Снижение количества регистраций ДДУ в совокупности с уменьшением площади квартир и падением продажной стоимости 1 м² приводит к существенному дефициту финансирования жилищного строительства.

По данным Росреестра в I квартале 2017 года произошло снижение количества регистраций ДДУ на 13,4%. Мониторинг цен предложений застройщиков, проводимый ООО «Институт развития строительной отрасли», показал падение средней цены 1 м² продаваемых квартир в России в строящихся домах на 7,58%. Одновременно с этим произошло уменьшение средней площади продаваемых квартир в строящихся домах на 10,3%.

Объем финансирования жилищного строительства дольщиками можно рассчитать, умножив между собой три показателя: количество продаж (количество регистраций ДДУ), средневзвешенную площадь продающегося объекта долевого строительства и средневзвешенную цену 1 м² объекта долевого строительства. Как видно выше, все три показателя за один год дали уменьшение, т.е. к этим показателям можно применить коэффициенты 0,866 (количество продаж), 0,897 (площадь) и 0,924 (цена). Произведение коэффициентов дает коэффициент изменения объема финансирования, равный 0,718, что соответствует падению на 28,2%.

При этом следует учесть, что у застройщиков за год произошел рост расходов на коэффициент инфляции, который составил 4,59% на март 2017 года к марту 2016 года.

С учетом коэффициента инфляции падение доходов застройщиков составляет 31,5%.

Причина такого положения дел с финансированием жилищного строительства очевидна – снижение реальных доходов населения. Увеличение объемов ипотечного кредитования ситуацию не спасает. Поскольку это увеличение дает не рост количества продаж, а повышает средневзвешенный размер кредита, т.е. снижает долю собственных средств граждан в финансировании жилищного строительства.

В условиях продолжения падения реальных доходов населения изменить ситуацию к лучшему может только кардинальное снижение ставок по ипотеке до 6-7% годовых. Именно такой сценарий видит глава правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев. Снижение ставок и происходит, но слишком медленно.

Снижение ставок по ипотеке не может происходить без снижения ставок по депозитам. А это приводит к появлению более привлекательных для инвесторов сфер вложения свободных средств. Даже при минимальном снижении ставок по депозитам рынок зафиксировал рекордные вложения средств пайщиков в ПИФы. При еще большем снижении ставок может произойти существенный отток средств вкладчиков из банков, что лишит ипотеку ресурсной базы.

Т.е. необходимы взаимоисключающие решения. Надо снижать ставку по ипотеке, но нельзя снижать ставку по депозитам. Решить эту задачу можно только одним уже проверенным способом – государственным субсидированием ипотеки.

За 2016 и 1-й квартал 2017 года Федеральная антимонопольная служба рассмотрела 51 жалобу застройщиков на незаконные действия органов власти и сетевых компаний при прохождении строительных процедур: из них 36 относились к органам власти, 15 — к сетевым компаниям.

Об этом 28 июля рассказал на заседании штаба Минстроя РФ по мониторингу исполнения органами власти и сетевыми организациями законодательства о градостроительной деятельности начальник Управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС Олег Корнеев (на фото).

Фото: www.fas.gov.ru

Представитель ФАС сообщил о механизмах административного обжалования застройщиками незаконных действий органов власти и сетевых компаний. После того, как жалоба подана в ФАС РФ или его территориальные управления, она рассматривается в течении семи рабочих дней. В случае признания жалобы обоснованной ФАС выдает обязательное для исполнения предписание, а также привлекает виновное должностное лицо к ответственности. Жалоба рассматривается в порядке, определенном статьей 18.1 закона о защите конкуренции.

Источник: ФАС

Среди всех рассматриваемых жалоб признаны обоснованными — 35%. Еще 26% отозваны заявителями.

Источник: ФАС

Спикер обратил внимание на существующую сейчас проблему реализации механизма административного обжалования в строительной области. По его словам, обжаловать действия органа власти на сегодняшний день можно лишь по двум основаниям:

• нарушен срок осуществления процедур из соответствующего перечня;
• предъявлены требование осуществить процедуру, не предусмотренную перечнем.

Источник: ФАС

А вот обжаловать действия сетевых компаний можно по четырем основаниям. К двум указанным добавлены следующие основания:

• незаконный отказ в приеме документов;
• предъявление требований, не предусмотренных законодательством.

По данным ФАС, в 88% случаев застройщики жаловались на сроки в 6% — на требования к заявителю, и в оставшихся 6% — на требования осуществить непредусмотренную процедуру.

Источник: ФАС

В случае, если ФАС выявляет нарушения, предусматривается ответственность в отношении должностных лиц органов власти по ст. 19.9.1. КоАП и должностных лиц сетевых компаний по ст. 9.21 КоАП.

Источник: ФАС

Олег Корнеев уточнил, что рассмотрению подлежат жалобы лишь на те процедуры в сфере строительства, которые предусмотрены утвержденными Правительством РФ исчерпывающими перечнями. «Вступление в силу перечней, расширяющих спектр процедур, решения по которым могут быть обжалованы, а также сокращение срока рассмотрения дел по таким жалобам существенно увеличивают шансы предпринимателей на защиту своих прав», — отметил Корнеев.

Как сообщил председательствующий на заседании штаба глава Минстроя России Михаил Мень, министерством обеспечено принятие уже 6 видов исчерпывающих перечней процедур в сфере:

• жилищного строительства (постановление №403 от 30 апреля 2014 г.);
• строительства линейных объектов водоснабжения и водоотведения (постановление №1138 от 7 ноября 2016 г.);
• строительства объектов водоснабжения и водоотведения, за исключением линейных объектов (постановление №1138 от 7 ноября 2016 г.);
• строительства объектов электросетевого хозяйства (постановление №1504 от 27 декабря 2016 г.);
• строительства объектов капитального строительства нежилого назначения (постановление №346 от 28 марта 2017 г.);
• строительства сетей теплоснабжения (постановление №452 от 17 апреля 2017 г.).

На заседании штаба были рассмотрены и другие важные вопросы.

Статс-секретарь — заместитель министра строительства РФ Наталья Антипина сообщила о проведении контрольных мероприятий по исполнению в регионах нормативно-правовых актов в сфере жилищного строительства, а также об анкетировании застройщиков. В результате анкетирования выяснилось, что 90% застройщиков нуждаются в обеспечении информационной открытости сайтов органов публичной власти в части административных процедур. При этом застройщики оценили существующий сейчас уровень такой информационной открытости в 25% от потребностей.

Старший прокурор Генеральной прокуратуры РФ Артем Кононенко подробно доложил о результатах прокурорского надзора за исполнением законодательства о градостроительной деятельности в части соблюдения исчерпывающих перечней процедур. Так, в 2016 году опротестовано около 6,7 тысяч незаконных нормативных правовых актов. В 200 случаях потребовалось в судебном порядке заставлять органы власти приводить нормативно-правовую базу в соответствие с обязательными требованиями.

Руководитель Департамента развития инвестиционного климата АНО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов» Виталий Храмушин ознакомил участников заседания с утвержденной Правительством повесткой «О ходе внедрения в регионах РФ целевой модели получения разрешения на строительство и территориальное планирование». Среди основных показателей целевой модели — сокращение сроков прохождения процедур в строительстве, перевод услуг в электронный вид.

Другие публикации по теме:

Правительство РФ утвердило исчерпывающий перечень процедур при строительстве нежилых объектов

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка