По словам президента Союза инженеров-сметчиков, выставленный на обсуждение документ содержит множество ошибок и напоминает некий промежуточный, рабочий вариант.

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов размещен для общественного обсуждения, которое продлится до 18 мая, проект приказа Минстроя «Об утверждении Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». Суть и новации нового документа для портала ЕРЗ комментирует признанный специалист в этой сфере — президент Союза инженеров-сметчиков, директор Департамента экспертно-аналитической работы и ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России Павел ГОРЯЧКИН (на фото).

— Павел Владимирович, в каких случаях и для каких организаций эта методика будет являться обязательной для исполнения?

— Она будет обязательной при бюджетном финансировании на всех уровнях — федеральном, субъектов РФ и муниципальных образований. Кроме того, она будет обязательной для государственных корпораций, в которых доля государства составляет более 50%.

Для остальных участников строительного рынка, в том числе для коммерческих девелоперских компаний, она будет носить рекомендательный характер. Но, исходя из сложившейся в отрасли практики делового документооборота, можно утверждать, что все работающие на рынке компании, вне зависимости от источника финансирования, будут стараться придерживаться этой методики — по крайней мере, основной ее канвы и ключевых положений. Так происходило с аналогичными ранее принятыми документами, такими как МДС35 (методический документ о строительстве — Ред.), так будет и теперь. Поэтому дальнейшая судьба этого документа и его содержательная часть, безусловно, небезразлична всем строителям, в том числе и застройщикам жилья.

— В какой степени проработки находится этот документ?

— Знаете, даже сейчас, когда проект выставлен для общественного обсуждения, я не могу сказать, что документ имеет какую-то законченную форму. Он больше походит на некий промежуточный, рабочий вариант: слишком уже много там содержится пробелов, неточностей, орфографических ошибок, нестыковок в нумерациях и формулах и т.д.

Все это выглядит, мягко говоря, не очень солидно. Все-таки на сайт оценки регулирующего воздействия нужно выставлять документы с более высокой степенью готовности. Такое ощущение, что авторы куда-то спешили, и это не очень хорошо.

— Сколько длилась работа над этим документом?

— Он разрабатывался больше года. Я видел различные редакции этого документа, и они, надо сказать, очень сильно отличаются друг от друга. Первоначальные редакции рассылались по заинтересованным ведомствам, корпорациям и профессиональным организациям. Они, естественно, давали свои предложения и замечания к предыдущей редакции. Но, увы, ознакомившись с опубликованным на сайте вариантом документа, мы видим, что далеко не все эти предложения и замечания были учтены.

— Например?

— Понимаете, эта методика является центральной в системе ценообразования строительства, она взаимосвязана с другими методиками, по отдельным элементам затрат сметной стоимости — материалам, оплате труда, машинам, накладным расходам, сметной прибыли и т.д. И она содержит отсылки к ряду из этих методик, которые были утверждены год назад.

Ваш покорный слуга лично участвует в четырех рабочих группах при Минстрое — по оплате труда, эксплуатации машин, перевозкам грузов и по материалам, одну из них я возглавляю. Так вот, могу сообщить, что сейчас все эти методики перерабатываются, они должны быть вновь утверждены, но уже с принципиально иным содержанием. А в этом документе ссылки идут как раз на те методики, которые будут отменены и выйдут совсем в другой редакции. Это не очень правильно, на мой взгляд: все-таки тут должна быть какая-то взаимосвязь, тем более что в тексте очень много отсылок к другим методикам, а часть из них, повторяю, будет переработана.

— На какие положения этого документа, прямо или косвенно влияющие на деятельность застройщиков жилья на всех этапах инвестиционного цикла, Вы бы обратили особое внимание?

— Как известно, застройщик в своей повседневной деятельности постоянно соприкасается с органами государственной власти, экспертизы, строительного надзора и пр. Практически на всех этапах эти контакты приводят к его затратам, а в итоге непроизводственная составляющая в затратах девелопера достигает очень большой доли.

Многие обыватели думают, что  затраты на жилье — это в основном кирпич да бетон. Да, это значительная часть затрат девелопера, но кроме самой стройки у застройщиков жилья возникает большое количество других затрат.

Например, при обсуждении новой методики мы давали предложения, связанные с учетом затрат на участие застройщиков в развитии жилищной, коммунальной и социальной инфраструктуры — так называемое обременение. Эти затраты могут составлять весьма значительную величину, и в разных регионах различаются.

Поскольку это затраты, они должны куда-то относиться. Но у нас до сих пор не решены вопросы, связанные с налогообложением данных затрат (куда их относить), с их компенсацией (мы их дарим, передаем либо частично компенсируем и если да, то в каком объеме).

Входят ли эти затраты в инвентарную стоимость объекта строительства? Явно не входят. И хотя без этих платежей объект построить нельзя, но и отнести их на объект строительства и списать на себестоимость мы тоже не можем, поскольку они напрямую не связаны с этим объектом.

— А если это внутриквартальные инженерные сети?

— Тогда другое дело, эту часть мы можем отнести на себестоимость. Но зачастую на застройщика вешают отчисления на развитие головных сооружений — водоочистки, водоотведения и т.д. Но ведь это уже не внутриквартальные, а магистральные сети.

А в некоторых регионах вообще додумались создавать при курирующих вице-губернаторах некие фонды, куда девелоперов заставляют отчислять деньги. Им говорят: «Давайте, платите пропорционально объему строящегося или введенного жилья, а мы тут будем по своему усмотрению решать, куда эти деньги пускать».

Фото: www.torbinka.com

— Обозначенная Вами проблема как-то сдвинется с принятием данного документа?

— В том виде, в котором этот документ представлен для обсуждения, безусловно, не сдвинется, поскольку в соответствующих главах сводного сметного расчета я не вижу четких формулировок на предмет того , куда эти затраты должны относиться. По идее, это должно быть уже в первой главе, где фигурируют затраты, связанные с оформлением земельного участка, разбивочными работами, освоением территории строительства и пр.

— Тем более, что земля также составляет значительную часть стоимости строительства…

— …которая на застройке может доходить до 40% от общих затрат на строительство. Сейчас в городах стараются отказываться от уплотнительной застройки. Вроде бы понятно: это имеет некую социальную значимость. Вот власти и стараются вытеснять объекты нового строительства на периферию городов, причем, как правило, здесь речь идет о земле, которая была связана с промышленными предприятиями или о некой заболоченной местности, свалках и пр.

Так вот, в некоторых регионах, например в Калининградской области, даже вопросы разминирования до сих пор актуальны, хотя, казалось бы, сколько уже десятков лет прошло со времени окончания войны.

Куда все эти затраты девать? Рекультивация земли — это же не просто так. А потом жалуются, что дом построен на бывшей свалке. А чего Вы хотели? Извините, но эти затраты нужно не только произвести — их нужно куда-то девать. Местной власти все это, грубо говоря, до одного места. Вот и в нынешней редакции методики все эти вещи тоже не очень-то прописаны.

Есть еще много аспектов, связанных с прочими работами и затратами. Методика изобилует фразами типа «могут быть» «и другие затраты» — а какие это затраты? Так нельзя! У нас в русском языке, да и в нашем менталитете, так не принято. «Могут быть»! Придет застройщик к губернатору, мэру города или к главе муниципального образования и скажет: «Что значит «могут быть»? Могут быть, а могут и не быть».

— Тут нужна четкая, совершенно недвусмысленная формулировка.

— Конечно. И должен быть какой-то перечень, связанный с такими затратами, поскольку если они несутся, и их нужно отражать. Так вот, обсудив со специалистами, в том числе и застройщиками, эту тему, мы составили некий условно постоянный перечень затрат, которые, как правило, могут присутствовать при строительстве объекта. По крайней мере, такой перечень мы передавали. И что в итоге? Смотрим — а в вынесенном на обсуждение документе ничего об этом нет…

Знаете, это проще всего — написать: «Могут быть и другие затраты». Кстати, есть 9-я глава сводного сметного расчета — она так и называется: «Прочие работы и затраты». Там много чего может быть: энергетический паспорт, радиационный контроль, входной/выходной, СЭС, пожарники… Это все затраты, связанные со сдачей объекта в эксплуатацию. Там этих затрат —немерено, причем платить нужно буквально за все. Вода на анализы должна идти, требуется сертификация установок, лифтов и пр.

В общем, перечень большой. Он у нас сформирован. Но в методике об этом — ни слова.

— А в целом как бы Вы оценили этот документ?

— Как слабый. Вообще, должен сказать, профессиональный уровень документов, увы, в последние годы резко упал. Их стали плохо писать и плохо готовить.

Фото: www.s0.rbk.ru

А в советские времена, напомню, такого не было. Вот мы все ругаем этот тоталитарный режим, поливаем его грязью. А между тем тогда работали Госстрой СССР и Минстрой РСФСР, действовали исполкомы. И если дело касалось подобных производственных вопросов, шли жаркие дебаты, и никто никому рот не затыкал: выслушивались мнения, и прежде чем принимать решение, очень взвешенно подходили к нему. Поэтому и документы все готовили очень тщательно.

Вы обратите внимание, что во многих правовых сферах нашей страны до сих пор или используются старые советские документы, или они просто переписываются с небольшими изменениями. А почему? Да потому что они были сделаны качественно, на высоком профессиональном уровне. Как, например, указания по применению 4-й части СНиП. Отличный документ советского времени, разработанный в 1982 году и введенный с 1984 года.

Возвращаясь к обсуждаемой методике, скажу так. Застройщикам, главным инженерам, экономистам, финансовым директорам строительных компаний ни в коем случае нельзя думать, что это их не касается, что это где-то там далеко, для бюджета... Никто из застройщиков не застрахован от того, что придется что-то строить за счет бюджетных средств. И девелоперы должны четко понимать, что если хоть копейка бюджетная появится — тут же возникнет, я вас уверяю, целая куча контролеров разного уровня, которые будут тыкать застройщику и требовать от него бог знает чего.

Так что обсуждаемая методика — это важный документ. И нужно, чтобы он вышел на хорошем, качественном уровне.

— Павел Владимирович, огромное спасибо за Ваши профессиональные оценки! Надеюсь, к Вам прислушаются, как это уже было не раз.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.cbmit.ru

Другие публикации по теме:

Опубликованы законопроекты, вводящие штрафы для производителей стройматериалов за непредоставление информации в ФГИС ЦС

Кого и как накажут за непредоставление информации во ФГИС ЦС

Производителей стройматериалов накажут за непредставление информации в ФГИС ЦС

Онлайн-баттл «Доступность жилья: научный подход & практика» показал наличие разных подходов к определению доступности среди ученых, девелоперов и аналитиков ДОМ.РФ.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Участники мероприятия обсудили подходы к расчету показателя доступности жилья, повышение которого Президент России Владимир Путин определил в качестве одной из национальной целей до 2030 года.

О способах определения доступности жилья рассказала вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото).

Эксперт отметила необходимость оценки доступности жилья в отношении локальных рынков жилья городов и агломераций (а не только в среднем по стране или региону, которые включают в себя множество разных рынков) и по комплексу показателей, в частности:

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

• отношение между уровнем цен на жилье и уровнем доходов семьи (коэффициент доступности жилья — КДЖ);

• доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м (доля семей, которым доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств — ДС);

• соотношение между доходом, необходимым чтобы оплачивать ипотеку, и среднедушевым доходом (индекс доступности приобретения жилья в ипотеку — ИДПЖ).

Источник: ИЭГ

«С 2008 по 2019 год наблюдался устойчивый тренд на рост фундаментальной доступности жилья, но в 2020 году тренд изменил свое направление на снижение, — отметила Татьяна Полиди. — При этом доступность приобретения жилья с ипотекой (два нижних графика — Ред.) снижается не так драматично, как фундаментальная».

По ее мнению, условия выхода новых заемщиков на рынок усложнило увеличение первоначального взноса по ипотеке.

В докладе Татьяны Полиди на основе исследования ИЭГ «Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России» был представлен ряд оценок показателей по российским регионам, а также городам и агломерациям. Они демонстрируют, что при стабильности соотношения ежемесячного платежа по выданным за год ипотечным кредитам и среднего дохода семьи существенно возросло соотношение необходимого первоначального взноса и дохода семьи, а также соотношение цены жилой единицы и годового дохода семьи (КДЖ).

То есть показатель текущей доступности ипотечного платежа, по мнению эксперта, не позволяет сделать полноценных выводов о доступности жилья на том или ином рынке.

Полная версия доклада опубликована по ссылке.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Стрижи

С оценкой динамики доступности жилья после 2020 года не согласился генеральный директор ГК Стрижи (г. Новосибирск) Игорь Белокобыльский (на фото). По его мнению, доступность жилья в последние годы повышалась за счет ипотеки.

«Банки активно занимались развитием розничного рынка, они предлагали ипотеку все интереснее, дешевле и удобнее. За счет банковской конкуренции рос спрос, — отметил эксперт и добавил: — При этом предложение соответствовало спросу так, что среднее значение доступности постоянно росло».

Он обратил внимание на рост индекса ИДПЖ в 2020—2022 годах до отметки почти 150%. Таким образом, число людей с невысоким доходом, способных приобрести жилье, выросло, несмотря на годы роста цен на недвижимость и потребительской корзины в целом, сделал вывод девелопер.

«Недорогая ипотека является мощнейшим драйвером развития рынка жилья в целом, она за собой автоматически тянет конкуренцию участников рынка, — подчеркнул Игорь Белокобыльский и резюмировал: — Если стимуляция рынка за счет господдержки сохранится, то доступность жилья как в абсолютном выражении, так и с точки зрения привлечения покупателей с невысокими доходами будет повышаться». 

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Говоря о причинах появления нового индикатора доступности жилья на первичном рынке, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева (на фото) выразила мнение, что он вводится именно в связи с существенным ростом цен на рынке новостроек в последние годы, спровоцированным масштабным всплеском спроса в условиях льготной ипотеки. 

«Эффект от льготных ставок был нивелирован ростом цен, который опережал рост доходов населения. Это и привело к снижению фундаментальной доступности жилья, измеряемой как отношение цен на жилье к доходам домохозяйств, — пояснила глава ИЭГ и добавила: — Показатель нацелен на то, чтобы доходы населения росли быстрее, чем стоимость жилья на первичном рынке, и повышалась именно фундаментальная доступность жилья».

Эксперт согласна с тем, что вопрос доступности жилья требует комплексной оценки. В частности, по мнению Надежды Косаревой, имело бы смысл посмотреть на доступность не только приобретения жилья (цены и условия ипотеки), но и дальнейшего содержания жилья, в том числе на коммунальные услуги и налоги на имущество.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) отметил, что благодаря госпрограммам жилье было доступно. Однако в ближайшее время покупателям и девелоперам придется иметь дело с рыночными ставками в 18% — 19%.

«С реальным показателем доступности жилья мы столкнемся в ближайшее время, 30 июня — последний день, когда можно будет выйти на сделку с господдержкой. С 1 июля покупателям придется ориентироваться на рыночные ставки в 18% — 19%, — уточнил девелопер и добавил: — Даже если мы, застройщики, сможем их субсидировать, это все же не будет льготной программой, и ежемесячный платеж по ипотеке увеличится в полтора-два раза».

Фото: econ.msu.ru

Учитывать влияние доступности ипотеки на показатель доступности жилья счел необходимым руководитель подразделения «Разработка новых продуктов и методология» Аналитического центра ДОМ.РФ Андрей Туманов (на фото).

По его словам, соотношение цен и доходов населения было хорошим способом расчета доступности приобретения жилья 15—20 лет назад, когда ипотеки как таковой не было или она только развивалась.

«Сейчас, когда ипотека стала основным способом приобретения жилья на рынке, игнорировать ее неправильно, — заметил специалист и добавил: — Мы считаем, что нужно брать несколько показателей, один из которых — время накопления на первоначальный взнос, а второй — возможность обслуживать кредит, то есть соотношение платежа по кредиту и доходов».

Фото: пресс-служба Домклик

Низкий платеж по ипотеке нельзя считать единственным показателем доступности. Такое мнение выразила руководитель направления по работе с рынком первичного жилья Домклик Елена Балахонова (на фото).

«Низкий платеж на весь срок нужен не всем клиентам, а только 20% — 30%. Не все клиенты будут жить с этим объектом в течение всех 30 лет платежа по ипотеке, — заметила она и пояснила: — Возникают ситуации, когда нужно сменить жилье, расшириться, разъехаться. Важно, чтобы была возможность выйти из текущей сделки и переключиться на другую без существенных потерь. Ипотека должна быть доступна как один из инструментов обеспечения жильем».

В то же время она предложила рассматривать показатель доступности с учетом возможности накопления на жилье, срока этого накопления, зарплаты, динамики цен по рынку и стоимости объекта.

Фото: erzrf.ru

«В ближайшее время показатель доступности жилья должен из научного ранга перерасти в нормативный акт, — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) и резюмировал: — Мы ожидаем, что появится поручение, связанное с необходимостью исполнения пункта нацпроекта о повышении доступности жилья, и он трансформируется в государственную методологию, которая может быть равна представленной сегодня, а возможно, будет несколько усовершенствована».

Запись онлайн-баттла можно посмотреть по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Доступность жилья: как рассчитывать включенный в национальные цели показатель

Эксперты: быстрее всего накопить на квартиру можно в Магадане и Мурманске, дольше — на Кавказе и в Крыму

Стоимость жилья на Чукотке на 26,5% выше, чем в Москве

Эксперты о «качелях» спроса и цен на вторичном рынке в Московском регионе

Эксперты: Москва на первом месте в России по темпам роста цен на новостройки

Прогнозы экспертов о ценах на жилье во второй половине 2024 года

Эксперты: в мае в половине российских мегаполисов сократилась разница цен новостроек и вторичного жилья

Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим подорожанием массовых новостроек

Эксперты: заградительные ставки по ипотеке сделали свое дело: спрос на «вторичку» падает

Эксперты: мечты москвичей и реальность рынка недвижимости

Эксперты: жилье в России становится все более недоступным, особенно в крупных городах

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го