На вопросы отвечает заместитель председателя правления холдинга Setl Group (1-е место в ТОП застройщиков 2016 года по объему ввода жилья, 3-е место по объему текущего строительства) Наталья ЛУГОВСКАЯ.

 

— Наталья Юрьевна, давайте начнем разговор с недавних событий. В сентябре портал ЕРЗ сообщил об открытии Setl Group офиса в Москве. Можно ли это считать началом выхода компании на столичный рынок новостроек?

— Это действительно так. В первые месяцы работы офиса его ключевым направлением станет продажа квартир в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга. Среди жилых комплексов, которые мы предложим покупателям, будут собственные проекты Setl Group, а также проекты застройщиков-партнеров. Мы уже заключили агентские договоры с несколькими крупными девелоперами, реализующими проекты в столице.

В своей работе мы будем опираться на богатый опыт, полученный нами за годы работы в Северной столице. Наш холдинг обладает уникальными навыками и методиками в сфере продаж, позволившими ему стать безусловным лидером первичного рынка в Северо-Западном регионе.

ЖК «Планетоград», Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, 103

В холдинг входит компания «Петербургская Недвижимость», которая ежемесячно заключает около 2,5 тыс. сделок, что составляет около 30% от объема продаж всего рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По сути, матрицу «Петербургской Недвижимости» — успешного брокера Северо-Западного региона — мы планируем перенести в московский офис, но уже под головным брендом Setl Group.

При этом брокерские услуги — лишь первый шаг, который мы делаем на столичном рынке. Со следующего года на базе открывшегося в Москве офиса мы планируем развивать девелоперский бизнес. Сейчас компания находится в поиске земельных участков под реализацию жилищных проектов в Москве и Подмосковье.

ЖК «Дом на Кирочной», Санкт-Петербург, ул. Кирочная, 57

 

— По оценке портала ЕРЗ первой компанией России по объемам ввода жилья в 2016 году стал холдинг Setl Group с показателем около 1 млн кв. м общей площади. В последнее время компания стабильно входит в тройку лидеров России и по объемам текущего строительства. Каким образом вам удалось так стремительно вырасти за последние годы?  В чем секрет успеха Setl Group?

— Одна из предпосылок — опыт продаж, который мы наработали за годы работы на рынке строящегося жилья. В отличие от других застройщиков, мы были единственными, кто еще много лет назад создал практику продажи объектов не только своих, но и чужих. Как результат — уже упомянутый мною брокер «Петербургская Недвижимость» не первый год является лидером в России по продажам строящегося жилья. Все ключевые строительные компании Северо-Запада продают квартиры с нашей помощью. Сейчас этот список пополняется и московскими девелоперами.

Большое количество проектов в листинге продаж позволило нам максимально точно анализировать конъюнктуру спроса, понимать, какой именно продукт наиболее востребован людьми. Это понимание подтолкнуло нас к решению о выходе на более масштабные проекты. В 2010 году мы запустили первый проект квартальной застройки «Семь столиц» на границе Санкт-Петербурга. В него мы постарались заложить все те предпочтения и потребности людей, которые наблюдали ранее при продаже большого числа точечных проектов.

Такой подход полностью оправдался: «Семь столиц» и все последующие крупные проекты комплексного освоения территорий оказались успешными и хорошо продавались даже в периоды кризиса и стагнации.

ЖК «ЖК Семь столиц», Ленинградская область, д. Кудрово

Структуру предложения по классам объектов мы привели в полное соответствие с конъюнктурой рыночного спроса: около 85% — комфорт-класс, 15% — «бизнес» и «премиум». В сегменте массового спроса за счет масштаба проектов нам удавалось внедрять различные элементы комфортности, не оказывая при этом давления на цену.

Попросту говоря, мы предложили людям качественный современный продукт, сохранив цену доступной. При конкурентной цене по качеству наш продукт зачастую выигрывает перед многими альтернативными предложениями на рынке: по планировочным и фасадным решениям, по отделке, оформлению МОПов, оснащению дворовых пространств. Все наши жилые комплексы обеспечены различными атрибутами комфортной жизни: объектами социальной, торговой, сервисной и спортивной инфраструктуры.  Территории вокруг домов благоустроены, красивы и удобны. Людям это нравится.

Следующий важный момент — мы выстроили систему управления проектами таким образом, чтобы дома строились не только качественно и недорого, но и максимально быстро. Два года назад мы создали в своей структуре архитектурное бюро и службу генерального подряда. Таким образом, мы смогли оказывать максимальное влияние на весь цикл подготовки и строительства и за счет этого оптимизировать сроки. В результате мы получили еще одно преимущество: сравнивая предложения на рынке, потребитель сегодня видит в нас застройщика с высокими темпами строительства, а это немаловажный аргумент для очень многих.

