Обязательное размещение мусоропроводов в многоквартирных домах: большинство застройщиков против
Эту тему для портала ЕРЗ.РФ комментируют представители девелоперских компаний и эксперты.
Фото: www.baikonur.tua.ru
Как на днях отмечал «Коммерсант», вступивший в августе новый свод правил для застройщиков жилья требует обязательного установления мусоропроводов в многоквартирных домах этажностью более 4-х этажей. Однако в аппарате курирующего жилищное строительство вице-премьера Марата Хуснуллина такую трактовку опровергают.
Не подтверждают обязательность установки и в Минстрое. Застройщики жилья не обязаны предусматривать мусоропроводы при строительстве домов выше пяти этажей, рассказали ТАСС в пресс-службе Минстроя РФ. «Пунктом 9.32 СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" обязательность устройства мусоропроводов в строящихся и реконструируемых многоквартирных зданиях этажностью пять и выше этажей предусмотрена только при наличии такого требования в санитарных нормах и правилах (СанПиН), — пояснили в министерстве. — В настоящее время СанПиН 2.1.7.3550-19, действующий до 01.01.2021 года, такого требования не устанавливает».
Фото: www.vedtver.ru
Кроме того, в Минстрое напомнили, что сегодня проходит процедуру оценки проект СанПиН «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания, планировки, застройки и содержания территорий населенных мест», который также не обязывает застройщиков включать в проект жилых домов мусоропровод. «В случае возникновения вопросов при правоприменении Минстрой готов дать необходимые разъяснения», — заверили в пресс-службе ведомства.
Портал ЕРЗ.РФ уже во второй раз решил провести опрос застройщиков на эту животрепещущую тему (первый опрос был опубликован в минувшем июне). Представители девелоперских компаний из разных регионов России рассказали о своем опыте согласования проектов без мусоропроводов и высказались по поводу их обязательной установки в многоквартирных новостройках.
В пресс-службе второго застройщика России по объемам текущего строительства, Группы ЛСР, напомнили, что с 1 января 2019 на всей территории России стартовала «мусорная» реформа. Президент РФ поручил утвердить «дорожную карту» по раздельному сбору мусора. Так, в каждом регионе должен быть выбран региональный оператор по раздельному сбору отходов.
Фото: www.rtneo-irk.ru
С начала января 2020 года программа по раздельному сбору мусора стартовала в Москве. Во дворах жилых домов столицы установили раздельные контейнеры для сбора бумаги, пластика, стекла, металла и остальных отходов. При этом аудиторы Счетной палаты РФ констатируют, что на сентябрь 2020 года полигоны переполнены, раздельный сбор отходов не вводится, операторы могут прекратить вывозить мусор.
Один из важных шагов к увеличению доли переработки — раздельный сбор отходов. Мусоропровод же, наоборот, их смешивает. И, несмотря на конкретные поручения Президента, Постановление Правительства РФ №985 от 04.07.2020 фактически вынуждает каждый новый дом смешивать мусор.
До 1 августа 2020 года согласования проектов без мусоропроводов проходили в штатном режиме. Однако вступившая в силу норма как минимум не позволяет использовать уже разработанную документацию. Это закономерно увеличит срок строительства и скажется на общей стоимости проекта, а, значит, в конечном счете, и на стоимости жилья, считают в Группе ЛСР.
Дмитрий ХОРОШЕВЦЕВ, заместитель управляющего директора по продуктовой стратегии Группы «Самолёт» (Москва):
Группа «Самолёт» отказалась от мусоропроводов, и на новых наших объектах они уже не проектируются. Всего же около 40% объектов компании оборудованы мусоропроводами.
В последние годы сформировался тренд на отказ от мусоропроводов в современных жилых комплексах. В обществе активно идет обсуждение мусорной реформы, необходимости раздельного сбора и последующей переработки мусора. Мусоропровод же делает раздельный сбор невозможным в силу особенностей конструкции. При этом для жителей утилизация бытового мусора за пределами дома не представляет какой-то проблемы.
С финансовой точки зрения отказ от мусоропровода при строительстве жилья может сэкономить порядка 700 руб. от стоимости 1 кв. м, что особенно актуально в условиях кризиса. Кроме того, наличие в доме мусоропровода означает дополнительные расходы жителей на его обслуживание.
Сегодня застройщики чаще всего отказываются от мусоропроводов еще на этапе проектирования, если же проектом мусоропроводы предусмотрены, то в процессе эксплуатации они, как правило, завариваются.
Виталий ВОЛОХИН, главный архитектор проектного института ПИ-2 ГК «Главстрой» (Московская область, Москва):
С августа вступило в силу Постановление Правительства РФ №985 с перечнем обязательных к исполнению сводов правил в проектировании. В этот перечень попали актуализированные своды правил, в том числе СП 54.13330.2016. В документе есть пункт о необходимости устройства мусоропроводов в строящихся и реконструируемых многоквартирных зданиях этажностью пять этажей и выше в соответствии с санитарными требованиями СанПиН 42-128-4690.
В свою очередь в указанном СанПиН в одном из пунктов говорится о том, что во вновь строящихся жилых домах, имеющих 5 и более этажей, следует устраивать мусоропроводы в соответствии с требованиями ВСН 8-72. Документ ВСН, на который даётся ссылка, в настоящее время не действует.
Более того, есть еще один свод требований — СанПиН 2.1.7.3550-19, по сути, он регламентирует то же самое и является действующим. В нём об обязательном устройстве мусоропроводов в доме ничего не сказано.
В своде правил по проектированию и строительству мусоропроводов в жилых и общественных зданиях СП 31-108-2002 отмечается, что мусоропроводы в зданиях проектируются в соответствии с заданием на проектирование. Его готовит и согласовывает заказчик.
Что касается оценки обязательности мусоропроводов, то, на мой взгляд, наличие мусоропровода в современном доме — признак некачественного жилья. Странно называть санитарными нормами то, что предполагает наличие в доме антисанитарии. Ведь мусоропровод — это источник неприятного запаха, бактерий, беспорядка, рассадник насекомых и грызунов.
Неудивительно, что современные покупатели квартир выступают против наличия в их доме мусоропроводов и предпринимают меры: заваривают уже имеющиеся стволы и используют освободившиеся мусорокамеры на первом этаже под хранение велосипедов и пр.
К слову, наличие мусоропровода в доме противоречит идее перехода на раздельный сбор мусора. На сегодняшний день нет технических решений внутри жилого здания, которые бы успешно справлялись с этой задачей.
В кварталах «Светлый мир» мусоропроводы отсутствуют. На момент согласования проектов никаких проблем не возникло: несколько лет назад нормы в своде носили рекомендательный характер.
Мы намеренно отказались строительства мусоропроводов в наших жилых домах и апартаментах. Вместо этого во дворах помимо стандартных установлены дополнительные контейнеры для раздельного сбора твердых бытовых отходов. Жители охотно поддерживают данную инициативу, сортируя пластик, стекло и макулатуру. Также предусмотрены отдельные боксы для батареек, аккумуляторов и лампочек.
Отсутствие мусоропроводов в домах решает проблему с неприятными запахами, возможными заторами мусора, внезапными возгораниями из-за непотушенной сигареты, брошенной в люк, что, к сожалению, в других домах встречается нередко.
У девелоперов должен быть выбор, как им строить дома, а трактовки санитарных норм должны быть более прозрачными и понятными.
Олег ГУРЬЕВ, директор департамента девелопмента ГК «А101» (Москва):
Требование об обязательном размещении мусоропроводов в жилых домах выше 5 этажей вступает в противоречие и с реформой, и со сложившейся отраслевой практикой.
Помимо увеличения расходов на создание невостребованной потребителями инфраструктуры, такое требование также приведет девелоперов к необходимости перепроектировать дома, которые должны были начать строиться в ближайшее время, а также проходить повторное согласование проектов.
Это замедлит темпы строительства в большинстве регионов страны и не позволит оперативно восполнять объемы нового предложения на рынке. В условиях существующего ажиотажного спроса это приведет к сокращению общего объема предложения и, соответственно, росту цен на жилье.
Невостребованность мусоропроводов — основная причина их почти полного исчезновения в последние годы из заданий на проектирование. При этом там, где они есть, мусоропроводы нередко выводятся из эксплуатации. Люди предпочитают сами выносить и даже сортировать дома мусор, и эта тенденция не зависит от этажности. Проблем в связи с этим в абсолютном большинстве случаев не возникает.
При этом исследования показывают, что у большинства покупателей квартир мусоропровод ассоциируется с антисанитарией, запахом и паразитами. Это справедливо, потому что на сегодняшний день для этих объективных проблем не существует системного решения. Даже минимизация интервалов чистки и дезинфекции не дает нужного эффекта, зато заметно увеличивает эксплуатационные расходы.
В Пермском крае при проектировании жилых комплексов вопрос сбора и хранения бытовых отходов регламентируется СП 42.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10 и региональными нормативами градостроительного проектирования, на основании которых органами муниципальной власти выдаются технические условия на расположение хозяйственных площадок.
