По словам президента Союза инженеров-сметчиков, выставленный на обсуждение документ содержит множество ошибок и напоминает некий промежуточный, рабочий вариант.

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов размещен для общественного обсуждения, которое продлится до 18 мая, проект приказа Минстроя «Об утверждении Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». Суть и новации нового документа для портала ЕРЗ комментирует признанный специалист в этой сфере — президент Союза инженеров-сметчиков, директор Департамента экспертно-аналитической работы и ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России Павел ГОРЯЧКИН (на фото).

— Павел Владимирович, в каких случаях и для каких организаций эта методика будет являться обязательной для исполнения?

— Она будет обязательной при бюджетном финансировании на всех уровнях — федеральном, субъектов РФ и муниципальных образований. Кроме того, она будет обязательной для государственных корпораций, в которых доля государства составляет более 50%.

Для остальных участников строительного рынка, в том числе для коммерческих девелоперских компаний, она будет носить рекомендательный характер. Но, исходя из сложившейся в отрасли практики делового документооборота, можно утверждать, что все работающие на рынке компании, вне зависимости от источника финансирования, будут стараться придерживаться этой методики — по крайней мере, основной ее канвы и ключевых положений. Так происходило с аналогичными ранее принятыми документами, такими как МДС35 (методический документ о строительстве — Ред.), так будет и теперь. Поэтому дальнейшая судьба этого документа и его содержательная часть, безусловно, небезразлична всем строителям, в том числе и застройщикам жилья.

— В какой степени проработки находится этот документ?

— Знаете, даже сейчас, когда проект выставлен для общественного обсуждения, я не могу сказать, что документ имеет какую-то законченную форму. Он больше походит на некий промежуточный, рабочий вариант: слишком уже много там содержится пробелов, неточностей, орфографических ошибок, нестыковок в нумерациях и формулах и т.д.

Все это выглядит, мягко говоря, не очень солидно. Все-таки на сайт оценки регулирующего воздействия нужно выставлять документы с более высокой степенью готовности. Такое ощущение, что авторы куда-то спешили, и это не очень хорошо.

— Сколько длилась работа над этим документом?

— Он разрабатывался больше года. Я видел различные редакции этого документа, и они, надо сказать, очень сильно отличаются друг от друга. Первоначальные редакции рассылались по заинтересованным ведомствам, корпорациям и профессиональным организациям. Они, естественно, давали свои предложения и замечания к предыдущей редакции. Но, увы, ознакомившись с опубликованным на сайте вариантом документа, мы видим, что далеко не все эти предложения и замечания были учтены.

— Например?

— Понимаете, эта методика является центральной в системе ценообразования строительства, она взаимосвязана с другими методиками, по отдельным элементам затрат сметной стоимости — материалам, оплате труда, машинам, накладным расходам, сметной прибыли и т.д. И она содержит отсылки к ряду из этих методик, которые были утверждены год назад.

Ваш покорный слуга лично участвует в четырех рабочих группах при Минстрое — по оплате труда, эксплуатации машин, перевозкам грузов и по материалам, одну из них я возглавляю. Так вот, могу сообщить, что сейчас все эти методики перерабатываются, они должны быть вновь утверждены, но уже с принципиально иным содержанием. А в этом документе ссылки идут как раз на те методики, которые будут отменены и выйдут совсем в другой редакции. Это не очень правильно, на мой взгляд: все-таки тут должна быть какая-то взаимосвязь, тем более что в тексте очень много отсылок к другим методикам, а часть из них, повторяю, будет переработана.

— На какие положения этого документа, прямо или косвенно влияющие на деятельность застройщиков жилья на всех этапах инвестиционного цикла, Вы бы обратили особое внимание?

— Как известно, застройщик в своей повседневной деятельности постоянно соприкасается с органами государственной власти, экспертизы, строительного надзора и пр. Практически на всех этапах эти контакты приводят к его затратам, а в итоге непроизводственная составляющая в затратах девелопера достигает очень большой доли.

Многие обыватели думают, что  затраты на жилье — это в основном кирпич да бетон. Да, это значительная часть затрат девелопера, но кроме самой стройки у застройщиков жилья возникает большое количество других затрат.

Например, при обсуждении новой методики мы давали предложения, связанные с учетом затрат на участие застройщиков в развитии жилищной, коммунальной и социальной инфраструктуры — так называемое обременение. Эти затраты могут составлять весьма значительную величину, и в разных регионах различаются.

Поскольку это затраты, они должны куда-то относиться. Но у нас до сих пор не решены вопросы, связанные с налогообложением данных затрат (куда их относить), с их компенсацией (мы их дарим, передаем либо частично компенсируем и если да, то в каком объеме).

Входят ли эти затраты в инвентарную стоимость объекта строительства? Явно не входят. И хотя без этих платежей объект построить нельзя, но и отнести их на объект строительства и списать на себестоимость мы тоже не можем, поскольку они напрямую не связаны с этим объектом.

— А если это внутриквартальные инженерные сети?

— Тогда другое дело, эту часть мы можем отнести на себестоимость. Но зачастую на застройщика вешают отчисления на развитие головных сооружений — водоочистки, водоотведения и т.д. Но ведь это уже не внутриквартальные, а магистральные сети.

А в некоторых регионах вообще додумались создавать при курирующих вице-губернаторах некие фонды, куда девелоперов заставляют отчислять деньги. Им говорят: «Давайте, платите пропорционально объему строящегося или введенного жилья, а мы тут будем по своему усмотрению решать, куда эти деньги пускать».

Фото: www.torbinka.com

— Обозначенная Вами проблема как-то сдвинется с принятием данного документа?

— В том виде, в котором этот документ представлен для обсуждения, безусловно, не сдвинется, поскольку в соответствующих главах сводного сметного расчета я не вижу четких формулировок на предмет того , куда эти затраты должны относиться. По идее, это должно быть уже в первой главе, где фигурируют затраты, связанные с оформлением земельного участка, разбивочными работами, освоением территории строительства и пр.

— Тем более, что земля также составляет значительную часть стоимости строительства…

— …которая на застройке может доходить до 40% от общих затрат на строительство. Сейчас в городах стараются отказываться от уплотнительной застройки. Вроде бы понятно: это имеет некую социальную значимость. Вот власти и стараются вытеснять объекты нового строительства на периферию городов, причем, как правило, здесь речь идет о земле, которая была связана с промышленными предприятиями или о некой заболоченной местности, свалках и пр.

Так вот, в некоторых регионах, например в Калининградской области, даже вопросы разминирования до сих пор актуальны, хотя, казалось бы, сколько уже десятков лет прошло со времени окончания войны.

Куда все эти затраты девать? Рекультивация земли — это же не просто так. А потом жалуются, что дом построен на бывшей свалке. А чего Вы хотели? Извините, но эти затраты нужно не только произвести — их нужно куда-то девать. Местной власти все это, грубо говоря, до одного места. Вот и в нынешней редакции методики все эти вещи тоже не очень-то прописаны.

Есть еще много аспектов, связанных с прочими работами и затратами. Методика изобилует фразами типа «могут быть» «и другие затраты» — а какие это затраты? Так нельзя! У нас в русском языке, да и в нашем менталитете, так не принято. «Могут быть»! Придет застройщик к губернатору, мэру города или к главе муниципального образования и скажет: «Что значит «могут быть»? Могут быть, а могут и не быть».

— Тут нужна четкая, совершенно недвусмысленная формулировка.

— Конечно. И должен быть какой-то перечень, связанный с такими затратами, поскольку если они несутся, и их нужно отражать. Так вот, обсудив со специалистами, в том числе и застройщиками, эту тему, мы составили некий условно постоянный перечень затрат, которые, как правило, могут присутствовать при строительстве объекта. По крайней мере, такой перечень мы передавали. И что в итоге? Смотрим — а в вынесенном на обсуждение документе ничего об этом нет…

Знаете, это проще всего — написать: «Могут быть и другие затраты». Кстати, есть 9-я глава сводного сметного расчета — она так и называется: «Прочие работы и затраты». Там много чего может быть: энергетический паспорт, радиационный контроль, входной/выходной, СЭС, пожарники… Это все затраты, связанные со сдачей объекта в эксплуатацию. Там этих затрат —немерено, причем платить нужно буквально за все. Вода на анализы должна идти, требуется сертификация установок, лифтов и пр.

В общем, перечень большой. Он у нас сформирован. Но в методике об этом — ни слова.

— А в целом как бы Вы оценили этот документ?

— Как слабый. Вообще, должен сказать, профессиональный уровень документов, увы, в последние годы резко упал. Их стали плохо писать и плохо готовить.

Фото: www.s0.rbk.ru

А в советские времена, напомню, такого не было. Вот мы все ругаем этот тоталитарный режим, поливаем его грязью. А между тем тогда работали Госстрой СССР и Минстрой РСФСР, действовали исполкомы. И если дело касалось подобных производственных вопросов, шли жаркие дебаты, и никто никому рот не затыкал: выслушивались мнения, и прежде чем принимать решение, очень взвешенно подходили к нему. Поэтому и документы все готовили очень тщательно.

Вы обратите внимание, что во многих правовых сферах нашей страны до сих пор или используются старые советские документы, или они просто переписываются с небольшими изменениями. А почему? Да потому что они были сделаны качественно, на высоком профессиональном уровне. Как, например, указания по применению 4-й части СНиП. Отличный документ советского времени, разработанный в 1982 году и введенный с 1984 года.

Возвращаясь к обсуждаемой методике, скажу так. Застройщикам, главным инженерам, экономистам, финансовым директорам строительных компаний ни в коем случае нельзя думать, что это их не касается, что это где-то там далеко, для бюджета... Никто из застройщиков не застрахован от того, что придется что-то строить за счет бюджетных средств. И девелоперы должны четко понимать, что если хоть копейка бюджетная появится — тут же возникнет, я вас уверяю, целая куча контролеров разного уровня, которые будут тыкать застройщику и требовать от него бог знает чего.

Так что обсуждаемая методика — это важный документ. И нужно, чтобы он вышел на хорошем, качественном уровне.

— Павел Владимирович, огромное спасибо за Ваши профессиональные оценки! Надеюсь, к Вам прислушаются, как это уже было не раз.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.cbmit.ru

Другие публикации по теме:

Опубликованы законопроекты, вводящие штрафы для производителей стройматериалов за непредоставление информации в ФГИС ЦС

Кого и как накажут за непредоставление информации во ФГИС ЦС

Производителей стройматериалов накажут за непредставление информации в ФГИС ЦС

Такой законопроект разработали представители всех фракций Госдумы РФ, и в ближайшее время его планируют внести в нижнюю палату парламента, сообщили «Известия».

Фото: © Юрий Губин / Фотобанк Лори

Вот что рассказали опрошенные порталом ЕРЗ.РФ девелоперы и эксперты.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК Лидер Групп:

— Инсоляцию уже давно следует рассматривать не как санитарно-гигиеническое требование, а как качественную характеристику жилья. По сути, степень освещенности квартиры в нынешних реалиях влияет только на ее цену. Желание застройщика заработать за счет более высокой плотности застройки или ухудшения качественных характеристик проекта неизбежно приводит к потере в стоимости квартир в данном проекте.

Во всех своих современных жилых комплексах мы учитываем не только нормы инсоляции, но и стандарты комфорта. Гостиные с тремя панорамными окнами, ванные с доступом естественного света и широкие распашные балконные двери — это решения из разряда «маст хэв» («необходимо иметь» — Ред.), которые мы давно успешно реализуем даже в бюджетном сегменте.

А вот в плане функционала бывает, что в угоду старым нормам приходится жертвовать современными опциями, отказываясь в отдельных квартирах от более интересного и функционального решения.

Владимир Болотов, главный архитектор проектов Группы Голос:

— Напомню, что нормы инсоляции появились в законодательстве еще в 20-х годах прошлого века. И связаны они были со вспышкой туберкулеза: считалось, что инсоляция имеет огромное значение для профилактики этой болезни. Ультрафиолет, проникая через стекла, убивает палочку, которая является инициатором туберкулеза. Сегодня, когда туберкулез практически побежден, эта тема уже не так актуальна. Тем более что сейчас существуют альтернативные способы обеззараживания помещений: современные установки с большей эффективностью и возможностью круглогодичного применения. Поэтому, по большому счету, норма сохраняется больше как психологический комфорт для людей.

Более того, нормативная инсоляция вовсе не обеспечивает круглый год доступ солнца в квартиру, а обеспечивает это лишь в тот расчетный период, который действует на основе математической модели движения солнца по определенной траектории. И эта модель, как правило, не соответствует действительности. Получается, гипотетически в какое-то время под каким-то углом на пару часиков солнце может заглянуть в комнату, а все остальное время, когда траектория ниже, солнце может и не появиться в квартире. Поэтому, я считаю, что это некий такой двойной стандарт, и если его отменят, то выиграют все.

Нормы инсоляции могут приводить к снижению эффективности объемно-планировочных решений. Сейчас мы обязаны строить только широтные секции, чтобы квартиры выходили спальнями на южную сторону. А значит, мы должны широтную застройку нарезать на более мелкие кусочки — соответственно, строить больше лестниц, больше лифтов. А это более дорогие объемно-планировочные решения.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана Бардина (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов (девелопер премиального жилого небоскреба Дом Дау):

— Нормы инсоляции, действительно, — одни из наиболее спорных норм в строительстве, поскольку какого-то научного обоснования или проверки их обоснованности нет. Когда их разрабатывали, исходили из гипотетических предположений о важности поглощения света помещениями в зданиях, а также прилегающими к ним территориями. Отмечу, что во многих странах эти нормы весьма гибкие и распространяются только на ограниченные регионы (Крайний Север и пр.). Поэтому их пересмотр и адаптивность уже давно назрели.

Нормы инсоляции мешают более эффективному размещению корпусов на участке строительства, а также созданию более разнообразных планировочных решений. Архитекторы должны постоянно учитывать эту норму при увеличении или уменьшении числа комнат, проектировании оконных проемов, планировании этажного размещения квартир.

Иными словами, это требование очень сильно снижает эффективность, а часто и удобство планировочных решений для жителей домов, а польза от строгих норм инсоляции весьма эфемерна.

Полностью отменять инсоляцию не следует, чтобы никто не стал проектировать жилье, скажем, совсем без окон. Но эти нормы необходимо сделать более гибкими и рекомендательными, чтобы повысить эффективность планировочных решений и снизить стоимость строительства. Прежде всего, в новых нормах необходимо учитывать наличие новых форматов остекления (панорамные, французские окна), которые могут компенсировать инсоляцию.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий Голев (на фото), коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):

— Либерализуя принципы градостроительства, законодатели рассчитывают сделать новостройки более доступными для населения. Однако я против полной отмены норм инсоляции. Существующие правила определяют минимальный допустимый уровень естественного освещения квартир. Устранение этого принципа приведет к появлению потенциально опасного жилья, что, разумеется, недопустимо. Нельзя соглашаться на отмену норм по инсоляции, чтобы не спровоцировать всплеск заболеваний и психологических проблем среди россиян.

Некоторые застройщики лоббируют дальнейшее уплотнение городов, формирование «человейников», а также строительство микроквартир без окон. Разумеется, это недопустимо.

Полностью устранять правила инсоляции нельзя. Однако текущие нормы во многом устарели. Они принимались в разгар туберкулезной инфекции, создают чрезмерные сложности для застройщиков и не обусловлены текущей санитарно-эпидемиологической обстановкой. Вместе с тем любые возможные коррективы в них должны приниматься с учетом мнения профессиональных сообществ, в том числе медицинского, ведь от соблюдения этих правил напрямую зависит здоровье россиян.

Для повышения доступности жилья следует снижать плату за смену ВРИ, а также применять инновационные решения, например, BIM-моделирование. Строить дома, которые окажутся хуже «хрущевок», непозволительно.

Владимир Леутин, руководитель проектного института ГК Монолит:

— По моим прогнозам, после отмены требования к уровню освещения жилья естественным светом через окна требования к проектированию упростятся, а в проектах не будет одного из главных ограничений, которое влияет на планировку застройки. При этом стоимость жилья не снизится, но затраты застройщика будут оптимизированы.

История с балконами в нынешних нормах — это требования по пожарной безопасности, а их ослабление приведет к возможности более плотной застройки. Согласно санитарным нормам и правилам, продолжительность инсоляции в помещении должна быть не менее полутора часов в день. Ее дефицит может привести к проблемам со здоровьем. Без действия солнечных лучей в организме не будут вырабатываться витамин D, гормоны серотонин и мелатонин, нехватка света со временем приведет к упадку настроения, снижению продуктивности, обострению хронических заболеваний, более быстрому старению организма.

Прямое влияние солнечного света убивает микобактерии туберкулеза. Недостаточный уровень инсоляции может стать причиной рахита и остеопороза. Научно доказано, что светотерапия может помочь в борьбе с депрессией. Еще одно полезное свойство солнечного света — воздействие на циркадные ритмы человека через мелатонин, гормон, регулирующий циклы сна и бодрствования. Недостаточное воздействие солнца может стать одним из триггеров развития бессонницы и сезонного аффективного расстройства.

Кроме того, нормы по инсоляции были научно обоснованы в 1960-х годах в рамках борьбы за здоровье советского человека и для профилактики рахита и туберкулеза. В советское время эти заболевания были побеждены.

Фото предоставлено пресс-службой Архитектурной мастерской DA

Максим Долгов (на фото), основатель Архитектурной мастерской DA:

— Изменить нормы инсоляции жилых помещений пытаются уже давно. Инициаторы очевидны — это крупные девелоперские компании. В случае отмены нам, как проектировщикам, станет работать намного проще: упростится формообразование кварталов, увеличатся размеры широтных секций, можно активнее работать с пластикой фасадов, проектировать жилые комплексы в сложившейся исторической среде, но есть и негативная сторона вопроса. Пытаясь выжать максимум из земельных участков, мы рискуем увидеть «питерские» дворы-колодцы, но уже не 4—5 этажей, а в 20—25, что, безусловно, не будет способствовать ни физическому, ни психологическому здоровью наших граждан. Поэтому я скорее противник, чем сторонник, данного законопроекта.

«Известия» выяснили, что по этому поводу думают эксперты.

По словам основателя и руководителя архитектурного бюро Archinform Тимура Абдуллаева (на фото ниже) инсоляция определяет планировочную структуру квартала, поскольку здания не должны друг друга затенять.

Фото: archinform.ru

Это одно из последних неоспоренных правил, многие другие уже были упрощены, упразднены и девальвированы под давлением строительного лобби, напомнил эксперт.

Фото: onf.ru

Часть девелоперов уже давно игнорируют требования по шумоизоляции, что хорошо известно жителям новостроек, напомнил аналитик Общероссийского народного фронта (ОНФ) Павел Склянчук (на фото). «Дальше захотят уменьшить высоту потолков в квартирах с нынешних 2,7 м, затем будут кухни без окон делать», — предположил эксперт.

Из-за нехватки света могут возникнуть проблемы со здоровьем. Со временем это приведет к упадку настроения, обострению хронических заболеваний и к более быстрому старению организма, предупредил врач-эксперт лаборатории «Гемотест» Роман Иванов.

С этим согласна врач-терапевт группы компаний BestDoctor Юлия Миронова. Еще одно полезное свойство солнечного света, уточнила она, это воздействие на циркадные ритмы человека через мелатонин, гормон, регулирующий циклы сна и бодрствования.

Фото: glorax.com

Оптимальным решением может стать не полная отмена норм инсоляции, а их адаптация под текущие реалии, предложил первый вице-президент GloraX Александр Андрианов (на фото).

И вообще к вопросу изменения таких требований стоит подходить с особым вниманием, а либерализация правил не должна привести к тому, чтобы снизилось качество жизни людей, приобретающих новостройки, подчеркнул девелопер.

Фото: yakubovsky.ru

«Не считаю, что нужно отменять норму по инсоляции, так же как и корректировать другие нормы, связанные с качеством жилья», — заявил журналистам член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото).

Депутат напомнил, что одна из ключевых целей национального проекта «Жилье и городская среда» — повышение комфортности. А данная инициатива этой цели прямо противоречит, резюмировал парламентарий.

Фото: council.gov.ru

Естественный свет — «очень важный фактор в обеспечении физиологии человека, его нормального существования», полагает к. м. н., член Совета Федерации Александр Башкин (на фото). Под влиянием ультрафиолетового излучения формируется витамин D, гипофиз от сигналов, поступающих на сетчатку глаза, вырабатывает комплекс гормонов, которые действуют на надпочечники, регулируя физическую и умственную активность человека.

Судя по всему, авторы законопроекта, со всеми этими аргументами были знакомы, но они убеждены, что добиться бактерицидной гигиены можно с помощью современных устройств «умных домов» — систем вентиляции, кондиционеров, аэраторов, очистителей воздуха, ультрафиолетовых ламп и «зеленых» технологий.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Удмуртская Республика лидирует в России по доле жилых комплексов с заявленными технологиями умного дома

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Госдума: за строительством «человейников» скрывается ворох проблем

Новые стандарты для систем вентиляции и канализации

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым

Верховный Суд: за нарушение требований инсоляции застройщик должен заплатить штраф

Требования к инсоляции снижены. Дома разрешили строить ближе к детским площадкам и школам