Резюмируя, могу сказать: оптимальное сочетание качества, цены и сроков — та формула, которой мы придерживаемся при реализации проектов. Именно она и является максимально эффективной с точки зрения создания востребованного продукта.

ЖК «GreenЛандия», Ленинградская область, пос. Мурино

 

— Какие самые масштабные проекты комплексной застройки вами уже реализованы и планируются к реализации?

— В настоящее время мы реализуем несколько проектов-миллионников: «GreenЛандия» в Мурино (1,15 млн кв. м жилья), «Чистое Небо» в Приморском районе (1,3 млн кв. м жилья), «Солнечный город» в Красносельском районе (1,3 млн кв. м жилья), «Планетоград» в Московском районе (1,5 млн кв. м жилой застройки). Есть также несколько проектов меньших объемов, но выше классом — это новые кварталы в центральных районах Санкт-Петербурга — «Петровский. Квартал на воде», «Палацио», «Riverside».

В общей сложности сегодня мы реализуем 8 крупных проектов комплексной застройки, еще несколько находятся на стадии подготовки к выводу на рынок.

 

— Участвует ли Ваша компания в проектах редевелопмента, например, в рамках РЗТ?

— Редевелопмент промышленных территорий — одно из ключевых направлений нашей работы. Мы уже реализовали 5  проектов редевелопмента промышленных территорий. Сейчас на подобных территориях строятся еще 4 жилых комплекса, плюс на этапе подготовки находятся несколько проектов.

Это очень перспективное направление, поскольку иных земель, предполагающих новое строительство, в нашем городе в границах обжитых районов практически не осталось. А у нас уже есть опыт, позволяющий работать с этим весьма непростым сегментом земельного рынка.

 

ЖК «Солнечный город», Санкт-Петербург, Петергофское шоссе

— Кстати, о земле. Насколько велик земельный банк компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе?

— Земельный банк компании оценивается в 339 га. Общая площадь проектов в стадии подготовки и реализации — около 6 млн кв. м. Безусловно, планируем приобретать новые участки, как в Санкт-Петербурге, так и в других городах нашего присутствия — Калининграде, Москве.

 

— По данным ЕРЗ в основных регионах присутствия вашей компании (Санкт-Петербург и Ленинградская область) структура стеновых материалов строящихся домов следующая: монолит-кирпич составляет 46%, монолит — 26%, панель — 15%. Между тем в целом по России доля монолитно-кирпичного домостроения занимает лишь 31%. При этом ваша компания более 80% жилья строит из монолит-кирпича. Чем Вы это объясните?

— Технология монолитно-кирпичного домостроения оптимальна для большинства проектов в сегментах «комфорт» и выше. Мы работаем именно в этих сегментах, и для нас эта технология давно оправдала себя — по срокам, стоимости, качеству. Кирпично-монолитные дома всегда остаются привлекательными для покупателя: в подобных проектах есть возможность реализовать качественные планировочные, фасадные решения, сохраняя при этом гибкость ценообразования. Думаю, монолитно-кирпичные дома и впредь будут преобладать на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга.

ЖК «Дом на Кирочной», Санкт-Петербург, ул. Кирочная, 57

 

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— В Петербурге жилье с отделкой — очень востребованный продукт. Если говорить о рынке массового спроса, то большинство покупателей стремятся въехать в новую квартиру как можно скорее, сразу после получения ключей. До 70% квартир, продаваемых на первичном рынке Петербурга, это квартиры с готовой отделкой. Три года назад этот показатель был ниже на 20%. При этом с каждым годом требования покупателей к качеству отделки только растут.

Мы, бесспорно, это учитываем. Поэтому во всех проектах комфорт-класса от Setl Group жилье сдается с полной чистовой отделкой. В жилых комплексах более высокой ценовой категории — «бизнес» и «премиум» – ситуация иная. Отделка в этих сегментах традиционно не пользуется высоким спросом, поскольку покупатели предпочитают делать ремонт согласно своим вкусам и предпочтениям. Поэтому такие дома, как правило, сдаются без отделки.

ЖК «Мироздание», Санкт-Петербург, ул. Мира, 37

В нашей компании разработаны специальные стандарты современной и качественной отделки, включающие в себя качественный ламинат, фактурные обои под окраску, радиаторы и межкомнатные двери, глазурованную плитку и сантехнику в санузлах. Кроме того, в последнее время застройщики активно практикуют выполнение отделочных работ, следуя пожеланиям покупателя. Например, клиенты нашей компании могут выбирать между темной и светлой гаммой отделочных материалов, которая меняется в зависимости от этажа: на нечетных этажах жилого комплекса выполнена отделка «Ваниль» в светлых тонах, а на четных — отделка «Шоколад» в темных тонах.

Меблировка — еще одна опция, которая сейчас стремительно набирает популярность. В прошлом году мы начали оказывать покупателям и эту услугу. Совместно с Первой мебельной компанией мы запустили проект, в рамках которого предлагаем покупателям полностью обставить квартиру за очень небольшую дополнительную плату — значительно меньшую, чем при самостоятельном заказе. Должна сказать, это очень востребовано.

ЖК «Чистое небо», Санкт-Петербург, Камендантский пр.

 

—Дворы без машин: как относитесь к такой практике? Предусматриваются ли в ваших новостройках машино-места?

— Подземные паркинги и дворы без машин — это также составляющие многих наших проектов. Причем, это атрибуты не только жилых комплексов высокой ценовой категории. Система «двор без машин» предусмотрена в ряде проектов квартальной застройки — таких, как «Солнечный город», «Чистое небо» и других. Например, в центре квартала «Чистое небо» расположен широкий благоустроенный пешеходный двор протяженностью 1,5 км.

 

— Какую долю в продажах жилья занимает ипотека? Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%? Насколько эффективны такие программы?

— Доля ипотечных сделок в структуре продаж Setl Group составляет около 60 %.  Мы сотрудничаем со многими крупными банками, все проекты аккредитованы по различным ипотечным программам. Среди них есть много интересных предложений для клиентов, которые сопровождаются сниженной ставкой или нулевым первым взносом.

Есть и некие эксклюзивные условия для клиентов «Петербургской Недвижимости». Учитывая, что мы — крупнейший брокер,  банки-партнеры разрабатывают для нас особые предложения, рассчитывая на большой объем ипотечных заемщиков, которые придут к ним именно от нас.

Таким образом, ипотечные ставки при покупке квартиры в нашей компании могут оказаться ниже, чем где-либо еще на рынке. В частности, у нас действует совместная программа с ВТБ24, где ставка для клиента составляет всего 6%.

ЖК «Петровский. Квартал на воде», Санкт-Петербург, Петровский пр., 26

— Пробуете ли применять рассрочку? Если да, то какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?

— Сейчас она небольшая: не более 7% в общем объеме сделок.

 

— Имеете ли опыт участия в федеральных или региональных госпрограммах? Какие их них, по Вашему мнению, самые эффективные?

— Одна из таких программ — «социальные объекты в обмен на налоги». По ее условиям застройщику зачитывается стоимость построенного объекта в размере до 70% от перечисленных в областной бюджет налогов. Программа была создана правительством Ленинградской области несколько лет назад, и наша компания Setl City стала первым застройщиком, аккредитованным в ней.

В 2013 году мы подписали два соглашения об участии в программе для своих проектов «Семь столиц» и «GreenЛандия». На сегодняшний день в рамках этих соглашений муниципалам переданы уже три детских сада и школа, несколько детских садов готовы к передаче.

Считаем, программа появилась своевременно, это был разумный шаг. Таким образом, областное правительство создало приемлемые условия для работы инвесторов, привлекло их в регион, обеспечив при этом качественную реализацию этих проектов — с необходимым для комфортного проживания количеством социальных объектов. Например, построенная нами школа в этом году уже приняла второй набор первоклассников, многие дети пришли в эту школу из расположенных в двух шагах детских садов.

Школа в ЖК «Семь столиц», Ленинградская область, д. Кудрово

— Что сейчас происходит в вашем регионе с ценами на новостройки? Каковы главные тенденции на рынке? Ваш прогноз на среднесрочную перспективу?

— В среднесрочной перспективе мы не ожидаем существенного роста цен: полагаем, они будут плавно увеличиваться в пределах инфляции, что является плюсом для покупателей. Мы ожидаем выхода на рынок новых, интересных проектов. Потенциальный спрос на жилье в Петербурге огромный — причем как со стороны жителей Северной столицы, так и со стороны тех, кто переезжает в наш город из других регионов.

Петербург по-прежнему остается одним из самых популярных для жизни городов в России. Мы отмечаем, что за последние годы выросло число покупателей из регионов. И если раньше спрос со стороны таких клиентов носил скорее сезонный характер, то сейчас интерес к петербургскому рынку недвижимости — постоянный. В следующем году доля подобных сделок, вероятно, будет расти.

ЖК «Петровский. Квартал на воде», Санкт-Петербург, Петровский пр., 26

Таким образом, считаю, объем продаж на первичном рынке Петербурга в следующем году как минимум повторит успех предыдущего. То есть будет продано не менее 3,7—3,8 млн кв. м строящегося жилья.

 

— Наталья Юрьевна, спасибо за подробный и очень интересный разговор. Желаем холдингу Setl Group оставаться одним из лидеров российского жилищного строительства! Дальнейших успехов в бизнесе, новых проектов и массовых продаж, в том числе в Московском регионе!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит Департамент по связям с общественностью холдинга Setl Group за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

 

Фото: www.mtdata.ru

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком