В мае 2022 года Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, рассмотрела дело по иску о защите прав потребителя, соразмерном уменьшении цены за устранение выявленных в объекте недвижимости недостатков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

Согласно материалам дела, гражданин (истец) приобрел по договору купли-продажи у АО «АРЕМЗ-1» (ответчик) объект недвижимости. Ответчик обязался передать истцу трехкомнатную квартиру с выполненной в соответствии с условиями договора отделкой, а истец обязался оплатить ее стоимость. Истец свои обязательства по оплате договора выполнил своевременно и в полном объеме.

Объект был передан истцу. Однако, поскольку фактическое состояние квартиры не соответствовало нормам, действующим в области строительства, и условиям подписанного договора, гражданин обратился с иском в суд.

Фото: www.anspb.ru

Решением Измайловского районного суда г. Москвы, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, исковые требования гражданина были удовлетворены частично.

При этом суды исходили из заключений судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения дела.

Фото: www.polinov.ru

Согласно заключению экспертизы, стоимость устранения выявленных недостатков составляет 613 966 руб. При этом судами не были приняты во внимание доводы истца на содержащиеся в экспертном заключении неточности и описки.

Суды указали, что неточности и описки не свидетельствуют о том, что экспертом неправильно выявлены недостатки строительно-монтажных и отделочных работ и определена стоимость их устранения.

Фото: www.architecture-and-design.ru

Гражданин не согласился с судебной экспертизой и заказал экспертизу в ином экспертном учреждении, в соответствии с заключением которого стоимость устранения некачественно выполненных строительных работ в квартире составляет 1 013 810,56 руб.

С данным заключением гражданин обратился с жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам. Она не согласилась с мнением нижестоящих судов, указав, что:

Фото: www.spb-sovetnik.ru

• подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ дана экспертом не перед началом экспертного исследования, что может свидетельствовать о нарушении требований ст. 8 и ст. 14 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;

• доводы гражданина о наличии в заключении экспертизы противоречий (таких как указание в нем на то, что квартира сдана без отделки, а также отсутствие приложений к заключению) также заслуживают внимания.

Фото: www.mds.yandex.net

На основании этого Судебная коллегия по гражданским делам сделала вывод, что при таких данных суд первой инстанции необоснованно отказал представителю ответчика в назначении по делу повторной судебной экспертизы, ограничившись лишь формальной ссылкой на то, что оснований для назначения подобной экспертизы не имеется.

При данных обстоятельствах Судебная коллегия отменила вынесенные судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Конституционный Суд: регистрация машино-мест возможна при отсутствии согласия на выдел долей всех сособственников

Арбитражный суд: госзаказчик обязан оплатить работы, выполненные по гарантийному письму, даже если процедуры в рамках 44-ФЗ не проводились

Верховный Суд: списание неустоек (штрафов, пеней) является обязанностью госзаказчика

Верховный Суд: в пределах гарантийного срока именно застройщик обязан доказать, что недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД 

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Опубликовано постановление Конституционного Суда РФ №3-П от 28.01.2025 «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобами граждан Н. И. Гришиной, Н. З. Гулордавы и других».

Фото: земля.дом.рф

Изначально судебный спор касался земельных участков (ЗУ), предоставленных в 1988 году гражданам для образования коллективного садоводства. ЗУ выделялись из состава земель Сочинского национального парка. В дальнейшем ЗУ перешли в частную собственность и пожизненное наследуемое владение.

В 2021 году прокуратура г. Сочи посчитала, что права граждан на ЗУ оформлены с нарушением действующего законодательства, и подала иски в суд о признании отсутствующими прав собственности граждан, возникших на основании договора купли-продажи, или прав пожизненного наследуемого владения.

Суды иски прокуратуры удовлетворили, в удовлетворении же встречных исковых требований граждан к Российской Федерации в лице территориального управления Росимущества, в частности об устранении препятствий в уточнении границ ЗУ и государственной регистрации права собственности, а также о признании права Российской Федерации отсутствующим, а заявителей — добросовестными приобретателями, отказали.

