На одном из порталов правовой информации опубликован «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022.

Фото: www.inserprud.ru

Обзор подготовлен по результатам изучения и обобщения судебной практики Верховным Судом РФ (ВС РФ), в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанных с самовольным строительством.

Всего в обзоре рассмотрено 31 дело. Все дела разделены на три раздела:

• вопросы применения материального права (п.п. 1—24);

• вопросы применения норм процессуального законодательства (п.п. 25—28);

• вопросы, связанные с исполнением решения о сносе или проведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (п.п. 29—31).

В обзоре определены и сформулированы следующие правовые позиции:

• Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

• К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка (ЗУ), на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

• Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

• Правообладатель ЗУ, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Фото: www.rosotkat.ru

• Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме (МКД), влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

• Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием ЗУ, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

• Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

• Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

• Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

• Возведение строения на ЗУ, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

• При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

• Требование о сносе самовольной постройки, возведенной на ЗУ, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате ЗУ.

• Каждый из супругов наделен правом обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости.

Фото: www.yugopolis.ru

• К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

• При истечении срока исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения ЗУ срок исковой давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом ЗУ ответчиком, также считается истекшим.

• Исковая давность не распространяется на требование собственника ЗУ о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

• Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником — арендодателем ЗУ, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

• Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

• Размещение части самовольной постройки на ЗУ, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

• Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном ЗУ, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

• Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации, рассматривается только в судебном порядке.

Фото: www.respectrb.ru

• В случае когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит.

• Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью МКД, не может быть принято органом местного самоуправления.

• Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.

• Лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

• Суд не вправе отказать в иске ввиду неправильного указания истцом норм права. Правоотношения, из которых возник спор, и нормы права, подлежащие применению, определяются судом при разрешении спора.

• Судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему ЗУ, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

Фото: www.amgkh.ru

• Утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных ст. 222 ГК РФ.

• Принудительное исполнение решения суда о сносе самовольной постройки в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем с применением инструментов принудительного исполнения судебных актов, предусмотренных ст. 107 229-ФЗ.

• Если принудительное исполнение решения суда о сносе строения невозможно ввиду постоянного в нем проживания и регистрации лица, не являющегося стороной исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель обязан окончить исполнительное производство и вернуть взыскателю исполнительный лист.

• В удовлетворении иска об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов может быть отказано, если ответчиком по истечении срока, установленного решением суда, принимаются необходимые и достаточные меры для сноса самовольной постройки.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации 

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Постановления Правительства РФ, регулирующие КРТ, привели в соответствие с Градостроительным кодексом

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

В Сочи застройщица попыталась при помощи самосвалов воспрепятствовать сносу многоквартирного самостроя

В Москве увеличены штрафы за самострой

Минстрой не против легализации самостроев — при условии, что такие дома безопасны для проживания

Госдума приняла в третьем чтении проект Федерального закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Документ, о принятии которого во втором чтении вчера рассказывал портал ЕРЗ.РФ, регулирует отношения, связанные со строительством юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями жилых домов по договорам строительного подряда (ДСП) на земельных участках (ЗУ), принадлежащих гражданам. При этом обязательным условием является размещение заказчиками денежных средств на счетах эскроу.

Строительство таких жилых домов должно осуществляться с использованием домокомплектов или типовой проектной документации. Примерную форму ДСП должен разработать и утвердить Минстрой России.

Договор строительного подряда может включать обязательство заказчика самостоятельно приобрести домокомплект у его производителя. В этом случае ДСП предусматривает порядок передачи заказчиком домокомплекта подрядчику. При этом цена домокомплекта, уплаченная заказчиком его производителю, не включается в цену ДСП.

Спрос на частные дома растет, за 5 месяцев этого года доля кредитов на приобретение и создание индивидуальных жилых домов составила 17,8% в общем объеме ипотеки, отметил, комментируя новый закон, заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин (на фото ниже).

Фото: minstroyrf.gov.ru

«С принятием этого законопроекта у банков появится понятный предмет залога, взять ипотеку по одной из ипотечных программ с государственной поддержкой будет проще, рынок станет цивилизованным, а количество выдач увеличится, — подчеркнул он и добавил: — Вместе с Минпромторгом России мы развиваем индустриальное домостроение в этом сегменте: помимо использования эскроу-счетов мы максимально "обелим" спрос за счет использования типовых проектов и домокомплектов. Это позволит сделать частное домостроение более понятым и для людей, и застройщиков, и банковского сектора».

Кроме того, подрядчик должен раскрыть данные о себе и о реализованных им проектах путем размещения ее в информационной системе. Перечень раскрываемой информации регламентирован принятым законом. Правительство РФ установит порядок и сроки размещения в информационной системе такой информации, документов и сведений.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета — заказчика по договору строительного подряда (депонента) в счет уплаты цены такого договора.

Срок условного депонирования денежных средств на счете эскроу не может более чем на шесть месяцев превышать предусмотренный ДСП срок окончания строительства жилого дома и может быть продлен по заявлению одной из сторон договора.

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Подрядчик получает деньги со счета эскроу в течение не более чем пяти рабочих дней после того, как представит уполномоченному банку сведения о государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом, построенный в соответствии с ДСП. Он должен будет сделать это способом, предусмотренным договором счета эскроу.

Фото: minstroyrf.gov.ru

«Нами разработана значительная нормативно-правовая база, которая направлена на создание механизма применения счетов эскроу при расчетах с организациями, осуществляющими строительство индивидуальных жилых домов по договорам подряда, заключаемым с физическими лицами», — подчеркнул статс-секретарь — заместитель министра строительства и ЖКХ России Юрий Муценек (на фото).

По его словам, принятие законопроекта позволит защитить денежные средства людей от рисков неисполнения подрядчиками обязательств, минимизировать возможность незавершения строительства объекта, повысить доступность создания частных домов, а для бизнеса создаст гарантированный спрос.

«Все это направлено на то, чтобы большее количество семей смогли улучшить свои жилищные условия — это одна из приоритетных задач работы министерства, которая была обозначена национальными целями развития до 2030 года и погружена в новый нацпроект "Инфраструктура для жизни"», — резюмировал чиновник.  

Фото: terem-ermaka.ru

В настоящее время на рассмотрении в Госдуме находится законопроект «О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации».

Этим документом предлагается освободить от налогообложения налогом на добавленную стоимость (НДС) работы подрядчика, выполняемые на основании ДСП, заключенного с физическим лицом в соответствии с принятым Федеральным законом «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».

Принятый закон должен вступить в силу с 1 марта 2025 года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Российские депутаты согласны с Кабинетом министров, что механизм эскроу необходим в ИЖС

Эксперты: более 70 подрядчиков получили кредитные средства на счета эскроу для строительства частных домов

Первый индивидуальный дом с использованием эскроу при подряде построен в России

Сбербанк запустил новый кредит для подрядчиков ИЖС

В России выпущена первая электронная закладная на ИЖС

Сбер запустил ипотеку на ИЖС с эскроу

Какие регионы вышли в лидеры по ипотеке на ИЖС в 2024 году

Эксперты: сумма финансирования проектов ИЖС по договорам подряда с использованием эскроу составит 2 млрд руб.

Эксперты: выдача ипотеки на ИЖС к концу 2026 года увеличится в 13 раз

Банкиры оценили перспективы и риски ипотечного кредитования ИЖС

ДОМ.РФ: объем выдачи ипотеки на ИЖС может вырасти вдвое после расширения механизма эскроу