В Кадастровой палате разъяснили вступившие в силу Правила уведомления правообладателей объектов недвижимости, оказавшихся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), установленных до 4 августа 2018 года.

Фото: www.kvadmetry.ru

Как сообщили «Российской газете» в Кадастровой палате, дома (в том числе многоквартирные), дачи, строения, сооружения, возведенные в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), установленных до 4 августа 2018 года, могут быть снесены или приведены в соответствие с ограничениями использования земельных участков, находящихся в таких зонах.

При этом в ведомстве напомнили, что перечень ЗОУИТ включает в себя 28 видов особых зон, в том числе охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), водоохранные зоны, зоны затопления (подтопления), зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые и зеленые зоны.

Глава XIX 342-ФЗ, вступившего в силу 04.08.2018, установила общее правовое регулирование ЗОУИТ. А Правительство РФ своим Постановлением №588 от 19.05.2019 на днях утвердило Правила уведомления правообладателей объектов недвижимости, а также нанимателей жилых помещений о том, что принадлежащая им недвижимость подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ.

Как пояснила изданию замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова, если недвижимость попала в ЗОУИТ, режим которой из соображений безопасности запрещает или ограничивает нахождение там объектов капстроительства, то информированием собственников и нанимателей должен заниматься правообладатель такой зоны или местные власти.

В этом случае направляется уведомление по почте (или электронной почте). В течение десяти рабочих дней с этого момента аналогичное сообщение должно быть размещено на официальном сайте органа госвласти или местного самоуправления, принявшего решение об установлении зоны, а также в других официальных источниках, например, на страницах районных газет.

Фото: www.ih.domostroynn.ru

А если сносу или реконструкции подлежит многоквартирный дом, то уведомление об этом должно быть размещено и в общедоступных местах: на досках объявлений или на всех подъездах указанного МКД. Если на одном земельном участке, попавшем в границы ЗОУИТ, расположено несколько объектов недвижимости, то для каждого из них требуется высылать отдельное уведомление.

«Разумеется, возможно и вручение уведомления под роспись лично в руки. Необходимо донести до владельцев недвижимости информацию всеми возможными способами», — отмечает Марина Семенова (на фото).

Рассылка уведомлений должна быть произведена в течение шести месяцев со дня вступления в силу постановления правительства. Иными словами до нового года все владельцы недвижимости, которую должны снести или реконструировать, получат соответствующие бумаги.

Фото: www.gazeta.ru

В поступившем уведомлении обязательно должны быть указаны сведения о документе, соответственно которому устанавливается зона с особыми условиями использования территорий, а также сведения о документе, который непосредственно определяет ее режим, а также положения, устанавливающие запреты или ограничения нахождения людей и размещения объектов в границах такой зоны.

Кроме того, уведомление должно содержать сведения и обоснование необходимости сноса объекта недвижимости или приведения его в соответствие указанным ограничениям. Также требуется указание сведений о правообладателе объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, об органах государственной власти или местного самоуправления, обязанных возмещать убытки, связанные со сносом или необходимой реконструкцией жилых и не жилых строений.

Фото: www.gov.spb.ru

Если уведомление публикуется через официальные каналы органов власти и местного самоуправления, а также в общедоступных местах, оно должно быть дополнено перечнем адресов зданий, которые подлежат сносу или параметры которых нужно привести в соответствие.

Земельным кодексом предусмотрено возмещение убытков в связи с установлением или изменением ЗОУИТ. В частности, расширен перечень лиц, которым возмещаются убытки и установлены лица, за счет средств которых они возмещаются, определены особенности расчета убытков с учетом характеристик объекта недвижимости, полностью или частично расположенном в границах ЗОУИТ.

По просьбе портала ЕРЗ принятие новых правил уведомления о сносе объектов, находящихся в границах ЗОУИТ, прокомментировал директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ (на фото).

«Данные уведомления, в соответствии с п. 1 Правил, направляются собственникам объектов, попавших в установленные ЗОУИТ и границы которых установлены до дня официального опубликования 342-ФЗ от 03.08.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.admpos-vanino.ru

При этом встает серьезный вопрос о действенности положений ч. 11 ст. 26 указанного закона, предусматривающих возможность изменения размеров ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков в границах этих зон до 1 января 2022 года, в случае, если Положением о ЗОУИТ, утвержденным Правительством РФ в соответствии со ст. 106 Земельного кодекса РФ (в редакции 342-ФЗ от 03.08.2018), установлены требования к предельным размерам указанной зоны, правила определения ее размера, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в ее границах, отличные от установленных на дату установления ЗОУИТ.

Иными словами, если после утверждения Правительством РФ Положения о конкретной ЗОУИТ изменятся требования к предельным размерам зоны или ограничения использования земельного участка, то возникает логичный вопрос: зачем собственнику по такому предписанию снесли его имущество и выплатили компенсацию, либо выкупили земельный участок, в том числе за счет бюджетных средств?

Интересно, знали ли в Правительстве, когда утверждали указанные Правила, о том, что еще следует утвердить Положения о ЗОУИТ, которые могут менять «правила игры» в установленных зонах до 1 января 2022 года? Ну, понятно, если речь идет о самовольной постройке без разрешительных документов — для этого есть основания. А если объект официально введен в эксплуатацию?

Складывается впечатление, что положения 342-ФЗ слишком трудны для понимания чиновников. Чего стоит, например, вакханалия «на местах» по принуждению к прохождению исключительно государственной экспертизы проектной документации всех объектов, предполагаемых к размещению в любых ЗОУИТ.

В результате Минстрою России пришлось подготовить предложения в Правительство РФ по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ для обеспечения понимания чиновниками «на местах» смысла нормы федерального закона», — резюмировал Алексей Матвеев.

Другие публикации по теме:

Плюсы и узкие места реформы строительной экспертизы: комментарий специалиста

Изменены правила формирования ЕГРЗ: комментарий эксперта

В каком случае проектная документация, получившая положительное заключение экспертов, повторно направляется на экспертизу

Застройщик, не направивший измененную проектную документацию на экспертизу, заплатит штраф в размере до 3 млн руб.

Об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Органы стройнадзора смогут обжаловать положительные заключения экспертизы

Состав проектной документации предлагают изменить

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Сфера применения негосударственной экспертизы резко сокращена: комментарии специалистов

После завершения с 1 июля ряда госпрограмм льготной ипотеки и приостановки выдачи «Семейной ипотеки» под 6% ведущими банками одним из самых популярных инструментов продажи недвижимости на первичном рынке может стать рассрочка. Однако, как показал опрос специалистов, проведенный Циан, у этой схемы есть подводные камни.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Гендиректор ПИА Недвижимость Максим Ельцов (на фото ниже) в своем телеграм-канале рассказал, что длительную рассрочку, особенно на два-три года после сдачи дома, застройщики по базовым ценам давать не будут. Он назвал это расточительством при цене капитала в 20% годовых.

Эксперт полагает, что многие клиенты будут оформлять рассрочку с расчетом перехода в обычную ипотеку, когда ставки понизятся.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

«Но чем дальше, тем менее понятно, понизятся ли ставки, одобрят ли банки кредит и что будет с ценами таких квартир от застройщика/на рынке переуступок/вторичном рынке, — поделился сомнениями Ельцов и добавил: — Именно поэтому и застройщики, и особенно банки считают таких покупателей наиболее рискованными».

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) перечислил подводные камни рассрочки.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

К ним относятся возможное требование девелопера досрочно погасить всю сумму либо увеличение им цены объекта, если вдруг клиент не внесет очередной платеж, а также возможность расторжения соглашения застройщиком и требование освободить квартиру, если покупатель не успевает выполнять условия договора, — а это влечет потерю уже внесенных средств.

Кроме того, добавил эксперт, при приобретении жилья в рассрочку нельзя получить налоговый вычет, поскольку право собственности на квартиру переходит к покупателю только после полной оплаты ее стоимости.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (на фото) считает, что, хотя рассрочка и может стать востребованной, основным фактором, обеспечивающим спрос, все равно является ипотека.

Фото: t.me/clubinvestmsk

«Останется набор государственных льготных ипотечных программ, в которые будут вноситься изменения по мере необходимости, — прогнозирует эксперт. — Дополнительно рассматриваются различные варианты снижения рыночных ставок со стороны банков».

Преображенский полагает, что на ближайших заседаниях совета директоров Банка России может быть достигнут пик ключевой ставки, и «в этом случае 2025 год будет отмечен смягчением кредитно-денежной политики и снижением стоимости кредитов».

«А до этого периода застройщики и банки будут применять весь возможный арсенал инструментов для поддержки спроса на рынке первичной недвижимости с целью наполнения эскроу-счетов и выполнения условий договоров проектного финансирования», — резюмировал инвестор.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Крупнейшие банки остановили выдачи «Семейной ипотеки»

«Семейную ипотеку» под 6% могут распространить на жителей малых городов, регионы с низким уровнем строительства и ИЖС

ЦБ: возвращения госпрограммы массовой льготной ипотеки на новостройки ожидать не стоит

В Правительстве обсуждают варианты корректировки IT-ипотеки, в частности снижение максимальной суммы кредита по данной программе

В июне Сбер выдал рекордный объем ипотечного кредитования

Герман Греф: Льготную ипотеку можно сравнить с программами стимулирования организма

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

При выдаче семейной ипотеки Минфин планирует делать упор на ИЖС

Эксперты: повышение ставки по «Семейной ипотеке» до 12% не поможет отсечь инвесторов