщательно мониториться, контролироваться. Решение о том достраивать объект или получить возмещение деньгами будут принимать сами граждане, проводя общее собрание.

— Что бы Вы посоветовали россиянам, которые намереваются купить жилье? Как им разобраться в многообразии этих форм: долевое строительство, ипотека, покупка на вторичном рынке? Какие пункты стоит для себя отметить, чтобы принять осознанное, верное решение?

— Долевое строительство – это форма участия в приобретении жилья на стадии строительства. Банки предлагают ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства. Такие ипотечные продукты являются надежными. Банки, осуществляя аккредитацию того или иного объект, ведут проверку застройщика на предмет надежности и исполнения требований законодательства. Мы бы посоветовали всем, кто хочет приобретать жилье, не откладывать покупку. Сегодня для этого очень хороший момент на рынке. Мы видим снижающиеся ипотечные ставки, видим ситуацию с ценой. Ситуация с ипотечной ставкой никого не должна пугать. Сегодня ставки уже ниже 10%, возможно, они будут снижаться и в дальнейшем. Но банки активно развивают рефинансирование. Если ставка ипотечная снизится, то всегда будет возможность (получив кредит по более высокой ставке - ред.) изменить свою ставку на те ставки, по которым сегодня выдаются кредиты. Так что советую приобретать жилье.

— Как бы вы прокомментировали ситуацию на вторичном рынке? В столице зафиксировано некоторое снижение в этом квартале. Будет ли оно продолжаться?

— Мы знаем ситуацию в целом по России и на первичном и на вторичном рынке. Если говорить про столицу, мы видим здесь большое количество хорошего предложения на первичном рынке. Когда есть выбор между новым домом и старым домом такого же качества, конечно, новое жилье побеждает. Люди отдают предпочтение новым объектам. В то же время мы видим, что и на вторичном рынке есть спрос и ипотечная ставка на вторичном рынке также снижается. Так что надо выбирать то, что нравится.

— Таким образом, сейчас покупатель жилья почти на 100% защищен, если речь идет о долевом строительстве?

— Покупатель абсолютно защищен федеральным законом, который вступил в силу. И работой фонда по тем объектам, по которым в фонд будут отчисления. Здесь опасаться нечего.

— Защита на 100%?

— По тем объектам, которые попадут в периметр ответственности фонда – это полная государственная гарантия.

— При участии в долевом строительстве сможет ли человек проверить, входит ли проект в зону покрытия фонда защиты прав дольщиков?

— Безусловно, мы такую возможность людям предоставим. До 1 января заработает информационная система фонда. Там будет реестр всех объектов, которые находятся в зоне ответственности фонда. Реестр тех застройщиков, которые допущены к работе с фондом, которые осуществили соответствующий взнос в фонд, и по которым мы приняли обязательства на случай экстраординарной ситуации. Вся эта информация будет публичной по мере ее накопления. Люди смогут в режиме он-лайн посмотреть на сайте фонда, как эта работа происходит.

— Спасибо, будем надеяться, что рынок жилья станет более прозрачным, в том числе с помощью Вашей работы.

Другие публикации по теме: 

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет 

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием 

Гендиректором Фонда защиты прав дольщиков назначен Александр Плутник 

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут 

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года