После принятия законопроекта, поддержанного Правительством, отсутствие публичности границ зон с особыми условиями использования территории  начнет трактоваться в пользу застройщика.

фото http://yugtimes.com

Правительство РФ решило весьма оригинальным способом бороться с самостроем. Много лет речь шла исключительно о запретительных или даже, точнее сказать, разрушительных мерах. Но вот на заседании кабинета министров глава правительства Дмитрий Медведев заметил, что надо бы уточнить, что же следует считать самовольной постройкой. Предлагая обсудить проекты федеральных законов, которые вносят изменения в Градостроительный кодекс, он подчеркнул, что в этих документах затрагивается целый ряд вопросов, «включая регулирование темы, связанной с признанием зданий и сооружений самовольными постройками, принятием решения об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями». По мнению председателя правительства, из-за недостаточной проработанности законодательства нередко «возникают ситуации, в результате которых страдают интересы владельцев недвижимости».

То, что в число самовольных застройщиков зачастую попадают вполне добросовестные собственники, известно давно. Вероятно, отношение власти к этой проблеме изменилось после того, как президент Владимир Путин в ходе прямой линии летом 2017 г. предложил легализовать невольный самострой в охранных зонах. Судя по всему, сейчас дошло до практических решений.

На брифинге, который состоялся после заседания правительства, глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил, что правительство одобрило ряд законопроектов, разработанных Минстроем, которые как раз регулируют правовые вопросы, связанные с признанием зданий самовольными постройками и их сносом.

Как заявил Михаил Мень, теперь «из числа самовольных построек исключаются объекты, созданные с нарушением установленных ограничений, если данные объекты построены на основании необходимых согласований, разрешений и так далее и собственник объектов не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка». Следовательно, не будут, как это было прежде, являться самовольными постройками объекты, если у физического или юридического лица, строивших этот объект, не было информации о невозможности строительства на данном участке. Это хорошая новость, например, для владельцев частных домов, которые, как вдруг оказалось, находятся в охранной зоне газопровода, для тех случаев, когда ограничения появились уже после начала строительных работ. Важно также отметить, что законопроект предусматривает запрет на принятие решения о сносе в административном порядке в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в едином реестре недвижимости. «Если в реестре есть объект, - подчеркнул Михаил Мень, - либо по нему ранее состоялось решение суда, то никакими административными решениями нельзя принять решение о сносе данного объекта».

Таким образом, возможность принятия решений о сносе без соответствующего решения суда ограничивается случаями очевидно недопустимых нарушений, то есть когда отсутствует разрешение на строительство или нет в наличии правоустанавливающих документов на землю. При этом, подчеркнул министр, и здесь возможно избежать сноса, если объект будет приведен в соответствие с градостроительными требованиями.

Особо следует сказать о финансовых последствиях самовольного строительства в так называемых зонах с особыми условиями использования. Всего таких зон в России 23 (зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, , железных дорог, объектов трубопровода и т.д.). Если дом был построен до того, как территория, где он находится, была признана зоной с особыми условиями использования, или в том случае, если собственник объекта не обеспечил публичность информации о наличии такой зоны, компенсацию владельцу дома должен выплатить собственник объекта. Если и объект появился раньше, и информация была своевременно предоставлена, то платить обязаны органы местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство. И только в том случае, если строительство велось без всякой разрешительной документации, финансовую ответственность несет недобросовестный строитель дома.

Подобного рода уточнения, безусловно, позволят отделить действительных нарушителей от тех, кто невольно нарушил закон и серьезно успокоит ситуацию на строительном рынке.

Другие публикации по теме: 

Верховный суд: строительство в 30 км от аэродрома без специального согласования запрещено

Такое поручение Президент дал Правительству на сегодняшнем совещании, рассказал журналистам министр строительства Михаил Мень.

Фото: www.chsttc.com

Как сообщает сайт Президента России, на совещании обсуждались меры по обеспечению прав пострадавших граждан — участников долевого строительства, кроме того разговор шел о пресечении практики строительства многоквартирных домов на не предоставленных для этого участках.

