Постановление №457-ПП от 17.05.2018 комменирует профессор Высшей школы урбанистики Эдуард ТРУТНЕВ.

Фото: www.lavkaknig.com

Принято постановление Правительства города Москвы 17 мая №457—ПП «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы» (далее также — №457—ПП).

Анализ нормативных правовых актов, в том числе указанного, облегчается тем, что они обречены подчиняться законам логики, а это значит, что результаты корректно выполненного анализа отражают объективную ситуацию, которая в рассматриваемом случае определяется следующими основными положениями.

1. Указанное постановление регламентирует изменения того, что отсутствует в юридическом смысле, несмотря на номинальное наличие акта — ПЗЗ Москвы.

Отсутствие в юридическом смысле ПЗЗ Москвы обеспечено очевидными противоречиями этого акта базовым нормам федеральных законов — Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ)¹. Эти противоречия обеспечивают отсутствие в ПЗЗ Москвы² неотъемлемых компонентов института градостроительного зонирования, а именно:

• территориальных зон и их границ,

• градостроительных регламентов (видов разрешенного использования земельных участков, их предельных размеров, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции)³.

Фото: www.duma.nov.ru

2. Исходно состоявшаяся в ПЗЗ Москвы подмена неправовыми псевдонормами базовых положений ЗК РФ и ГрК РФ в отношении института градостроительного зонирования предопределяет порождение цикла новых подмен (в том числе посредством №457—ПП), а именно:

• подмены в виде изменений того, чего исходно не существует в правовом смысле (но зато декларируется номинально). В частности, декларируется внесение изменений в отношении:

1) не существующих границ территориальных зон, визуально отображаемых на карте, но не имеющих юридического смысла применительно к территориям, обозначенным буквой «Ф»;

2) не существующих видов разрешенного использования земельных участков;

3) не существующих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (см. соответственно пункты 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 №457—ПП);

• подмены предусмотренных ГрК РФ изменений градостроительных регламентов (отсутствующих в ПЗЗ Москвы) с учетом генерального плана (ГП) на изменения без учета ГП (лишь только номинально упоминаемого), но зато на основе не предусмотренной ГрК РФ, специально подготавливаемой по каждому точечному случаю «оценке градостроительного потенциала территории» — на изменения не градостроительных регламентов территориальных зон, но на некие псевдоизменения в виде фактической отработки проектных условий создания, реконструкции отдельных объектов⁴ — условий, которые не имеют прямого отношения к институту градостроительного зонирования, к определению правового режима использования земельных участков, в соответствующих территориальных зонах расположенных;

• подмены предусмотренных ГрК РФ открытых процедур внесения изменений в ПЗЗ закрытыми административными процедурами — без проведения публичных слушаний⁵.

Вывод. Постановление №457—ПП обречено противоречить ЗК РФ и ГрК РФ, поскольку оно регламентирует изменения ПЗЗ Москвы — того нормативного правового акта, который исходно, со дня его утверждения противоречит базовым нормам указанных федеральных законов. Такого рода противоречия не являются сугубо формальными, безразличными к практике, но обеспечивают утверждение и распространение деструктивных начал в системе градорегулирования столицы.

Фото: www.impeltech.ru

¹Пункт 2 статьи 85 ЗК РФ: «Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений». 
Часть 1 статьи 36 ГрК РФ: «Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства». 
²Применительно к территориям, обозначенным буквой «Ф» (факт), где для каждого из многочисленных объектов фиксируется существующее именно для него индивидуальное положение, то есть, вопреки ЗК РФ и ГрК РФ отрицается зональный принцип как таковой, а вместе с таким отрицанием упраздняется и существование территориальных зон и для них приписанного правового режима универсального использования всех объектов недвижимости, в таких зонах расположенных.
³Более подробно об этом см., например, «Вопросы градостроительного зонирования»: urban.hse.ru ; «Вопросы о неправовом градорегулировании»: urban.hse.ru
⁴Факт наличия указанной подмены являет себя при анализе приложения к №457-ПП («Состав материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории») пункты 2.3.4, 2.4, 2.5, 2.6.
⁵Предлагается сравнить положения №457-ПП с частью 1 статьи 33, частью 11 статьи 31 ГрК РФ.

Другие публикации по теме:

В Москве обновлена процедура внесения изменений в ПЗЗ

Законодательство в сфере строительства: новые возможности и новые вопросы

В 2018 году землепользователи смогут выбирать вид использования участка

ГПЗУ, выданные до 1 января 2017 года, будут действовать еще три года

Процедура внесения изменений в ГПЗУ будет упрощена

Минстрой России разъяснил новый порядок выдачи ГПЗУ

С 1 июля меняется форма ГПЗУ

В ноябре сроки возврата жилищных займов увеличились на 70 месяцев и достигли рекордных 27 с половиной лет. Это следует из данных «Скоринг Бюро», которые изучил РБК.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Аномальное увеличение продолжительности ипотеки, по мнению гендиректора «Скоринг Бюро» Олега Лагуткина, связано с изменением структуры выдач кредитов на жилье.

«Многие игроки в принципе ушли с рынка или резко сократили объемы массового ипотечного кредитования, поэтому "вес" каждого займа стал более значимым», — пояснил эксперт.

Подобный рост, по его словам, связан с крайне высокими сроками буквально по нескольким десяткам «экстраординарных» договоров. Если их исключить, то средняя продолжительность ипотеки составит 241 месяц (чуть больше 20 лет), и это даже меньше, чем в октябре.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Весь текущий год Банк России последовательно ужесточал денежно-кредитную политику. С прошлого декабря ключевая ставка ЦБ выросла с 16% до 21% годовых.

При этом, по данным регулятора, сокращение необеспеченного кредитования наметилось только в октябре, но на общем позитивном фоне объем долгов по ипотеке продолжил расти — на 0,7% к сентябрю.

РБК выяснил, что думают эксперты по поводу сроков кредитования, в том числе жилищного.

Фото из архива О. Лагуткина

Олег Лагуткин (на фото) надеется, что после аномального и в основном технического всплеска в ноябре, средний срок ипотеки в России вряд ли будет расти.

При этом он признал, что текущее состояние экономики сильно отличается от прежнего, когда перед нею стояли другие вызовы, поэтому поведение участников рынка прогнозировать сложно.

Фото: t.me/acraratingagency

Политика банков в части сроков кредитования может быть связана с их ожиданием дальнейшего роста процентных ставок, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото ниже) обратил внимание еще на одну продуктовую особенность: застройщики и банки активно предлагают клиентам «покупать» более низкую ставку по кредиту за единовременную комиссию.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

«Чем выше срок кредитования, тем выше комиссия. Таким образом они гарантируют свой доход даже в случае досрочного погашения кредита заемщиком», — пояснил эксперт.

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото ниже) отметил, что средний срок выдаваемого кредита и реальный по его погашению могут существенно отличаться.

Фото: asros.ru

В предыдущие годы, напомнил он, это особенно было заметно в рыночной ипотеке, когда клиенты оформляли кредит на 20—25 лет, а гасили за 10—15 лет. По льготным программам деньги возвращались, как правило, в установленные сроки.

Что касается ипотеки, предоставленной в 2024 году, то если она выдана по ставке 15% — 16%, ее уже быстро никто не гасит.

«Многие заемщики планировали рефинансировать кредит после снижения ключевой ставки ЦБ, — уточнил Виталий Костюкевич и добавил: — Однако ожидания не оправдались, и они стали погашать ссуды по графику».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Снижение ставки по ипотеке вслед за ключевой и возможность уменьшить ежемесячный платеж — что это дает заемщику: мнения экспертов

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Для борьбы с ипотечными схемами на рынке жилья ЦБ готовит новые меры регулирования рынка

Эксперты: переплата по рыночной ипотеке в России за год выросла в два с половиной раза

Что будет с рынком ипотеки в следующем году: мнения экспертов

Эксперты рассказали, как в октябре изменилась структура выдачи ипотеки

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

ЦБ: в октябре объемы выдачи рыночной ипотеки выросли на 14%

Эксперты: в октябре рынок ипотечного кредитования поддержал спрос на вторичное жилье

Платное снижение ипотечной ставки: возможны варианты