Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Паркинг как объект недвижимости: что изменил 315-ФЗ

По мнению экспертов, возможность совершать сделки с машино-местами как с объектами недвижимости, а значит, регистрировать права на них, — главный законодательный прорыв в этой сфере, обеспечивший взрывной рост количества регистраций машино-мест.

  

Фото: www.most11.ru

  

С 1 января 2017 вступил в силу Федеральный закон 315-ФЗ от 03.07.2016, согласно которому машино-места — части зданий, сооружений — являются самостоятельными объектами права. Все ли правовые вопросы с паркингами позволил снять этот закон? Есть ли нерешенные проблемы, в частности с регистрацией парковочных мест, и если да, то как они отражаются на реализации парковочных мест?

Эти и другие вопросы обсуждались на недавнем круглом столе «Паркинг как объект недвижимости и инвестиций», который прошел в Санкт-Петербурге в рамках Ярмарки недвижимости. Его участники обменялись мнениями о том, какие качественные изменения в регистрации машино-места как самостоятельного объекта недвижимости произошли за истекший год.

  

Фото Никиты Крючкова, АСНинфо

  

Помощник руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области Нелли Абайдуллина разъяснила вопрос, подлежит ли сделка по продаже машино-места обязательному нотариальному удостоверению.  «Позиция законодателя однозначна: машино-место приравнивается к нежилым помещениям, поэтому такие сделки обязательному нотариальному удостоверению не подлежат», — подчеркнула она.

Кроме того представитель Росреестра рассказала о практических вопросах, касающихся учета и регистрации машино-мест. «Требования к техпланам урегулированы Приказом Минэкономразвития РФ №953, — напомнила г-жа Абайдулина. — Несоответствие документации этим требованиям приводит к приостановлению учетно-регистрационных действий». По ее словам, несоответствием являются разного рода погрешности: неуказание каких-либо характеристик объектов недвижимости, нарушение порядка уведомления иных сособственников (в случае, если количество парковочных мест составляет 20 и более) и др.

«Если собственник решил выделить «в натуре» такой объект — провести общее собрание по причине многочисленности сособственников не всегда представляется возможным, — отметила чиновник. — Законодатель прописал, что в таком случае извещение сособственников проводится путем размещения информации на электронном информационном ресурсе», — пояснила она.

«Поскольку Технический план изготавливается на совершенно иной вид объекта недвижимости (нежилое помещение), приходится вносить массу дополнительных сведений, дополнять техпланом на каждое машино-место в формате pdf для определения необходимых параметров (расстояний между характерными точками и т. д.)», — рассказала руководитель Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН» Нурлана Прокопенко.

  

Фото: www.31tv.ru

  

Генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» Роман Парыгин рассказал об основных этапах регистрации машино-мест и определении их границ: «Границы машино-места определяются проектной документацией, обозначаются путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки лицом, осуществляющим строительство и эксплуатацию здания, либо самим обладателем машино-места. Минимально допустимые размеры одного машино-места установлены в размере 5,3 х 2,5 м, а максимально допустимые — 6,2 х 3,6 м (Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 №792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»)».

По словам специалиста, на вновь возводимых объектах недвижимости (отдельно стоящий паркинг или МКД) кадастровый учет машино-мест проходит в два этапа: «Сначала, после ввода объекта в эксплуатацию, производится кадастровый учет машино-мест на основании технического плана всех помещений, а затем осуществляется регистрация права на основании ДДУ либо регистрируется право собственности застройщика на конкретный объект недвижимости. На уже существующие объекты проводится единая процедура государственного кадастрового учета и регистрации права», — уточнил Роман Парыгин.

  

  

А вот начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова пока не столь оптимистична. «Законодательство о паркингах изобилует пробелами, само кадастрирование проблемно, — считает она, добавляя: — До сих пор не существует подзаконных актов, которые делают процедуру регистрации машино-мест однозначной и унифицированной. Так, вопросы вызывают определенные законом параметры машино-места, которое можно использовать и для хранения прицепов, и миникаров. Подвис и вопрос содержания общего имущества в паркинге. Застройщики работают до первого судебного разбирательства, в ходе которого суд решит, обязан ли собственник машино-места содержать общее имущество или нет».

