На одном из порталов правовой информации опубликован «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022.

Фото: www.inserprud.ru

Обзор подготовлен по результатам изучения и обобщения судебной практики Верховным Судом РФ (ВС РФ), в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанных с самовольным строительством.

Всего в обзоре рассмотрено 31 дело. Все дела разделены на три раздела:

• вопросы применения материального права (п.п. 1—24);

• вопросы применения норм процессуального законодательства (п.п. 25—28);

• вопросы, связанные с исполнением решения о сносе или проведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (п.п. 29—31).

В обзоре определены и сформулированы следующие правовые позиции:

• Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

• К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка (ЗУ), на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

• Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

• Правообладатель ЗУ, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Фото: www.rosotkat.ru

• Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме (МКД), влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

• Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием ЗУ, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

• Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

• Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

• Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

• Возведение строения на ЗУ, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

• При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

• Требование о сносе самовольной постройки, возведенной на ЗУ, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате ЗУ.

• Каждый из супругов наделен правом обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости.

Фото: www.yugopolis.ru

• К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

• При истечении срока исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения ЗУ срок исковой давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом ЗУ ответчиком, также считается истекшим.

• Исковая давность не распространяется на требование собственника ЗУ о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

• Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником — арендодателем ЗУ, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

• Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

• Размещение части самовольной постройки на ЗУ, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

• Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном ЗУ, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

• Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации, рассматривается только в судебном порядке.

Фото: www.respectrb.ru

• В случае когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит.

• Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью МКД, не может быть принято органом местного самоуправления.

• Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.

• Лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

• Суд не вправе отказать в иске ввиду неправильного указания истцом норм права. Правоотношения, из которых возник спор, и нормы права, подлежащие применению, определяются судом при разрешении спора.

• Судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему ЗУ, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

Фото: www.amgkh.ru

• Утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных ст. 222 ГК РФ.

• Принудительное исполнение решения суда о сносе самовольной постройки в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем с применением инструментов принудительного исполнения судебных актов, предусмотренных ст. 107 229-ФЗ.

• Если принудительное исполнение решения суда о сносе строения невозможно ввиду постоянного в нем проживания и регистрации лица, не являющегося стороной исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель обязан окончить исполнительное производство и вернуть взыскателю исполнительный лист.

• В удовлетворении иска об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов может быть отказано, если ответчиком по истечении срока, установленного решением суда, принимаются необходимые и достаточные меры для сноса самовольной постройки.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации 

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Постановления Правительства РФ, регулирующие КРТ, привели в соответствие с Градостроительным кодексом

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

В Сочи застройщица попыталась при помощи самосвалов воспрепятствовать сносу многоквартирного самостроя

В Москве увеличены штрафы за самострой

Минстрой не против легализации самостроев — при условии, что такие дома безопасны для проживания

ЕРЗ.РФ представил результаты седьмого исследования ключевых проблем в деятельности застройщиков многоквартирных домов, проводящегося регулярно с 2019 года. В опросе приняли участие более 300 девелоперских компаний России.

Фото: ЕРЗ.РФ

Изменение структуры основных вызовов

Тема «Сложность долгосрочного планирования» впервые за шесть лет исследования возглавила рейтинг проблем отрасли. В феврале и сентябре 2024 года она занимала третью и вторую позиции соответственно.

Мониторинг проблем №1 в строительстве (2019—2025 гг.)

Источник: ЕРЗ.РФ

Вторую позицию в ряду главных проблем отрасли с сентября 2024 года сохранило «Падение спроса на новостройки». В тройку ключевых вызовов отрасли также вошла «Сложность или стоимость банковского кредитования девелоперов» (рост — с 6-го на 3-е место с сентября 2024 года).

Источник: ЕРЗ.РФ

Как отметил президент Национального объединения застройщиков (НОЗА) Леонид Казинец (на фото ниже), влияние макроэкономических факторов на деятельность застройщиков значительно усилилось, что требует от компаний большей гибкости и новых подходов к планированию.

Фото: ЕРЗ.РФ

«Несмотря на сложности, мы видим, что отрасль демонстрирует устойчивость и способность находить решения в меняющихся условиях, — подчеркнул Леонид Казинец, добавив: — У нас есть все основания полагать, что совместными усилиями бизнеса и государства мы преодолеем текущие вызовы».

Низкий спрос

Согласно исследованию, главными причинами снижения спроса на новостройки являются «Рост рыночных ставок ипотеки» (1-е место) и «Сокращение льготных программ ипотеки» (2-е место).

Источник: ЕРЗ.РФ

Сложность банковского кредитования

По мнению девелоперов, наиболее чувствительным вопросом банковского кредитования является стоимость проектного финансирования.

На втором месте остаются необоснованно высокие комиссии при проектном финансировании, а на третьем — навязываемые банками дополнительные услуги при ПФ.

Источник: ЕРЗ.РФ

«Исследование показало, что фактически основной проблемой отрасли является затянувшийся период высокой ключевой ставки, который вызвал как невозможность долгосрочного планирования, так и падение спроса», — отметил руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже).

Фото: ЕРЗ.РФ

В ТОП-5 основных проблем также вошли «Рост себестоимости» и «Избыточная сложность, длительность или стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения».

По мнению застройщиков, увеличение себестоимости строительства обусловлено, прежде всего, удорожанием рабочей силы и повышением цен на строительные материалы.

Источник: ЕРЗ.РФ

Среди строительных материалов, по мнению застройщиков, наиболее ощутимо выросли цены на фасадную облицовку, витражи и двери, лифты и фасадные утеплители.

Источник: ЕРЗ.РФ

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В нынешнем году запуск новых проектов в России может сократиться на треть — до 35 млн кв. м

Эксперты предвидят спад предложения в Подмосковье, но дефицит маловероятен

Доля новостроек в объеме выданной ипотеки остается рекордно высокой

На РСН–2025 обсудили перспективы стройотрасли и проблему «потребительского экстремизма»

У застройщиков прибавилось проблем с продажей жилья в новостройках

ЕРЗ.РФ запускает исследование проблем застройщиков МКД

Январские показатели спроса на жилье в Москве заметно выросли несмотря на проблемы ипотечного рынка

Эксперты: власти Москвы наконец-то решили проблему апартаментов

Эксперт: по итогам года потребление металла в России может снизиться на 5% — 7%, в том числе из-за проблем строительной отрасли

С падением выдачи ипотеки начал снижаться и спрос на проектное финансирование

ЕРЗ-тренды: В 2025 году системных рисков для застройщиков нет