Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Такое мнение президент Фонда «Институт экономики города» высказала в интервью порталу ЕРЗ.

Фото: www.kvobzor.ru

— Надежда Борисовна, на недавнем совещании с членами Правительства Президент России Владимир Путин поручил Кабмину и Банку России проработать вопрос об отказе от действующей системы долевого строительства жилья и плавному переходу к проектному финансированию строек при участии кредитных организаций. Насколько известно, Вы всегда выступали за банковское проектное кредитование строительства, использование эскроу счетов и пр. То есть Вы поддерживаете это предложение?

— Да, я считаю это шагом в правильном направлении. Напомню, что практика привлечения прямых инвестиций граждан в строительство во всем мире распространена вовсе не так широко, как у нас. Это используется либо в странах со слабо развитым банковским финансированием, либо, наоборот, в развитых странах — но как некая форма предоплаты при строительстве очень дорогой, элитной недвижимости, которая не имеет спроса на широком рынке. Когда застройщик строит такую элитную недвижимость, он хочет заранее знать своих покупателей и привлекает средства в строительство. А использование инвестиций граждан в строительстве в таком массовом порядке и таких масштабах, как это сложилось и практикуется у нас, в других странах, повторяю, мало где можно встретить.

Поэтому, в конечном итоге, переход на систему банковского проектного финансирования — абсолютно правильный шаг, о чем я, собственно, всегда и говорила. Другое дело, сложились ли у нас для этого условия.

— С этим связан мой следующий вопрос. Откуда же при отказе от долевого строительства возьмутся деньги для финансирования стройки в таких объемах, какие давала «долёвка», — порядка 4 трлн руб.?

— Как раз здесь я особых проблем не вижу, поскольку если люди вкладывают свои деньги в строительство сегодня, значит у них эти деньги есть. И если им надо будет приобретать готовое жилье, они же не будут под подушкой держать свои деньги — все равно разместят их в банках. Сегодня банковская система не испытывает таких проблем с ликвидностью, как раньше, а тут будет поступать еще и дополнительная ликвидность. Так что в этом плане я особых рисков вижу.

 

Надежда Косарева: При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики. Да и в банках нет соответствующих специалистов

 

А вот готова ли наша банковская система и наши застройщики работать на принципах проектного финансирования — это большой вопрос. При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики.

С другой стороны, и практика проектного банковского финансирования сегодня у нас очень ограничена. А раз такое финансирование в России не развито, в банках нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности. Нет проектного финансирования — нет и специалистов.

Чтобы застройщики смогли соответствовать банковским требованиям, а банки, в свою очередь, нарастили необходимые компетенции, требуется время. Здесь нужно, образно говоря, чтобы срослось сразу с двух сторон.

 

— Но, кроме компетенций, надо еще и активность проявлять. А  почему банки не активны в этом вопросе, как Вы думаете?

— Тут все просто: слишком высоки риски. Вообще в строительстве риски самые высокие. И если непрофессионалы в лице граждан берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся. Это первое.

Второе: чтобы снизить эти риски, банк должен полностью контролировать строительную деятельность девелопера. А сегодня у него нет такой возможности. Во-первых, сама деятельность застройщика не очень прозрачна — как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения всех сопутствующих стройке процедур. А во-вторых, компетенции банка, как я уже говорила, просто  не хватает.

 

— Но под лежачий камень, как известно, вода не течет. И эта проблема никогда не будет решена, если сама ситуация не заставит приступить наконец к ее решению, Вы согласны?

— Абсолютно! Конечно если, как сегодня, без всякого особого контроля брать деньги у людей, то зачем тогда шевелиться? Вот обе стороны и не шевелятся… А если будут созданы условия, тогда совсем другое дело. Ведь во всем мире строительство кредитуется банками. И Россия ничем не хуже других стран, просто мы еще не развили эту практику, вот в чем причина.

Но в один момент, конечно, все не разовьется. Для этого нужен какой-то переходный период. На мой взгляд, достаточно длительный.

 

— Сколько?

— По крайней мере, не менее пяти лет. Нужно придумать какие-то промежуточные механизмы и постепенно переходить к проектному финансированию.

Вот недавно ввели механизм эскроу счетов, когда есть ДДУ, но средства подлежат размещению в банках и блокируются до завершения строительства. Это и есть некий промежуточный механизм, но заставить всех вступить даже в эту стадию невозможно.

 

— Что же Вы предлагаете?

