На портале проектов нормативных правовых актов подготовлен проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа, внесения в него изменений, а также состава материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа».

Фото: www.upload.wikimedia.org

Напомним, что ранее портал ЕРЗ.РФ сообщал о том, что федеральным законом 541-ФЗ от 19.12.2022 в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) была введена ст. 28.1 «Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа».

Согласно ст. 28.1 ГрК РФ, единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа (единый документ) признается соответственно генеральный план (ГП) поселения, ГП городского округа.

ГП может быть также подготовлен применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, частям населенного пункта. Наряду с положением о территориальном планировании и картами ГП, в соответствии со ст. 23 ГрК РФ, содержит карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты в отношении земельных участков (ЗУ) и объектов капитального строительства (ОКС), а также порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов и внесения в них изменений.

Проект Постановления предлагает утвердить: 

• Правила подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа, внесения в него изменений;

• состав материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа.

Согласно проекту Постановления, решение о подготовке проекта единого документа принимается

• высшим исполнительным органом субъекта РФ,

• главой местной администрации поселения, городского округа, если это предусмотрено нормативным правовым актом высшего исполнительного органа субъекта РФ.

Одновременно с принятием решения о подготовке проекта единого документа утверждаются состав и порядок деятельности комиссии, которая может выступать организатором общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту единого документа, по проекту изменений в единый документ при их проведении.

В решении также должны быть установлены порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта единого документа, а также порядок финансирования таких работ.

Подготовка единого документа обеспечивается местной администрацией. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту единого документа в комиссию.

Подготовка проекта единого документа осуществляется в соответствии с требованиями к подготовке генерального плана поселения, ГП городского округа и правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а также с учетом нормативов градостроительного проектирования.

Сведения, содержащиеся в едином документе, сохраняются на бумажных и электронных носителях. При несоответствии записей на бумажном и электронном носителях приоритет имеют записи на бумажном носителе.

Информационное наполнение карт, входящих в единый документ, должно отвечать требованиям нормативных документов, предъявляемым к картографическим материалам.

Фото: www.multi-active.ru

Входящие в состав единого документа карты, отображаемые на электронных носителях, формируются на базе слоев цифровой картографической основы.

Обязательным приложением к единому документу являются:

• сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа, которые должны содержать графическое описание местоположения границ населенных пунктов, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

• сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

Фото: www.fgeo.ru 

Решение о согласии с проектом единого документа и направлении его в представительный орган муниципального образования принимает глава местной администрации по результатам публичных слушаний.

Утвержденный единый документ подлежит:

• опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной информации, и размещению на официальном сайте поселения;

• размещению в федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Проект Постановления также содержит состав материалов по обоснованию единого документа. В числе прочего в данный перечень включены:

• сведения об утвержденной стратегии социально-экономического развития муниципального образовании и плане мероприятий по ее реализации (при наличии);

Фото: www.udmurt.ru

• сведения об утвержденном бюджетном прогнозе муниципального образования на долгосрочный период (при наличии);

• сведения об утвержденных нормативах градостроительного проектирования, документах территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа;

• сведения, содержащиеся в ЕГРН, в том числе в отношении ЗУ и ОКС;

• сведения об утвержденных предметах охраны и границах территорий исторических поселений федерального значения и исторических поселений регионального значения;

• сведения, содержащиеся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД);

• сведения, содержащиеся в федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Другие публикации по теме:

Информацию о существующих и планируемых объектах капстроительства, а также требованиях к их возведению разместят в ГИС «Стройкомплекс.РФ»

В Градостроительном кодексе появятся единые документы территориального планирования для развития агломераций

Требования к архитектурно-градостроительному облику зданий будут установлены в градрегламентах

Роман Лябихов: В целях сокращения числа процедур документы территориального планирования и градостроительного зонирования объединят в один

Сокращен срок согласования изменений схем территориального планирования регионов

Ирек Файзуллин возглавил наблюдательный совет Единого института пространственного планирования РФ

В России появятся современные нормы, регулирующие планирование и застройку городов

Субъекты смогут согласовывать архитектурно-градостроительные решения по установленным правилам только до 1 марта 2023 года

Создан технический комитет по стандартизации «Градостроительство»

При градостроительном планировании будут определять состав сетей связи в МКД

Уточненные требования к ГПЗУ при оформлении разрешения на строительство для объектов, расположенных на двух земельных участках

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

В Правительстве взяли курс на укрупнение субъектов РФ за счет создания межрегиональных агломераций

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 09.03.2023 вынесла определение по делу № 305-ЭС19-22493(38), в котором рассмотрела вопрос о порядке погашения требований участника строительства, возникших вследствие расторжения договора участия в долевом строительстве и включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика-банкрота.

Фото: www.niasam.ru

Из материалов дела следует, что строительная компания являлась застройщиком многофункционального жилищного комплекса Академ Палас по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, владение 78 (жилой комплекс). В 2014 году строительная компания и гр-н Потехин С. В. заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по условиям которых застройщик обязался до 01.10.2016 построить жилой комплекс и передать дольщику Потехину находящиеся в нем четыре квартиры и три машино-места.

Гражданин свои обязательства по оплате указанных объектов исполнил. В 2015 году Арбитражный суд города Москвы возбудил дело о банкротстве строительной компании. По требованию гр-на Потехина решением суда в 2017 году договор между ним и застройщиком был расторгнут. С застройщика взысканы 63 млн руб., уплаченных Потехину по договору, и 63 млн руб. процентов на сумму долга.

В 2018 году в отношении застройщика введено наблюдение, он признан банкротом, открыто конкурсное производство. В 2020 году по решению арбитражного суда права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса, с объектом незавершенного строительства переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ФРТ). Строительство жилого комплекса возобновлено.

В 2021 в арбитражный суд поступило ходатайство гр-на Потехина С. В. об исключении его требований из реестра требований кредиторов и их включении в реестр по передаче жилых помещений, а также о передаче этих обязательств застройщика ФРТ. Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и окружного судов от 13.04.2022 и от 24.08.2022, заявление удовлетворено частично:

• требования Потехина С. В. исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче помещений жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе;

• в удовлетворении требований о передаче обязательств ФРТ отказано, так как вопрос о передаче Фонду обязательств перед всеми участниками строительства еще не рассматривался.

Суды исходили из того, что трансформация требования участника строительства допустима, поскольку передача жилого помещения и машино-места участнику строительства, имеющему к застройщику-банкроту денежное требование, не противоречит закону и отвечает его целям и смыслу. Суды отметили, что гр-н Потехин действовал добросовестно и на момент расторжения договора воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий на то, что жилой комплекс будет достроен.

Фото: www.polinov.ru

ФРТ оспорил эти решения, указав, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре, а в случае банкротства застройщика — претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения.

При этом обязательства застройщика ограничиваются обязанностью вернуть покупателю уплаченные денежные средства и платежи, начисленные за нарушение обязательств.

Судебная коллегия Верховного суда, рассмотрев дело, пришла к следующим выводам:

• Законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется. Ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов.

Ни в самом Законе о банкротстве (127-ФЗ), ни в иных законах и НПА не предусмотрены такие последствия расторжения ДДУ, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства — требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Такие последствия не вытекают ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате т.н. трансформации требований.

• Согласно общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, а во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы. В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. В частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м.

• В правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют, прежде всего, публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав. При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

• Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина, следует, что, коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим ДДУ (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

Фото: www.edsro.center

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, за счет чего, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

• Так как интерес гр-на Потехина заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций, при рассмотрении его заявления судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате ФРТ гражданину при передаче ФРТ жилого комплекса.

Фото: www.amgkh.ru

• Обязанность ФРТ по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например посредством отступного или новации, в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал Потехин С. В. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.

• Довод ФРТ о праве гр-на Потехина на денежную компенсацию как залогового кредитора несостоятелен. Размер этой компенсации несопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит гр-на Потехина в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре.

По существу, ФРТ уравнивает гр-на Потехина в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. 

Другие публикации по теме:

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

СаморегулированиеКонтроль за строительством

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Саратовские обманутые дольщики первыми в России начали получать компенсации за брошенные застройщиками дома

Денежные возмещения за недостроенные квартиры обманутые пайщики ЖСК начнут получать уже в декабре