В проекты мы включаем крытые контейнерные площадки на территории жилых комплексов, что соответствует выданным техническим условиям и не противоречит требованиям нормативно правовых актов. «СтройПанельКомплект» возводит объекты по технологии крупнопанельного домостроения. В типовых блок-секциях «97 серии» есть техническая возможность организации мусоропроводов, и до 2005 года сбор и хранение мусора решался именно таким путем. Но с 2005 года мы исключили организацию мусоропроводов из проектов.
Такой подход обусловлен, прежде всего, запросом потребителей, который был выявлен после проведения исследований. Подавляющее большинство жителей высказалось за организацию хозяйственных площадок открытого типа, либо размещения в домах мусорокамер с контейнерами для сбора мусора.
Отметим также, что согласно тенденциям развития жилищного домостроения и городской среды, все большее количество горожан поддерживают инициативы раздельного сбора мусора, что невозможно осуществлять при использовании мусоропроводов.
Обслуживание мусоропроводов обходится управляющим компаниям дороже, чем хозяйственных площадок, так как в него включено использование моющих машин, подача воды и другие технологические нюансы. Бывает, что жители бросают крупногабаритный мусор, имеют место и горение мусора при нарушении правил эксплуатации. Все это говорит не в пользу возвращения мусоропроводов в проекты.
Да, мы имеем техническую возможность проектирования мусоропроводов, но выбираем более экологичный подход, который повышает качество среды проживания. Считаю хорошей тенденцией, что жители Пермского края готовы участвовать в этом процессе, а региональные нормативы позволяют применять такой подход. Думаю, что организованные хозяйственные площадки с раздельным сбором мусора — это оптимальный формат для утилизации бытовых отходов в МКД сегодня.
Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию Компании Л1 (Санкт-Петербург):
Раньше ГАСНу и Эспертизе для того, чтобы застройщику не проектировать и не строить мусоропроводы, было достаточно согласования администрации района. Теперь в СанПиНе четко прописано, что они должны быть. Компания Л1 в проектах новых домов предусматривает мусоропроводы и будет их строить, но после ввода объекта УК на общем собрании может принять решение об их закрытии.
Компания Л1 на рынке уже почти 30 лет, и наш опыт показывает, что за все эти годы в подавляющем большинстве случаев общее собрание собственников голосует за то, чтобы мусоропроводы закрывать. Поэтому данная норма СанПиНа выглядит, по меньшей мере, нелогичной.
Дмитрий СОФРОНОВ, коммерческий директор компании «DARS Development» (Ульяновская область):
Ранее в наших проектах в высотных МКД мусоропровод был предусмотрен в каждом доме. Но 80% жителей отказываются от использования мусоропровода, т.к. многие покупатели помнят, какими были мусоропроводы в постсоветских постройках, с неприятным запахом и полной антисанитарией. И хотя сегодня ситуация в корне изменилась, люди уже имеют сформированную точку зрения на этот счёт.
Также это доставляет ряд неудобств, таких как шум от выбрасываемого мусора с верхних этажей, доплата УК за обслуживание и пр. Очень важным фактором стало невозможность раздельного сбора отходов.
На основании исследования, проведённого среди жителей аналогичных домов, мы прошли экспертизу и получили положительное заключение на строительство домов без мусоропроводов
Наличие или отсутствие мусоропровода в многоквартирном доме высокой этажности зависит не от девелопера, а от готовности наших граждан поддерживать чистоту в местах общего пользования и проявлять сознательность в вопросах раздельного сбора мусора.
Последние соцопросы свидетельствуют, что далеко не все люди поддерживают такие «зеленые» инициативы: в обществе существует высокий уровень недоверия к действующей системе утилизации отходов, а также низкий уровень информирования населения о проводимой реформе раздельного сбора мусора. Много и тех, для кого мусоропровод — это просто комфортная опция, от которой сложно отказаться.
Пока не изменится менталитет людей и в законодательстве не устранят разночтения, застройщикам лучше не отказываться от мусоропроводов во избежание дополнительных согласований и траты времени. А когда дом будет построен, собрание жильцов самостоятельно определит, использовать мусоропровод или нет. Именно так мы и поступаем в ЖК «Кварталы 21/19».
Исходя из нашего опыта, можно сказать, что, жителей, поддерживающих отказ от мусоропровода, большинство. Для них в первых домах ЖК «Кварталы 21/19» мы заварили мусоропровод и предусмотрели мусорокамеры на первых этажах, чтобы не тратить время, добираясь до площадки, где стоят контейнеры.
Безусловно, наличие трубопровода повышает затраты застройщиков. Речь идет об установке дополнительной инженерии, а также о сокращении полезной площади внутри здания. Особенно высокими затратами будут для тех, кому из-за нового требования придется перепроектировать здание, ранее не предусматривающее мусоропровод.
Мы пока с такой проблемой не столкнулись, поскольку все документы были согласованы еще до внесения предложения об обязательных мусоропроводах. В нашем проекте Russian Design Ditrict мусоропроводы не предусмотрены: в каждом подъезде будет отдельное помещение для сбора и утилизации мусора.
Думаю, что попытка массового внедрения мусоропроводов, по замыслу властей, может ускорить сбор и утилизацию мусора. Когда у жителей многоквартирных домов появится возможность выбросить отходы, не выходя из дома, они будут делать это чаще. В долгосрочной перспективе такой подход может снизить нагрузку на существующую систему утилизации мусорных отходов, ускорит её работу.
На мой взгляд, в домах класса «комфорт» и выше не должно быть мусоропроводов и их шахт, как это было раньше. Практика показала, что содержать их в абсолютной чистоте и санитарной безопасности слишком сложно, и с этой точки зрения есть более удобные способы утилизации, к примеру, холодильные камеры, которые автоматически оповещают уборщиков о появлении в камере мусора, после чего его оттуда оперативно забирают.
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, управляющий партнер компании «Метриум»:
Застройщики отказываются от строительства мусоропровода при условии организации альтернативного способа сбора и вывоза отходов. Системы могут различаться в зависимости от класса жилого комплекса. В высокобюджетном сегменте могут быть предусмотрены специальные помещения с камерами для сбора мусора, а для его вывоза иногда проектируются отдельные лифты.
В бизнес-классе такие помещения располагаются чаще всего на первом этаже или подземном уровне, а в массовом сегменте — обычно на улице. В некоторых комплексах, где мусоропровод все-таки был спроектирован, жильцы сами принимают решение, что его необходимо вывести из эксплуатации.
К наличию мусоропровода в доме многие застройщики и жильцы относятся негативно, поскольку это может быть причиной шума и неприятных запахов. Сейчас ситуация заметно улучшилась. Во-первых, в современных проектных решениях мусоропроводные шахты располагаются в изолированных помещениях или на лоджиях в подъезде. Во-вторых, управляющая компания должна проводить дезинфекцию и другие работы по обслуживанию мусоропровода.
Однако на практике не все застройщики и управляющие компании эффективно выполняют свои функции. К тому же на объекты без мусоропровода есть спрос, и девелоперы готовы выводить на рынок такое предложение. Поэтому указанное постановление, на мой взгляд, вводит избыточные требования для бизнеса: девелоперы и покупатели в соответствии с обоюдными желаниями обычно способны прийти к оптимальному решению без дополнительного регулирования.
Строительство мусоропровода довольно затратно, но для крупных застройщиков дорогостоящих комплексов это не является ощутимым фактором. В первую очередь это требование скажется на региональных девелоперах, поскольку повышение себестоимости в бюджетных проектах всегда существеннее.
Мусоропровод также приводит и к эксплуатационным расходам, поскольку его постоянно необходимо дезинфицировать, чистить и ремонтировать. Однако стоит отметить, что на практике большинство застройщиков и так проектировали мусоропроводы — просто не все вводили их в эксплуатацию. Поэтому изменения почувствуют далеко не все девелоперы.
В июле 2024 года застройщики вывели на рынок на 43% больше МКД, чем годом ранее (графики)
В июле 2024 года на рынок выведено 567 объектов от 214 застройщиков. Это 73,5 тыс. квартир совокупной площадью 3,64 млн м².
По сравнению с июлем 2023 года количество выведенных на рынок новых объектов увеличилось на 43%, а относительно июня оно снизилось на 1,0%.
С начала года на рынок выведено 3 408 объектов (на 25,7% больше, чем за аналогичный период 2023 года), или 557,0 тыс. квартир совокупной площадью 27,28 млн м².
В среднем с начала 2024 года на рынок ежедневно выводилось 2 615 квартир, что на 3% меньше, чем в 2023 году. При сохранении таких же темпов всего за год на рынок будет выведено 957 тыс. квартир.
Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с июлем 2023 года увеличилась на 8,4%.
Больше всего объектов за месяц выведено в Республике Башкортостан (89 объектов), Ростовской области (64 объекта) и Новосибирской области (43 объекта). По площади новых объектов лидируют Москва (0,26 млн м²), Ростовская область (0,24 млн м²) и Республика Башкортостан (0,22 млн м²).
