По словам президента Союза инженеров-сметчиков, выставленный на обсуждение документ содержит множество ошибок и напоминает некий промежуточный, рабочий вариант.

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов размещен для общественного обсуждения, которое продлится до 18 мая, проект приказа Минстроя «Об утверждении Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». Суть и новации нового документа для портала ЕРЗ комментирует признанный специалист в этой сфере — президент Союза инженеров-сметчиков, директор Департамента экспертно-аналитической работы и ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России Павел ГОРЯЧКИН (на фото).

— Павел Владимирович, в каких случаях и для каких организаций эта методика будет являться обязательной для исполнения?

— Она будет обязательной при бюджетном финансировании на всех уровнях — федеральном, субъектов РФ и муниципальных образований. Кроме того, она будет обязательной для государственных корпораций, в которых доля государства составляет более 50%.

Для остальных участников строительного рынка, в том числе для коммерческих девелоперских компаний, она будет носить рекомендательный характер. Но, исходя из сложившейся в отрасли практики делового документооборота, можно утверждать, что все работающие на рынке компании, вне зависимости от источника финансирования, будут стараться придерживаться этой методики — по крайней мере, основной ее канвы и ключевых положений. Так происходило с аналогичными ранее принятыми документами, такими как МДС35 (методический документ о строительстве — Ред.), так будет и теперь. Поэтому дальнейшая судьба этого документа и его содержательная часть, безусловно, небезразлична всем строителям, в том числе и застройщикам жилья.

— В какой степени проработки находится этот документ?

— Знаете, даже сейчас, когда проект выставлен для общественного обсуждения, я не могу сказать, что документ имеет какую-то законченную форму. Он больше походит на некий промежуточный, рабочий вариант: слишком уже много там содержится пробелов, неточностей, орфографических ошибок, нестыковок в нумерациях и формулах и т.д.

Все это выглядит, мягко говоря, не очень солидно. Все-таки на сайт оценки регулирующего воздействия нужно выставлять документы с более высокой степенью готовности. Такое ощущение, что авторы куда-то спешили, и это не очень хорошо.

— Сколько длилась работа над этим документом?

— Он разрабатывался больше года. Я видел различные редакции этого документа, и они, надо сказать, очень сильно отличаются друг от друга. Первоначальные редакции рассылались по заинтересованным ведомствам, корпорациям и профессиональным организациям. Они, естественно, давали свои предложения и замечания к предыдущей редакции. Но, увы, ознакомившись с опубликованным на сайте вариантом документа, мы видим, что далеко не все эти предложения и замечания были учтены.

— Например?

— Понимаете, эта методика является центральной в системе ценообразования строительства, она взаимосвязана с другими методиками, по отдельным элементам затрат сметной стоимости — материалам, оплате труда, машинам, накладным расходам, сметной прибыли и т.д. И она содержит отсылки к ряду из этих методик, которые были утверждены год назад.

Ваш покорный слуга лично участвует в четырех рабочих группах при Минстрое — по оплате труда, эксплуатации машин, перевозкам грузов и по материалам, одну из них я возглавляю. Так вот, могу сообщить, что сейчас все эти методики перерабатываются, они должны быть вновь утверждены, но уже с принципиально иным содержанием. А в этом документе ссылки идут как раз на те методики, которые будут отменены и выйдут совсем в другой редакции. Это не очень правильно, на мой взгляд: все-таки тут должна быть какая-то взаимосвязь, тем более что в тексте очень много отсылок к другим методикам, а часть из них, повторяю, будет переработана.

— На какие положения этого документа, прямо или косвенно влияющие на деятельность застройщиков жилья на всех этапах инвестиционного цикла, Вы бы обратили особое внимание?

— Как известно, застройщик в своей повседневной деятельности постоянно соприкасается с органами государственной власти, экспертизы, строительного надзора и пр. Практически на всех этапах эти контакты приводят к его затратам, а в итоге непроизводственная составляющая в затратах девелопера достигает очень большой доли.

Многие обыватели думают, что  затраты на жилье — это в основном кирпич да бетон. Да, это значительная часть затрат девелопера, но кроме самой стройки у застройщиков жилья возникает большое количество других затрат.

Например, при обсуждении новой методики мы давали предложения, связанные с учетом затрат на участие застройщиков в развитии жилищной, коммунальной и социальной инфраструктуры — так называемое обременение. Эти затраты могут составлять весьма значительную величину, и в разных регионах различаются.

Поскольку это затраты, они должны куда-то относиться. Но у нас до сих пор не решены вопросы, связанные с налогообложением данных затрат (куда их относить), с их компенсацией (мы их дарим, передаем либо частично компенсируем и если да, то в каком объеме).

Входят ли эти затраты в инвентарную стоимость объекта строительства? Явно не входят. И хотя без этих платежей объект построить нельзя, но и отнести их на объект строительства и списать на себестоимость мы тоже не можем, поскольку они напрямую не связаны с этим объектом.

— А если это внутриквартальные инженерные сети?

— Тогда другое дело, эту часть мы можем отнести на себестоимость. Но зачастую на застройщика вешают отчисления на развитие головных сооружений — водоочистки, водоотведения и т.д. Но ведь это уже не внутриквартальные, а магистральные сети.

А в некоторых регионах вообще додумались создавать при курирующих вице-губернаторах некие фонды, куда девелоперов заставляют отчислять деньги. Им говорят: «Давайте, платите пропорционально объему строящегося или введенного жилья, а мы тут будем по своему усмотрению решать, куда эти деньги пускать».

Фото: www.torbinka.com

— Обозначенная Вами проблема как-то сдвинется с принятием данного документа?

— В том виде, в котором этот документ представлен для обсуждения, безусловно, не сдвинется, поскольку в соответствующих главах сводного сметного расчета я не вижу четких формулировок на предмет того , куда эти затраты должны относиться. По идее, это должно быть уже в первой главе, где фигурируют затраты, связанные с оформлением земельного участка, разбивочными работами, освоением территории строительства и пр.

— Тем более, что земля также составляет значительную часть стоимости строительства…

— …которая на застройке может доходить до 40% от общих затрат на строительство. Сейчас в городах стараются отказываться от уплотнительной застройки. Вроде бы понятно: это имеет некую социальную значимость. Вот власти и стараются вытеснять объекты нового строительства на периферию городов, причем, как правило, здесь речь идет о земле, которая была связана с промышленными предприятиями или о некой заболоченной местности, свалках и пр.

Так вот, в некоторых регионах, например в Калининградской области, даже вопросы разминирования до сих пор актуальны, хотя, казалось бы, сколько уже десятков лет прошло со времени окончания войны.

Куда все эти затраты девать? Рекультивация земли — это же не просто так. А потом жалуются, что дом построен на бывшей свалке. А чего Вы хотели? Извините, но эти затраты нужно не только произвести — их нужно куда-то девать. Местной власти все это, грубо говоря, до одного места. Вот и в нынешней редакции методики все эти вещи тоже не очень-то прописаны.

Есть еще много аспектов, связанных с прочими работами и затратами. Методика изобилует фразами типа «могут быть» «и другие затраты» — а какие это затраты? Так нельзя! У нас в русском языке, да и в нашем менталитете, так не принято. «Могут быть»! Придет застройщик к губернатору, мэру города или к главе муниципального образования и скажет: «Что значит «могут быть»? Могут быть, а могут и не быть».

— Тут нужна четкая, совершенно недвусмысленная формулировка.

— Конечно. И должен быть какой-то перечень, связанный с такими затратами, поскольку если они несутся, и их нужно отражать. Так вот, обсудив со специалистами, в том числе и застройщиками, эту тему, мы составили некий условно постоянный перечень затрат, которые, как правило, могут присутствовать при строительстве объекта. По крайней мере, такой перечень мы передавали. И что в итоге? Смотрим — а в вынесенном на обсуждение документе ничего об этом нет…

Знаете, это проще всего — написать: «Могут быть и другие затраты». Кстати, есть 9-я глава сводного сметного расчета — она так и называется: «Прочие работы и затраты». Там много чего может быть: энергетический паспорт, радиационный контроль, входной/выходной, СЭС, пожарники… Это все затраты, связанные со сдачей объекта в эксплуатацию. Там этих затрат —немерено, причем платить нужно буквально за все. Вода на анализы должна идти, требуется сертификация установок, лифтов и пр.

В общем, перечень большой. Он у нас сформирован. Но в методике об этом — ни слова.

— А в целом как бы Вы оценили этот документ?

— Как слабый. Вообще, должен сказать, профессиональный уровень документов, увы, в последние годы резко упал. Их стали плохо писать и плохо готовить.

Фото: www.s0.rbk.ru

А в советские времена, напомню, такого не было. Вот мы все ругаем этот тоталитарный режим, поливаем его грязью. А между тем тогда работали Госстрой СССР и Минстрой РСФСР, действовали исполкомы. И если дело касалось подобных производственных вопросов, шли жаркие дебаты, и никто никому рот не затыкал: выслушивались мнения, и прежде чем принимать решение, очень взвешенно подходили к нему. Поэтому и документы все готовили очень тщательно.

Вы обратите внимание, что во многих правовых сферах нашей страны до сих пор или используются старые советские документы, или они просто переписываются с небольшими изменениями. А почему? Да потому что они были сделаны качественно, на высоком профессиональном уровне. Как, например, указания по применению 4-й части СНиП. Отличный документ советского времени, разработанный в 1982 году и введенный с 1984 года.

Возвращаясь к обсуждаемой методике, скажу так. Застройщикам, главным инженерам, экономистам, финансовым директорам строительных компаний ни в коем случае нельзя думать, что это их не касается, что это где-то там далеко, для бюджета... Никто из застройщиков не застрахован от того, что придется что-то строить за счет бюджетных средств. И девелоперы должны четко понимать, что если хоть копейка бюджетная появится — тут же возникнет, я вас уверяю, целая куча контролеров разного уровня, которые будут тыкать застройщику и требовать от него бог знает чего.

Так что обсуждаемая методика — это важный документ. И нужно, чтобы он вышел на хорошем, качественном уровне.

— Павел Владимирович, огромное спасибо за Ваши профессиональные оценки! Надеюсь, к Вам прислушаются, как это уже было не раз.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.cbmit.ru

Другие публикации по теме:

Опубликованы законопроекты, вводящие штрафы для производителей стройматериалов за непредоставление информации в ФГИС ЦС

Кого и как накажут за непредоставление информации во ФГИС ЦС

Производителей стройматериалов накажут за непредставление информации в ФГИС ЦС

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в феврале 2023 решала, должен ли застройщик формировать земельный участок под каждым из построенных им многоквартирных домов.

Фото: www.versia.ru

Как следует из материалов дела, застройщик (Общество), являвшийся собственником земельного участка (ЗУ) площадью 3 651 кв. м, на основании необходимой проектной и разрешительной документации осуществил строительство двух многоквартирных домов (МКД). В 2018 году указанные МКД одновременно введены в эксплуатацию, квартиры в корпусах переданы в собственность законным участникам долевого строительства.

Указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах МКД, возведенных на указанном ЗУ, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось его право собственности, Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на данный ЗУ.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный ЗУ, посчитав, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), и указав на необходимость формирования ЗУ под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на ЗУ под домом после формирования такого участка.

Сочтя данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества. Они исходили из следующего:

• в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть ЗУ, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой ЗУ;

• доказательства, подтверждающие, что спорный ЗУ является неделимым, не были представлены;

• поскольку Общество при обращении в регистрирующий орган не предоставило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет ЗУ, необходимые для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных МКД, право общей долевой собственности собственников помещений в этих МКД на спорный участок не возникло;

• оснований для прекращения права собственности Общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Проверив доводы, содержащиеся в жалобе Общества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав, что нижестоящие суды не учли следующее.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке. Обязанность доказать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законность принятия оспариваемого решения, а также совершения оспариваемых действий (бездействия) возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий ЗУ поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов.

Если ЗУ, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на ЗУ погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот ЗУ как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого ЗУ, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый ЗУ.

Фото: www.dokipedia.ru

При рассмотрении спора Общество указывало на то, что:

• в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов — четырехэтажных МКД с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории);

• проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном ЗУ двух корпусов МКД с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил;

• проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию;

• служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов;

• Обществом исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах МКД участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке; застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах. Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на ЗУ в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным ЗУ.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила судебные акты трех инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Застройщик вправе голосовать на общем собрании только за те помещения, которые были созданы им на собственные средства

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены два многоквартирных дома, противоречит законодательству