Тогда граждане обратились в Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ), оспаривая нормы законодательства, которые, по их мнению:

• позволяют произвольно использовать иск о признании права отсутствующим, лишать граждан зарегистрированного за ними в ЕГРН права собственности на ЗУ;

• допускают признание права собственности и права пожизненного наследуемого владения ЗУ отсутствующими по иску в защиту интересов публично-правового образования к гражданину ввиду нарушения самими органами государственной власти порядка предоставления этих прав, без учета добросовестности гражданина.

КС РФ, рассматривая дело, указал, что для удовлетворения заявленного в защиту интересов Российской Федерации требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на участок отсутствующим достаточно установления нахождения участка в границах такой территории. Однако, если при определении последствий удовлетворения этого требования не учитываются поведение ответчика по поводу права на ЗУ, длительность бездействия уполномоченных в сфере защиты федеральной собственности органов и должностных лиц, иные обстоятельства, связанные с предоставлением и реализацией соответствующего права, это не отвечает принципу справедливости.

Исходя из анализа норм права, КС РФ 28.01.2025 сформулировал свою позицию по данному делу.

При рассмотрении споров о передаче ЗУ в частную собственность из публичной суды должны учитывать принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность. Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела.

При нахождении ЗУ в местности, о расположении на которой особо охраняемой природной территории (ООПТ) федерального значения было известно или должно было быть известно гражданину или которая имеет явные признаки наличия на ней леса, содержание требований разумности и осмотрительности (добросовестности) предполагает, что гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования соответствующего участка.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Следовательно, одно лишь то обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии таких особенностей участка, может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности. Однако то, что ответчик по иску о признании зарегистрированного права на ЗУ отсутствующим не приступил к фактическому использованию участка, хотя и может служить одним из критериев для оценки разумности и осмотрительности его поведения, не является единственным признаком их отсутствия.

Применительно к течению срока исковой давности по заявленному в защиту интересов публично-правового образования требованию о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ, предоставленный для личных нужд, отсутствующим, нужно учитывать следующее:

• применительно к правам на ЗУ, который не имеет видимых признаков освоения правообладателем и сведения о расположении которого с топографической привязкой к смежным участкам и географическим координатам не отображены в кадастре недвижимости, само издание акта органа публичной власти о предоставлении ЗУ (земельного массива) гражданину (для целей предоставления гражданам), как и государственная регистрация права на участок (включение в ЕГРН сведений о ранее возникшем праве), во всяком случае не начинает безусловно течения срока исковой давности (как трехлетнего, так и десятилетнего) для предъявления направленного на защиту права собственности публично-правового образования требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ отсутствующим;

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• первое по времени из указанных обстоятельств — появление на ЗУ видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на ЗУ, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым ЗУ был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, т. е. предполагать, что если гражданин при приобретении (предоставлении) такого ЗУ (права на него) действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, — признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения должно быть компенсировано.

Наиболее справедливой формой возмещения в таком случае является предоставление аналогичного по параметрам участка, а при объективной невозможности его предоставления — иной способ компенсации. Также компенсации должны подлежать законно возведенные на данном участке объекты.

Так как основной предпосылкой возникновения спора были действия публичных органов власти, незаконно предоставивших ЗУ, принцип справедливости предполагает возложение именно на них обязанности соответствующей компенсации.

В случае же когда требование о признании зарегистрированного права гражданина на ЗУ отсутствующим заявлено в отношении права на участок, относящийся к землям лесного фонда, не имеется столь жестких, как применительно к ООПТ федерального значения, оснований для удовлетворения иска, разъяснили в Конституционном Суде РФ.

Исходя из этого, высший судебный орган конституционного контроля постановил пересмотреть в установленном порядке все судебные постановления, вынесенные по делам с участием вышеуказанных граждан из числа подавших иск в КС РФ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя