Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»

В целях помочь застройщикам определить уровень готовности своих проектов, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство и степени готовности конструктивных элементов объектов, Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил специальное Разъяснение, которое портал ЕРЗ публикует с любезного разрешения руководства СИС. В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.

    

Фото: www.i.kapital.kz

    

I. ПО ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ ИСХОДЯ ИЗ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

В целях определения критериев согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...» (портал ЕРЗ подробно проанализировал этот документ в апрелеРед.), для определения показателя

Сфз — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;

и п 7. Методики определения соответствия... Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.

Застройщику необходимо вести раздельный учет и рекомендуется признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).

В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.

    

Фото: www.finobzor.ru

   

Исходя из вышеизложенного, рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:

Д 51 — К 62: получены средства дольщиков;

Д 20 — К 60: признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками;

Д 20 — К 10, 60, 70, 02 и др.: признаны другие фактические затраты на исполнение договора;

Д 46 — К 90: признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства;

Д 90 — К 20: списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку;

Д 62 — К 46: квартира передана дольщику.

Для подтверждения распределенных затрат по каждому объекту застройщик может подготовить Выписку из регистров аналитического учета с приложением копий первичных (сводных) учетных документов.

Примечание:

- расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта;

- не считаются затратами предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных ч. 4 ст. 18 (в целях, указанных в п.п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1) 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона 175-ФЗ от 01.07.2018 для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).

   

 

   

II. ПО ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПРОЕКТА

Степень готовности конструктивных элементов проекта (Скэ) рассчитывается по формуле (процентов):

  где:

Степень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%);

i — номер конструктивного элемента по порядку;

n — общее количество конструктивных элементов в объекте;

Весi значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%);

Сi доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).

Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта в ПП № 480 используется следующий перечень конструктивных элементов:

- устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);

- конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);

- конструкции надземной части здания;

- сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);

- ограждающие конструкции здания;

- внутренние инженерные системы и оборудование;

- внутренние отделочные работы;

- внутриплощадочные сети;

- внутренние перегородки и стены;

- прочие работы.

Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.

    

Фото: www.fotki.yandex.ru

    

Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.

Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).

Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.

В указанных документах строительная готовность многоквартирного дома определяется по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:

- фундаменты;

- стены, перегородки;

- перекрытия;

- крыша;

- окна, двери;

- сантехнические работы и электроосвещение;

- полы;

- отделочные работы;

- прочие работы.

 

Может быть рекомендован и следующий перечень видов работ по элементам зданий:

1. Работы нулевого цикла, в том числе:

1.1. Земляные работы (вертикальная планировка);

1.2. Фундаменты, конструкции стен подвалов (в том числе подземных помещений, гаражей, стоянок);

2. Внутриплощадочные сети;

3. Работы надземной части здания, в том числе:

3.1. Элементы каркаса, стены, перегородки, шахты лифтов;

3.2. Перекрытия, лестничные марши и площадки;

3.3. Крыша, кровля;

3.4. Окна, двери, заполнение проемов, вентилируемые навесные фасады;

3.5. Полы;

3.6. Отделочные работы, включая наружную теплоизоляцию;

3.7. Внутренние инженерно-технические сети и системы, включая оборудование, лифты;

4. Прочие работы.

 

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ:

1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

 

2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

 

3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

- Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м

 

4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

 

5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

  

6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

- Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м

 

7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

- Общей площади квартир до 4 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м

 

8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 - 10 этажей

- Общей площади квартир до 8 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м

 

9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

- Общей площади квартир до 12 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м

 

10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

11. Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

Таблицы расчетов по удельным весам укрупненных видов работ
при строительстве шести типов многоквартирных домов

      

Фото: www.aicorporation.com

   

Таблица 1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей


п/п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

1.

Фундаменты

3

3

2.

Стены, перегородки

43

42

3.

Перекрытия

11

12

4.

Крыши

7

8

5.

Окна, двери

6

6

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

13

14

 

Итого по первым шести видам работ

83

85

7.

Полы

11

8

8.

Отделочные работы

4

4

9.

Прочие работы

2

3

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей


п/п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

1.

Фундаменты

8

7

2.

Стены, перегородки

24

22

3.

Перекрытия

13

13

4.

Крыши

2

2

5.

Окна, двери

9

10

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

13

13

 

Итого по первым шести видам работ

69

67

7.

Полы

14

15

8.

Отделочные работы

9

10

9.

Прочие работы

8

8

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

  

Таблица 3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей


п/п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Объемом общей площади
МКД до 20000 куб. м

Объемом общей площади МКД более 20000 куб. м

1.

Фундаменты

4

4

2.

Стены, перегородки

35

35

3.

Перекрытия

12

12

4.

Крыши

4

4

5.

Окна, двери

5

5

6.

Сантехнические работы и электроосвещение (трубы, кабели, проводка)

10

10

 

Итого по первым шести видам работ

70

70

7.

Сантехнические работы и электроосвещение (сантехоборудование, светильники)

7

7

8.

Полы

12

12

9.

Отделочные работы

5

5

10.

Прочие работы

6

6

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей


п/п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

1.

Фундаменты

18

7

2.

Стены, перегородки

23

19

3.

Перекрытия

14

16

4.

Крыши

1

1

5.

Окна, двери

8

9

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

13

17

 

Итого по первым шести видам работ

77

69

7.

Полы

9

8

8.

Отделочные работы

12

15

9.

Прочие работы

2

8

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков 

   

Таблица 5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей


п/п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

1.

Фундаменты

2

4

2.

Стены, перегородки

33

35

3.

Перекрытия

14

11

4.

Крыши

4

2

5.

Окна, двери

6

6

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

20

17

 

Итого по первым шести видам работ

78

74

7.

Полы

13

17

8.

Отделочные работы

7

3

9.

Прочие работы

2

6

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей


п/ п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м

Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м

1.

Фундаменты

8

7

2.

Стены, перегородки

20

25

3.

Перекрытия

15

14

4.

Крыши

2

1

5.

Окна, двери

9

10

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

15

17

 

Итого по первым шести видам работ

69

74

7.

Полы

10

10

8.

Отделочные работы

16

10

9.

Прочие работы

5

6

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей


п/п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Общей площади квартир

до 4 000 кв. м

 Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м

1.

Фундаменты

5

4

2.

Стены, перегородки

32

30

3.

Перекрытия

13

14

4.

Крыши

6

8

5.

Окна, двери

8

9

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

13

13

 

Итого по первым шести видам работ

77

78

7.

Полы

10

11

8.

Отделочные работы

6

7

9.

Прочие работы

7

4

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6—10 этажей


п/п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Общей площади квартир

до 8 000 кв. м

 Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м

1.

Фундаменты

7

6

2.

Стены, перегородки

27

25

3.

Перекрытия

14

16

4.

Крыши

3

3

5.

Окна, двери

7

7

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

13

14

 

Итого по первым шести видам работ

71

71

7.

Полы

12

12

8.

Отделочные работы

8

9

9.

Прочие работы

9

8

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

    

Таблица 9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей


п/п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

 Общей площади квартир до 12 000 кв. м

 Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м

1.

Фундаменты

4

6

2.

Стены, перегородки

25

28

3.

Перекрытия

15

14

4.

Крыши

2

2

5.

Окна, двери

7

7

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

15

17

 

Итого по первым шести видам работ

68

74

7.

Полы

13

14

8.

Отделочные работы

11

8

9.

Прочие работы

8

4

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков    

    

Таблица 10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей


п/ п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

 Общей площади квартир до 18000 м.кв

 Общей площади квартир свыше 18000 м.кв

1.

Фундаменты (свайное основание)

7

7

2.

Стены, перегородки, шахты лифтов

42

44

3.

Перекрытия, лестничные марши и площадки

13

14

4.

Крыши

1

1

5.

Окна, двери, остекление лоджий

5

6

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

11

12

 

Итого по первым шести видам работ

79

84

7.

Полы

8

8

8.

Отделочные работы

7

5

9.

Прочие работы

6

3

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

 

Таблица 11. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей


п/ п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

 Общей площади квартир до 18000 м.кв

 Общей площади квартир свыше 18000 м.кв

1.

Фундаменты (свайное основание)

7

7

2.

Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов

40

42

3.

Перекрытия, лестничные марши и площадки

12

13

4.

Крыши

1

1

5.

Окна, двери, остекление лоджий

5

6

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

10

11

 

Итого по первым шести видам работ

75

80

7.

Полы

10

11

8.

Отделочные работы

5

3

9.

Прочие работы

10

6

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

  

Таблица 12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей


п/ п

Виды работ

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

 Общей площади квартир до 18 000 кв. м

 Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

1.

Фундаменты (свайное основание)

9

8

2.

Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов

44

46

3.

Перекрытия, лестничные марши и площадки

13

15

4.

Крыши

1

2

5.

Окна, двери, остекление лоджий

5

6

6.

Сантехнические работы и электроосвещение

11

12

 

Итого по первым шести видам работ

83

89

7.

Полы

4

3

8.

Отделочные работы

7

5

9.

Прочие работы

6

3

 

Итого:

100

100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

      

При определении степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства:

- В случае, когда объект долевого строительства создается застройщиком в форме проведения РЕКОНСТРУКЦИИ, показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) принимается с учетом работ по демонтажу (разборке) соответствующего конструктивного элемента — как доля построенной части конструктивного элемента. К примеру затраты на демонтаж (разборку) полов учитывают в соответствующем виде работ «Полы».

   

Фото: www.media2.24aul.ru

      

- Соответствующие виды и комплексы работ должны быть включены в локальные и объектные сметы на СМР. Объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме №КС-6а. На основании журналов (ф. №КС-6а) ежемесячно на выполненные объемы СМР составляется акт о приемке выполненных работ (ф. №КС-2);

- В ходе выполнения работ застройщиком ведется общий журнал работ (ф. №КС-6) и журнал учета выполненных работ (ф. №КС-6а) при строительстве собственными силами и Общий журнал работ по форме РД-11-05-2007 при подрядном способе строительства.

Расходы, связанные со строительством, должны быть экономически обоснованы и оформлены первичными учетными документами.

Фактические расходы застройщика, выполняющего работы собственными силами, подтверждаются следующими первичными учетными документами:

- акты на списание строительных материалов;

- табеля учета использования рабочего времени строительных рабочих и расчета заработной платы;

- рапорты о работе строительных машин, путевые листы на работу автомобилей;

- акты и счета за использованные энергоресурсы и другие первичные учетные документы.

Первичные (сводные) учетные документы должны формироваться обособленно по каждому объекту.

     

Фото: www.krasgss.ru

     

     

 

     

    

Другие публикации по теме:

Анализируем утвержденные критерии достройки жилых объектов по старым правилам

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Застройщики, достраивающие проблемные долевые объекты с уровнем готовности не менее 6%, смогут завершить строительство по старым правилам

Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Разрабатываемая методика определения стоимости строительства касается каждого застройщика

Москва предлагает снизить уровень готовности объектов для достройки по старой схеме с 30% до 10—15%

Объем средств дольщиков, позволяющий объекту достраиваться по старым правилам, определят с участием девелоперов

+

Банк ДОМ.РФ улучшил условия по сельской ипотеке

Дочерняя кредитная организация госкорпорации ДОМ.РФ начала выдавать сельскую ипотеку со ставкой от 2,3% на улучшенных условиях. Первоначальный взнос снижен до 10% от стоимости приобретаемого жилья, а для его оплаты разрешено использовать средства материнского капитала, который также можно направить на погашение кредита, уточнили в банке.

    

Фото: www.sharefax.org

   

Напомним, что параметры госпрограммы т.н. сельской ипотеки, которую неоднократно подробно анализировал портал ЕРЗ.РФ, определены Постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 №1567. Этот документ принят в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий» (проект «Развитие жилищного строительства на сельских территориях и повышение уровня благоустройства домовладений»).

В 2020 году на субсидирование сельской ипотеки было выделено 1,5 млрд руб., в 2021-м — 4,1 млрд руб.

   

  

Сельская ипотека распространяется на покупку квартиры в новостройке, а также на рефинансирование кредита, взятого в другом банке не ранее 1 января 2020 года. Максимальная сумма ипотеки составляет 3 млн руб., для Ленинградской области, Дальневосточного федерального округа и Ямало-Ненецкого автономного округа — 5 млн руб. Срок кредитования — до 25 лет.

Минимальные ставки доступны при оплате единовременного платежа (первоначальный взнос теперь снижен на 10%) и дистанционном подтверждении доходов и занятости — с помощью выписки из Пенсионного фонда РФ.

  

Фото: www.rus.kiziltan.ru

   

«Сельская ипотека занимает особое место среди льготных ипотечных программ с господдержкой, она позволяет на выгодных условиях оформить кредит на покупку жилья в сельской местности, — заявил директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин (на фото). — Отмечаем большой интерес со стороны наших клиентов к этому продукту, приложим все усилия, чтобы как можно больше граждан могли улучшить жилищные условия с его помощью», — заверил топ-менеджер.

   

   

  

   

  

   

Другие публикации по теме:

Госпрограмма льготной сельской ипотеки под 3% охватит также и Московскую область

Росреестр: льготная и сельская ипотеки в России популярнее всего в Приволжском федеральном округе

Сельская ипотека от 0,1%: какие новостройки можно купить по такой ставке

Сельская ипотека теперь действует для домов не выше пяти этажей

Виктория Абрамченко: Госсубсидирование ставок по сельской ипотеке будет увеличено в три раза — до 3 млрд руб.

В Минстрое прогнозируют взрывной рост ИЖС

Жилье по ипотеке на курортах Кубани под 2,7% годовых: теперь это не фантастика

В Ленобласти по ДДУ с использованием «сельской ипотеки» продана первая квартира