Сборник статей издан Клубом инвесторов Москвы. В нем автор обобщил уникальные и типичные отраслевые практики последних лет, дал свои рекомендации по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства, управлению недвижимостью, а также привел примеры воплощения в российской действительности знаменитых законов Мэрфи. 

Труд в объеме около 200 страниц носит название «Девелопмент недвижимости: долевое строительство и другие вопросы» и охватывает все актуальные аспекты реформирования отрасли в 2018—2019 гг.

В работу видного представителя девелоперского сообщества и отраслевой науки, вошли подробные аналитические выкладки. С тезисным изложением ряда из них заместитель генерального директора компании MR Group (18-е место в ТОП застройщиков РФ, 6-е место по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото) не раз выступал на площадке портала ЕРЗ.

Например, ученый и практик в одном лице, полагает, что поправки в законодательство о долевом строительстве (214-ФЗ), вводящие нормы проектного финансирования и расчета с застройщиком через эскроу-счета для защиты дольщиков, не совсем отвечают интересам последних. Почему? Потому что дольщики чаще всего страдают не от «долёвки», а от сомнительных способов приобретения жилья — с помощью жилищных сертификатов или вступления в ЖСК, напоминает Андрей Кирсанов.

Поэтому вместо радикальной ликвидации долевого строительства было бы целесообразней ввести категорию специализированных застройщиков, которые смогли бы использовать средства дольщиков на определенные цели, считает автор книги.

В то же время он признает, что плюсом проектного финансирования (в российском варианте) является наличие одного профессионального кредитора в лице банка.

Фото: www.infokanal55.ru

А вот минусом, по его мнению, является большая вероятность высоких кредитных ставок и недопуск застройщика к деньгам на счетах эскроу в процессе возведения объекта, а также более жесткая, чем раньше, подконтрольность застройщика региональным надзорным органам и сковывающая его оперативную деятельность подотчетность банку-кредитору. 

Условием для безболезненного перехода к проектному финансированию, считает Кирсанов, могло бы стать снижение кредитных ставок до уровня рентабельности при прежней схеме долевого финансирования.

Другая рекомендация ученого законодателю — установить в отрасли долгосрочные правила, чтобы застройщики могли спокойно создавать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на протяжении нескольких лет (особенно если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территорий).

Также Андрей Кирсанов в своей книге доказывает, что не следует при оценке способности застройщика к эффективному жилищному строительству делать акцент на размерах собственных средств застройщика.

«Ни уставный капитал, ни собственные средства застройщика не обеспечивают защиту прав дольщиков, они лишь свидетельствуют о намерениях лиц, создавших юридическое лицо для осуществления инвестиционно-строительной деятельности», — подчеркивает эксперт. 

Помимо этого в сборнике ученого-девелопера нашел отражение анализ зарубежного опыта финансирования жилищного строительства. В частности, Кирсанов предлагает использовать опыт Германии, предусматривающий возможность поэтапного расходования застройщиком денежных средств дольщиков, размещенных в банке.

Что касается структуры книги, то она включает разделы, посвященные законодательству о долевом строительстве, российской правоприменительной практике комплексного освоения территорий (КОТ), возведения социальных объектов, государственной регистрации недвижимости, противодействия самострою и приватизации различных категорий объектов недвижимости.

Особую оригинальность и некий шарм работе придает ее последний раздел, адресованный читателям, не лишенным чувства юмора и философского отношения к жизни. Раздел называется «Юридическая мэрфология» и посвящен краткому описанию отечественных юридических практик, в которых находят проявление знаменитые законы Мэрфи. Они, как известно, сводятся к шутливому принципу «все, что может пойти не так, в итоге и пойдет не так» (англ. вар.: аnything that can go wrong will go wrong).

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

О том, что ждет рынок кредитования, как он будет адаптироваться к завершению массовой льготной ипотеки и как предпочитают сберегать россияне, ТАСС рассказал первый зампред правления Сбербанка Кирилл Царев.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Говоря об эффекте от изменения условий госпрограмм, заместитель председателя правления Сбербанка отметил, что окончательные выводы можно будет делать где-то через месяц-полтора, хотя и сейчас каких-то драматических изменений не наблюдается. По его словам, уменьшение объемов выдачи было ожидаемым.

Что касается сроков восстановления баланса спроса и предложения, то это зависит от макроэкономических факторов и от планов регулятора по дальнейшему охлаждению рынка.

Кирилл Царев (на фото ниже) отметил важную роль региональных программ поддержки строительства и приобретения жилья, а также сделал вывод о некотором сокращении в июле ценового разрыва между «первичкой» и «вторичкой» на фоне снижения цен на новостройки на 1,8%, а на готовое жилье — на 0,4%.

Он предположил продолжение коррекции цен в ближайшие месяцы.

Фото: sberbank.ru

По итогам 2024 года банкир ожидает снижения объема выдач на 30% и в Сбере, и по рынку в целом в годовом выражении. Сложнее, по его мнению, прогнозировать размер портфеля, поскольку меняется платежное поведение клиентов, сокращается количество досрочных погашений ипотеки. При этом он отметил высокую платежную дисциплину заемщиков в этом сегменте.

Рассуждая о решении банков о приостановке принятия заявок на ипотечные кредиты, Царев напомнил про требования регулятора к банкам с точки зрения резервов, макропруденциальных мер и т. д.

«По сути, для банков каждое повышение требований ЦБ к нормативам и капиталу по ипотеке приводит к тому, что стимулы кредитных организаций участвовать в этом проекте снижаются», — признал он и добавил, что по целому ряду условий у некоторых банков уже действуют очень жесткие параметры.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Кирилл Царев пояснил, что существуют потенциальные риски еще большего замедления ипотеки не столько из-за регулирования ставки, сколько в связи с требованиями Банка России. Поэтому возможно существенное снижение процента одобрений по ипотечным заявкам рядом банков.

Говоря о политике Сбера, Царев рассказал, что на сегодняшний день крупнейший банк страны с госучастием проводит оценку целесообразности ипотеки с плавающей ставкой или возможности ее понижения и изучает, насколько такой продукт будет соответствовать реальным потребностям клиентов. 

В целом, считает зампред правления, рынок кредитования продолжит работу в сложных условиях, учитывая высокую ставку и новые меры регулятора. Однако потребность в заемных средствах у граждан сохраняется, и спрос на кредиты остается на стабильно высоком уровне.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Тем не менее в сентябре, с учетом введения с начала месяца дополнительных мер ЦБ по сдерживанию роста кредитования, в банке прогнозируют продолжение тренда на снижение выдач.

На этом фоне, отметил эксперт, растет спрос клиентов на вклады.

«За последние три месяца портфель срочных вкладов и накопительных счетов Сбера вырос на 1,5 трлн руб. — подчеркнул он и уточнил: — Самый популярный срок открытия вклада за последнее время составляет девять месяцев — 44% вкладов открываются на такой срок, второй по популярности срок — три месяца (22%)».

В целом, резюмировал Кирилл Царев, макроэкономическая модель с подъемом ключевой ставки ЦБ, при которой растут сберегательные настроения, работает. Позитивным сигналом он назвал и рост доходов населения, но это же подогревает и инфляцию. Так что при текущем росте ставок уровень роста потребительского кредитования, по его словам, сопоставим с приростом вкладов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

Сбербанк: девелоперы сократили спрос на кредиты для новых проектов

Объем ипотечного кредитования в Сбербанке в июле сократился вдвое

ВТБ: снижения ставок по ипотеке можно ожидать не ранее второго полугодия следующего года

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой

Эксперты: к середине 2024 года доля новостроек в ипотеке Сбера выросла до рекордных 49%

В июне Сбер выдал рекордный объем ипотечного кредитования

Сбер сохранит ипотечную ставку 8% для клиентов всех российских застройщиков

Эксперты: в мае Сбер установил новый рекорд по выдаче ипотечных кредитов на рынке новостроек

Сбербанк запустил новый кредит для подрядчиков ИЖС

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: Сбер вернул себе лидерство на рынке ипотечного кредитования