На вопросы ЕРЗ отвечает генеральный директор ООО «Русский Двор» Николай ВОРОНОВ

— Николай Викторович, согласно данным ЕРЗ по объему ввода жилья в 2016 году «Русский Двор» стал лидером среди застройщиков региона. Какие планы у компании на 2017 год?

— В этом году мы сдаем очередной дом на 4 тыс. кв. м. Планируется много нового, но на ближайший период наши планы не связаны со строительством коммерческого жилья. В июне приступили к строительству гостиницы и здания оздоровительного центра. Но главный наш объект — это детский сад с начальной школой, который строится в основном на собственные средства с привлечением внешних инвесторов. Планируем сдать его в 2020 году.

Что касается жилых домов, то ведется работа по подготовке к началу строительства жилого дома на 5 тыс. кв. м. Но этот дом будет не на продажу: решили восстановить традицию доходных домов где квартиры будут предоставляться в наем на длительный срок.

— Планируете ли выводить в строительство новые объекты?

— Конечно. Время идет вперед. Подрастает новое поколение, жители краевого центра нуждаются в улучшении жилищных условий.

Административное здание ООО «Русский Двор»

— Насколько на рынок влияет ситуация с ипотекой? Много ли у Вас сделок с ипотекой?

— В нашей ситуации влияет мало: ипотечные приобретения составляют всего 10% от общего объема, но и все же это некоторое подспорье. Мы активно сотрудничаем со Сбербанком, ВТБ 24, Россельхозбанком, Газпромбанком.

— Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Сбербанка и ВТБ 24.

— Страхование, компенсационный фонд, счета эскроу: какой из этих способов обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками наиболее перспективен с Вашей точки зрения?

— Страхование было и будет. От него никуда не денешься. Но если мы страхуем свои риски, то, говоря о других застройщиках, следует признать, что, к сожалению, это делают не все и не всегда. Но мы, повторяю,  к таким не относимся.

Компенсационный фонд более перспективен, но принятие закона добавит лишних хлопот для застройщика, и по некоторым моментам новые поправки неприемлемы для небольших строительных компаний. Вероятно, такие девелоперы вообще не будут использовать долевое участие, а это может привести к снижению объемов строительства жилья. Это, собственно, уже наблюдается по вине недобросовестностью крупных застройщиков, к коим мы себя не причисляем.

Хотелось бы отметить: не случись двух кризисов, обманутых дольщиков было бы значительно меньше. В самом деле, нелегко строить дом за деньги, рассчитанные по одной стоимости затрат, а в итоге из-за кризиса завершить его уже совсем с другой стоимостью. И если в 2008 году большая часть строительных компаний смогла преодолеть эту разницу, то при нынешнем кризисе такие возможности мало у кого остались. Итог — банкротство большинства недальновидных застройщиков.

Тут хотелось бы указать на недостаточную работу правительства. Банкам в кризис оказывалась помощь. А чем плохи строительные компании, работавшие по долевому участию? Ведь их деятельность не только связана с собственным доходом, но и с деньгами дольщиков. А когда заключены договоры, доплату у дольщика уже не попросишь.

Что касается счетов эскроу, то нам лет семь назад предлагали такую схему, но мы отказались. Эта схема, конечно, имеет смысл, но несет совсем другие риски для застройщика и может привести к его банкротству значительно раньше. Правда, дольщик останется при своих интересах.

Блокированные дома на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Потребительский терроризм: есть ли в регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? 

— В нашем крае мы с этим явлением не знакомы.

— Недавно принято решение о снижении норм инсоляции: с 26 мая вступили в силу изменения в СанПиНы, которыми уменьшается инсоляция детских и спортивных площадок. По расчетам экспертов это позволит располагать многоэтажные дома на 6—10 метров ближе к территории детского сада или школы. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— С точки зрения возможностей использования земель при проектировании и строительстве эффект от этого решения, безусловно, есть. Но надо не забывать, что у нас огромная страна и большая ее часть находится в зонах с коротким летом. Я считаю, что для северных и приравненных к ним районов это неприемлемо: наши дети и так обделены солнцем.

Жилой дом ЖК «Пионерский» в пос. Пионерский

— С 1 июля вступили в силу актуализированные правила проектирования оснований зданий и сооружений — СП 22.13330.2016. Эксперты считают, что принятый документ дает новые возможности удешевления применяемых конструкций. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— Поскольку мы строим в довольно специфической сейсмоопасной зоне, на наши проектные решения это никак не повлияло. При этом хотел бы заострить вопрос о проблемах, возникающих при использовании новых технологий. Иной раз пытаешься применить более современные материалы и технологии, дающие удешевление затрат и более длительный срок эксплуатации. Но… сталкиваешься с контролирующими органами, которые запрещают тебе это сделать из-за отсутствующих нормативных актов.

Строящийся дом ЖК «Молодежный-2» на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Известно, что одна из специфических особенностей Камчатского края — высокий уровень сейсмичности. Ваша компания использует методику строительства монолитных железобетонных конструкций в несъемной опалубке с повышенной сейсмостойкостью. Расскажите об этой технологии. Насколько она эффективна в условиях вашего региона?  Как тот факт, что «Русский Двор» использует собственную производственную базу по производству элементов несъемной опалубки, отражается на себестоимости и ценах?

— Действительно, мы выбрали именно эту технологию строительства. Наши региональные конструкторы и архитекторы рассчитали оптимальные параметры конструкции здания, позволяющие строить не только крепкие, но и удобные дома.

А сподвигла нас к этому, конечно, технология монолитного строительства с использованием несъемной опалубки. Еще в 1990-х я привез эту технологию из Канады.

Технология, собственно, очень простая. Стены формируются специальными блоками из пенополистирола — подобно детскому конструктору Lego. Внутреннее пространство армируется исходя из расчетов конструкторов, и заливается бетоном. Особенность наших блоков «ТСТ-ДОМ», и она защищена патентами, — особое усиление, что позволяет заливать бетон сразу до 4 м без угроз разрыва опалубки. А это существенная экономия трудозатрат. В итоге получаем монолитную стену с утеплением, что экономит время, отводимое на утепление здания.

Цех по производству несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ»

Интересный факт. В каркасе построенного нового дома в зимнее морозное время, в помещениях без отопления и с негерметичными окнами — положительная температура.

В течение десяти лет мы привозили элементы этой системы из Канады, позже — из Москвы. Но транспортные расходы дорожали, и я решил построить завод непосредственно на Камчатке. После этого себестоимость опалубки сразу упала в 2,5 раза. За счет этого технология строительства стала вполне конкурентоспособной по сравнению с другими способами строительства. Судите сами: стоимость содержания жилья и особенно отопления, упала в три раза. При этом себестоимость возведения здания соизмерима с традиционными технологиями возведения железобетонных зданий из крупных панелей.

Когда мы построили первые пятиэтажки, подав тем самым наглядный пример эффективности таких домов, большое количество частных застройщиков заинтересовались данной технологией.

Сейчас система несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ» производится не только на Камчатке, но и в Воронежской области, где завод начал работу в 2007 году. Мы обеспечивали строительство при подготовке Сочинской Олимпиады 2014 года. Строим дома в Подмосковье и других регионах. В последние годы появились партнеры в Магадане, Владивостоке, Южно-Сахалинске. Пока поставляем блоки с нашего камчатского завода. Ведем переговоры по строительству завода в Приморском крае.

У нас нет одинаковых домов. Конструкции и планировки наших домов всегда корректируются. В итоге я пришел к мнению, что самым эффективным фасадом здания является стеклянный. В планировках квартир мы закладываем большие лоджии. Они позволяют использовать сплошное остекление в наших холодных условиях. Комнаты становятся светлыми, и нет больших потерь тепла.

В будущем после подведения газа мы планируем устанавливать индивидуальные системы газового отопления. Это еще больше сократит стоимость коммунальных платежей, которые сегодня уже в три раза меньше, чем в обычных домах.

В настоящее время по теплоэффективности наши объекты имеют класс «В». С целью повышения данного класса мы планируем устанавливать в наших будущих домах систему рекуперативной вентиляции — не только централизованной, но и индивидуальной, в каждую квартиру.

38-квартирный дом на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Недавно наш портал опубликовал обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне «ниже нормального». В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли и каковы пути исправления ситуации?

— Нет денег — нет заказчиков. Нет заказчиков — нет объектов для строительства. Вдаваться в серьезные разговоры об экономической ситуации в стране нет смысла: все, как говорится, на поверхности.

Обсуждение проекта на стройплощадке

— Как Вы прокомментируете поправки в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, принятый Госдумой и одобренный Советом Федерации? Реально ли выполнить новые требования к застройщику?

— Реально выполнить все, только за чей счет? Я уже говорил, что это отрицательно повлияет на небольшие строительные компании. И, безусловно, на стоимость квадратного метра жилья, которая в наших камчатских условиях и без того немаленькая.

Мы не можем себе позволить крупных объектов. Максимальная этажность — 9 этажей, предел размера — 30 м в длину. Если объемы решать за счет площади застраиваемой территории, то где такую территорию взять? А если даже и найдем, то во сколько нам при этом обойдутся мероприятия по обеспечению коммуникациями, не говоря о стоимости аренды?

К сожалению, нет соответствующей активности со стороны руководящих органов края, Правительства страны в вопросах планирования и обеспечения новых территорий под жилую застройку коммуникациями и техническим обеспечением. Приходится строить и пробивать разрешения самостоятельно. А это немалые затраты, которые входят в стоимость квадратного метра жилья: порядка 10%. В итоге все затраты оплачивает покупатель жилья, а в нашем крае покупательская способность далеко не высока, и ипотека здесь — не решение проблемы.

Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья. Вплоть до снижения налогового бремени компаний, занимающихся строительством жилого фонда. А для особо удаленных регионов — полное освобождение от налогов или компенсация государственными субсидиями в целях снижения стоимости квадратного метра.

— Николай Викторович, спасибо за интересный разговор. Успехов Вам и всем остальным застройщикам далекой, но родной Камчатки!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ООО «Русский Двор» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Юрий Мочалин (ООО ДОМКОР, Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством 

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

«Квадрат» в новостройке сегодня дороже, чем на «вторичке», на 60% в Башкортостане и Свердловской области, на 21% — в Московской области, на 28% — в Санкт-Петербурге. Такие цифры приводит «Независимая газета» в обзоре рынка жилья.

Фото: www.sdelanounas.ru

В обзоре отмечается, что поддержка властями стройкомплекса привела к искусственному подъему цен на новостройки. В итоге разница в цене 1 кв. м новостройки и «вторички» составляет от 40% до 60% в таких регионах, как Краснодарский край, Томская, Ростовская области, Татарстан, Башкорстостан. Такой разброс делают покупку новой квартиры после продажи старой бессмысленной.

При этом, полагают аналитики, ссылаясь на данные фонда «Общественное мнение», доля потенциальных покупателей жилья сегодня вдвое ниже, чем 10 лет назад.

На основании этого они делают вывод о дальнейшем снижении спроса на покупку нового жилья, называя в числе причин сокращение населения, падение рождаемости, эмиграцию и экономическую неопределенность. К тому же почти три четверти россиян заявляют, что вполне удовлетворены жилищными условиями.

Фото: www.kremlin.ru

Как неоднократно писал портал ЕРЗ.РФ, наибольшим спросом в новостройках пользуются квартиры небольшой площади — однокомнатные и студии.

Вопросы стимулирования пользователей ипотечного кредитования к приобретению квартир большей площади и введение льгот на приобретение жилья на вторичном рынке прозвучали на встрече руководителя ДОМ.РФ Виталия Мутко (на фото справа) с Президентом России Владимиром Путиным.

Фото: www.pnp.ru

«Сейчас семейная ипотека в основном — это однокомнатные квартиры, — заявила первый зампред думского комитета по вопросам семьи Татьяна Буцкая (на фото), добавив: — Это тревожно».

Она подчеркнула, что очень важно иметь программы, направленные на поддержку семьи. Имеется в виду, что семья должна иметь возможность покупать в ипотеку не однокомнатную квартиру, а многокомнатную.

Сегодня депутаты Госдумы пытаются добиться снижения ипотечной ставки для многокомнатных квартир площадью более 55 кв. м.

Фото: www.nation-news.ru

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото) считает, что «квартирография сейчас действительно не позволяет многодетным семьям приобретать квартиры нужной площади».

Одна из причин, по мнению эксперта, в том, что госпрограммы льготной ипотеки нацелены именно на первичный рынок, а там цены у застройщиков на десятки процентов выше, чем цены на «вторичке» (даже для аналогичных квартир), констатировал Гольдберг.

Фото: www.cbr.ru

В конце апреля председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина (на фото) заявила, что Банк России считает полезным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья.

«Это адресная программа, это все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей», — уточнила глава ЦБ, добавив, что «неважно, как они покупают жилье — на первичном рынке или на вторичном». Но пока госпрограммы льготной ипотеки фактически адресованы застройщикам.

Одной из причин ценовой разницы между вторичным и первичным жильем директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото) называет быстроту регулирования стоимости в зависимости от конъюнктуры на «вторичке», поскольку это рынок физлиц.

«Застройщику в этом плане сложнее. У него есть финмодель с банком с планом продаж и поступлением денежных средств, — напоминает эксперт. — Есть этапы и планы закупок стройматериалов, которые проплачены на квартал вперед. Все это влияет на ценообразование, и в моменте понизить цену невозможно».

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) уверен, что разница в цене вполне логична и объясняется качеством продукта.

«Новостройки от ведущих игроков рынка объективно обладают более высоким классом энергоэффективности, привлекательной архитектурой, насыщенной инфраструктурой, чем дома, сданные более 10 лет назад», — замечает он.

Но существуют, с его точки зрения, и «иные причины роста цен: переход отрасли на проектное финансирование, инфляция на стройматериалы, удорожание смены вида разрешенного использования земли, а также косвенное влияние льготных ипотечных программ».

Фото: www.static2.banki.ru

Эксперт компании БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов (на фото) считает, что покупка жилья на первичном рынке обходится неоправданно дорого по сравнению с «более равновесными ценами во вторичном сегменте».

Большинство покупателей на первичном рынке сейчас используют льготную ипотеку. «Из-за искусственной накачки рынка бюджетными деньгами банкам и застройщикам удается выставить в контракт с клиентом сильно завышенные цены, — отмечает эксперт. — Клиентам кажется, что раз государство гасит половину процентов за них, и платеж удобный, то это не важно… Но становится важным в случае попытки продажи жилья, купленного на первичном рынке по завышенной в полтора раза цене».

Фото: www.tsargrad.tv

Емельянов считает, что для граждан эта ситуация не является нормальной: ведь те, кому удалось купить по льготной ставке, в лучшем случае не увидят роста цен на свои квартиры еще много лет, а в худшем — не смогут продать даже с дисконтом в 20% — 30%.

«Строительная отрасль фактически получила доступ к дешевым деньгам. Застройщики заинтересованы продавать свой товар возможно дороже, что они и делают. Но вечно наращивать маржу нельзя, — предупреждает аналитик и резюмирует: — В ближайшие годы им придется ужиматься, строить меньше и качественнее, давать скидки и придумывать способы продаж, не связанные с дешевой ипотекой».

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки 

Владимир Путин: Дисбаланс на рынке недвижимости приводит к его затовариванию, что грозит сокращением стройки. Нужно поддержать спрос на жилье

Эксперты: за три года цены жилья в новостройках выросли на 82%

Сбер примирил льготную ипотеку с господдержкой и скидки от застройщиков

Банк ДОМ.РФ: в сегменте многокомнатных квартир ипотека выросла на 17,5%

Эксперты назвали города Подмосковья с максимальным ростом цен на жилье

Эксперты: рост цен на жилье может остановиться

Эксперты: объем возводимого в Москве жилья на конец прошлого года достиг 16,6 млн кв. м

Эксперты ожидают в апреле четырехкратного роста спроса на ипотеку