В конце мая Банк России опубликовал обзор финансовой стабильности за конец прошлого и начало нынешнего года. Из него следует, что к апрелю «разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья увеличился до 40%». Так ли это, выяснили аналитики ЦИАН.

Фото: www.rbk.ru

Можно ли на «вторичке» купить квартиру, скажем, за 6 млн руб., если такая же новая стоит 10 млн руб.? Нет, заверили аналитики и рассказали, как все устроено.

Почему в принципе произошел разрыв в цене между первичным и вторичным рынками? Регулятор, используя данные Росстата, объяснил, что в росте цен на новостройки виновато распространение рискованных практик ипотечного кредитования, в том числе околонулевой ипотеки.

Если же покупатель не сможет выплачивать ипотеку, стоимости квартиры на покрытие кредита не хватит — объект будет уже вторичным, и цена на него ниже, считают специалисты ЦБ.

Динамика разрыва цен на первичном и вторичном рынках недвижимости России, тыс. руб. за 1 кв. м

Источник: Росстат

Эксперты ЦИАН не согласны с тем, что разница между новостройками и вторичным рынком составляет 40%, поскольку Росстат, уточняют они, ставит в общий ряд даже те локации, где новостроек нет вообще, а есть только дешевая «вторичка».

По данным экспертов ЦИАН, если не брать в расчет жилье премиального и элитного сегментов, разница составит всего 13%. Чтобы выяснить это, аналитики усреднили цены объявлений, опубликованных в базе ЦИАН по всей России. В итоге получилось, что на первичном рынке в 1 кв. м в среднем стоит 158 тыс. руб., в готовом доме — 137 тыс. руб.

По городам-миллионникам фиксируется похожее соотношение: новостройки на 12% дороже «вторички» (141 тыс. руб. против 126 тыс. руб.)

В Москве лоты в новостройках сейчас в среднем оцениваются на уровне 320 тыс. руб., на «вторичке» — около 300 тыс. руб. (разница — 6,2%). В Санкт-Петербурге — соответственно 230 тыс. руб. и 200 тыс. руб. (разница — 13%).

По словам руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото), информация о дисбалансе 40% вводит покупателей в заблуждение. Занявшись поиском жилья в конкретной локации, такого соотношения цен они не найдут.

Цены в объявлениях также могут быть не всегда объективны. Продавцы сначала задирают стоимость, потом вынуждены давать дисконт.

Фото: www.cdn.cian.site

В среднем этот дисконт на вторичном рынке, по словам директора профильного управления агентства ИНКОМ-Недвижимость Сергея Шломы (на фото), составляет 5%.

То есть цена 1 кв. м в любом случае меньше официальных данных Росстата и даже данных расчетов ЦИАН.

Фото: www.mtdata.ru

С тем, что оценка ЦБ не вполне объективна, согласна и главный аналитик компании МИЭЛЬ Екатерина Бережнова (на фото).

В Москве, например, сообщила она, есть центральные районы, где в принципе нельзя найти новостройку стандарт- и даже комфорт-класса. Стоимость земли там огромна, поэтому застройщики, естественно, не будут строить здесь эконом-класс.

Фото: www.100maket.ru

Кроме того, ко вторичному рынку относятся очень разные объекты. Есть такие, для восстановления которых придется столько вложить в ремонт, что лучше и проще было бы купить новую квартиру.

Новостройка новостройке также рознь. Квартира с черновой отделкой потребует больших вложений. С другой стороны, как отмечают эксперты ЦИАН, на рынке есть и проекты не только с отделкой, но даже с мебелью.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем предложения вторичного жилья в Москве снизился почти на треть

Эксперты: цены в новостройках Московского региона почти не меняются, объем предложения не увеличивается

Эксперты: рейтинг скидок в московских и питерских новостройках

Как изменятся спрос и цены при введении льготной ипотеки на вторичное жилье

ЦБ: распространение льготной ипотеки на вторичный рынок рассматривается, но не по всем программам

ТОП-5 привлекательных жилых проектов Новой Москвы

Эксперты: цены жилья на вторичном рынке скоро догонят новостройки

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

Эксперты: квартиры в новостройках дороже, чем на вторичном рынке

Эксперты: выдача ипотеки на новостройки приближается к максимуму, новым драйвером роста могут стать вторичный рынок и ИЖC 

Банк России фиксирует продолжающийся рост корпоративного кредитования из-за хороших финрезультатов компаний. Опрошенные «Коммерсантом» аналитики отметили, что это несет риски для застройщиков, банков и заемщиков с высоким ПДН, особенно с учетом пятничного повышения регулятором ключевой ставки сразу на 200 б. п. — до 18%.

Источники: Банк России, ЦЭП ГПБ

Согласно статистике ЦБ, в июне кредитный портфель увеличился на 1 трлн руб., при этом порядка 0,3 трлн руб. пришлось на выдачи девелоперам в рамках проектного финансирования строительства жилья.

Аналитики Газпромбанка считают, что повышение ключевой ставки ЦБ до 16% не отразилось заметным образом на корпоративном кредитовании именно в силу роста банковской задолженности сектора недвижимости.

Застройщикам было доступно проектное финансирование по невысокой фиксированной ставке (3% — 5%). Рекордные объемы выдачи ипотеки в июне позволили им накопить на счетах эскроу значительную сумму средств.

Эксперты прогнозируют, что после ужесточения условий льготных программ и столь резкого роста ключевой ставки увеличатся проценты по проектному финансированию и снизятся объемы как ипотечного, так и корпоративного кредитования застройщиков.

По их мнению, это самым негативным образом может сказаться на финансовом благополучии некоторых банков, строительных организаций и закредитованных граждан.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в июне, перед окончанием льготной ипотеки, объем выдач вырос на 44%, а за первые две недели июля он сократился на 46,4%

Эксперты ожидают роста ключевой ставки до 17,5% — 20%

Росреестр: 60% сделок со столичными новостройками оформлено в кредит

Эксперты: во II квартале объемы выдач ипотеки в России выросли на 73%

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

ЦБ: возвращения госпрограммы массовой льготной ипотеки на новостройки ожидать не стоит

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

ЦБ: в мае ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 33,9% больше, чем годом ранее (графики)

Росреестр: количество договоров долевого участия с эскроу превзошло результат 2023 года

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ: в I квартале объем поступлений на счета эскроу снизился вдвое