Внесенный проект закона направлен на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года №ПР-2261.
Фото: www.gospress.ru
Напомним, что поручения Президента РФ содержали несколько групп задач.
Первая группа: совершенствование деятельности контролирующих органов
Согласно законопроекту порядок контроля в сфере долевого строительства будет определяться губернаторами. При этом Правительством РФ будут устанавливаться требования к организации и проведению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства.
Руководители органов контроля в сфере долевого строительства будут назначаться и освобождаться губернаторами по согласованию с Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.
Указанные нормы обеспечивают в полном объеме реализацию соответствующей группы поручений Президента. Следует отметить, что авторы законопроекта пошли дальше и предложили внести в закон следующие нормы сверх требований главы государства:
• контроль в сфере долевого строительства передается органам госстройнадзора или специализированному органу;
• Минстрой России наделяется полномочиями по утверждению формы заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.
Вторая группа: усиление роли Фонда защиты прав дольщиков. Введение возможности отказа в приеме взносов застройщиков в компенсационный фонд
Согласно законопроекту предлагается наделить Фонд полномочиями по осуществлению на постоянной основе контроля соответствия застройщиков установленным к ним требованиям (в статье 3 закона о долевом строительстве) на основании информации, сведений и документов, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
При этом в отношении застройщиков добавляется требование обязательности соблюдения нормативов финансовой устойчивости. При нарушении указанных нормативов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков.
Фонд будет также наделен полномочиями направлять уведомления в Росреестр о выявленном несоответствии застройщика обязательным требованиям. Наличие указанного уведомления является основанием для приостановления регистрации ДДУ.
Законопроектом вводится обязанность органа контроля направлять предписания застройщикам, если нарушения требований выявлены Фондом.
Указанными нормами все поручения Президента РФ, относящиеся к этой группе, закрываются. И здесь авторы законопроекта пошли дальше текста поручений. Если в действующем законе при неисполнении установленных требований застройщику запрещено осуществлять привлечение в строительство средств граждан, то по законопроекту запрет накладывается на привлечение средств всех участников долевого строительства, в том числе юридических лиц.
Третья группа: формирование в рамках ЕИСЖС реестра разрешений на строительство многоквартирных домов
Авторы законопроекта предлагают обязать Росреестр и органы госстройнадзора вносить в ЕИСЖС сведения о выданных разрешениях на строительство.
В развитие этой нормы предлагается обязать Росреестр и госстройнадзор вносить в ЕИСЖС множество иной информации, необходимой для эффективного функционирования системы.
Кроме того, предлагается увеличить перечень документов, которые застройщик обязан вносить в ЕИСЖС, включив в этот перечень в отношении строящихся им домов:
• градостроительный план земельного участка;
• схему планировочной организации земельного участка;
• правоустанавливающие документы на земельный участок.
Также застройщик будет обязан вносить в ЕИСЖС:
• расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика;
• сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Четвертая группа: усиление ответственности бенефициаров застройщиков
Законопроектом вводится норма о неограниченной ответственности бенефициара по обязательствам юридического лица (застройщика) перед дольщиками за причиненные застройщиком убытки.
Проектируемую норму стоит привести полностью: «Лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные гражданам — участникам долевого строительства».
Фактически в долевом строительстве отменяется один из основополагающих принципов, лежащих в основе понятия о юридическом лице и предпринимательской деятельности, — принцип ограниченной ответственности.
В развитие этой проектируемой нормы предлагается обязать застройщиков размещать сведения о бенефициарах и структуре учредителей в проектной декларации.
Пятая группа: защита прав граждан, средства которых привлекались застройщиками по схемам облигаций и ЖСК
Из перечня законных способов привлечения средств в жилищное строительство законопроектом исключается выпуск жилищных сертификатов. Указанная схема разрешена только в случае, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу предлагаемого закона.
Привлечение средств по схеме ЖСК будет ограничено только случаями предоставления таким кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. При этом ЖСК должен быть создан до дня вступления в силу данного законопроекта.
О том, как будут решаться проблемы граждан, средства которых уже привлечены в проблемные дома по схемам ЖСК и жилищных сертификатов, документ умалчивает. В этой части поручение Президента РФ пока что остается открытым.
Источник: sozd.parlament.gov.ru
Незакрытые поручения Президента РФ
Остались незакрытыми несколько пунктов поручений Президента РФ.
Пункт о совершенствовании критериев отнесения к числу пострадавших дольщиков будет решаться через приказ Минстроя России. Изменений федерального закона не требуется.
Пункт об усилении ответственности контролирующих органов, как следует из пояснительной записки к представленному документу, будет решаться отдельным законопроектом о внесении изменений в КоАП.
Пункт о поэтапном замещении средств граждан банковским финансированием жилищного строительства (утверждение дорожной карты) будет закрыт актом Правительства РФ.
Остается неопределенной судьба только одного пункта поручения главы государства — о повышении ответственности губернаторов за обеспечение защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Дополнительные нормы, ужесточающие требования к деятельности застройщика
Законопроект содержит множество дополнительных норм, которые не связаны с исполнением поручений Президента РФ.
Оплата цены ДДУ будет определена только в безналичном порядке.
Ужесточаются (с трех до пяти лет) сроки, в течение которых действует запрет на профессию для лиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний.
Нормы о запрете на профессию распространяются в отношении лиц, которые прямо или косвенно (через третьих лиц) владеют долей от 5% в корпоративном юридическом лице (сейчас 25%).
Вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет.
Уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ.
Проектная декларация будет заполняться в электронной форме на сайте ЕИСЖС, а не на сайте Минстроя России.
Единый реестр застройщиков ведется на сайте ЕИСЖС и является частью ЕИСЖС.
Вводятся механизмы электронного взаимодействия застройщиков, контролирующих органов, Фонда через ЕИСЖС.
Перечень оснований для приостановления регистрации ДДУ расширяется на случай поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности. Также регистрация ДДУ будет приостанавливаться Росреестром, если регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца.
Дополнительные нормы, смягчающие требования к деятельности застройщика
Застройщику разрешили иметь нецелевые обязательства сверх лимита 1%, но только в части исполнения гарантийных обязательств по сданным домам.
Появилась возможность смены уполномоченного банка и соответствующий механизм.
Появилась возможность снятия запрета на регистрацию ДДУ при устранении застройщиком допущенных нарушений.
Отменена обязанность ведения официального сайта. Все сведения застройщик будет размещать в ЕИСЖС.
Прибыль от проекта разрешается размораживать после регистрации права собственности первого дольщика.
При работе по схеме счетов эскроу будет отменена необходимость выполнять требования:
• о наличии положительного заключения экспертизы;
• о размере собственных средств застройщика (не менее чем 10% от стоимости строительства);
• о наличии лимита денежных средств на банковском счете застройщика;
• о запрете наличия обязательства по кредитам, займам, ссудам; по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, не связанных с привлечением денежных средств; наличия выпуска или выдачи ценных бумаг;
• о запрете использования имущества, принадлежащего застройщику, для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.
Сроки принятия законопроекта и вступления в силу
В поручении Президента РФ установлен срок для внесения изменений в законодательство — 15 декабря 2017 года. Это означает, что законопроект будет идти по сверхускоренной процедуре. Можно не сомневаться, что до конца года он будет принят и подписан Президентом.
Законопроект внесен Председателем Госдумы, лидерами всех парламентских фракций и главами ключевых профильных комитетов. При таком составе авторов вероятность внесения каких-либо поправок в проект документа также выглядит маловероятной.
Источник: sozd.parlament.gov.ru
Законопроект вступит в силу с даты его опубликования. Нормы, обязывающие вносить данные в ЕИСЖС, вступят в силу через месяц после опубликования закона. Нормы, обязывающие Фонд, застройщиков и органы контроля взаимодействовать между собой через ЕИСЖС, вступят в силу 1 июля 2018 года.
Другие публикации по теме:
По данным Госдумы в России насчитывается около 130 тыс. обманутых дольщиков
Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию будет представлена до 4 декабря
Депутат Николаев направил в Минстрой предложения по совершенствованию критериев «проблемности» долевого строительства жилья
72% региональных органов контроля за долевым строительством могут быть реформированы
Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства
Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием
Губернаторы лично ответят за ввод и качество жилья, достройку объектов и использование земли
Первые застройщики уже перечислили взносы в Фонд защиты дольщиков
Минстрой России меняет нормативы финансовой устойчивости застройщика
Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут
Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года
С 1 января 2018 года в России заработает единая информационная система для дольщиков