По итогам совещания Михаил Мень рассказал журналистам, что Владимир Путин дал поручение Правительству и Банку России проработать вопрос об отказе от действующей системы долевого строительства жилья и плавному переходу к проектному финансированию строек при участии кредитных организаций.

«Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам (которые вступают в силу 1 июля 2018 года), перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков», — сказал Мень.

При этом министр отметил, что сроки называть преждевременно: пока дано только поручение разработать предложения, в том числе о том, в какие сроки это можно реализовать.

«Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня», — добавил Михаил Мень (на фото).

Фото: www.misanec.ru

Вечером информационное агентство ТАСС все же уточнило сроки отказа от долевого строительства. «Механизм полного отказа от долевого строительства может начать работать в России не ранее чем через три-пять лет», сообщил ТАСС министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

Напомним, что вопрос об отмене долевого строительства уже прорабатывался Правительством России в июле 2016 года. Тогда не было найдено альтернативных источников финансирования жилищного строительства: ведь деньги дольщиков обеспечивают более 80% финансирования строительства многоквартирных домов или 50% всего жилищного строительства, включая индивидуальные дома. В таком объеме (это около 4 трлн руб.) банки не были готовы возместить выпадающее финансирование. По прошествии года ситуация в банковской сфере не изменилась. У банков явно нет необходимых ресурсов. Как и у застройщиков.

Фактически есть три варианта исполнить поручение Президента.

Первый вариант: ограничить объемы жилищного строительства лишь в размере, который могут профинансировать застройщики вместе с банкирами. То есть перейти на продажу готового жилья без возмещения объемов финансирования, осуществляемого дольщиками. Этот сценарий приведет к серьезному кризису в смежных отраслях, в первую очередь — в производстве строительных материалов. Страна лишится достижений в сфере доступности жилья, к которым шла много лет, развивая институты регистрации недвижимости, ипотеки и т.п. Этот вариант можно рассматривать исключительно в качестве гипотетического. Никто сознательно не пойдет на такой безумный шаг. 

Второй вариант: возместить выпадающее финансирование эмиссией денег. То есть дать (напечатать) банкам средства в объеме 4 трлн руб. для целевого финансирования жилищного строительства. К негативным последствиям такого сценария можно отнести неизбежный виток инфляции. Кроме того, неизвестно, готовы ли банки в таком объеме предоставлять кредитование застройщикам без обеспечения. Ведь у девелоперов нет обеспечения, гарантированного ликвидным имуществом на 4 трлн руб. Есть риск, что государственные деньги будут просто разворованы, а цель достигнуть не удастся. 

Третий вариант: задействовать «спящие» положения законодательства о долевом строительстве о счетах эскроу. Однако пока ни один банк не объявил о готовности работать со счетами эскроу в сфере долевого строительства. Банкиры называют несколько причин. Главная из них — отсутствие у застройщика источника для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства. Выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещено по нормативам Банка России. 

Возможно, есть и иные варианты. Портал ЕРЗ приглашает экспертов поделиться своим мнением по данному вопросу. 

СПРАВКА:

Положения закона о долевом строительстве, позволяющие применять проектное финансирование банком с использованием инструмента счетов эскроу, вступили в силу с 1 июля 2017 года. Застройщик сохраняет право привлечения в строительство денежных средств дольщиков. Однако эти средства дольщик может положить только на счета в банке со специальным режимом — счета эскроу. В отличие от обычного счета дольщик не имеет право забрать средства с такого счета. В отличие от аккредитива на эти средства банк начисляет проценты. Эти средства являются ресурсной базой банка для кредитования застройщика. По окончании строительства и передачи квартиры дольщику деньги со счета эскроу вместе с накопленными процентами перечисляются застройщику для погашения кредита банку и получения прибыли. 

Право работать с деньгами дольщиков по схеме эскроу счетов предоставлено 21 банку. Опрос банков показал, что они не готовы пока объявить условия работы по этой схеме. 

Другие публикации по теме:

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут

Для застройщиков, которые привлекают средства дольщиков, могут ввести лицензирование

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года