На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект приказа Минстроя России «Об утверждении форм проектных деклараций и о признании утратившим силу приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ‎от 20 декабря 2016 г. №996/пр».

Ранее портал ЕРЗ.РФ подробно рассказывал о 476-ФЗ от 30.12.2021, который внес изменения в 214-ФЗ, и ввел понятие «малоэтажный жилой комплекс» (МЖК), что позволило распространить действие норм на правоотношения, складывающиеся при возведении индивидуальных жилых домов (ИЖД) в границах территории МЖК в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

476-ФЗ ввел в ст.3.1. 214-ФЗ, новую часть 3.3., установившую перечень информации, которую застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства ИЖД в границах территории МЖК, обязан раскрывать.

Фото: www.avtopravo51.ru

Проектом приказа предлагается утвердить две формы проектных деклараций:

• в отношении проекта долевого строительства многоквартирного дома (домов) и иных объектов недвижимости;

• в отношении проекта долевого строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Первая форма практически не изменилась. В новой редакции учтены изменения законодательства, уточнившее определение для домов блокированной застройки.

Вторая форма во многом повторяет действующую в настоящее время форму и состоит из следующих разделов:

• Раздел 1. О фирменном наименовании и месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика в сети «Интернет» и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении;

• Раздел 2. О государственной регистрации застройщика;

• Раздел 3. Об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, проценте голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах, которые прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика;

Фото: www.vsedlyastroiki.ru

• Раздел 4. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, о проектах строительства ИЖД в границах территории малоэтажных жилых комплексов, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

• Раздел 5. О членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства;

Фото: www.alya-insaat.com

• Раздел 6. О финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;

• Раздел 7. Иная не противоречащая законодательству РФ информация о застройщике. По желанию застройщика указывается информация о: наградах, дипломах, рейтингах, присвоенных застройщику, иная информация, не противоречащая законодательству РФ;

• Раздел 8. О количестве ИЖД и/или иных объектов недвижимости в границах территории МЖК ИЖД, о местоположении и характеристиках МЖК ИЖД;

• Раздел 9. О реквизитах утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории МЖК;

• Раздел 10. О лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, о коммерческом обозначении, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда;

Фото: www.aizo-67.ru

• Раздел 11. О разрешении на строительство;

• Раздел 12. О правах застройщика на земельный участок (ЗУ), на котором осуществляется строительство (создание) МЖК, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на ЗУ, о собственнике ЗУ (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади ЗУ;

• Раздел 13. О планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;

• Раздел 14. О планируемом подключении (технологическом присоединении) МЖК к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;

• Раздел 15. О характеристиках ИЖД в границах территории МЖК и о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со ст. 6 214-ФЗ;

• Раздел 16. О составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства МЖК индивидуальных жилых домов (перечень объектов общего пользования с указанием их вида разрешенного использования / назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме);

• Раздел 17. О примерном графике реализации проекта (этапа) строительства, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

Фото: www.promdevelop.ru

• Раздел 18. О планируемой стоимости строительства (создания) малоэтажного жилого комплекса;

• Раздел 19. О банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу, и о банке, в котором у застройщика открыт расчетный счет;

• Раздел 20. О размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика;

• Раздел 22. Иная, не противоречащая законодательству, информация о проекте (этапе) строительства;

• Раздел 23. Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В случае принятия данного приказа приказ Минстроя России №996/пр от 20.12.2016 будет признан утратившим силу.

Общественное обсуждение документа продлится до 4 марта текущего года.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Как будет содержаться общее имущество в МЖК, и кто будет им управлять

Разбираем закон о долевом строительстве коттеджных поселков

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

Индивидуальные жилые дома разрешили строить по ДДУ

Новая форма проектной декларации начнет действовать с 14 декабря

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ

Госдума: законопроект, уточняющий понятие «дом блокированной застройки», требует доработки

Загородный рынок не успевает за запросами

Как изменится форма проектной декларации

Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки

Верховный Суд: срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение размещения информации в ЕИСЖС — два месяца

26 октября эксперты рынка недвижимости в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» поделились своим опытом индивидуального жилищного строительства, а также обсудили спрос на индивидуальные дома и таунхаусы, потребности покупателей и другие аспекты работы застройщиков с ИЖС.

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. Площадка для проведения эфиров — одноименный ютуб-канал, где можно посмотреть запись всех выпусков проекта.

Экспертами эфира 26 октября стали:

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

Юлия Шамшурина, руководитель департамента маркетинга компании Партнер-Строй;

Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family;

Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;

Дмитрий Богданчиков, руководитель проектов ООО «Перспектива»;

Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М-Левел».

Открыла эфир ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото), независимый директор компании MACRO.

Долгосрочность тренда на строительство и покупку ИЖС оценил Кирилл Холопик (на фото).

Фото: РБК Недвижимость 

«Интерес покупателей недвижимости к ИЖС — это долгосрочный тренд, связанный с двумя явлениями, — отметил Холопик. — Во-первых, высокоскоростной интернет стал повсеместно доступен, и людям уже не обязательно ездить на работу каждый день, поскольку можно работать удаленно. — Во-вторых, работа из дома получила развитие благодаря пандемии, и многие работодатели готовы позволить сотрудникам работать удаленно, даже когда ситуация нормализуется».

Это значит, что застройщики могут покупать землю и инвестировать в ИЖС, не опасаясь снижения спроса, подытожил эксперт.

Также Холопик отметил, что спрос в ИЖС перераспределился в пользу готовых домов, хотя ранее покупателей больше интересовали земельные участки под самостоятельную застройку. Сейчас люди хотят как можно быстрее переезжать из квартиры в готовый для жизни дом, констатировал специалист.

Увеличение спроса на ИЖС подтвердил и Антон Сауков (на фото).

«ИЖС активно развивается последние 10 лет, поэтому мы отмечаем на рынке все больше недвижимости, располагающейся в коттеджных поселках, — отметил эксперт. — Это заметно и по кредитным программам. Так, в 2010 году объекты загородной недвижимости кредитовали 4 банка, а сейчас — 22. К тому же, 63% россиян в качестве идеального формата недвижимости называют загородный дом», — добавил Сауков.

Он также сообщил, что в компании Этажи 60% в структуре продаж загородной недвижимости составляют готовые дома, хотя в 2016—2017 годах по продажам лидировали земельные участки.

«Раньше покупатели приобретали дома большой квадратуры, сейчас же востребованы площади в 70—150 кв. м, — обозначил еще один тренд Сауков. — При этом по стоимости дома часто сравнимы с ценой двух- или трехкомнатной квартиры. Идею дома по цене квартиры мы используем даже как рекламный посыл», — рассказал он.

Юлия Шамшурина (на фото) поделилась наблюдениями компании Партнер-Строй.

«Двигаясь к улучшению жилищных условий, покупатели после приобретения трех- или четырехкомнатных квартир часто задумываются о переезде в дом или таунхаус, — пояснила она. — Мы видим, что при такой альтернативе люди все-таки предпочитают уединенность и чаще делают выбор в пользу дома», — уточнила Шамшурина.

Также эксперт рассказала о новом проекте Партнер-Строй, в котором дома площадью до 75 кв. м будут продаваться с чистовой отделкой и частичной меблировкой, а дома больше 90 кв. м — только с предчистовой отделкой.

Девелоперская группа Хрустальный реализует объекты с черновой отделкой, но предоставляет покупателю дополнительные возможности, рассказала Кристина Яковенко (на фото). По ее словам, компания использует механизм, схожий с траншевой ипотекой: пока строится дом, застройщик проектирует индивидуальный дизайн для клиента, который может уже на следующем этапе заказать дополнительные опции в виде отделки и ремонта.

«Помимо спроса на типовые дома у нас появилась новая аудитория людей, которые начали покупать максимально нестандартные дома с индивидуальным проектированием на земельных участках от 15 и более соток, — рассказала о новых клиентах Яковенко. — Спрос на дома бизнес-класса с дополнительными преимуществами увеличился именно во время пандемии, когда люди не могли уехать из страны и насыщенно проводить досуг у себя дома», — добавила Кристина Яковенко.

Дмитрий Богданчиков (на фото) обозначил краеугольные камни философии покупателей загородной недвижимости.

«Покупатель многоквартирного дома приобретает метры, его интересует планировка, цена, ипотечная ставка, — объяснил эксперт. — А покупатель загородной недвижимости приобретает образ жизни: он предъявляет больше требований к облику объектов, размеру прилегающего участка, насыщенности инфраструктуры».

Также Богданчиков рассказал об ассортименте ООО «Перспектива», которая специализируется на курортной недвижимости. Компания строит жилье для разных целевых аудиторий: есть молодежные проекты для людей 35—40 лет, поселки семейного формата, а также недвижимость для зрелых состоятельных людей. По словам эксперта, стратегия продаж поселков строится на предпочтениях конкретной целевой аудитории, которые учитываются при планировании инфраструктуры, архитектуры и формировании соседского сообщества.

О подходе к строительству ИЖС в KASKAD Family проинформировала Екатерина Коган (на фото). Она отметила, что загородный дом сегодня — это не дополнительное жилье, а альтернатива квартире.

«Линейка домов в KASKAD Family начинается от 63 кв. м, мы позиционируем это как альтернативу двухкомнатной квартире, — поделилась специалист. — Для сравнения: наш дом с площадью 63 кв. м и четырьмя сотками земли в 20 км от Москвы стоит 10 млн руб., а квартира в Саларьево с площадью 62 кв. м — 12 млн.», — привела пример Коган.

По словам эксперта, важную роль играет комплексное освоение территорий. Сегодня многие представленные на рынке ИЖС проекты часто относятся к старой формации — к периоду, когда еще не было высоких требований к инфраструктуре.

При этом в KASKAD Family выделяют несколько трендов ИЖС:

• Средняя площадь дома сокращается;

• Уменьшается площадь земельного участка;

• Одноэтажные дома заменяют двухэтажные;

• Отделка white box становится все более востребованной.

Серикгалий Мукатаев (на фото) дал комментарии о реестре типовых проектов индивидуальных жилых домов.

«Хорошо, что ДОМ.РФ начал писать стандарты развития ИЖС, так как мы должны говорить не только о планировках, как принято сейчас, — полагает специалист. — Также важны дорожно-транспортная сеть, минимальные размеры земельных участков и другие характеристики ИЖС». Однако сказать о массовом применении рекомендаций нельзя, посетовал Мукатаев.

«Например, наша компания “Специализированный застройщик М–Левел” строит в Оренбурге и Московской области, и подходы к строительству в этих регионах абсолютно разные, — привел пример он. — В Москве 80 кв. м будут считаться продуктом эконом-класса. Там мы строим дома по более европейской модели — только с отделкой под ключ, со встроенными кухнями, санузлами и гардеробными», — так объяснил специфику реалий российского рынка Мукатаев.

Также он отметил, что из представленных примеров американский стиль более актуален для нашей страны из-за схожести масштабов, как по территории, так и по количеству членов семьи.

Кристина Яковенко присоединилась к мнению Серикгалия Мукатаева, заявив, что предложенные стандарты пока далеки от практики. Она рассказала, что в девелоперской группе Хрустальный предпринимали попытку рассчитать собственные проекты по стандарту, и оказалось, что для застройщиков далеко не все предложенные решения будут экономически целесообразны.

«Стандарт комплексного развития территорий — источник хороших идей для застройщиков, но он не является руководством к практическому применению, поскольку не до конца адаптирован для России, — объяснил Кирилл Холопик. — Большинство примеров — иностранные, хотя в наших регионах можно найти множество примеров, которые можно внести в этот документ».

В рамках эфира эксперты ответили на вопросы зрителей, которые касались финансирования социальной инфраструктуры при комплексной застройке ИЖС, маржинальности подобных проектов, ценообразования на старте продаж и других аспектов строительства в данной сегменте.

Екатерина Коган сообщила, что KASKAD Family в строительстве ИЖС закладывает маржинальность от 15% до 20%. Кристина Яковенко сделала акцент на проектном кредитовании, где банки рекомендуют планировать маржинальность на уровне не менее 20%. Серикгалий Мукатаев отметил, что при комплексной застройке высокой маржинальностью считается показатель в 30%, а при точечном девелопменте маржинальность застройщика может достигать 40—50%.

В завершение эфира Кристина Яковенко обратила внимание на проблему требований технической экспертизы к мультиформатной малоэтажной застройке.

«Техническая экспертиза одинакова как для двухэтажных домов, так и для домов высотностью более 10 этажей, — напомнила она. — Получается, что такие требования распространяются и на загородные форматы МКД, при этом они часто являются избыточными, — обозначила проблематику эксперт. — Как только мы стали подконтрольны стройнадзору, себестоимость строительства увеличилась почти в два раза, и нам пришлось изменить практически все форматы домов. У нас появились лифты, зоны с подпором воздуха и дымоудаления для эвакуации инвалидов со второго этажа, хотя логичнее эвакуировать инвалидов с балкона», — пояснила топ-менеджер.

Яковенко сообщила, что раньше девелоперская группа Хрустальный продавала объекты недвижимости по 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас цена составляет 110 тыс., при этом из-за возросшей себестоимости дешевле компания реализовывать объекты не может. 

«Да, увеличилась комфортность и безопасность жилья, но стоило ли оно того? — задала риторический вопрос представитель девелоперской компании и сама же на него ответила: — Развивая загород и мультиформатные объекты недвижимости, необходимо соблюдать разумность с точки зрения законодательства и требований стройнадзора. Надеюсь, мы сможем повлиять на законодательство, и требования станут более адекватными для реалий малоэтажного загородного строительства», — резюмировала она.

Этот выпуск стал заключительным для проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ». За время его работы было проведено 23 прямых эфира — каждый вторник эксперты рынка недвижимости встречались онлайн, чтобы обсудить актуальные вопросы, поделиться удачными кейсами и ответить на вопросы зрителей.

В проекте приняли участие более 150 ведущих застройщиков (в том числе из ТОП-10 по объемам строительства России), а также представители Сбера, ДОМ.РФ, GMK и других ключевых компаний.

Записи каждого эфира просматривали до 6 тыс. специалистов строительной отрасли, что является успехом для узкого профессионального видеопроекта. Впрочем, закрывая «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ», организаторы уже планируют запуск новых проектов. Так что зрителей ждут другие форматы и не менее качественный контент из первых рук от ведущих специалистов отрасли.

Посмотреть последний и все предыдущие выпуски «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» можно по ссылке. Подпишитесь на ютуб-канал, чтобы не пропустить анонсы новых проектов.

Другие публикации по теме:

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ 

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах: мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»