Постановление №457-ПП от 17.05.2018 комменирует профессор Высшей школы урбанистики Эдуард ТРУТНЕВ.

Фото: www.lavkaknig.com

Принято постановление Правительства города Москвы 17 мая №457—ПП «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы» (далее также — №457—ПП).

Анализ нормативных правовых актов, в том числе указанного, облегчается тем, что они обречены подчиняться законам логики, а это значит, что результаты корректно выполненного анализа отражают объективную ситуацию, которая в рассматриваемом случае определяется следующими основными положениями.

1. Указанное постановление регламентирует изменения того, что отсутствует в юридическом смысле, несмотря на номинальное наличие акта — ПЗЗ Москвы.

Отсутствие в юридическом смысле ПЗЗ Москвы обеспечено очевидными противоречиями этого акта базовым нормам федеральных законов — Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ)¹. Эти противоречия обеспечивают отсутствие в ПЗЗ Москвы² неотъемлемых компонентов института градостроительного зонирования, а именно:

• территориальных зон и их границ,

• градостроительных регламентов (видов разрешенного использования земельных участков, их предельных размеров, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции)³.

Фото: www.duma.nov.ru

2. Исходно состоявшаяся в ПЗЗ Москвы подмена неправовыми псевдонормами базовых положений ЗК РФ и ГрК РФ в отношении института градостроительного зонирования предопределяет порождение цикла новых подмен (в том числе посредством №457—ПП), а именно:

• подмены в виде изменений того, чего исходно не существует в правовом смысле (но зато декларируется номинально). В частности, декларируется внесение изменений в отношении:

1) не существующих границ территориальных зон, визуально отображаемых на карте, но не имеющих юридического смысла применительно к территориям, обозначенным буквой «Ф»;

2) не существующих видов разрешенного использования земельных участков;

3) не существующих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (см. соответственно пункты 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 №457—ПП);

• подмены предусмотренных ГрК РФ изменений градостроительных регламентов (отсутствующих в ПЗЗ Москвы) с учетом генерального плана (ГП) на изменения без учета ГП (лишь только номинально упоминаемого), но зато на основе не предусмотренной ГрК РФ, специально подготавливаемой по каждому точечному случаю «оценке градостроительного потенциала территории» — на изменения не градостроительных регламентов территориальных зон, но на некие псевдоизменения в виде фактической отработки проектных условий создания, реконструкции отдельных объектов⁴ — условий, которые не имеют прямого отношения к институту градостроительного зонирования, к определению правового режима использования земельных участков, в соответствующих территориальных зонах расположенных;

• подмены предусмотренных ГрК РФ открытых процедур внесения изменений в ПЗЗ закрытыми административными процедурами — без проведения публичных слушаний⁵.

Вывод. Постановление №457—ПП обречено противоречить ЗК РФ и ГрК РФ, поскольку оно регламентирует изменения ПЗЗ Москвы — того нормативного правового акта, который исходно, со дня его утверждения противоречит базовым нормам указанных федеральных законов. Такого рода противоречия не являются сугубо формальными, безразличными к практике, но обеспечивают утверждение и распространение деструктивных начал в системе градорегулирования столицы.

Фото: www.impeltech.ru

¹Пункт 2 статьи 85 ЗК РФ: «Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений». 
Часть 1 статьи 36 ГрК РФ: «Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства». 
²Применительно к территориям, обозначенным буквой «Ф» (факт), где для каждого из многочисленных объектов фиксируется существующее именно для него индивидуальное положение, то есть, вопреки ЗК РФ и ГрК РФ отрицается зональный принцип как таковой, а вместе с таким отрицанием упраздняется и существование территориальных зон и для них приписанного правового режима универсального использования всех объектов недвижимости, в таких зонах расположенных.
³Более подробно об этом см., например, «Вопросы градостроительного зонирования»: urban.hse.ru ; «Вопросы о неправовом градорегулировании»: urban.hse.ru
⁴Факт наличия указанной подмены являет себя при анализе приложения к №457-ПП («Состав материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории») пункты 2.3.4, 2.4, 2.5, 2.6.
⁵Предлагается сравнить положения №457-ПП с частью 1 статьи 33, частью 11 статьи 31 ГрК РФ.

Другие публикации по теме:

В Москве обновлена процедура внесения изменений в ПЗЗ

Законодательство в сфере строительства: новые возможности и новые вопросы

В 2018 году землепользователи смогут выбирать вид использования участка

ГПЗУ, выданные до 1 января 2017 года, будут действовать еще три года

Процедура внесения изменений в ГПЗУ будет упрощена

Минстрой России разъяснил новый порядок выдачи ГПЗУ

С 1 июля меняется форма ГПЗУ

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, начавший действовать с 1 января 2025 года, поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. Основная его цель — минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

С 1 января 2025 года российские банки должны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с ЦБ, распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты.

Стандарт нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они не используются по целевому назначению и не защищены системой страхования вкладов.

В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за счет собственных средств во избежание риска переоценки своих сил, что в свою очередь грозит лишением и денег, и квартиры.

Кроме того, с 1 января 2025 года банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Рекомендовано также заключение договоров ИЖК на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Фото: cbr.ru

По оценкам экспертов, при таких схемах цена завышается в среднем на 20% и более, что несет риски для сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.

«Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», — предупреждала глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото).

Эксперты считают, что с введением ипотечного стандарта вышеперечисленные схемы станут недоступны для заемщиков, что приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку. Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов.

Фото: raexpert.ru

Младший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Мария Волик (на фото) полагает, что уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков наряду с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам повлияют на уже просевший после отмены массовой льготной ипотеки спрос.

«Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах», — подчеркнула специалист.

По словам Марии Волик, новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков.

Регулятор, считает эксперт, сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышение требований к их резервам.

Фото: q.etagi.com

По мнению замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой (на фото), самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта — период адаптации застройщиков и банков под новые ограничения.

«Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше, — подчеркнула топ-менеджер компании и добавила: — А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций».

Кроме того, полагает эксперт, сократится одобряемость заявок по ипотеке, что, вероятно, приведет к снижению спроса на рынке новостроек на 20% — 30% в первые месяцы действия стандарта.

«Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков, и его объекты не будут кредитоваться», — не исключила Татьяна Решетникова.

Фото: Key Capital

Глава компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) также ожидает падения спроса на жилье.

«Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными», — пояснила специалист.

«Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка», — допустила Гусева.

Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне, добавила эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что банки и застройщики тем не менее будут искать обходы ограничений.

«Некоторые банки и девелоперы найдут лазейки и в этом документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений, — полагает эксперт и поясняет: — Например, уже сейчас ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита. По сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса».

Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. «На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками», — предупреждает Сырцов.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Эксперты единодушны во мнении, что на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые будут адаптированы под ипотечный стандарт.

В частности, они допускают появление новых продуктов, снижение цен на квадратные метры для поддержания объемов продаж, использование бонусных программ, не связанных напрямую с кредитами, или комбинированных программ, включающих такие инструменты, как скидка на первоначальный взнос, рассрочка платежа или trade-in и т. д.

Как в декабре информировал портал ЕРЗ.РФ, замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин (на фото) сообщил, что Минстрой совместно с коллегами из Правительства и ЦБ прорабатывают вопрос компромисса по ипотечному стандарту.

«Здесь должны быть гарантии, — подчеркнул чиновник, — что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после передачи объекта».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

«ЕРЗ-тренды» 19 декабря в 10.00: ЦБ, ДОМ.РФ, банки и застройщики разберут новый ипотечный стандарт

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья