На одном из порталов правовой информации опубликованы письма Росреестра №14-5128-ТГ/22 от 21.06.2022 и №18-6178-ТГ/22 от 22.07.2022 в которых даны разъяснения по применению законодательства о государственной  регистрации права и кадастровом учете.

Фото: www.barcelonaimmo.com

В письме №14-5128-ТГ/22 от 21.06.2022 Росреестр отвечает на вопросы методического характера, поступившие от территориальных органов регистрационного ведомства.

Всего в данном письме даны разъяснения на восьми вопросам. В первом вопросе разъясняется применение ст. 16 476-ФЗ, которая дополнила ГрК РФ определением  «дом блокированной застройки».

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

Согласно положениям 476-ФЗ, если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на такие помещения, которые соответствуют признакам дома блокированной застройки, указанным в п. 40  ст.1 ГрК РФ, собственники этих блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников блоков на обращение от имени всех собственников в соответствующий территориальный орган Росреестра с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости (квартир), а именно, об учете изменений сведений о виде — «помещение», назначении — «жилое», виде жилого помещения — «квартира», на вид — «здание», назначение — «жилой дом», вид разрешенного использования — «дом блокированной застройки».

При этом из ЕГРН исключаются сведения о наименовании объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования. Кроме того, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета соответствующих изменений в отношении указанных помещения (квартир) орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором они расположены.

Один из вопросов касается прекращении права собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом (МКД). Рассмотрены различные варианты, один из них таков.

Если земельный участок (ЗУ), где с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлялось строительство введенного в эксплуатацию МКД, образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном МКД, и принадлежит застройщику на праве собственности:

Фото: www.kadastr.tatarstan.ru

• одновременно с внесением в реестр объектов недвижимости ЕГРН записи о МКД (постановке его на государственный кадастровый учет) погашается регистрационная запись в ЕГРН о залоге в отношении ЗУ, принадлежащего застройщику на праве собственности, на котором расположен МКД;

• при государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД одновременно без соответствующего заявления осуществляются:

• государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на помещения и ЗУ, составляющие общее имущество в нем;

• государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на ЗУ на основании разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.

Фото: www.advokat-afanasev.ru

Также в данном письме можно найти ответы на вопросы:

• об изменении вида разрешенного использования ЗУ, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, на вид, предусматривающий ведение личного подсобного хозяйства;

• о документах, подлежащих указанию в решении о выявлении правообладателя в качестве документов, подтверждающих, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости;

• о применении ч. 12 ст. 70 218-ФЗ в отношении жилых домов, расположенных на ЗУ, предназначенных для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности;

Фото: www.edsro.center

• о нотариальном удостоверении договора купли-продажи арестованного имущества, заключенного по результатам торгов, предметом которого является имущество несовершеннолетнего;

• возможна (или нет) уплата государственной пошлины за обе стороны договора одним платежным документом при регистрации, когда условиями договора пошлина за его регистрацию уплачивается одной стороной: за себя и (в качестве иного лица) за второго плательщика такой пошлины (другую сторону договора);

• об осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении жилых и садовых домов, расположенных на ЗУ, имеющих смешанный вид разрешенного использования.

Фото: www.fgeo.ru

Письмом №18-6178-ТГ/22 от 22.07.2022 направлены методические рекомендации по формированию кадастровыми инженерами границ уточняемых и образуемых земельных участков с учетом сведений ЕГРН о местоположении границ смежных ЗУ, в том числе в случае выявления несовпадения границ (пересечений, разрывов и т.д.).

Данные методические рекомендации направлены для применения:

• государственным регистраторам прав при рассмотрении документов, поступающих на осуществление учетно-регистрационных действий;

• кадастровым инженерам.

Фото: www.inovaco.ru

Рекомендации включают перечень текущих автоматических проверок пространственного анализа ФГИС ЕГРН, формулировки причин приостановления государственного кадастрового учета.

