Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством
На одном из порталов правовой информации опубликован «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022.
Фото: www.inserprud.ru
Обзор подготовлен по результатам изучения и обобщения судебной практики Верховным Судом РФ (ВС РФ), в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанных с самовольным строительством.
Всего в обзоре рассмотрено 31 дело. Все дела разделены на три раздела:
•вопросы применения материального права (п.п. 1—24);
• вопросы применения норм процессуального законодательства (п.п. 25—28);
• вопросы, связанные с исполнением решения о сносе или проведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (п.п. 29—31).
В обзоре определены и сформулированы следующие правовые позиции:
• Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
• К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка (ЗУ), на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.
• Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.
• Правообладатель ЗУ, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Фото: www.rosotkat.ru
• Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме (МКД), влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.
• Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием ЗУ, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
• Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
• Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
Фото: www.spb-sovetnik.ru
• Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
• Возведение строения на ЗУ, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.
• При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.
• Требование о сносе самовольной постройки, возведенной на ЗУ, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате ЗУ.
• Каждый из супругов наделен правом обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости.
Фото: www.yugopolis.ru
• К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.
• При истечении срока исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения ЗУ срок исковой давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом ЗУ ответчиком, также считается истекшим.
• Исковая давность не распространяется на требование собственника ЗУ о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.
• Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником — арендодателем ЗУ, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.
• Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.
• Размещение части самовольной постройки на ЗУ, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.
• Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном ЗУ, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.
• Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации, рассматривается только в судебном порядке.
Фото: www.respectrb.ru
• В случае когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит.
• Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью МКД, не может быть принято органом местного самоуправления.
• Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.
• Лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
• Суд не вправе отказать в иске ввиду неправильного указания истцом норм права. Правоотношения, из которых возник спор, и нормы права, подлежащие применению, определяются судом при разрешении спора.
• Судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему ЗУ, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.
Фото: www.amgkh.ru
• Утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных ст. 222 ГК РФ.
• Принудительное исполнение решения суда о сносе самовольной постройки в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем с применением инструментов принудительного исполнения судебных актов, предусмотренных ст. 107 229-ФЗ.
• Если принудительное исполнение решения суда о сносе строения невозможно ввиду постоянного в нем проживания и регистрации лица, не являющегося стороной исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель обязан окончить исполнительное производство и вернуть взыскателю исполнительный лист.
• В удовлетворении иска об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов может быть отказано, если ответчиком по истечении срока, установленного решением суда, принимаются необходимые и достаточные меры для сноса самовольной постройки.
В октябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 5,5% больше МКД, чем годом ранее (графики)
В октябре 2024 года на рынок выведено 590 объектов от 244 застройщиков. Это 94,5 тыс. квартир совокупной площадью 4,71 млн м².
По сравнению с октябрем 2023 года количество выведенных на рынок новых объектов увеличилось на 5,5%, а относительно сентября оно выросло на 23%.
С начала года на рынок выведено 4 953 объекта (на 20,7% больше, чем за аналогичный период 2023 года), или 820,3 тыс. квартир совокупной площадью 40,25 млн м².
В среднем с начала 2024 года на рынок ежедневно выводилось 2 690 квартир как и в 2023 году. При сохранении таких же темпов всего за год на рынок будет выведено 985 тыс. квартир.
Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с октябрем 2023 года уменьшилась на 9,5%.
Больше всего объектов за месяц выведено в Новосибирской области (102 объекта), Краснодарском крае (63 объекта) и Московской области (27 объектов). По площади новых объектов лидируют Москва (0,62 млн м²), Красноярский край (0,36 млн м²) и Краснодарский край (0,35 млн м²).
Регион
Домов
Квартир
Площадь, м²
Москва
20
11 357
618 479
Красноярский край
17
6 691
355 582
Краснодарский край
63
8 266
350 893
Московская область
27
8 033
337 388
Республика Башкортостан
14
5 037
238 864
Тюменская область
15
4 743
230 350
Ленинградская область
13
4 615
209 068
Республика Дагестан
16
2 950
156 032
Свердловская область
11
2 901
145 276
Республика Татарстан
21
2 730
134 981
Пензенская область
5
2 172
104 977
Республика Крым
11
1 853
100 591
Воронежская область
6
1 930
89 043
Республика Бурятия
11
1 525
86 773
Новосибирская область
102
1 787
86 620
Нижегородская область
12
1 464
74 686
Челябинская область
16
1 426
72 806
Приморский край
13
1 384
65 111
Пермский край
4
1 319
64 825
Курганская область
7
1 248
61 126
Курская область
3
1 106
58 462
Ростовская область
8
1 093
58 052
Чувашская Республика
7
986
56 712
Смоленская область
8
854
50 681
Калининградская область
8
779
42 774
Кировская область
5
722
41 326
Донецкая Народная Республика
7
881
40 877
Чеченская Республика
4
681
38 648
Астраханская область
4
728
37 250
Самарская область
4
659
35 703
Ханты-Мансийский АО — Югра
4
556
33 051
Тульская область
2
510
32 894
Архангельская область
4
661
32 447
Ивановская область
7
450
31 152
Иркутская область
5
564
31 014
Кемеровская область
3
599
28 642
Республика Северная Осетия — Алания
6
457
28 171
Республика Саха (Якутия)
3
720
27 950
Томская область
3
513
26 112
Хабаровский край
1
413
25 227
Тамбовская область
4
583
25 214
Республика Карелия
3
519
25 206
Республика Марий Эл
4
388
24 099
Оренбургская область
26
521
23 998
Омская область
1
364
21 801
Волгоградская область
3
470
21 335
Камчатский край
2
285
19 797
Владимирская область
1
333
18 466
Мурманская область
1
310
15 019
Забайкальский край
1
290
13 862
Орловская область
2
230
13 251
Удмуртская Республика
1
265
12 495
Псковская область
2
281
12 382
Рязанская область
1
250
12 272
Брянская область
1
290
11 826
Ставропольский край
4
224
11 340
Санкт-Петербург
1
181
11 170
Республика Мордовия
2
180
10 612
Калужская область
1
132
8 551
Ярославская область
2
150
8 477
Ульяновская область
1
189
8 444
Республика Коми
1
84
5 979
Карачаево-Черкесская Республика
1
96
5 437
Севастополь
1
72
4 359
Белгородская область
1
78
4 187
Саратовская область
1
55
3 818
Липецкая область
1
76
3 732
Алтайский край
1
78
3 305
Вологодская область
16
51
3 106
Республика Тыва
1
40
1 470
Амурская область
1
20
1 044
Чукотский АО
1
12
243
Итого
590
94 460
4 706 913
Среди идентифицированных застройщиков (групп компаний) больше всего новых объектов на рынок вывели СЗ КМС (42 объекта), СЗ Верное решение (31 объект) и СЗ Капитал Строй (26 объектов). По площади новых объектов лидируют DOGMA (255,61 тыс. м²), ГК Гранель (135,03 тыс. м²) и ГСК Арбан (129,53 тыс. м²).
ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в октябре 2024 года
