Слушания длились 6,5 часов, из них законопроекту было посвящено не больше часа.

3 июля в Государственной Думе состоялись парламентские слушания по теме формирования законодательных механизмов защиты прав и законных интересов дольщиков. Как наш портал сообщал ранее, слушания прошли на максимально высоком уровне. Председательствовал на них лично спикер нижней палаты парламента Вячеслав Володин.

Президиум слушаний составили руководители думских фракций, а также председатели Комитетов Думы, ответственных за законопроект о компенсационном фонде долевого строительства. Зал заседаний, несмотря на большую вместительность, был переполнен. Основную часть участников слушаний составили инициативные группы обманутых дольщиков из 18 регионов России. Присутствовало много депутатов, членов Совета Федерации, а также руководителей региональных властей, ответственных за взаимодействие с дольщиками.

О законопроекте о компенсационном фонде долевого строительства

В отличие от предыдущих парламентских слушаний, в этот раз законопроект о компенсационном фонде не стал основной темой обсуждения. И все же кое-что о законопроекте участники узнали. С основным докладом выступил Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото на трибуне).

Докладчик сообщил, что достигнуты договоренности с правительством по следующим доработкам законопроекта ко второму чтению:

1) компенсационный фонд будет иметь организационно правовую форму публично-правовой компании. Т.е. на него будет распространяться действие федерального закона №236-ФЗ от 3 июля 2016 года;

2) контроль за деятельностью компенсационного фонда будет осуществлять Счетная палата. Также будет осуществляться парламентский контроль;

3) будут повышены требования к прозрачности расходов компенсационного фонда;

4) застройщик, на которого возлагается обязанность достроить проблемный объект, будет определяться на конкурсе.

Депутат посетовал, что до сих пор правительство не представило методику расчета тарифа отчислений в фонд, которая будет использоваться после окончания переходного периода. Также пока непонятно, все ли застройщики получат доступ к гарантийной системе.

Докладчик предложил создать единый федеральный реестр незавершенных объектов, а также вести рейтинг регионов по соблюдению сроков строительства объектов. «И конечно, нам необходимо сформировать публичный реестр недобросовестных застройщиков – не просто перечисление компаний–банкротов, как это происходит сейчас. Важно в такой реестр помещать информацию об учредителях и руководителях таких компаний, чтобы впредь эти люди не могли работать на рынке долевого строительства и вновь привлекать средства граждан», — отметил Николай Николаев.

Глава комитета сообщил, что работа над законопроектом идет в интенсивном режиме, однако не подтвердил принятое им же на предыдущих парламентских слушаниях решение создать экспертную рабочую группу. Похоже, что работа над текстом законопроекта, как и на всех предыдущих этапах, продолжится в закрытом режиме без привлечения профессиональных участников рынка. А ведь без режима мозгового штурма, с участием практиков, законопроект, будучи великолепным по своей идее, может оказаться ущербным в деталях. Что, в конце концов, несет риск дискредитации самой идеи. Именно это показал эксперимент с введением страхования ответственности застройщиков. Четыре года назад закон, которым было введено страхование, принимался без экспертных обсуждений. В результате в нем оказались недостатки, которые профессионалы видели сразу, однако их мнения не спрашивали.

От правительства выступил Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень (на фото), который подтвердил достигнутые договоренности по доработке законопроекта ко второму чтению. Руководитель ведомства отметил также, что в состав наблюдательного совета фонда войдут представители палат парламента. Михаил Мень подчеркнул, что компенсационный фонд будет работать не вместе со страхованием, а вместо страхования.

Никто из докладчиков не обозначил сроки, в которые планируется принятие законопроекта. Так что вероятность принятия его на весенней сессии сохраняется.

О страховании ответственности застройщиков

Все выступающие представители власти заявили, что страхование не оправдало ожиданий. Подробную информацию о страховании предоставил заместитель Председателя Банка России Владимир Чистюхин (на фото).

Он сообщил, что за период действия страхования собрано 35 млрд руб. страховых премий. Собранные средства распределились следующим образом:

1) 14 млрд руб. — расходы на деятельность;

2) 14 млрд руб. — резервы;

3) 4 млрд руб. — перестрахование;

4) 1 млрд руб. — прибыль;

5) 2 млрд руб. — возвраты при расторжении договоров.

По мнению докладчика, страхование ответственности застройщиков изначально имело существенные недостатки, связанные с пробелами регулирования. Были выявлены случаи неуплаты премии за страхование, что влекло за собой расторжение договоров страхования. В результате дольщики оставались без страховой защиты.

Было выявлено 4 случая фиктивного перестрахования.

В настоящее время страхование осуществляют 11 страховщиков, из них на четырех приходится 80% рынка.

При этом докладчик опроверг информацию, о том, что к страховым компаниям нет обращения дольщиков. Так, в выступлении прозвучало, что страховая компания РЕСПЕКТ предотвратила наступление страхового случая, выделив средства в размере 20 млн руб. в качестве помощи на строительство объекта. Коме того, страховая компания РИНКО урегулировала убытки на 2 млрд руб. Что значит «урегулирование убытков» докладчик не пояснил. Но раз это не страховая выплата, то вероятнее всего был отказ от выплаты. Случаи отказа в осуществлении выплат со стороны СК РИНКО известны. О них мы расскажем позднее.

Заместитель главы Банка России высказал собственное мнение по поводу страхового тарифа, сложившегося на рынке. По его мнению, тариф занижен. Экономически более обоснованный тариф предлагают банки — 3-4%. Однако застройщики предпочитают страховаться, т.к. это дешевле.

Об обманутых дольщиках

Диалог с инициативными группами обманутых дольщиков составил основную часть парламентских слушаний. Спикер Государственной Думы предоставил слово всем желающим. Ни одного выступающего не ограничил по времени, никого не прерывал, несмотря на эмоции, а иногда и непарламентские выражения. Похоже, что впервые произошло ознакомление высшей парламентской власти не просто с масштабом проблемы, но и с деталями того, как эта проблема возникла, и какие механизмы решения сейчас используются.

Каждое выступление представителя инициативной группы комментировал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, который продемонстрировал хорошее знание проблемы в целом и каждого случая в отдельности. За комментарием министра следовал комментарий представителя региональной власти.

В процессе дискуссии стала очевидна необходимость системного подхода к решению проблемы. Михаил Мень доложил, что Минстрой России будет координировать работу в соответствии с изданным распоряжением Правительства, согласно которому к 1 августа все регионы представят свои «дорожные карты» по теме решения проблемы обманутых дольщиков. Министр согласился с предложением Николая Николаева об использовании опыта работы по программе расселения аварийного жилья, ядром управления которой стала единая информационная система, где была указана подробная информация о каждом регионе, о каждом доме.

По итогам слушаний будет создана рабочая группа, первое заседание которой состоится уже в июле. В ее заседании примут участие представители обманутых дольщиков, представители комитетов-соисполнителей законопроекта и фракций Госдумы. Возглавит рабочую группу руководитель фракции «Единая Россия» в ГД Владимир Васильев (на фото). Дополнительно решено провести аналогичные мероприятия во всех регионах, которых коснулась эта проблема.

Фото: www.er.ru

Госдума приняла в первом чтении сразу четыре законопроекта, два из которых регулируют отношения, связанные с наймом жилого помещения, а два других направлены на решение проблем обманутых дольщиков и развитие механизма КРТ.

:

Фото: Минстрой и ЖКХ РФ

На пленарных заседаниях нижней палаты российского парламента законопроекты представлял статс-секретарь — заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Муценек (на фото).

