Снижение количества регистраций ДДУ в совокупности с уменьшением площади квартир и падением продажной стоимости 1 м² приводит к существенному дефициту финансирования жилищного строительства.

По данным Росреестра в I квартале 2017 года произошло снижение количества регистраций ДДУ на 13,4%. Мониторинг цен предложений застройщиков, проводимый ООО «Институт развития строительной отрасли», показал падение средней цены 1 м² продаваемых квартир в России в строящихся домах на 7,58%. Одновременно с этим произошло уменьшение средней площади продаваемых квартир в строящихся домах на 10,3%.

Объем финансирования жилищного строительства дольщиками можно рассчитать, умножив между собой три показателя: количество продаж (количество регистраций ДДУ), средневзвешенную площадь продающегося объекта долевого строительства и средневзвешенную цену 1 м² объекта долевого строительства. Как видно выше, все три показателя за один год дали уменьшение, т.е. к этим показателям можно применить коэффициенты 0,866 (количество продаж), 0,897 (площадь) и 0,924 (цена). Произведение коэффициентов дает коэффициент изменения объема финансирования, равный 0,718, что соответствует падению на 28,2%.

При этом следует учесть, что у застройщиков за год произошел рост расходов на коэффициент инфляции, который составил 4,59% на март 2017 года к марту 2016 года.

С учетом коэффициента инфляции падение доходов застройщиков составляет 31,5%.

Причина такого положения дел с финансированием жилищного строительства очевидна – снижение реальных доходов населения. Увеличение объемов ипотечного кредитования ситуацию не спасает. Поскольку это увеличение дает не рост количества продаж, а повышает средневзвешенный размер кредита, т.е. снижает долю собственных средств граждан в финансировании жилищного строительства.

В условиях продолжения падения реальных доходов населения изменить ситуацию к лучшему может только кардинальное снижение ставок по ипотеке до 6-7% годовых. Именно такой сценарий видит глава правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев. Снижение ставок и происходит, но слишком медленно.

Снижение ставок по ипотеке не может происходить без снижения ставок по депозитам. А это приводит к появлению более привлекательных для инвесторов сфер вложения свободных средств. Даже при минимальном снижении ставок по депозитам рынок зафиксировал рекордные вложения средств пайщиков в ПИФы. При еще большем снижении ставок может произойти существенный отток средств вкладчиков из банков, что лишит ипотеку ресурсной базы.

Т.е. необходимы взаимоисключающие решения. Надо снижать ставку по ипотеке, но нельзя снижать ставку по депозитам. Решить эту задачу можно только одним уже проверенным способом – государственным субсидированием ипотеки.

Об этом свидетельствует дискуссия, разгоревшаяся  между Ростехнадзором и Минстроем о судьбе строительных СРО, не выполнивших требование о размещении к 1 сентября всех средств компфондов на специальных банковских счетах.

Фото: www.bk55.ru

По мнению руководителей строительных компаний, «правила игры» в системе саморегулирования в строительной отрасли настолько непостоянны, что профессиональное сообщество уже устало от регулярных пертурбаций в этой сфере.

Недавно портал ЕРЗ проинформировал девелоперов по вопросу необходимости вступления в СРО застройщика, выполняющего функции технического заказчика, в том числе самостоятельно. Были приведены два письма Минстроя (одно уточняющее другое) и экспертный комментарий ООО «Институт развития строительной отрасли». Из них следует, что застройщик не может быть субъектом административной ответственности за нарушение требования о членстве в СРО, а значит, девелоперам членство в СРО не требуется.

Однако на этом споры, связанные с темой саморегулирования в строительной отрасли, не закончились. В последние дни между Минстроеми Ростехнадзором разгорелась дискуссия, связанная с судьбой строительных СРО, потерявших в общей сложности около 26 млрд руб. средств компенсационных фондов, размещенных на счетах в банках, у которых впоследствии были отозваны лицензии. Выяснилось, что у ведомств разные позиции по вопросу исключения данных организаций из реестра СРО.

Такая ситуация создалась из-за того, что строительные СРО должны были к 1 сентября 2017 года перевести все средства компенсационных фондов (из которых выплачивается возмещение за причинение членами организации вреда третьим лицам) на спецсчета. Тех, кто это не сделал, Ростехнадзор намерен исключить из реестра СРО, причем, как ранее предупреждали в ведомстве, количество исключенных может значительно расшириться.

В целом в настоящее время, по данным Минстроя, на спецсчетах размещено 57% от общего объема компфондов СРО строителей, проектировщиков и изыскателей, это около 71 млрд руб. Еще около 26 млрд рублей средств компфондов оказались заблокированы в банках с отозванными лицензиями.

Как сообщает «Коммерсант», ссылаясь на переписку двух Минстроя и Ростехнадзора, последний выступил за лишение таких СРО статуса, поскольку, по мнению этого надзорного ведомства, они не выполнили требование о размещении к 1 сентября всех средств фондов на специальных банковских счетах. По мнению Ростехнадзора, средства, утерянные в проблемных банках, должны учитываться при формировании компфондов до ликвидации банка, поскольку до этого размер утраченных средств СРО не может быть определен. В результате из-за разницы объема средств на спецсчете и «полного» объема компенсационного фонда (включая потерянные средства) СРО, державшие их в банках, лишившихся лицензии, могут быть вычеркнуты из реестра.

А вот Минстрой считает, что подобный подход чреват утратой статуса порядка 47% отраслевых СРО, в результате чего в регионах придется создавать новые саморегулируемые организации, куда будут вынуждены вновь входить строительные, проектные и изыскательские компании. В свою очередь исполнение этими юрлицами контрактов будет приостановлено или прекращено, что приведет к значительным убыткам или банкротству строителей. «Неизбежным последствием станет дестабилизация строительного комплекса, что не позволит выполнить стоящие перед ним задачи по своевременному вводу объектов»,— предупреждает Минстрой в своем письме.

При этом ведомство предлагает конкретные пути  выхода из ситуации, считая, что таким СРО следует дать возможность восстановить объем компфондов. Механизм для этого предусмотрен Градостроительным кодексом, напоминают в ведомстве, в соответствии с которым при снижении размера фонда, если это произошло в результате обесценивания финансовых активов или неправильного инвестирования, члены СРО должны пополнить его. Как следует из переписки ведомств, позицию Минстроя поддержал и курирующий отрасль вице-премьер Дмитрий Козак.

Обосновывая такой подход, в Минстрое утверждают, что подобный механизм позволит одновременно исключить из реестра «нежизнеспособные коммерческие СРО, которые создавались для того, чтобы прогонять через себя деньги», а для строительных организаций «дополнительной финансовой нагрузки» это не создаст.

Другие публикации по теме:

Минстрой России: застройщику, техническому заказчику, осуществляющему строительство индивидуального жилого дома, членство в СРО не требуется

Минстрой России: застройщик, самостоятельно нанимающий изыскателей, проектировщиков и подрядчиков, должен вступить сразу в 3 СРО

Подрядчики, участвующие в генподрядных торгах, должны уведомлять СРО о размере обязательств по договорам