В Кадастровой палате разъяснили вступившие в силу Правила уведомления правообладателей объектов недвижимости, оказавшихся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), установленных до 4 августа 2018 года.

Фото: www.kvadmetry.ru

Как сообщили «Российской газете» в Кадастровой палате, дома (в том числе многоквартирные), дачи, строения, сооружения, возведенные в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), установленных до 4 августа 2018 года, могут быть снесены или приведены в соответствие с ограничениями использования земельных участков, находящихся в таких зонах.

При этом в ведомстве напомнили, что перечень ЗОУИТ включает в себя 28 видов особых зон, в том числе охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), водоохранные зоны, зоны затопления (подтопления), зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые и зеленые зоны.

Глава XIX 342-ФЗ, вступившего в силу 04.08.2018, установила общее правовое регулирование ЗОУИТ. А Правительство РФ своим Постановлением №588 от 19.05.2019 на днях утвердило Правила уведомления правообладателей объектов недвижимости, а также нанимателей жилых помещений о том, что принадлежащая им недвижимость подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ.

Как пояснила изданию замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова, если недвижимость попала в ЗОУИТ, режим которой из соображений безопасности запрещает или ограничивает нахождение там объектов капстроительства, то информированием собственников и нанимателей должен заниматься правообладатель такой зоны или местные власти.

В этом случае направляется уведомление по почте (или электронной почте). В течение десяти рабочих дней с этого момента аналогичное сообщение должно быть размещено на официальном сайте органа госвласти или местного самоуправления, принявшего решение об установлении зоны, а также в других официальных источниках, например, на страницах районных газет.

Фото: www.ih.domostroynn.ru

А если сносу или реконструкции подлежит многоквартирный дом, то уведомление об этом должно быть размещено и в общедоступных местах: на досках объявлений или на всех подъездах указанного МКД. Если на одном земельном участке, попавшем в границы ЗОУИТ, расположено несколько объектов недвижимости, то для каждого из них требуется высылать отдельное уведомление.

«Разумеется, возможно и вручение уведомления под роспись лично в руки. Необходимо донести до владельцев недвижимости информацию всеми возможными способами», — отмечает Марина Семенова (на фото).

Рассылка уведомлений должна быть произведена в течение шести месяцев со дня вступления в силу постановления правительства. Иными словами до нового года все владельцы недвижимости, которую должны снести или реконструировать, получат соответствующие бумаги.

Фото: www.gazeta.ru

В поступившем уведомлении обязательно должны быть указаны сведения о документе, соответственно которому устанавливается зона с особыми условиями использования территорий, а также сведения о документе, который непосредственно определяет ее режим, а также положения, устанавливающие запреты или ограничения нахождения людей и размещения объектов в границах такой зоны.

Кроме того, уведомление должно содержать сведения и обоснование необходимости сноса объекта недвижимости или приведения его в соответствие указанным ограничениям. Также требуется указание сведений о правообладателе объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, об органах государственной власти или местного самоуправления, обязанных возмещать убытки, связанные со сносом или необходимой реконструкцией жилых и не жилых строений.

Фото: www.gov.spb.ru

Если уведомление публикуется через официальные каналы органов власти и местного самоуправления, а также в общедоступных местах, оно должно быть дополнено перечнем адресов зданий, которые подлежат сносу или параметры которых нужно привести в соответствие.

Земельным кодексом предусмотрено возмещение убытков в связи с установлением или изменением ЗОУИТ. В частности, расширен перечень лиц, которым возмещаются убытки и установлены лица, за счет средств которых они возмещаются, определены особенности расчета убытков с учетом характеристик объекта недвижимости, полностью или частично расположенном в границах ЗОУИТ.

По просьбе портала ЕРЗ принятие новых правил уведомления о сносе объектов, находящихся в границах ЗОУИТ, прокомментировал директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ (на фото).

«Данные уведомления, в соответствии с п. 1 Правил, направляются собственникам объектов, попавших в установленные ЗОУИТ и границы которых установлены до дня официального опубликования 342-ФЗ от 03.08.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.admpos-vanino.ru

При этом встает серьезный вопрос о действенности положений ч. 11 ст. 26 указанного закона, предусматривающих возможность изменения размеров ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков в границах этих зон до 1 января 2022 года, в случае, если Положением о ЗОУИТ, утвержденным Правительством РФ в соответствии со ст. 106 Земельного кодекса РФ (в редакции 342-ФЗ от 03.08.2018), установлены требования к предельным размерам указанной зоны, правила определения ее размера, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в ее границах, отличные от установленных на дату установления ЗОУИТ.

Иными словами, если после утверждения Правительством РФ Положения о конкретной ЗОУИТ изменятся требования к предельным размерам зоны или ограничения использования земельного участка, то возникает логичный вопрос: зачем собственнику по такому предписанию снесли его имущество и выплатили компенсацию, либо выкупили земельный участок, в том числе за счет бюджетных средств?

Интересно, знали ли в Правительстве, когда утверждали указанные Правила, о том, что еще следует утвердить Положения о ЗОУИТ, которые могут менять «правила игры» в установленных зонах до 1 января 2022 года? Ну, понятно, если речь идет о самовольной постройке без разрешительных документов — для этого есть основания. А если объект официально введен в эксплуатацию?

Складывается впечатление, что положения 342-ФЗ слишком трудны для понимания чиновников. Чего стоит, например, вакханалия «на местах» по принуждению к прохождению исключительно государственной экспертизы проектной документации всех объектов, предполагаемых к размещению в любых ЗОУИТ.

В результате Минстрою России пришлось подготовить предложения в Правительство РФ по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ для обеспечения понимания чиновниками «на местах» смысла нормы федерального закона», — резюмировал Алексей Матвеев.

Другие публикации по теме:

Плюсы и узкие места реформы строительной экспертизы: комментарий специалиста

Изменены правила формирования ЕГРЗ: комментарий эксперта

В каком случае проектная документация, получившая положительное заключение экспертов, повторно направляется на экспертизу

Застройщик, не направивший измененную проектную документацию на экспертизу, заплатит штраф в размере до 3 млн руб.

Об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Органы стройнадзора смогут обжаловать положительные заключения экспертизы

Состав проектной документации предлагают изменить

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Сфера применения негосударственной экспертизы резко сокращена: комментарии специалистов

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, начавший действовать с 1 января 2025 года, поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. Основная его цель — минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

С 1 января 2025 года российские банки должны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с ЦБ, распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты.

Стандарт нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они не используются по целевому назначению и не защищены системой страхования вкладов.

В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за счет собственных средств во избежание риска переоценки своих сил, что в свою очередь грозит лишением и денег, и квартиры.

Кроме того, с 1 января 2025 года банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Рекомендовано также заключение договоров ИЖК на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Фото: cbr.ru

По оценкам экспертов, при таких схемах цена завышается в среднем на 20% и более, что несет риски для сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.

«Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», — предупреждала глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото).

Эксперты считают, что с введением ипотечного стандарта вышеперечисленные схемы станут недоступны для заемщиков, что приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку. Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов.

Фото: raexpert.ru

Младший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Мария Волик (на фото) полагает, что уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков наряду с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам повлияют на уже просевший после отмены массовой льготной ипотеки спрос.

«Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах», — подчеркнула специалист.

По словам Марии Волик, новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков.

Регулятор, считает эксперт, сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышение требований к их резервам.

Фото: q.etagi.com

По мнению замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой (на фото), самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта — период адаптации застройщиков и банков под новые ограничения.

«Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше, — подчеркнула топ-менеджер компании и добавила: — А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций».

Кроме того, полагает эксперт, сократится одобряемость заявок по ипотеке, что, вероятно, приведет к снижению спроса на рынке новостроек на 20% — 30% в первые месяцы действия стандарта.

«Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков, и его объекты не будут кредитоваться», — не исключила Татьяна Решетникова.

Фото: Key Capital

Глава компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) также ожидает падения спроса на жилье.

«Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными», — пояснила специалист.

«Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка», — допустила Гусева.

Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне, добавила эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что банки и застройщики тем не менее будут искать обходы ограничений.

«Некоторые банки и девелоперы найдут лазейки и в этом документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений, — полагает эксперт и поясняет: — Например, уже сейчас ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита. По сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса».

Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. «На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками», — предупреждает Сырцов.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Эксперты единодушны во мнении, что на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые будут адаптированы под ипотечный стандарт.

В частности, они допускают появление новых продуктов, снижение цен на квадратные метры для поддержания объемов продаж, использование бонусных программ, не связанных напрямую с кредитами, или комбинированных программ, включающих такие инструменты, как скидка на первоначальный взнос, рассрочка платежа или trade-in и т. д.

Как в декабре информировал портал ЕРЗ.РФ, замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин (на фото) сообщил, что Минстрой совместно с коллегами из Правительства и ЦБ прорабатывают вопрос компромисса по ипотечному стандарту.

«Здесь должны быть гарантии, — подчеркнул чиновник, — что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после передачи объекта».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

«ЕРЗ-тренды» 19 декабря в 10.00: ЦБ, ДОМ.РФ, банки и застройщики разберут новый ипотечный стандарт

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья