21 марта состоялся очередной круглый стол от проекта «Всё о стройке». На этот раз крупнейшие застройщики России представили в эфире свои новые проекты, подходящие к теме встречи «Лучшие новостройки России». 

 

 

Спикеры затронули следующие вопросы:

• Что нового предлагают девелоперы в своих проектах?

• Какой он, покупатель-2023, и какие у него продуктовые запросы?

• Презентации лучших проектов России.

По итогам голосования зрители трансляции определили победителя мероприятия. Голосование зрителей прошло в телеграм-канале «Всё о стройке», а также в телеграм-каналах информационных партнеров: Стройка.Главное, Инсайдер.Главный по домам, Законы стройки, КОТЛОВАНЪ, Всё о стройке Казахстана и Недвижимость РФ|Инсайдер.

  

  

Победителем выпуска стал ЖК Флора от застройщика Неометрия, получивший приз зрительских симпатий в эфире «Лучшие новостройки России» портала «Всё о стройке». Жилой комплекс Флора от застройщика Неометрия признан лучшей новостройкой России на основании голосования, в котором приняли участие 1 352 человека.

Онлайн-круглый стол прошел при поддержке Минстроя России, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и ВЭБ.РФ. Информационные партнеры проекта: портал ЕРЗ.РФ, «Строительная газета», агентство новостей «Строительный бизнес».

Спикерами выпуска стали:

• Татьяна Сапон, руководитель отдела маркетинга ГК ТОЧНО;

• Ирина Межейникова, директор проекта «Юнтолово» (Главстрой Санкт-Петербург);

• Любовь Сырчина, руководитель направления по работе с партнёрами Талан;

• Ольга Нарт, коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия»;

• Дмитрий Липовой, директор по маркетингу ГК Железно;

• Владимир Пахунов, директор по маркетингу и рекламе СК Выбор;

• Наталья Кузьминых, коммерческий директор Голос.Девелопмент.

  

 

Провела эфир Светлана Опрышко (на фото), директор портала «Всё о стройке» и Альянса Цифровых Лидеров России.

 

 

Открыла встречу руководитель отдела маркетинга ГК ТОЧНО Татьяна Сапон (на фото), которая представила зрителям и коллегам новый ЖК Высочество в г. Тихорецке Краснодарского края.

«При экспансии в небольшие города края мы решили переложить свой опыт и дать рынку продукт, которого до этого не было, — пояснила она, добавив: — Действительно, ЖК Высочество — это первый продукт комфорт-класса, единственный жилой комплекс, который строится по ФЗ-214. Территория — более 2,7 га, и только 5700 кв. м мы отдали под дома, остальное занимает озеленение, благоустройство, прогулочные зоны и парковочные места».

 

 

Жилой комплекс Высочество состоит из двух домов разной этажности, также в его составе торговая галерея, фитнес-центр, детский досуговый центр, современные экологичные детские площадки, зоны отдыха для взрослых, полноценная площадка для командных видов спорта, бесплатная парковка и зона для разнообразных воркаут-тренажеров.

«Наша большая гордость — это уникальные лоты, квартиры с уютными патио-двориками и двухуровневые квартиры с террасами на первом этаже и кладовыми в цоколе. Площадь некоторых кладовых достигает 40 кв. м», — подчеркнула Татьяна Сапон, отметив, что в целом площадь кладовых помещений в ЖК варьируется от 10 кв. м до 40 кв. м. 

 

 

Директор проекта «Юнтолово» («Главстрой Санкт-Петербург») Ирина Межейникова (на фото) представила ЖК Юнтолово в Приморском районе Северной столицы.

Всего, согласно планам Главстрой Санкт-Петербург, в «Юнтолово» будет реализовано 2 млн кв. м жилья, сейчас освоено только 20% от всего проекта.

«Инфраструктура каждого квартала включает строительство школ и детских садов, необходимых коммерческих объектов, а также рекреационных пространств», — указала эксперт. Кроме того, девелопер самостоятельно прокладывает дороги районного значения и медицинские учреждения, такие как поликлиники и станции скорой помощи.

Компания уделяет особое внимание образовательным объектам в «Юнтолово», все они соответствуют современным стандартам. В зданиях предусмотрены мультимедийные библиотеки, актовые залы, ученические лаборатории и центр изучения цифровых дисциплин «Техноспейс», физкультурно-спортивные залы, бассейны и стадион для тренировок на открытом воздухе. Помимо этого девелопер реализует собственную образовательную программу, заключая соглашения с ведущими федеральными и региональными вузами для патронажа своих школ.

«Уникальное преимущество, которого нет ни в одном проекте Санкт Петербурга, — зеленые аллеи или, как мы их называем, гринфингеры (зеленые пальцы). Это пешеходные бульвары, которые соединяют все жилые кварталы между собой. По ним, не пересекая дорожную сеть, можно пройти или проехать на велосипеде по территории всего жилого комплекса», — подчеркнула Ирина Межейникова.

 

 

Образовательные объекты в «Юнтолово» соответствуют времени, содержат IT-кластеры, а каждая школа патронируется определенным вузом.

«Конкретно в "Юнтолово" школы оснащаются техно-спейсами, где старшеклассники изучают инженерные программы: AutoCad, робототехнику и т.д.», — проинформировала эксперт.

 

 

ЖК Интеллект-Квартал в Тюмени представила руководитель направления по работе с партнерами Талан Любовь Сырчина (на фото). 

По ее словам, в начале реализации проекта, в 2018 году, его особенностью являлась система «умный дом», сейчас покупательский тренд сменился тенденцией на благоустройство. 

 

 

«Качественное озеленение — наша фирменная "фишка", мы пошли по пути не питомников с европейскими видами зелени, а обратили внимание на нашу территориальную особенность — хвойные растения», — поделилась спикер.

По словам Сырчиной, часто задаваемый застройщику вопрос касается использования аромамаркетинга, и в данном случае он вполне естественный. 

 

 

Коммерческий директор федерального девелопера Неометрия Ольга Нарт (на фото) продемонстрировала преимущества ЖК Флора в г. Сочи. 

 

 

«Спрос в основном федеральный: много клиентов покупают, чтобы отдыхать самим или сдавать в аренду, поэтому у нас максимально удобные планировки, чтобы каждый квадратный метр приносил пользу», — уточнила она.

ЖК Флора реализуется в рамках комплексного развития территории. Он расположен на берегу реки в окружении национального парка.

«В рамках КРТ появится детский сад и школа, а по берегу набережной можно будет добраться до моря, до чистейших пляжей, и проводить с удовольствием время не только в пляжный сезон», — рассказала Ольга Нарт. «Наш проект называется ЖК Флора потому, что он весь утопает в зелени, и это и есть флора в прямом смысле слова», — подчеркнула эксперт. 

 

 

 

Коммерческий директор Голос.Девелопмент Наталья Кузьминых (на фото) представила сразу два жилых комплекса в Челябинске.

ЖК 4 Ленина — это первый для региона проект комплексного развития территории. «Через архитектуру попытались показать некую историю, подчеркнули, что это бывшая промышленная зона, точка индустриализма», — пояснила топ-менеджер девелоперской компании. 

Особая «фишка» жилого комплекса — разные сервисы, которые предоставляются покупателям уже во время проживания в нем. Так, есть сервис «Сосед», благодаря которому единый центр мониторинга может урегулировать конфликт, если кто-то из соседей шумит в позднее время суток. 

 

 

Второй жилой комплекс, ЖК ХЮGGE, расположен на территории 500 тыс. кв. м, и главный его тренд — мультиформатность.

«Мы стараемся реализовать разные формы существования: есть блочные дома, есть таунхаусы, есть малоэтажное строительство», — рассказала Кузьминых.

 

 

Директор по маркетингу и рекламе СК Выбор Владимир Пахунов (на фото) представил ЖК Prometheus (г. Воронеж).

«Слоганы для нашего проекта премиум-уровня — "Живи в моменте, живи в моменте, живи здесь и сейчас"», — рассказал директор по маркетингу и рекламе СК Выбор.

ЖК Prometheus расположен в самом центре Воронежа, в нем будут находиться разноуровневые дома от 5 до 12 этажей и большие коммерческие помещения. «Бренды будут под стать премиум-классу», — заверил эксперт.

 

 

116 квартир в ЖК уже запланировано. Среди особенностей жилого комплекса Владимир Пахунов также назвал квартиры с террасой.

 

 

В заключение презентаций директор по маркетингу ГК Железно Дмитрий Липовой (на фото) представил два жилых комплекса: ЖК Дивный сад (г. Ульяновск) и ЖК Znak Город будущего (г. Ижевск). 

Он отметил уникальный формат планировки жилых помещений, большую площадь по сравнению с рынком и учет психологических особенностей человека.

 

 

В конкурсе «ТОП ЖК» ЖК Дивный сад занял 1-е место в разряде «Лучший жилой комплекс-новостройка в РФ, многоэтажные дома», а ЖК Znak Город будущего получил 1-е место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в РФ, среднеэтажные дома». 

ЖК Дивный сад сочетает в себе преимущества загородной экологичной жизни и городского комфорта. Фасады жилого комплекса имеют низкую теплопотерю. 

«Ульяновск — город панелек, к нам относились с подозрением, сейчас мы вводим наши проекты в эксплуатацию, и жители благодарны нам за то, что мы обогатили их продуктовую линейку, а коллеги начинают нас копировать», — поделился Дмитрий Липовой. 

В качестве уникальных плюсов ЖК Znak Город будущего в Ижевске он назвал парк, который будет передан городу, центральную площадь и школу с IT-кластером.

Эфир завершила директор портала «Всё о стройке» и Альянса Цифровых Лидеров России Светлана Опрышко. «Приятно, что в новых проектах жилых комплексов можно отметить культивирование не только нового качества жизни, но и новой философии», — отметила она.

Полные выступления и презентации выпуска «Всё о стройке» от 21 марта доступны по ссылкам:

• просмотр выпуска на Youtube;

• просмотр выпуска на Rutube;

• презентации.

28 марта в 11:00—12:00 (мск) состоится следующий круглый стол на тему «Импортозамещение. Какие проблемы остались в строительной отрасли».

 

 

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на жилье в российских новостройках упали на 7%

Московская область покинула ТОП-3 самых привлекательных для девелопмента регионов

Как расширят господдержку применения инфраструктурных облигаций

Год начался с резкого сокращения в России числа новых строек

В Тюмени началось строительство первого ЖК по стандарту КРТ

Банк ДОМ.РФ профинансирует строительство квартала небоскребов на северо-востоке Москвы

Первый в России проект комплексного ИЖС с эскроу будет реализован в Подмосковье на деньги Банка ДОМ.РФ

Кредитование ИЖС растет: за два месяца 2023 года выдано 6,6 тыс. кредитов на 28 млрд руб. 

О правовых нюансах реализации проектов комплексного развития территорий в интервью порталу ЕРЗ.РФ рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры».

  

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

  

— Алмаз Наземетдинович, насколько известно, совместно с Минстроем России Вы проводите образовательные семинары на эту тему и не так давно выиграли дело в Верховном Суде. Расскажите, пожалуйста, о своей деятельности в сфере комплексного развития территорий (КРТ).

— Я руководитель юридического агентства, и наша основная специализация — градостроительные вопросы.

В прошлом году мы успешно работали над 11 проектами комплексного развития территорий (КРТ) в Москве. Кроме того, по одной-две площадки КРТ у нас было в семи регионах. В рамках своей деятельности мы защищали права правообладателей земельных участков (ЗУ), сопровождали проекты застройщиков и предоставляли консультации региональным властям.

Также мы провели три крупных семинара по КРТ с участием Минстроя России. Каждый раз нам удавалось собрать более 50 участников, среди которых были представители крупных застройщиков, правообладатели недвижимости в Москве и региональные власти.

За последние полгода я выступил c докладами на тему КРТ на нескольких площадках: в Общественной палате Москвы и России, в экспертном совете Фонда развития территорий и в «Деловой России».

25 сентября этого года наше агентство выиграло дело о том, в каком суде следует рассматривать дела об оспаривании решений о КРТ в Москве. Административная коллегия Верховного Суда РФ поддержала нашу жалобу и признала, что решение о КРТ — это нормативный правовой акт, поэтому такие дела должны рассматриваться в качестве первой инстанции Мосгорсудом, а не Арбитражным судом г. Москвы.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Этот вердикт суда высшей инстанции имеет значительные последствия. Теперь решение о КРТ можно оспорить на любом этапе реализации проекта, что открывает новые возможности для защиты прав и интересов заинтересованных лиц. В ближайшее время Верховный Суд РФ рассмотрит еще одно наше дело, связанное с КРТ.

 

— Как Вы относитесь к такому сложному механизму редевелопмента, как КРТ? Многие считают, что это похоже на передел собственности. А что думаете Вы?

— Я считаю, что КРТ — это замечательно. Это мощный инструмент для нашей экономики, который позволяет мобилизовать внутренние ресурсы. В условиях, когда многие финансовые потоки ограничены, КРТ дает возможность, несмотря на все трудности, вкладывать средства в развитие своей страны.

Комплексное развитие незастроенных государственных территорий, включая кварталы и микрорайоны с транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой, безусловно, полезно для всех. То же самое касается комплексного развития застроенных территорий. Однако я считаю, что вопрос изъятия частной собственности требует детального обсуждения.

В пользу создания института КРТ свидетельствуют два ключевых фактора. Во-первых, города растут, что в наше время влечет увеличение этажности в центральных районах и перенос производственных мощностей за пределы города. Это подчеркивает необходимость редевелопмента.

Второй и, пожалуй, наиболее значимый фактор — это последствия приватизации в нашей стране. Она привела к настолько сильному дроблению земельных участков, что собрать их в единый актив для редевелопмента в условиях свободного рынка становится практически невозможно.

В этом случае КРТ может стать решением проблемы. Изъятие застроенной территории у различных собственников позволяет объединить участки с изломанными границами и создать единый комплекс для застройки.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

— В чем Вы видите главную цель КРТ? Вы согласны с тем, что комплексное развитие придает городским кварталам и микрорайонам правильные формы, как, например, в Барселоне или в американских мегаполисах, с их прямыми улицами и авеню?

— К сожалению, в законодательстве до сих пор не сформулированы в явном виде цели и принципы градостроительного планирования. Однако в контексте КРТ были озвучены такие важные цели, как устойчивое развитие, улучшение инфраструктуры, привлечение внебюджетного финансирования.

И все же главной целью, согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), является формирование комфортной городской среды.

При этом нигде в законе до сих пор не расшифровано, что под такой конституционной ценностью, как благоприятная окружающая среда, понимается и комфортная городская среда. В своем Определении от 06.10.2015 №2317-О Конституционный Суд РФ указывал, что решения, принимаемые органами публичной власти в градостроительной сфере, призваны обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах.

Еще одна проблема — это практически полное отсутствие в документах территориального планирования элементов планировочной структуры.

 

— Вы хотите сказать, что даже при реализации проектов КРТ не удается добиться правильной формы городской планировки?

— Важно подчеркнуть, в законе определено, что территории комплексного развития могут включать в себя не только замкнутые кварталы, но и, например, перекрестки (крайние участки к перекресткам).

В той же Москве активно реализуются проекты КРТ нежилой застройки на территориях, где раньше находились производственные предприятия. Эти территории имеют относительно четкие границы: так называемый ржавый пояс вокруг Третьего транспортного кольца с ответвлениями до МКАД. Однако и в этом случае не всегда удается сформировать территории комплексного развития правильно.

Оказалось, что проще всего изымать склады и другие невысокие промышленные здания под будущее многоэтажное жилье по цене недвижимости. Но совершенно невозможно привлечь внебюджетное финансирование, если речь идет о действующем успешном производстве, даже если оно малоэтажное. С переселением действующих производств из черты города надо работать по отдельным программам.

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Кроме того, конфигурация границ территории КРТ вокруг сохраняемых заводов также не является оптимальным решением. Проблема заключается в том, что Верховный суд РФ допустил наложение санитарно-защитных зон на территории КРТ.

В результате чего, как это случилось в деле Кунцевского хлебозавода №22 (дело ВС РФ №А40-101706/2021), площадь застройки в уже расторгованном проекте КРТ неожиданно уменьшается, что значительно влияет на экономику всего проекта.

Решение тут лежит в более глубокой проработке градостроительного потенциала именно юристами. Но пока, к сожалению, мы наблюдаем, что у застройщиков сложной темой зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и другими нюансами градостроительного потенциала занимаются какие угодно отделы, но не юристы. Да и профильных юристов практически на рынке практически не встретишь.  

 

— При этом все риски в КРТ — это риски застройщика?

— Верно. За всеми этими проблемами, связанными со сроками и качеством документов от органов власти, а также с интересами правообладателей и инвесторов, стоят застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов КРТ.

Судебная практика уже научилась справляться с обычными рисками. Застройщикам продлевают сроки по договорам КРТ и даже разрешают отклоняться от параметров строительства, указанных в конкурсной документации. Однако появились новые риски.

Все чаще можно наблюдать, как территории комплексного развития захватывают участки, которые уже были подготовлены для жилищного строительства. При этом КРТ, инициированный самими правообладателями, практически не осуществляется, на что также обращает внимание на страницах вашего издания заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов.

В сложившейся ситуации Москва предложила новый способ реализации КРТ. Застройщики могут стать участниками городских операторов. Такой формат позволяет правообладателям-застройщикам с меньшими рисками брать на себя ответственность за развитие не только своего участка, но и прилегающей территории.

Некоторые считают, что этот подход может обходить правила торгов. Однако мы уверены, что ни на одном этапе реализации проекта закон не нарушается. Мы активно работаем с регионами по продвижению такого формата.

 

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

 

— В завершение давайте обсудим, какие изменения ожидают нас в ближайшее время. В частности, обяжут ли операторов КРТ инвестировать в строительство инфраструктуры на территории КРТ? Возможно, Вы отметите и другие интересные тенденции.

— На вашем сайте уже появлялась информация о проекте нового Федерального закона, подготовленного Министерством строительства и ЖКХ РФ. В этом документе определены ключевые направления развития института КРТ в ближайшие год-два.

Я бы выделил несколько основных моментов:

● передача в залог прав по договорам о КРТ;

● внесение изменений в ранее принятое решение о КРТ, в том числе в связи с установлением ЗОУИТ;

● обязанность органов власти, принявших решение о КРТ, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН;

● выдача разрешения на строительство на территории КРТ до образования ЗУ (для земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности).

 

Алмаз Кучембаев. Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

 

Однако ключевым изменением я бы назвал то, что теперь территории КРТ можно будет формировать исключительно вокруг индивидуальных жилых домов. Если законопроект, конечно, будет принят в таком виде. Сегодня индивидуальные дома включают в качестве «довеска» к многоквартирным.

В целом нормотворческая деятельность Правительства РФ направлена на удовлетворение конкретных запросов участников правоотношений. Она отличается высокой степенью проработки и юридической грамотностью. Однако новые нормы обязательно проходят проверку в судебной практике.

В связи с этим стоит отметить, что Верховный Суд уже создал пять прецедентов, вносящих существенные изменения в действующее законодательство.

Мы осознаем сложность и значимость института КРТ и стремимся активно делиться своими достижениями.

 

— Алмаз Наземетдинович, спасибо за интересный разговор. Надеемся, что он продолжится на портале ЕРЗ.РФ.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

   

 

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Особенности создания объектов социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов 

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят