Такой прогноз эксперт дал на основе анализа динамики развития российского рынка строительных материалов.

Фото: www.nashinovosti.com

В недавнем послании Федеральному собранию Президент Владимир Путин  поставил задачу в полтора раза увеличить ввод жилья, доведя его объемы до 120 млн кв. м в год. В Минстрое считают такие планы выполнимыми. «Мы, опираясь на послание президента, в нашу стратегию закладываем это к 2024 году, — сказал министр Михаил Мень.

Помимо целого ряда условий, для резкого расширения объемов ввода жилья потребуется соответствующее количество строительных материалов: цемента, бетона, кирпича, газобетонных блоков, железобетонных конструкций, изоляции и пр.

Способны ли производители стройматериалов обеспечить своей продукцией строителей жилья? Какова нынешняя ситуация в отечественной промышленности стройматериалов? Об этом портал ЕРЗ попросил рассказать специалиста в данной сфере — директора по развитию независимой инвестиционно-консалтинговой компании CM PRO Олега ВЫСОЦКОГО.

— Оптимизм Минстроя по поводу 120 млн кв. м жилья ежегодно разделяют не все эксперты. Некоторые предрекают даже падение ввода жилья по сравнению с нынешними показателями, которые и так существенно меньше, чем заявленные 120 млн кв. м. Ваше мнение?

— Хотел бы сразу подчеркнуть: мы не ставим под сомнение реальность цифр, обозначенных руководством страны. Более того, мы убеждены, что поставленные цели достижимы. Но для этого необходимо решить определенные задачи.

— Позиция понятна. Тогда давайте начнем с краткосрочной перспективы — два-три года. К слову, как раз столько в среднем составляет строительный цикл: стройматериалы потребляются, а дом вводится в эксплуатацию через два-три года. Итак, какие прогнозы позволяет сделать анализ динамики развития отрасли производства стройматериалов?

— Наша аналитика показывает следующее. 2011—2013 годы были периодом роста производства таких базовых строительных материалов, используемых в жилищном строительстве, как керамический и силикатный кирпич, газобетонные блоки, цемент, железобетонные изделия и конструкции.

Именно эти позиции ежегодно росли в среднем на 10—15%. В 2014 году темпы роста этих позиций сократились до нуля, а 2015—2017 годы показали прирост объемов ввода жилья.

То есть если предположить, что строительные материалы были потреблены в 2011—2014 годах, мы видим (соответственно, с лагом в два-три года), рост ввода жилых домов, при строительстве которых эти материалы «пошли в дело» раннее.

Теперь посмотрим, что у нас происходило в 2015—2017 годах. Выпуск железобетонных изделий (плит, панелей, перекрытий, конструкций стен и перегородок, архитектурных элементов строительных и других видов ЖБИ), а также кирпича и цемента ежегодно уменьшался в среднем на 15%, а отдельные позиции ЖБИ (например, фундаменты) падали и на 25%.

Это дает основания для прогноза том, что в ближайшие два-три года можно ожидать сокращения объемов ввода жилья в среднем на 7—10% ежегодно. В 2017 году было введено 78 млн кв. м. То есть если взять два года, то это минус 8 млн кв. м в 2018-м и еще минус 8 млн — в 2019 году. Итого: минус 16 млн кв. м дают выход на 62 млн «квадратов» к 2019—2020-му году. Вот такой тренд прослеживается на основе данных аналитики.

— Но ведь падение наблюдалось не по всем видам стройматериалов…

— Это правда. Например, по таким позициям, как нерудные и теплоизоляционные материалы, в последние два года нет такого большого провала, как по другим базовым стройматериалам. Это во многом связано с тем, что данные виды стройматериалов используются в промышленном и инфраструктурном строительстве.

А вот что касается отделочных материалов (керамическая плитка, гипсовые материалы), то здесь все плохо. Как докладывал на недавней конференции по сухим смесям представитель Российской гипсовой ассоциации, с 2014 года этот сегмент ежегодно падает на 7—10%.

В целом по итогам прошлого года ситуация следующая. В 2017 году все сегменты промышленности стройматериалов, связанные со строительством жилья, падали. Те стройматериалы, которые, как я отмечал, участвуют в промышленном и дорожном строительстве, оказались в небольшом плюсе. Драйверами отрасли по итогам прошлого года является теплоизоляция (+11,2%), нерудные материалы (+5%), газобетон (+3,3%) и др. В прошлом году больше остальных падали мягкие кровельные и гидроизоляционные материалы (-27%), керамическая плитка (-7%), ЖБИ (-5,7%).

— А что происходило с ценами и финансированием?

— Цены на строительные материалы, которые с 2013 года кардинально не менялись, хотя и росли, обусловили крайне низкую инвестиционную привлекательность отрасли.

Если смотреть на стоимость заемного финансирования, то даже в такой подотрасли, как производство цемента, вполне крепкие компании привлекали финансирование своей текущей деятельности под 18% годовых. А лидерам сегмента финансирование ремонтных работ или проектов малой модернизации обходилось в 15%.

— Какова ситуация с мощностями для производства стройматериалов? Достаточно ли их в России для выпуска продукции, способной обеспечить ввод 120 млн кв. м жилья в год?

— В Стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 года и дальнейшую перспективу до 2030 года, которая была утверждена в 2016 году Правительством РФ, среди приоритетных задач первый пункт посвящен модернизации имеющегося производственного фонда, улучшению качества выпускаемой продукции с учетом перспектив стройиндустрии в горизонте до 2030 года.

Могу сказать, что мощностей для выпуска стройматериалов более чем достаточно. Главный вопрос — загрузить их и обеспечить сбыт всей выпускаемой продукции. Без заказов со стороны стройкомплекса этого не добиться.

Здесь много взаимосвязанных вопросов: условия банковского финансирования предприятий, платежеспособный спрос населения на жилье, стимулируемый снижением ставок по ипотеке, освоение новых технологий и использование новых материалов в строительстве.

— К слову, насколько тесно, на Ваш взгляд, производители стройматериалов взаимодействуют со строителями, застройщиками в плане освоения новых материалов и применения современных технологий?

— Здесь имеется огромное поле для движения вперед. Да, в отрасли есть ТехноНИКОЛЬ, «Евроцемент» и другие топовые компании, которые вкладывают значительные собственные средства в научно-исследовательские разработки, серьезно занимаются этой темой. Но все-таки их мало. Вот если бы таких производителей были не единицы, а хотя бы треть из всех участников рынка, мы бы увидели максимальное использование эффективных строительных материалов, а значит, — снижение стоимости квадратного метра и повышение доступности жилья.

Причем в этом случае жилье будет более доступным не потому, что площадь квартир сократилась с 50-ти до 25—30 кв. м, как сегодня, а именно потому, что повысилась эффективность строительства, снизилась стоимость материалов, освоены новые технологии и т.д.

— Большинство опрошенных порталом ЕРЗ застройщиков убеждены, что отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию строительства обернется падением объема ввода и повышением цен на жилье. Вы согласны с этим?

— Безусловно, отмена долевого строительства и связанные с этим нормативные изменения не способствует повышению объемов ввода многоквартирных домов и могут негативно сказаться на достижении целей, провозглашенных федеральными властями.

Да и потребителям будет непросто: они привыкли к этой схеме и ее отмена станет для них некоторым шоком. Понадобится внутренняя перестройка на новые принципы приобретения жилья, новые инструменты. В это нужно вникать, знакомиться, изучать… А у нас ко всему новому относятся с доверием далеко не всегда.

— Как рассказал порталу ЕРЗ руководитель Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович, тот факт, что стройкомплекс и стройиндустрия сегодня находятся в самом тяжелом положении, объясняется тем, что строительство в силу своих длинных циклов позже других базовых отраслей экономики входит в кризис и, соответственно, позже всех из него выходит. Впрочем, по словам эксперта, в последние месяцы наблюдаются отчетливые признаки выхода строительства из рецессии. А когда Вы ожидаете оживления в промышленности стройматериалов?

— Как я уже говорил, с 2015 года отрасль находится в глубоком кризисе, дно которого, по нашим оценкам, пройдено в 2017 году. Мы уже оттолкнулись от этого дна. Оживление должно наступить в нынешнем году.

— Большое спасибо за интересный анализ и глубокие экспертные оценки! Надеюсь, все у нас получится...

— Я тоже на это надеюсь. Но для этого нужны совместные усилия всех участников строительного процесса.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Президент поставил задачу выйти на 120 млн кв. м строительства жилья в год. Но от долевого нужно уходить

Уверенность застройщиков повысится благодаря дешевеющей ипотеке

Владимир Путин провел обсуждение стратегии развития жилищной сферы

Минстрой представит Президенту стратегию развития жилищной сферы до 2025 года

Новая госпрограмма предусматривает ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м — до 120 млн в 2025 году

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли России в III квартале 2017 года

Объем предложения в строящемся жилье бизнес-класса столицы в III квартале вырос на 6,2%. Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов составила 472,7 тыс. руб. (+0,4% за квартал, +7,4% с начала года, +8% за год), подсчитали аналитики компании Метриум, подводя итоги III квартала.

Фото: © Алёшина Оксана / Фотобанк Лори

В январе — сентябре 2024 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы в старых границах в реализации находилось 22,7 тыс. лотов (+6,2% за квартал, +11,2% за три квартала, +10,7% за год): 18,8 тыс. — квартиры и 3,9 тыс. — апартаменты.  

Динамика объема предложения на рынке новостроек бизнес-класса
по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В III квартале 2024 года стартовало 5 проектов бизнес-класса с квартирами. Больше всего объем предложения увеличился в ВАО (740 лотов, +88% за квартал). На втором месте по росту объема предложения располагается ЮВАО (1,28 тыс. лотов, +32% за квартал).

Выросла доля предложения на этапе монтажа этажей (43%, +5,5 п. п. за квартал). Предложение сократилось в корпусах на этапах котлована (24,4%, -2,4 п. п.) и отделки (18,7%, -3,3 п. п.). В сданных корпусах доля предложения практически не изменилась (13,9%, +0,2 п. п. за месяц).

Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной
готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Говоря о показателе комнатности, аналитики отметили рост доли однокомнатных предложений (36,2%, +1,8 п. п. за квартал) и студий (15,7%, +0,5 п. п.).

На этом фоне произошло сокращение доли двухкомнатных (32,2%, -0,3 п. п.) и трехкомнатных (13,7%, -1,7 п. п.) лотов.

Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса
по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

Выросла доля предложения с отделкой white box (28,1%, +3,6 п. п. за квартал), а без отделки — снизилась на 1,8 п. п., в количественном выражении изменения незначительны. 

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов по итогам III квартала 2024 года достигла 472,7 тыс. руб. за кв. м (+0,4% за квартал, +7,4% к началу года, +8% за год).

В квартирах этот показатель равен 486 тыс. руб. (-0,3% за квартал, +8,1% к началу года, +8% за год), в апартаментах — 390,5 тыс. руб. (+3,8% за квартал, +2,7% к началу года, +1% за год).

Средняя медианная цена 1 кв. м квартир и апартаментов за III квартал практически не изменилась и составила 459,5 тыс. руб. (-0,3% за квартал).

Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

За счет скидок и снижения уровня спроса за квартал выросла доля предложения в диапазонах цен до 15 млн руб. (16%, +1 п. п. за квартал) и от 15 млн до 25 млн руб. (38%, +2 п. п. за квартал).

Распределение предложений на рынке новостроек бизнес-класса
по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Самая большая доля предложения (24%) зафиксирована у жилья площадью от 30 кв. м до 50 кв. м в ценовом диапазоне от 15 млн руб. до 25 млн руб.

Соотношение предложений на рынке новостроек бизнес-класса в зависимости
от стоимости и площади

Источник: Метриум

Самые доступные апартаменты бизнес-класса в сентябре 2024 года находились в ЖК N’ice Loft (17,8 кв. м за 6,2 млн руб.), ЖК ФИЗТЕХСИТИ (23,99 кв. м за 6,4 млн руб.), ЖК Аквилон Signal (22,7 кв. м за 6,8 млн руб.).

Дешевые квартиры бизнес-класса — в ЖК Parkside (Парксайд) (21,5 кв. м за 7,4 млн руб.), ЖК STELLAR CITY (29,1 кв. м за 7,5 млн руб.) и ЖК Wave (19,9 кв. м за 8,6 млн руб.).

В июле — сентябре значительно снизилось число сделок по ДДУ (-20,8% за квартал, -33,7% за год) — до 6 тыс. Однако за сентябрь объем сделок увеличился до 2,2 тыс. в месяц (+33,5% к августу, но -37,5% относительно сентября 2023 года).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес-класса по месяцам, шт.

Источник: Метриум

Доля ипотечных сделок в данном сегменте рынка за III квартал упала на 18 п. п., составив 50% на фоне средней ставки 20,5% по рыночной ипотеке в III квартале и 22% (в конце сентября).

Основные итоги III квартала:

- сокращение уровня спроса на 20,8%, до 6 тыс. ДДУ (за год -33,7%);

- снижение объема предложения на 6,2%, до 22,7 тыс. лотов;

- рост объема сделок в сентябре на 33,5% по сравнению с августом.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) отметил стабилизацию спроса на рынке новостроек бизнес-класса в сентябре после неуклонного спада в июле — августе 2024 года.

«Покупательская активность выросла по сравнению со второй половиной лета, хотя к году к году все же существенно просела, — пояснил эксперт и добавил: — Показатели сентября 2023 года остаются недосягаемыми, так как тогда сохранялась льготная ипотека и наблюдался ажиотаж на фоне постепенного повышения ключевой ставки».

Сырцов полагает, что выправить положение относительно июля — августа удалось за счет скидок и различных маркетинговых программ от застройщиков. Старт делового сезона и выход на рынок новых масштабных проектов бизнес-класса также повлияли на динамику сделок.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: интерес к малогабаритным квартирам у жителей столицы не снижается

Эксперт: ожидать, что жилье начнет дешеветь, — бессмысленно

Эксперты: доля предложения в столичных небоскребах увеличилась на 10%

Эксперты определили заметное снижение темпов роста цен на новостройки

Эксперты: в Москве доля многокомнатных квартир премиум-класса с отделкой «под ключ» за год сократилась почти на треть

Эксперты: в сентябре продажи квартир и апартаментов в Московском регионе выросли на 26%

Эксперты: какие скидки нынешней осенью предлагают в новостройках Москвы

Эксперты рассмотрели цены и объем предложения в столичных новостройках в сентябре

Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим сокращением предложения в новостройках

Эксперты: наметилась тенденция снижения цен на новостройки

Эксперты назвали районы Новой Москвы, где снизились цены на новостройки

Эксперты: средняя стоимость апартаментов в России в 2024 году составила 7,6 млн руб.