— Думаю, надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать их работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем. Вот и надо будет отрегулировать такой договор купли-продажи жилого помещения и установить по нему максимальный размер задатка. Во многих странах так делают, и задаток там составляет, например, 10—15%. И на второй переходный период уже на этих эскроу счетах размещать не полную стоимость жилья, а 10—15% задатка от договора купли-продажи.

 

Н. Косарева: Надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем

 

А вот потом, когда закончатся обе стадии этого переходного этапа, можно будет уже сказать: «Все поучились, потренировались, и на этом всё! Теперь просто работаем по договорам купли-продажи с максимальным задатком, установленным законом». Например, те же 10—15%. И размещать их на эскроу счете. Думаю, имеет смысл такое требование внести, чтобы даже эти 10—15% для человека были гарантированы, и он их не потерял. А все остальные формы — запретить.

При этом чрезвычайно важно проследить и отрегулировать законодательство так, чтобы застройщики, двигаясь к проектному финансированию, не  ушли в другие механизмы. Скажем, мы видим, что с нынешним ужесточением норм 214-ФЗ начинается движение в сторону ПИФов. И мы все знаем про СУ-155 и про схемы ЖСК, когда застройщики не всегда законно подтягивали под себя жилищно-строительные кооперативы.

Надо сказать, наши застройщики вообще чрезвычайно изобретательны, и по дороге, так сказать, к светлому будущему они вполне могут изобрести еще какие-нибудь формы и придумать, как взять деньги у народа на стадии строительства. Уйдут из 214-ФЗ в другие, еще менее отрегулированные формы и т.д.

Поэтому здесь предстоит изменить само институциональное устройство рынка. А это очень сложная задача.

 

Фото: www.sk-ed.ru

— Банкиры свою выгоду никогда не упустят, но при этом, как Вы отметили, банки не любят рисковать. А какие меры, стимулирующие граждан пользоваться счетами эскроу, Вы бы предложили?

— Еще при обсуждении прошлогоднего пакета поправок в 214-ФЗ я предлагала повысить размер страхового возмещения вкладов граждан на счетах эскроу. То есть сделать не 1,4 млн руб., как сегодня возмещается по обычному депозиту для банков, входящих в систему страхования вкладов, а на величину всех средств, которые размещены на эскроу счете.

Ведь не надо забывать, что на самом деле эскроу счет в банке — это тоже не нулевой риск. Как мы видим, и у самих банков проблемы бывают: и банкротства, и санация, и пр. И хотя сейчас установлено, что такие эскроу счета могут открывать только самые крупные, надежные банки, которые работают с федеральным бюджетом и пр., к сожалению, у нас ни один банк, кроме двух-трех системообразующих, не застрахован от проблем.

Поэтому, если уж внедрять какие-то стимулирующие меры на переходном этапе к проектному финансированию, то я бы повысила это страховое возмещение. При такой гарантии сохранности вложенных денег подобный механизм стал бы гражданам гораздо интереснее.

 

— …а пока этот механизм не работает еще и потому, что у застройщика отсутствуют источники для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства, а выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещают нормативы Банка России, разве не так?

— Понятно, что финансового потока у застройщика нет, но при проектном финансировании его вообще не будет — никакого внешнего финансового потока.

В этой системе должны хорошо себя чувствовать только те застройщики, которые имеют возможности для собственных инвестиций. Доля собственных средств девелопера должна быть не меньше 3040% от объема, необходимого для строительства того или иного объекта. Это будет стимулировать его снижать сроки реализации проекта.

Сегодня есть технологии, в первую очередь организационные, которые позволяют построить многоквартирный дом буквально за два-три месяца. И если застройщики без потери качества смогут снизить срок реализации проекта с года до этих двух-трех месяцев, то деньги для уплаты процентов им понадобятся только в течение этого срока. И чем эффективнее и короче будет сам процесс строительства, тем меньшими могут стать платежи по процентам по кредиту.

Все это, повторяю, будет стимулировать застройщиков внедрять современные технологии.

 

— Звучит убедительно. Теперь позвольте о неприятном — о ценах  на жилье, которые в связи с переходом на проектное финансирование, по мнению ряда экспертов, могут подняться на 10—15%. И об объемах строительства, которые, наоборот, могут существенно упасть, что явно не вяжется с провозглашенными целями, предусматривающими ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м  и выход на показатель 120 млн кв. м к 2025 году.  Получаются разнонаправленные прямые…

— Согласна. Действительно, когда меняется институциональное устройство рынка, его участники должны к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться: не катастрофически, а на 10—20%.

 

Фото: www.cms.law

— Это очень много: миллионы квадратных метров жилья, которых не досчитаются как рядовые граждане, так и разработчики госпрограмм. А еще есть смежные отрасли, например производители стройматериалов.

— Вот это и называется «политический выбор». Что важнее: сохранить большие объемы строительства или исключить ситуацию, при которой появляются обманутые дольщики? Поэтому-то и нужен переходный период, чтобы все смогли адаптироваться. Конечно, нельзя с ходу такие вещи внедрять.

 

Н. Косарева: Когда меняется институциональное устройство рынка, он должен к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться на 10—20%

 

Что касается цен, то скажу так. Чтобы цены были рыночными, нужно развивать конкуренцию среди застройщиков. Подчеркну: не среди подрядных организаций, а именно среди девелоперов. Потому что из-за увеличения затрат строителя цена растет в основном на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и затраты здесь не причем. Просто снижается маржа застройщика, то есть его прибыль.

А то, что у нас рынок слабо конкурентный, это не новость.

 

— Как отмечалось на недавней конференции в НИУ ВШЭ, в Москве 80% сделок на рынке контролируют 5—8 застройщиков. А что уж говорить о менее конкурентных региональных рынках…

— Такие крупные институциональные изменения рынка жилищного строительства должны быть рассмотрены со всех сторон, в том числе условия, которые необходимы для повышения конкуренции, чтобы цены не выросли и т.д.

Повторяю, это очень сложная социально-экономическая и политическая задача. И решать ее нужно аккуратно и продуманно. Не наломать дров, не нарубить с плеча, а предусмотреть все риски и возможные последствия. То есть загодя везде соломку подложить...

 

— Надежда Борисовна, огромное спасибо за как всегда блестящий комментарий! Остается надеяться, что к Вашим словам прислушаются не только банкиры и застройщики, но и власти.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Новая госпрограмма предусматривает ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м — до 120 млн в 2025 году

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут

Для застройщиков, которые привлекают средства дольщиков, могут ввести лицензирование

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года

+

Эксперты: переход на фиксированные выплаты может обернуться введением плавающих ставок по льготной ипотеке

Власти обсуждают переход на фиксированные выплаты по льготной ипотеке. Портал ЕРЗ.РФ ознакомил читателей с предложениями Валентины Матвиенко, прозвучавшими на недавнем заседании Совета по развитию финансового рынка при Совете Федерации, которые поддержали замминистра финансов Иван Чебесков и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «РГ» приводит мнения экспертов.

  

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

 

Напомним, что одно из предложений Валентины Матвиенко — переход на фиксированные выплаты вместо компенсации разницы между льготной и ключевой ставками при выдаче льготных ипотечных кредитов. В этом она видит способ сократить расходы госбюджета вследствие ужесточения политики ЦБ.

Фиксированный размер самой субсидии, по словам спикера верхней палаты, более понятный для всех участников, позволит сохранить спрос, темпы ввода жилья, станет прогнозируем для бюджета и позволит избежать колебаний расходов в случае изменения ключевой ставки ЦБ.

Кроме того, Валентина Матвиенко (на фото ниже) призвала сделать льготные ипотечные программы более «прицельными», чтобы они помогали решить жилищный вопрос только самым нуждающимся людям. Особенно в малых городах и в тех регионах, где наблюдается отток населения.

  

Фото: council.gov.ru

 

Идеи Матвиенко поддержали и в Банке России, и в Минфине. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает изменение этого механизма правильным вследствие его неэффективности в настоящий момент.

Замминистра финансов Иван Чебесков назвал переход к фиксированным выплатам по льготной ипотеке справедливым по отношению к госбюджету, который, по его словам, несет неограниченную нагрузку, а банки при этом полностью снимают с себя любой риск процентной ставки.

 

Фото: rspp.ru

 

В нижней палате российского парламента также положительно оценивают переход на фиксированные выплаты по льготным ипотечным программам.

Глава Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ Анатолий Аксаков (на фото) поддержал предложение Валентины Матвиенко. Он напомнил, что есть хорошо понятная мера поддержки — фиксированная выплата на погашение ипотеки в 450 тыс. руб. для многодетных семей, и расходы бюджета по таким выплатам легко прогнозируемы. А вот с компенсациями по льготной ипотеке при изменении ключевой ставки ЦБ расходы государства растут или сокращаются вместе с ней, и процесс становится непредсказуемым.

«Зафиксированная в бюджете сумма расходов на льготную ипотеку может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов в связи с вероятным дальнейшим ростом ключевой ставки ЦБ, — допустил депутат и добавил: — Это представляет собой проблему для государства, поскольку речь идет о больших деньгах».

Парламентарий признал, что законодательных инициатив в виде документов пока нет, предложение требует дальнейшего обсуждения.

 

Фото предоставлено пресс-службой А101

 

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) полагает, что переход на фиксированные выплаты от государства на льготную ипотеку обернется изменением размера платежа для заемщиков в зависимости от динамики ключевой ставки, то есть ставки для пользователей кредитами станут в некотором роде плавающими.

Скорее всего, предположил он, это будут рыночные колебания — только до этапа заключения сделки, а не в процессе выплат. Иначе риски для заемщиков резко вырастут, а ЦБ последовательно выступает «против ипотеки по настоящим плавающим ставкам для физлиц».

«Самое интересное — это условия, — поделился своими сомнениями эксперт: — В первую очередь, размер субсидии, которую готово будет на себя взять государство. Если с учетом такой субсидии реальная ставка для заемщика не превысит 10% годовых, то такие условия были бы психологически комфортными. Если же фиксированная субсидия будет меньше, существует риск сокращения объемов выдачи».

 

Фото: deloros.ru

 

Член комитета по строительству «Деловой России», владелец ГК Удача Владимир Прохоров (на фото) предполагает, что государство может установить разный размер фиксированной выплаты в зависимости от спроса и цен на жилье в конкретном регионе.

«Такая схема позволит оптимизировать расходы бюджета на госпрограммы и откроет части гражданам доступ к ипотечным продуктам, которые сегодня с учетом высоких ставок стали практически недоступны», — заявил он «РГ».

Прохоров сомневается, что в случае повышения ключевой ставки застройщики подключатся к субсидированию вместе с государством, объясняя это жесткой позицией ЦБ против подобных схем на рынке.

«По мнению регулятора, они, в первую очередь, непрозрачны для покупателей и в конечном итоге приводят к переплатам. Однако полностью исключать возможное участие застройщиков преждевременно, поскольку в своих желаниях приобрести долгожданное жилье люди готовы идти на участие в подобных схемах, и даже переплачивать, так как зачастую для них это едва ли не единственный вариант купить жилье», — заметил девелопер.

 

Фото: fa.ru

 

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото) уверен, что при переходе на фиксированные выплаты и дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ условия по льготной ипотеке станут значительно менее льготными.

«Теоретически может сложиться ситуация, когда рыночные ипотечные ставки в банках вырастут значительно выше 25%, а субсидия не сможет снизить ее до приемлемого для заемщиков уровня, тогда само понятие льготной ипотеки в значительной степени утратит смысл», — предупредил он.

 

Фото: atsogoev.ru

 

Член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев (на фото) не ждет от инициативы Валентины Матвиенко ничего хорошего для рынка жилья в мегаполисах, так как она направлена только на ограничение расходов бюджета.

«Это не стимулирующая мера, и в текущих условиях она не приведет к росту спроса жилье», — прогнозирует эксперт. Не видит он и перспектив в предложении «точечного стимулирования спроса на жилье в малых городах и субъектах Федерации, где есть тенденция к оттоку населения».

«Если люди оттуда уезжают, значит, там нет работы и инфраструктуры, и от изменения схемы выплат по льготным ипотекам эти проблемы не разрешатся», — резюмировал бизнесмен.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Правительство продлило IT-ипотеку до 2030 года, изменив ряд ее условий

Валентина Матвиенко: Нужно сохранить льготную ипотеку, но сделать ее более «прицельной»

Эксперты: если льготная ипотека не работает, аренда жилья дорога, то выход один: перебираться за город

Эксперты: несмотря на сложную ситуацию на рынке, 25% опрошенных не изменили планов купить жилье в новостройке

Эксперты: в июне 42% в общем объеме выдачи кредитов заняла ипотека

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

Эксперты подсчитали, сколько нужно платить по «Семейной ипотеке» в 2024 году

Марат Хуснуллин: Правительство допускает возможность пересмотра условий «Семейной ипотеки»

Эксперты: порядка 30% россиян предпочитают покупать жилье за пределами домашнего региона

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен