Росреестр разработал законопроект, пересматривающий критерии объекта недвижимого имущества: по мнению ведомства, недвижимость следует рассматривать как трехмерный контур пространства, имеющий физические или проектируемые в строительной документации границы. У экспертов есть вопросы по этому поводу.

Фото: www.yandex.ru 

Публичное обсуждение документа, предусматривающего внесение поправок в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и размещеного на федеральном портале нормативных правовых актов, продлится до 15 апреля.  

Как сказано в пояснительной записке к документу, он нацелен на совершенствование сложившегося гражданского оборота недвижимости через детальное уточнение самого понятия «объект недвижимого имущества» и правового регулирования «в отношении единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи».

В частности, предлагаемые Росреестром поправки оспаривают обоснованность нынешнего основного критерия объекта недвижимого имущества — его неразрывную связь с землей («невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению»).

Фото: www.fidexpo.ru

«Ключевое определение недвижимости — прочная связь с землей — имеет тот недостаток, что подтвердить эту связь документами не всегда можно», — аргументируют свою позицию авторы законопроекта.

Они также видят нелогические нестыковки действующего законодательства в том, что некоторые сооружения (признаваемые им недвижимостью) могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба их назначению (например, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы и др.), а ряд помещений (в частности, квартиры) не имеют непосредственной связи с землей.

Фото: www.pro-dachnikov.com

Кроме того, одни прочно связанные с землей объекты имеют самостоятельную хозяйственную ценность (например, здание завода), а другие могут считаться лишь улучшениями земельного участка (дорожки, заборы, временные, вспомогательные строения и т.п., не требующие получения разрешения на строительство), отмечают разработчики документа.

Фото: www.youtube.com

Ссылаясь на зарубежную правоприменительную практику (гражданское законодательство Великобритании, Швеции, Новой Зеландии, Австралии и других стран) они видят рациональным такой подход, при котором в качестве недвижимой вещи «рассматривается трехмерный контур пространства, имеющий физические или проектируемые в строительной документации границы».

Исходя из этого, в рамках данного законопроекта предлагается считать недвижимостью земельные участки, участки недр, а также расположенные ‎на земле или под ее поверхностью и созданные в результате строительства здания и сооружения, а также здания, сооружения, единые недвижимые комплексы, образованные в результате преобразования других зданий и сооружений.

Фото: www.cefmfg.com

Но когда объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью (забор, например), предлагается считать его движимым имуществом.

По мнению авторов поправок, за вспомогательными постройками следует закрепить статус «улучшений земельного участка или иных объектов недвижимости (например, жилого дома)», а также исключить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), такие объекты, как пляж, грунтовая дорога, плодовый сад и т.п.

Фото: www.en.ppt-online.org

Законопроект также предлагает под едиными недвижимыми комплексами (ЕНК) понимать не связанные технологически между собой в пространстве сооружения, а совокупность объектов недвижимости, время о времени меняющихся и находящихся в собственности одного или нескольких лиц и на одном участке (сама земля в состав ЕНК).   

Упорядочить способы возникновения (исчезновения) объектов недвижимости предлагается следующим образом:

• создание объекта при строительстве;

• образование, изменение объекта при реконструкции, перепланировке, капитальном ремонте путем его раздела, объединения, выдела;

• полная ликвидация объекта при сносе, гибели последнего.

Фото: www.valdvor.ru

Опрошенные «Коммерсантом» эксперты дали неоднозначную оценку поправкам в ГК РФ, предлагаемым авторами законопроекта.

Так, советник практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ Антон Алексеев (на фото) не исключает, что в случае принятия такого закона у государства появится возможность для увеличения налогооблагаемой базу при исчислении налога на недвижимость.

Фото: www.online.statut.ru

А руководителя направления практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner Russia Максима Попова (на фото) смущает, что законопроектом исключается основной признак зданий и сооружений (их прочная связь с землей), вместо чего предлагается определение движимого имущества.

«Что же тогда дополнительно определяет недвижимость?» — задается вопросом эксперт.

Фото: www.aizo-67.ru

Ведущий юрист практики недвижимости Crowe CRS Евгений Кравченко, напротив, видит в документе (в случае его принятия в качестве закона) надежную правовую базу для определения объекта недвижимости.

Он исходит из следующих критериев, имелись ли разрешения на строительство до строительства объекта и вводился ли он в эксплуатацию после.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

С 1 марта работы по установлению границ населенных пунктов и ЗОУИТ необходимо лицензировать

Изменения в сфере земли и недвижимости за IV квартал 2021 года

Как избежать нарушений земельного законодательства

Сроки установления ЗОУИТ продлены

Росреестр разработал новую форму технического плана

2022-й: ИЖС на сельхозземлях и аварийные дома в ЕГРН

С начала 2024 года чаще всего в Банке ДОМ.РФ ипотеку по рыночным программам брали жители Москвы (объем кредитования — около 2 млрд руб.), Подмосковья (700 млн руб.), Самарской области (более 400 млн руб.), Санкт-Петербурга (более 400 млн руб.) и Новосибирской области (400 млн руб.), сообщили порталу ЕРЗ.РФ в пресс-службе кредитного учреждения.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Кроме упомянутых регионов значительный объем оформленных кредитов на покупку жилья зафиксирован также в Приморском и Красноярском краях, Воронежской, Нижегородской и Свердловской областях.

Общий объем выданных ипотечных кредитов в январе — июле составил более 8 млрд руб. В 57% случаев заемщики брали кредит на покупку готовых объектов (против 65% в прошлом году), в остальных — на строящуюся недвижимость.

Чаще всего (72%) ипотеку использовали для покупки квартир (в прошлом году было 66%), жилые дома заняли 14% (против 16% в прошлом году), апартаменты — 10% (против 8% годом ранее), машино-места — 3% (прошлогодний показатель — 9%).

Заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков (на фото ниже) отметил изменение предпочтений клиентов, выбирающих рыночные ипотечные продукты, по типу покупаемой недвижимости.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

«В июле, например, впервые с начала года спрос в рамках кредитования без господдержки сместился в пользу новостроек», — уточнил топ-менеджер и добавил, что объем кредитования «первички» вырос на четверть относительно июня.

По словам Косякова, в банке ожидают сохранения данной тенденции на фоне изменения условий действующих ипотечных госпрограмм.

По рыночным программам ставки выше, чем по ипотеке с господдержкой, но при этом можно взять кредит на большую сумму — до 50 млн руб. при меньшем первоначальном взносе (от 15%).

В банке напомнили, что при покупке жилья доступны дополнительные меры поддержки: единовременные выплаты, налоговые вычеты и материнский капитал, который можно использовать как для оплаты первоначального взноса, так и для погашения кредита.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ не нравится такой банковский инструмент, как покупка сниженной ставки по кредиту

Эксперты: ипотека с субсидированием от застройщиков скоро станет дорогой и недоступной

Эксперты объяснили, почему в Москве перестали расти скидки при продаже готового жилья

Эксперты: говорить об ипотечной зиме сейчас рано

Эксперты: льготные программы ряда застройщиков могут привести к банкротству заемщиков

Эксперты: число сделок на рынке столичных новостроек за месяц сократилось на 55%

Эксперты: после отмены льготной ипотеки спрос на жилье в Москве просел на 35%

ДОМ.РФ: ставка по ипотеке на новостройки в России достигла рекордного уровня

Эксперты: средний размер первоначального взноса по ипотеке в Банке ДОМ.РФ увеличился до 37%

Эксперты: 15% россиян выплачивают ипотечный кредит, и почти каждый пятый из них планирует закрыть ипотеку в ближайшие три года