Рекомендации подготовлены в виде таблицы, поделенной на три блока:

• первый блок — практический пример;

• во втором блоке описаны действия органа регистрации прав в данной ситуации;

• в третьем блоке описаны действия кадастрового инженера.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:  

Росреестр разъяснил вопросы, возникающие у застройщиков при подаче заявлений на госрегистрацию прав и кадастровый учет

Правила подготовки межевых и технических планов после 18 июня

Кто и как сможет получить выписки из ЕГРН после 1 марта 2023

Росреестр: актуализированы формы выписок из ЕГРН и порядок их заполнения

Выписки из ЕГРН дополнятся сведениями о членах семьи собственника

Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок

Какую ответственность перед законом понесут разработчики сайтов-двойников ЕГРН

Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН

Росреестр разъяснил основные причины приостановки госрегистрации перехода права на квартиры

На сайте Росреестра будут размещены в XML-формате примерные формы наиболее востребованных на рынке недвижимости договоров

Изменения в сфере земли и недвижимости за I квартал 2022 года

Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок

Изменения в сфере земли и недвижимости за IV квартал 2021 года

Как избежать нарушений земельного законодательства

На одном из порталов правовой информации опубликован «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022.

Фото: www.inserprud.ru

Обзор подготовлен по результатам изучения и обобщения судебной практики Верховным Судом РФ (ВС РФ), в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанных с самовольным строительством.

Всего в обзоре рассмотрено 31 дело. Все дела разделены на три раздела:

• вопросы применения материального права (п.п. 1—24);

• вопросы применения норм процессуального законодательства (п.п. 25—28);

• вопросы, связанные с исполнением решения о сносе или проведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (п.п. 29—31).

В обзоре определены и сформулированы следующие правовые позиции:

• Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

• К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка (ЗУ), на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

• Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

• Правообладатель ЗУ, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Фото: www.rosotkat.ru

• Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме (МКД), влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

• Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием ЗУ, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

• Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

• Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

• Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

• Возведение строения на ЗУ, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

• При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

• Требование о сносе самовольной постройки, возведенной на ЗУ, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате ЗУ.

• Каждый из супругов наделен правом обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости.

Фото: www.yugopolis.ru

• К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

• При истечении срока исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения ЗУ срок исковой давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом ЗУ ответчиком, также считается истекшим.

• Исковая давность не распространяется на требование собственника ЗУ о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

• Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником — арендодателем ЗУ, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

• Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

• Размещение части самовольной постройки на ЗУ, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

• Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном ЗУ, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

• Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации, рассматривается только в судебном порядке.

Фото: www.respectrb.ru

• В случае когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит.

• Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью МКД, не может быть принято органом местного самоуправления.

• Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.

• Лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

• Суд не вправе отказать в иске ввиду неправильного указания истцом норм права. Правоотношения, из которых возник спор, и нормы права, подлежащие применению, определяются судом при разрешении спора.

• Судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему ЗУ, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

Фото: www.amgkh.ru

• Утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных ст. 222 ГК РФ.

• Принудительное исполнение решения суда о сносе самовольной постройки в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем с применением инструментов принудительного исполнения судебных актов, предусмотренных ст. 107 229-ФЗ.

• Если принудительное исполнение решения суда о сносе строения невозможно ввиду постоянного в нем проживания и регистрации лица, не являющегося стороной исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель обязан окончить исполнительное производство и вернуть взыскателю исполнительный лист.

• В удовлетворении иска об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов может быть отказано, если ответчиком по истечении срока, установленного решением суда, принимаются необходимые и достаточные меры для сноса самовольной постройки.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации 

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Постановления Правительства РФ, регулирующие КРТ, привели в соответствие с Градостроительным кодексом

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

В Сочи застройщица попыталась при помощи самосвалов воспрепятствовать сносу многоквартирного самостроя

В Москве увеличены штрафы за самострой

Минстрой не против легализации самостроев — при условии, что такие дома безопасны для проживания