«В сегменте эконом-класса реализация парковочных мест идет туго. Кадастровая оценка таких объектов очень высока, а за этим следуют и высокие налоги, — делится г-жа Денисова. — В таком чувствительном для дополнительных трат сегменте, как эконом-класс, — это однозначный аргумент не в пользу покупки машино-места. Если мы добавим сюда ограниченное количество программ для паркингов, существующих на рынке ипотечного кредитования, высокие ставки по таким кредитам и в принципе ограниченную платежеспособность приобретателей жилья эконом-класса, станет понятно, почему даже после введения в эксплуатацию объектов у многих застройщиков паркинги остаются нераспроданными».

  

Фото: www.timspan.ru

  

По мнению управляющей проектами «Новое строительство» АН «Итака» Ольги Степановой, изменение статуса машино-места в законодательстве не привело к увеличению покупательского интереса на такие объекты. «Хотя в этом отчасти есть и вина самих застройщиков, считает она, пояснив: — Многие из них пока не сформировали предложение для паркинга как самостоятельного продукта, а не дополнения к квартире. При этом, действительно, покупатели эконом-жилья не готовы к таким тратам, особенно в тех жилых комплексах, где есть возможность свободного въезда во двор и парковки автомобиля на придомовой территории», — резюмировала она.

По словам директора по продажам ГК «Доверие» Ольги Козимянец, если раньше паркинг считался качественной характеристикой, отличающей высокий класс объекта, то сегодня это необходимая опция комфорта, которая закладывается и при проектировании жилых комплексов невысокого класса. «Для застройщика машино-места не генерируют основной поток денежных средств, и возведение паркинга, особенно подземного, — «золотые» затраты для строительной компании, — высказала свое мнение директор по продажам ГК «Доверие» Ольга Козимянец. — Цена машино-места часто устанавливается чуть выше себестоимости. Стоимость парковочного места в зависимости от класса объекта и вида паркинга варьируется в среднем от 400 тыс. рублей до 3,5 млн руб.».

По ее словам, для стимулирования спроса на паркинги застройщики разрабатывают различные акции и программы. «Акция «Паркинг в подарок» обычно позиционируется, как пакетное предложение и привязана к определенному типу квартир — как правило, крупногабаритным, — пояснила Ольга Козимянец. — Также компании начинают использовать дополнительные скидки, беспроцентные рассрочки, снижать размер первоначального взноса на покупку паркинга. Некоторые застройщики прибегают к таким акциям как «Тест-драйв машино-места», когда покупателю предлагают взять в аренду парковочное место, а затем, привыкнув к комфорту, он может принять решение о выкупе парковочного места в личное пользование».

Между данные Росреестра опровергают пессимистические заявления, прозвучавшие на круглом столе. Количество регистраций права собственности на машино-места растет в геометрической прогрессии и скоро достигнет 2 тыс. в месяц (см. график).

  

  

Так, за два месяца 2018 года в России зарегистрировано 2 856 права собственности на машино-места, сообщает Росреестр. Количество зарегистрированных с начала года прав на машино-места оказалось в четыре раза больше, чем за аналогичный период 2017 года: 542 права. За февраль 2018 года в РФ зарегистрировано 1971 право собственности на машино-места. Это на 122,7% больше, чем в январе (885 прав), и на 47,5% — чем в декабре прошлого года, когда было зарегистрировано 1336 прав.

Это свидетельствует об одном: несмотря на все остающиеся в этой сфере сложности, покупатели рублем голосуют за парковки.

Своим видением проблемы с порталом ЕРЗ поделился специалист в этой сфере — региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (1-е место в ТОП застройщиков РФ) Михаил ГОРЕЛИКОВ (на фото):

 

 

«315-ФЗ решил основной вопрос — отнесения машино-места к объектам недвижимости и, соответственно, к объектам гражданских прав, — отметил эксперт. — Тем самым была снята основная проблема — невозможности совершения сделок с машино-местами как с объектами недвижимости, а значит, и невозможности регистрации прав на них. Эти ключевые вопросы были решены принятием 315-ФЗ.

Принимая во внимание разъяснения высших судебных инстанций, к правоотношениям по управлению общим имуществом объектов нежилого фонда, к которым можно отнести отдельно стоящие паркинги, можно применять нормы, предусмотренные жилищным законодательством и регулирующие правоотношения по управлению общим имуществом многоквартирных домов.

И все же, несмотря на это, потребность в наличии прямых норм, регулирующих данные правоотношения, стоит очень остро. Дело в том, что соответствующая сфера долгое время является неурегулированной, и не все вопросы можно разрешать с учетом имеющихся разъяснений высших судебных инстанций, которые в основном являются обязательными только для судов судебной системы и в части применения зависят от существа конкретного дела, разрешаемого судом.

В остальном же каких-либо проблем в связи с включением машино-мест в гражданский оборот на данный момент, нет. Основные проблемные моменты были решены принятием 315-ФЗ, что обеспечило включение машино-мест в качестве объекта гражданских прав в гражданский оборот и дало возможность осуществлять сделки по покупке и продаже такого вида объектов недвижимого имущества», — резюмировал эксперт.

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Росреестр: количество регистраций прав собственности на машино-места опережает темпы 2017 года на 427% (графики)

Росреестр: количество регистраций прав собственности на машино-места опережает темпы 2017 года в 5 раз (графики)

Росреестр: за 12 месяцев 2017 года в Российской Федерации зарегистрировано 10 896 прав собственности на машино-места

Росреестр: количество регистраций прав на машино-места растет в арифметической прогрессии

+

Застройщик ГК РКС Девелопмент во второй раз фондировал свои проекты с помощью выпуска облигаций

В конце декабря 2020 года Группа успешна разместила биржевые облигации серии 002Р-01 на сумму 500 млн руб., организаторами выпуска выступили МСП Банк и ИК «Септем Капитал», сообщает пресс-служба девелоперской организации.

      

Фото: www.fingram39.ru

     

Характеристики эмиссии таковы:

• срок обращения облигаций составляет три года, ставка всех 12 купонов установлена на уровне 12,5% годовых;

• выпуск был размещен преимущественно среди частных инвесторов;

• средний размер сделки при первичном размещении нового выпуска составил 445 тыс. руб.;

• всего было проведено 674 сделок;

• якорным инвестором стал МСП Банк, который приобрел пакет облигаций на сумму в 200 млн руб.

    

Фото: www.housesdesign.ru

   

Это уже второй выпуск ГК РКС Девелопмент (322-е место в ТОП застройщиков РФ, 5-е место в ТОП застройщиков Тверской области), а дебютное размещение облигаций состоялось в мае—июне прошлого года и также на сумму в 500 млн руб., сказано в сообщении.

Таким образом застройщик, ведущий стройки, преимущественно, в Центральной части и на юге России, прибегнул к дополнительному инструменту финансирования своих проектов — облигационному займу.   

Этот инструмент в последние год—два пользуется определенной популярностью у ряда российских застройщиков, так как составляет неплохую альтернативу проектному (банковскому) финансированию.    

     

Фото: www.youtube.com

        

По словам основателя ГК РКС Девелопмент Игоря Сагиряна (на фото), интерес частных инвесторов к девелоперам-эмитентам сегодня весьма сильный.

«Частные инвесторы видят в лице нашей компании надежного застройщика, выполняющего все свои обязательства», — пояснил он.

По словам Сагиряна, сегодня ГК РКС Девелопмент вышла на новый для себя рынок Москвы, на котором начинает масштабный проект.

«Размещение второго выпуска облигаций позволяет реализовать данный проект по графику», — с удовлетворением отметил основатель Группы.

   

Фото: www.yandex.ru

       

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Группа компаний РКС Девелопмент

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 61 597 кв. м

Объектов строительства — 6 (в 3 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 322-е

Место в ТОП по Тверской области — 5-е

Место в ТОП по Пензенской области — 14-е

Место в ТОП по Краснодарскому краю — 73-е

   

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2019 г. — 24 879 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2019 году — 315-е

Текущий объем ввода жилья в 2020 г. — 47 468 кв. м

  

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в I кв. 2020 г. — 5 (из 5)

 

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Насколько рентабелен сегодня девелоперский бизнес: мнение застройщиков

Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Совокупный объем облигационного займа Группы ЛСР вырос с 15 до 22 млрд руб.

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.