«Первый законопроект регулирует деятельность по краткосрочному найму в МКД, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений, — пояснил чиновник. — Второй — уточняет возможность внеочередного предоставления жилых помещений по договорам соцнайма собственникам непригодного для проживания жилья. Третий — предусматривает удовлетворение требований кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, при решении вопроса обманутых дольщиков. Также Госдумой был принят законопроект, направленный на совершенствование законодательства и донастройку механизма КРТ».

Первый документ, проект Федерального закона «О внесении изменения в часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации» (ЖК РФ), разработан в  соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ (КС РФ) №9-П от 23.03.2023 «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П. Е. Бахирева». Своим Постановлением суд высшей инстанции обязал принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного предоставления жилых помещений (ЖП) для размещения граждан, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений.

Поэтому Минстрой предлагает закрепить в ЖК РФ норму о том, что собственник ЖП вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности ЖП гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ, и при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования ЖП, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).

Второй документ, законопроект «О внесении изменений в статьи 57 и 95 ЖК РФ», направлен на реализацию постановления Конституционного Суда РФ №20-П от 25.04.2023 по делу о проверке конституционности ч. 1, 8 и 10 ст. 32 и п. 1 ч. 2 ст.57 ЖК РФ, п. 3 ст. 2 и ч. 3 ст.16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в связи с жалобами граждан С. Н. Бирюковой, А. Л. Лебедева и Т. С. Лебедевой, С. З. Раджабова».

Законопроект предусматривает уточнение положений ЖК РФ в части внеочередного предоставления ЖП по договорам социального найма нанимателям или собственникам ЖП в случае, если их единственные ЖП признаны в установленном порядке непригодными для проживания, не подлежат ремонту или реконструкции, за исключением тех собственников единственных ЖП, в отношении которых принято решение об изъятии, для государственных или муниципальных нужд земельного участка (ЗУ), где расположено принадлежащее им на праве собственности ЖП или расположен МКД, где находится такое ЖП.

Третий документ, проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"», разработан во исполнение п. 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ №34-П от 21.07.2022 «По делу о проверке конституционности ….» предусматривает удовлетворение требований кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, при решении вопроса обманутых дольщиков.

Положениями законопроекта, который ранее анализировал портал ЕРЗ.РФ, предусмотрено, что требования кредиторов, не являвшихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства (ОНС) и ЗУ, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве, подлежат удовлетворению ППК «Фонд развития территорий» (Фонд) или Фондом субъекта РФ независимо от того, завершено ли производство по делу о банкротстве застройщика на момент вступления в силу данного федерального закона, в том числе вне рамок дела о банкротстве застройщика.

При этом в случае полного или частичного удовлетворения требований указанных лиц в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве застройщика, либо полного или частичного удовлетворения требований Фонда или Фонда субъекта РФ вне рамок дела о банкротстве застройщика, сумма соответствующей выплаты подлежит соразмерному уменьшению.

Четвертый документ, проект Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», предусматривает корректировку положений Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), ЖК РФ, регламентирующих права и обязанности лиц, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территорий (КРТ), и юридических лиц, обеспечивающих реализацию принятых решений о КРТ.

В частности, положениями данного законопроекта, ранее проанализированного порталом ЕРЗ.РФ, предлагается сократить срок принятия решения на общем собрании собственников помещений в МКД об исключении такого дома из границ территории жилой застройки, в отношении которой предусматривается КРТ. Кроме того, законопроект допускает возможность осуществления КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией о планировке территории.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Изменения в регулировании вопросов КРТ

Минстрой готовит новые меры поддержки застройщиков, которые занимаются КРТ

Муниципалитеты могут получить право регулировать плотность застройки

Как сократят срок строительства на территориях опережающего развития

Новые предложения Правительства и Минстроя по совершенствованию законодательства о КРТ

Утверждена форма сведений о выданных разрешениях на строительство по договорам КРТ и порядок ее заполнения

Застройщикам жилья разрешили пользоваться преференциями свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства