Новый всплеск интереса к жилищным накопительным кооперативам: как застройщики адаптируются к дорогой ипотеке
Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) и жилищные строительные кооперативы (ЖСК) могут стать популярной альтернативой ипотеке на период действия высокой ключевой ставки. К такому выводу пришли участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды. Опытом использования ЖНК поделились представители крупного российского девелопера, отметившие, что доля продаж с помощью ЖНК до введения льготной ипотеки в России составляла не менее 30%. Также они сообщили о всплеске интереса к механизму ЖНК со стороны покупателей.
Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»
Об опыте использования ЖНК в рамках еженедельной онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды рассказал директор по продажам Унистрой (г. Екатеринбург) Вадим Герасимов (на фото ниже).
По его словам, Унистрой использует ЖНК с 2014 года. С помощью этого механизма компания продала более 5 тыс. квартир.
Фото из личного архива В. Герасимова
«До того как была введена господдержка по ипотеке, доля продаж через ЖНК составляла не меньше 30%, — сообщил Герасимов и пояснил: — Бывают такие сделки, где человек обменивает квартиру посредством трейд-ин. Кто-то покупает одну, платит, далее перебронирует квартиру побольше».
Сегодня на долю ЖНК приходится 10% от общего объема продаж.
«При этом интерес к кооперативу со стороны покупателей в последнее время интенсивно растет, — поделился эксперт. — В данный момент число пайщиков увеличивается буквально с каждым днем. Мы уже видим, что спрос начинает превышать предложение».
Фото: Ирина Борсученко / Фотобанк Лори
По словам топ-менеджера, основные клиенты ЖНК — это отказники по ипотеке, правоверные мусульмане, военные, пенсионеры и те, кто не может или не хочет официально подтвердить свой доход.
К преимуществам ЖНК эксперт отнес:
• отсутствие необходимости подтверждать доходы;
• рассрочку без процентов на весь срок;
• возможность использования материнского капитала в качестве паевого взноса;
• оформление рассрочки только по паспорту.
Также Герасимов отметил, что средний срок рассрочки составляет 7 лет, однако большинство пайщиков закрывают ее за 3 года 7 месяцев.
Фото из личного архива Р. Шафигуллина
Подробно о приемке приобретенной пайщиком квартиры рассказал директор ЖНК «Жилищные Традиции» Рустам Шафигуллин (на фото).
«Когда мы, оформляя заявление на вступление в кооператив, заключаем соглашение о бронировании, его также подписывает и представитель застройщика, — пояснил Шафигуллин, добавив: — Соответственно, всех пайщиков, так же как и ипотечников, обзванивают, приглашают на осмотр квартиры. Они подписывают акт осмотра, и на основании этого мы готовим в двух экземплярах акт о приеме-передаче квартиры в пользование».
Один экземпляр, как уточняет эксперт, передается в сервисную компанию для заключения договора на ЖКУ, второй остается у пайщика и служит основанием для его вселения в квартиру.
«То есть после внесения первоначального взноса в размере от 20% — 30% пайщик самостоятельно все принимает, заключает договор от своего имени, — подчеркнул Шафигуллин, уточнив: — Мы полностью делегируем от нашего ЖНК все полномочия по этой квартире, он может ее сдавать в аренду, передавать в пользование третьим лицам и т. д. При этом квартира до полной выплаты пая находится в собственности кооператива».
Фото: ЕРЗ.РФ
О еще одном альтернативном ипотеке способе приобретения жилья — ЖСК, а также его отличиях от ЖНК — рассказала заместитель директора подразделения «Жилищно-строительная кооперация» ДОМ.РФ Елена Аксенова (на фото).
По ее словам, ДОМ.РФ предоставляет земельные участки с правом безвозмездного пользования ЖСК, созданным из числа граждан, категории которых определены Правительством РФ. Например, это госслужащие, сотрудники научных центров, вузов, силовых структур, учителя, а также граждане, имеющие трех и более детей.
«Участки передаются ЖСК из земель федеральной собственности и земель, государственная собственность на которые не разграничена, на весь период строительства многоквартирных, частных либо домов блокированной застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, — пояснила Аксенова. — По завершении строительства участники кооператива получают в собственность квартиру или жилой дом с земельным участком под ним».
Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори
Также эксперт отметила, что за счет безвозмездной передачи земли стоимость жилья снижается примерно на 40% относительно рыночной.
К преимуществам ЖСК Аксенова отнесла:
• отсутствие первоначального взноса;
• привлекательную стоимость строительства за счет отсутствия посредников;
• отсутствие процентной ставки.
«С 2012 года при участии ДОМ.РФ участники ЖСК ввели в эксплуатацию 408 тыс. кв. м жилья. За это время обзавелись жильем или улучшили свои жилищные условия более 5 тыс. семей», — сообщила представитель финансового института развития в жилищной сфере.
Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ
Вице-президент Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото) напомнила участникам дискуссии, что такое классический кооператив.
«Кооперативы, которые были в советское время, сегодня в огромном количестве существуют в западных странах, в том числе в Соединенных Штатах, — сказала эксперт и пояснила: — Классический кооператив — это не кооператив, который создается для приобретения отдельных квартир у застройщика. Это юридическое лицо, которое на всем протяжении жизни здания владеет им, а люди на всем протяжении жизни здания являются в нем нанимателями».
Эксперт обратила внимание, что ЖНК — это схема, которая в законодательстве предусмотрена в первую очередь для приобретения готового жилья.
Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори
«Есть законодательные ограничения о том, что не более 20% имущества ЖНК может быть размещено в целях приобретения прав на строящееся жилье», — уточнила спикер.
Развивать эту «историю», по ее словам, нет необходимости.
«Понятно, почему сейчас это все возникает. Сегодня очень высокие ставки. Это просто как временный инструмент, — сказала Полиди и добавила: — Очевидно, что при снижении ключевой ставки ЦБ обычный классический ипотечный кредит в целях приобретения квартиры в собственность для потребителя, конечно, будет предпочтительнее».
Однако и схема ЖНК может применяться, и с ней, по мнению эксперта, не нужно бороться. «В тех случаях, когда она оптимальна, приемлема, такая схема должна применяться, но сама жизнь подтверждает, что ее серьезное масштабирование, на мой взгляд, ограничено», — заключила эксперт.
Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.
Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.
Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли". ИНН: 7706784790
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Госдума выступила с инициативой об обязательной ликвидации жилищных кооперативов
ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям
ЕРЗ-тренды 22 мая в 10.00: «Жилищный кооператив — альтернатива ипотеке?»
Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные
Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир
Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году
Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов
Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков
ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита
ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое
ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании
От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков
