В 2017 году в Новосибирске было построено свыше 1 млн кв. м жилья. Дальнейшие перспективы сибирской столицы в этой сфере для портала ЕРЗ комментируют руководители ведущих девелоперских компаний региона Игорь Белокобыльский и Михаил Ансимов.

Фото: www. montazhnik02.ru

На недавнем заседании президиума мэрии Новосибирска были подведены итоги работы городского строительного комплекса в 2017 году. По данным мэрии в прошлом году в Новосибирске было построено 1,04 млн кв. м жилья, введено в эксплуатацию 17,7 тыс. квартир. Это четвертый показатель среди российских городов, включая обе столицы.

Однако запланированных на 2017 год показателей достигнуть не удалось. Как сообщил начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Анатолий Мотыга, с 2015 года жилых объектов вводится в эксплуатацию больше, чем выдается разрешений на строительство, вследствие чего наблюдается снижение общего объема строящихся объектов. По сравнению с 2016 годом объемы строительства сократились почти на треть, показатели отрасли фактически вернулись к уровню пятилетней давности.  При этом компании теперь гораздо реже берут земельные участки на перспективу.

Обсуждение итогов 2017 г. в мэрии г. Новосибирска                        Фото: www.gk-strizhi.ru

По прогнозам специалистов мэрии, в ближайшие годы может обостриться проблема обманутых дольщиков. По примерным оценкам, на окончательное решение этой проблемы требуется около 6 млрд руб. В то же время, есть риск появления новой волны обманутых дольщиков.

Несмотря на все эти проблемы, городские власти на 2018 год поставили задачу сохранить ввод жилья в объеме более 1 млн кв. м.

Портал ЕРЗ попросил прокомментировать ситуацию руководителей ведущих девелоперских компаний Новосибирска — генерального директора ГК «Стрижи» (4-е место в ТОП региона по объему текущего строительства, 4-е место по объему ввода жилья в 2017 году) Игоря БЕЛОКОБЫЛЬСКОГО и директора компании «Брусника» в Новосибирске, представленной на рынке под брендом «Сибакадемстрой» (1-е место в ТОП региона по объему текущего строительства, 1-е место* в ТОП региона по вводу жилья в 2017 году), депутата Совета депутатов г. Новосибирска Михаила АНСИМОВА.

ЕРЗ: Как бы Вы прокомментировали итоги года для Новосибирска в целом и для Вашей компании в частности? За счет чего можно обеспечить дальнейший ввод жилья в Новосибирске в объемах более 1 млн кв. м в год, как планирует мэрия?

Игорь Белокобыльский (на фото): Безусловно, миллион квадратных метров в год — это неплохой уровень. Но в итогах года важен не объем, а направление тренда, а также скорость, с которой он реализуется. Так вот, направление тренда 2017 года — падение, близкое к вертикальному. В принципе, было время, когда миллионом квадратных метров гордились. Еще несколько лет тому назад мы считали это вполне нормальным уровнем. Но этот объем был заложен еще в докризисные годы, причем не столько в площадках, сколько в решениях.

Поэтому в данном вопросе нужно смотреть не на сумму, а на тренд. А тренд такой, что с полутора миллионов мы скатились на миллион. Это критический угол. Я не хочу быть кликушей, но мне кажется, что рынок Новосибирска сейчас находится в неуправляемом падении. Я совершенно точно уверен, что ни о каком миллионе в 2018 году в городе Новосибирске без подрисовок мэрия не может даже мечтать. Не будет этих цифр и близко.

На фоне общего падения ГК «Стрижи» продемонстрировала рост выручки в размере 12% за год. Компания своим результатами довольна, абсолютно все обязательства мы выполнили в срок, что в Российской Федерации, оказывается, уже становится редкостью. Более того, «Стрижи» заняли третье место по вводу в эксплуатацию жилья в г. Новосибирске. Причем в тот год, когда у нас объективно стало меньше объемов, чем годом ранее. Плюс мы запустили ряд новых проектов. В принципе, компания живет планово. И я удовлетворен итогами нашей работы за год.

Михаил Ансимов (на фото): За прошедший год «Брусника» в Новосибирске построила и ввела 8 домов общей площадью 80 тыс. кв. м. Такой темп соответствует нашей регулярной производственной программе. Мы планируем поддержать стабильный ритм по вводу и в 2018 году. Этот подход позволяет нам делать современные градостроительные концепции, улучшать качество и запускать новые проекты. 

ЕРЗ: Каково Ваше видение ситуации со снижением общего объема строительства? Что лежит в основе такого положения и каким Вам видится выход из него?

Игорь Белокобыльский: Есть несколько факторов, которые в данном случае попали в резонанс, каждый из них неприятен, но не фатален, а вот их сумма приведет к тектоническому сдвигу.

Фактор первый — произошел естественный кризис перепроизводства. Это нормальная ситуация, он происходит периодически. Штука болезненная, но выходят из нее с небольшими потрясениями. Так вот, в период этого кризиса перепроизводства, после очень бурного роста рынка на протяжении 7—8 лет, должна была произойти коррекция. Она и произошла — это нормальная ситуация.

Но на нее наложились популистские игры некомпетентных законодателей, целью которых было отдекларировать наведение порядка на рынке привлечения денежных средств населения. Но так как законодатели, разрабатывающие нормативные акты, далеки от реалий рынка и недостаточно дальновидны для того, чтобы решать процесс обдуманно, они налепили правил игры, которые приведут к тому, что вот этому естественному падению будет предано ускорение. И то, что происходит в Новосибирске и области, — это часть общефедерального тренда.

То есть должна была произойти естественная коррекция, она произошла, в этом ничего фатального и страшного нет. Но в этот самый момент законодатели, вместо того чтобы развернуть тренд наверх, дали пинка рынку, и он катится вниз. Катится к резкому снижению объемов — раз, что повлечет, несомненно, повышение цен на рынке — два. Малопонятна при этом позиция ЦБ РФ, который ужесточает правила получения ликвидности игроками рынка и покупателями.

Все это приведет к тому, что обычная, стандартная коррекция, которая должна была произойти, превратится в вертикальное падение, и рынка в тех объемах и по тем ценам, которые были еще 2—3 года назад, мы не увидим больше никогда.

Жилой комплекс «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи», г. Новосибирск 

Что делать? Все, «ледниковый период». Каждый решает свои проблемы самостоятельно. Я не берусь решать проблемы на государственном уровне: у меня нет на это компетенций и полномочий. Я решаю проблемы только на уровне Группы компаний «Стрижи». А на уровне ГК «Стрижи» ответ очень простой: работать, завоевывать рынки, удовлетворять потребителей, внедрять новые подходы и новые решения. В этом я вижу выход для себя.

Ну и те, кому удастся реализовать это, наверное, в обозримом будущем в новом рынке будут востребованы и скорее даже не потеряют, а приобретут от этих изменений.

Микрорайон «Европейский берег», г. Новосибирск    Фото: www.estrus.ru

Михаил Ансимов: В предыдущие годы высокий спрос на жилье стимулировал предложение. Ежегодные показатели по вводу новостроек в Новосибирске росли. Кризис 2015—2016 годов изменил рынок. Покупатели и инвесторы уже не приобретали жилье в таких объемах, как раньше.

Увеличение конкуренции стимулировало переход в строительстве от количественных показателей к качественным. Застройщики сместили фокус на повышение стандартов. Как следствие, уменьшились объемы ввода. В этом нет ничего плохого. На рынке Новосибирска установился баланс спроса и предложения. При больших объемах на город ложится дополнительная нагрузка: нужно успеть построить дороги, коммуникации, школы, детские сады. 

ЕРЗ: Что нужно сделать, чтобы решить в городе проблему обманутых дольщиков?

Игорь Белокобыльский: Проблема ныне существующих обманутых дольщиков в том количестве, которое есть, очень кричащая и животрепещущая. Но в результате действий законодателей обманутых дольщиков будет в разы больше.

Ситуацию разрешать надо, и город это делает. Но даже тех технологий, которые сегодня наработаны в правовом поле Новосибирска, совсем скоро станет недостаточно. Обманутых дольщиков уже в 2018 году в Новосибирске будет в разы больше. Да, нужно говорить о том, как решать эту проблему, но при этом нельзя забывать о том, что она автомасштабируется.

Фото: www.krpress.ru

Михаил Ансимов: В Новосибирске уже есть примеры работы механизмов, которые помогают решать проблему обманутых дольщиков. В нашей практике успешное взаимодействие с мэрией по этому вопросу сложилось в начале строительства микрорайона «Европейский Берег». Мы предоставляли 93 квартиры людям, перед которыми предыдущий застройщик не выполнил свои обязательства. В настоящий момент в мэрии на рассмотрении находится еще одно наше подобное предложение, касающееся объекта по ул. Зыряновская.

Решение таких вопросов возможно только при конструктивном взаимодействии и поддержке со стороны властей по вопросам согласования по выделению земельных участков под строительство, реализации программ льготного подключения, выполнения технических условий ресурсоснабжающих организаций.

ЕРЗ: Какие виды поддержки требуется оказать строительным компаниям, попавшим в тяжелую ситуацию? Как здесь может помочь банковский сектор?

Игорь Белокобыльский: Банковский сектор здесь не может помочь никак. Потому что в нашей стране он формировался как сектор, который специализируется на спекулятивных операциях. Специалистов, способных мыслить инвестиционно, в банках в достаточном количестве попросту нет.

Не надо строительным компаниям, попавшим в тяжелую ситуацию, надеется, что кто-то им поможет. Никто не поможет! Но резервы и ресурсы есть у каждой компании. В принципе, объемы, на которых работают девелоперы, достаточны, и огромное количество резервов, которые раньше не использовались, есть даже у тех, кто лежит при смерти. У любого застройщика под контролем достаточно ресурсов для того, чтобы ситуацию развернуть. Просто нужно испугаться, найти эти ресурсы и реализовать. Это и будет выходом!

Фото: www.lakasfokusz.hu

Михаил Ансимов: Одна из основных проблем строительных компаний, которые не смогли выполнить свои обязательства, — ошибки в управлении. Застройщики не просчитали конечную стоимость проекта, объем спроса. По этим причинам не сбывались прогнозы финансовых моделей реализации проектов.

Банковский сектор помогает инструментом проектного финансирования. Например, Сбербанк предлагает работоспособный механизм кредитования. Но для его использования застройщики должны обладать, как минимум, двумя вещами: достаточным собственным капиталом и финансовой компетенцией менеджмента.

Решение проблем отрасли жилищного строительства лежит в направлении повышения квалификации участников рынка. Требования новых изменений законодательства должны этому способствовать.

* обновленный ТОП застройщиков по объему ввода жилья в эксплуатацию будет опубликован 1 февраля 2018 г.

Другие публикации по теме:

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край

Смена лидеров текущего строительства в регионах. Брусника на первом месте в Новосибирской области

Опубликован предварительный ТОП застройщиков РФ по вводу жилья в 2017 году

Росстат: максимальные объемы ввода жилья за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область

Опубликован предварительный ТОП застройщиков Новосибирской области по вводу жилья в 2017 году

Интерес к новым участкам постепенно снижается. К такому выводу пришли опрошенные «Российской газетой» специалисты.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

По данным консалтингового агентства CORE.XP, в 2024 году по сравнению с 2023-м инвестиции в площадки под жилье выросли в 2,2 раза, до 330 млрд руб. Однако рост фиксировался в первом полугодии, а затем началось снижение.

В 2025 году, прогнозируют эксперты, объем инвестиций в площадки под строительство жилья упадет на 40%. Многие девелоперы накопили существенный земельный банк. Но некоторые из них начали оптимизацию активов и выставляют участки на продажу.

По данным агентства элитной недвижимости NF Group, годовой объем инвестиций в площадки под девелопмент в 2024-м составит 413 млрд руб. (+57% к прошлому году). Это второй результат после инвестиций в офисы.

Фото: kf.expert

Партнер агентства Станислав Бибик (на фото) полагает, что в 2025 году динамика объема инвестиций в недвижимость в целом будет скромнее. Причины тому — высокая ключевая ставка ЦБ и снижение объемов качественного предложения на рынке.

Заместитель гендиректора Российского аукционного дома (РАД) Григорий Начинкин пояснил, что в настоящее время идет закрытие сделок с землей, которые начинались еще до периода кардинального повышения ключевой ставки. А большинство новых сделок, по его словам, начинаются с запроса о предоставлении скидки от 30% до 50% от цены предложения.

Ряд игроков, успевших создать финансовую подушку, уже начинают искать возможности использовать момент покупки с существенным дисконтом.

Замгендиректора РАД считает, что в текущей ситуации можно ожидать увеличения количества сделок с землей в 2025 году, причем львиная доля из них будут либо с большим дисконтом, либо в формате совместного проекта.

Фото из архива Г. Начинкина

«Закредитованные девелоперы будут вынуждены расставаться с землей из-за бремени содержания кредитов, что позволит игрокам с накопленными ресурсами покупать участки с хорошей скидкой», — прогнозирует Григорий Начинкин (на фото).

По его мнению, отсутствие дешевых заемных средств подтолкнет рынок к активизации механизма, когда владелец земли входит в проект с девелопером, а расчеты с ним происходят в виде доли в проекте. Таким образом, количество сделок вырастет, а вот объем инвестиций в денежном выражении, скорее всего, упадет.

Руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина отметила, что ставка кредитования по проектному финансированию после повышения ключевой ставки ЦБ достигла 25%, что сделало будущие девелоперские проекты практически нерентабельными.

По ее словам, рынок замер в ожидании снижения ключевой ставки, девелоперы не готовы покупать крупные земельные участки для строительства жилья в кредит под такие проценты, а приобретение земли за собственные средства встречается только в отношении небольших загородных проектов.

Фото предоставлено пресс-службой VSN Group

При этом Ольга Магилина (на фото) признала, что интерес к купле-продаже земель под девелопмент пока «сохраняется, но это в основном переговоры, неспешный торг с продавцом или изучение участков "на перспективу"». И большинство продавцов готовы к торгу и некоторой коррекции цены вниз.

Эксперт заметила, что крупные девелоперы стали избавляться от излишних участков: за последние месяц-два в продажу вышло почти столько же участков, сколько за три предыдущих квартала. Растет, по ее словам, и количество предложений о возможной продаже девелоперских проектов в различной стадии реализации в состоянии «как есть».

Оценить количество таких предложений сложно, поскольку большинство из них носит полузакрытый характер.

«Пока представляется, что в загородном сегменте таких предложений заметно больше, чем в многоквартирном, но, судя по всему, этот тренд только набирает обороты, и о его масштабах правильнее всего будет судить уже в 2025 году», — уточнила Магилина.

Фото: t.me/mkhusnullin

Между тем проблемы должного использования земельных участков в интересах строительства волнуют федеральные власти.

На недавнем заседании Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) отметил, что с 2020 года в оборот был вовлечено 2 400 федеральных участков на 11 500 га (их градпотенциал составляет свыше 34 млн кв. м), а также более 3 тыс. объектов площадью почти 3 млн кв. м.

«Имущество должно работать, чтобы служить людям и приносить прибыль бизнесу», — сказал Марат Хуснуллин. Вице-премьер напомнил, что в текущем году уже были одобрены решения о включении 800 объектов общей площадью 900 тыс. кв. м, а также свыше 2 тыс. га земли с градпотенциалом более 6 млн кв. м. Это на 1,5 тыс. га больше, чем в 2023 году.

Участники заседания также обсудили передачу ДОМ.РФ ряда федеральных земельных участков и объектов для вовлечения в хозяйственный оборот, в том числе с использованием механизмов КРТ.

Под управление ДОМ.РФ переданы 19 га земли и около 39 тыс. кв. м недвижимости в 19 регионах России. Они будут реализованы на торгах госкомпании под строительство и размещение объектов различного назначения, включая жилье.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

Эксперты: по итогам года объем инвестиций в недвижимость достигнет рекордных 1,1 трлн руб.

Эксперты: стоимость земельных участков в городах за год выросла на 14%

Эксперты ожидают рекорда на рынке ИЖС Московского региона

Информация о 1717 земельных участках содержится в Маркетплейсе земли для строительства на 1 декабря 2024 года

Как сократятся сроки действия ряда решений о предоставлении земли

Новые особенности регулирования земельных отношений в РФ

Марат Хуснуллин — Владимиру Путину: Темпы жилищного строительства будем поддерживать на уровне не менее 100 млн кв. м в год 

Эксперты: жилая недвижимость в структуре инвестиций продолжает оставаться лидером

Эксперты: в Петербургском регионе девелоперы продолжают активно наращивать свои земельные банки

Срок действия решений о предоставлении земли сократится вдвое